W pierwszym półroczu całkowity popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 2,6 miliona m² – to trzeci najlepszy wynik dla pierwszej połowy roku, zaraz po rekordowych latach 2021 i 2022. Pomimo widocznego odbicia po stronie wynajmu, wskaźnik pustostanów w Polsce urósł szósty kwartał z rzędu, osiągając w czerwcu 2024 r. 8,1%. W drugim kwartale wyhamowała jednak spekulacyjna aktywność budowlana (poniżej jednego miliona m²), co pozwala przypuszczać, że wskaźnik pustostanów wkrótce zacznie spadać. Eksperci JLL podsumowują pierwsze półrocze na rynku magazynowym.
Poprawa otoczenia na rynkach europejskich
Podczas, gdy niepewność geopolityczna i powolne ożywienie gospodarcze nadal wpływają na uczestników rynku, prognozy wskazują perspektywy wzrostu dla kluczowych rynków i sektorów.
„Według Oxford Economics, Polska ma wyprzedzić wyniki innych europejskich gospodarek, a wzrost PKB przyspieszy z 2,5% w 2024 r. do 3,9% w 2025 r. Prognozowana dynamika dla strefy euro jest bardziej zrównoważona, jednak wciąż znacząca – PKB ma wzrosnąć o 0,8% w 2024 r. i 1,7% w 2025 r. Wraz
z hamowaniem wzrostu cen, należy spodziewać się obniżek stóp, co otworzy drogę do stabilizacji i większej przewidywalności. Warto jednak pamiętać, że cykl na rynku nieruchomości pozostaje opóźniony względem całej gospodarki i efekty mogą być widoczne dopiero po pewnym czasie.” – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
Na polskim rynku stopniowy powrót sektora e-commerce
„Popyt brutto na poziomie ponad 2,6 miliona m² był trzecim najlepszym wynikiem w pierwszym półroczu, ustępując jedynie rekordom z lat 2021 i 2022. Co więcej, wynik ten przewyższał rezultaty analogicznego okresu ubiegłego roku o około 35%. Warto jednak zauważyć, że do tej pory w 2024 roku rynek był w dużej mierze napędzany przez przedłużenia istniejących umów najmu, które stanowiły około 40% całkowitego wolumenu transakcji. W efekcie, nowy popyt był umiarkowany, choć wciąż o 16% wyższy niż w roku poprzednim.” – dodaje Maciej Kotowski
„Nowy popyt obserwowany w analizowanym okresie był w dużej mierze zdominowany przez sieci handlowe, które odpowiadały za 45% wynajętej powierzchni. Wyniki te były dodatkowo wzmocnione przez stopniowy powrót aktywności sektora e-commerce, w ramach którego w pierwszym półroczu wynajęto w sumie około 100 000 m². Dynamika firm logistycznych i produkcyjnych przejawiała się natomiast głównie w formie odnowień istniejących umów. Operatorzy logistyczni przedłużyli umowy na prawie 500 000 m², co stanowiło 48% całkowitego wolumenu renegocjacji. Kontynuacja najmów to dobra wiadomość dla rynku. Z jednej strony świadczy o stabilnym biznesie ich użytkowników, a z drugiej o dobrym stanie starszych obiektów.” – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency
Popyt znowu poza Wielką Piątką – wyróżniają się Kujawy i Lublin
Chociaż rynki Wielkiej Piątki pozostają najbardziej aktywne, na wysokie wyniki w pierwszym półroczu wpłynęły także pozostałe regiony Polski. Odpowiadały one w tym okresie za prawie 25% całkowitego nowego popytu, w porównaniu z zaledwie 10% w samym pierwszym kwartale. Na mapie wyróżniły się rynki regionalne Kujaw i Lublina, gdzie łącznie podpisano umowy na ponad 200 000 m². Niemniej, tzw. Wielka Piątka odpowiadała za aż 1,2 miliona m² nowego popytu w Polsce odnotowanego w pierwszej połowie 2024 r. Na czele były Warszawa i Górny Śląsk, z prawie 300 000 m² wynajętymi na każdym z wymienionych rynków.
Rynek inwestycyjny oczekuje transakcji typu prime
W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości około 300 milionów euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowiła sprzedaż Panattoni Park Poznań XI do EQT Exeter za ponad 90 milionów euro. Kupiona nieruchomość to w pełni skomercjalizowany kompleks dwóch budynków, których najemcami są DHL Supply Chain i Arvato. Drugą największą transakcją była sprzedaż spółce Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 000 m², zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Równie istotną transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South (90,000 m²) na rzecz otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund.
„W I połowie 2024 r. wśród aktywnych inwestorów nadal przeważały strategie oportunistyczne, value-add oraz core+. Średnia wielkość zawieranych transakcji oscylowała wokół 25 milionów euro, co świadczyło o ograniczonym popycie kapitału na zwiększanie ekspozycji na naszym rynku. Z uwagi na brak ewidencji transakcyjnej w segmencie najlepszych obiektów magazynowych ich wycena w dużej mierze opierała się na sentymencie rynkowym i wskaźniku eksperckim. W drugiej połowie roku spodziewamy się poprawy ewidencji zamkniętych transakcji typu prime. Niemniej jednak na koniec czerwca 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepiej wycenianych magazynów typu multi-let (5-letnia średnia najmu) szacowane były na poziomie 6,75% w regionach oraz 6.50% dla Warszawy.” – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment.
