GLA (Gross Leasable Area) w normach: BOMA, Tegova i PN-ISO 9836:1997

GLA (Gross Leasable Area) w normach: BOMA, Tegova i PN-ISO 9836:1997

Jak powiązać pojęcie GLA z powierzchnią najmu?

Architekci, inwestorzy, zarządcy nieruchomości i specjaliści z kręgu doradców ds. nieruchomości często pytają mnie o podstawy prawne terminu GLA (Gross Leasable Area) oraz zastosowanie praktyczne tej powierzchni w przypadku pomiarów różnymi normami. W związku z tym postanowiłem omówić zagadnienie na podstawie najczęściej stosowanych norm.

Termin GLA

Termin GLA nie jest nigdzie definiowany w normach. Pojęcie GLA nie występuje ani w normie  BOMA Office ani w normie Tegova ani w PN-ISO 9836:1997 czy najnowszej PN-ISO 9836:2015-12. GLA to pojęcie wymyślone przez rynek nieruchomości (pojecie jest definiowalne tylko w BOMA Retail). GLA dotyczy powierzchni, którą możemy maksymalnie wynająć. Klienci często proszą mnie o wyliczenie GLA dla całego budynku. Kiedy proszę ich aby mi napisali, co ma wchodzić do GLA to prawie każdy właściciel budynku podaje inne elementy. Jeżeli, weźmiemy jeszcze pod uwagę centra handlowe, to mamy już całkowity mix przypadków tego: co wchodzi a co nie wchodzi do GLA i czy mierzymy do osi ściany czy do zewnętrznej / wewnętrznej jej krawędzi.

GLA a norma BOMA

Jeżeli miałbym przyporządkować pojęcia najbliższe do GLA to w normie BOMA Office (zajmijmy się budynkami biurowymi) byłoby to RA (Rentable Area – powierzchnia wynajmowana) będąca pomnożeniem UA (Usable Area – powierzchnia użytkowa piętra) i dwóch współczynników piętrowego (R/U Ratio) i budynkowego (R/O Ratio). Powyższe mnożenie należy wykonać oddzielnie dla każdego piętra i potem zsumować wszystko. Suma RA (powierzchnia wynajmowana). Krótko mówiąc, jest to maksymalna powierzchnia, jaką możemy „wycisnąć” z budynku.

RA = UA x R/O Ratio x R/U Ratio

gdzie:

RA – Rentable Area – powierzchnia wynajmowana

UA – Usable Area – powierzchnia użytkowa piętra

R/O Ratio – Współczynnik budynkowy

R/U Ratio – Współczynnik piętrowy

Drugi bardziej obrazowy sposób wytłumaczenia, to następujące działanie: od powierzchni IGA (Interior Gross Area – powierzchnia wewnętrzna brutto) odejmujemy MVP (Majro Vertical Penetration – pionowe przejścia w budynku [szachty, windy, klatki schodowe]), odejmujemy parkingi (BOMA wynajmuje parkingi na sztuki), odejmujemy magazyny (BOMA wynajmuje magazyny osobno, niezależnie bez przemnożenia przez współczynniki) i w ten sposób otrzymamy pierwotną powierzchnię kondygnacji PFA (Preliminary Floor Area), która dla całego budynku równa się RA (Rentable Area – powierzchnia wynajmowana).

PFA = IGA – MVP – powierzchnia parkingów – powierzchnia magazynów
PFA = RA

gdzie:

PFA – Preliminary Floor Area (pierwotna powierzchnia kondygnacji)

IGA – (Interior Gross Area – powierzchnia wewnętrzna brutto)

MVP – (Majro Vertical Penetration – pionowe przejścia w budynku [szachty, windy, klatki schodowe])

RA – Rentable Area – powierzchnia wynajmowana

Dla poszczególnych pięter te powierzchnie (wyliczone z dwóch różnych podjeść) nie będą się sobie równały, ale dla sumy budynku już tak. Wynika to ze współczynnika budynkowego, który jest jeden dla całego budynku i każde piętro jest przez niego przemnożone. Przemnożenie przez współczynniki (piętrowy i budynkowy) powoduje, że do powierzchni „najmu piętra brutto” wchodzą: pomieszczenia techniczne, BMS, pomieszczenie ochrony, wspólne toalety, wspólne kuchnie, pokój matki z dzieckiem, wspólne korytarze, lobby windowe, hole, pomieszczenia przy recepcji, rozdzielnie elektryczne piętrowe, rozdzielnie elektryczne budynkowe, wspólne sale konferencyjne, foyer, parking dla rowerów wewnątrz budynku, zamknięte rampy załadowcze (i można tak dalej wymieniać). Tu wchodzą również powierzchnie najemcy. Jeszcze jedna informacja. W normie BOMA nie bierzemy pod uwagę: balkonów, tarasów. Norma BOMA w ogóle nie zakłada ich pomiaru, oczywiście na życzenie Zamawiającego, można je pomierzyć dla celów informacyjnych – zazwyczaj je wtedy mierzymy według normy PN-ISO 9836:1997.

GLA a norma Tegova 2012

Tutaj sprawa jest już znacznie bardziej skomplikowana, a może lepszym słowem byłoby niepewna. Norma Tegova nie zawiera nic na temat współczynników powierzchni wspólnej (współczynnik piętrowy i budynkowy). To jest chyba najważniejsza kwestia, czego nie wie wielu zarządców i właścicieli. Często proszą oni o wyliczenie współczynników powierzchni wspólnych dla normy Tegova. Owszem, można to zrobić, ale wtedy jest to traktowane jako modyfikacja normy i należy to ująć i na rysunkach z pomiaru oraz w umowach z najemcami. Ponieważ sam brałem udział w konfliktach między wynajmującym i najemcą, gdzie ten pierwszy musiał zwracać pieniądze najemcy za naliczanie czynszu za powierzchnie wspólne zgodnie z normą Tegova. Powtarzam – norma Tegova w czystej postaci nie ujmuje współczynników powierzchni wspólnych! Sposób wyliczenia współczynników geodeci, najczęściej biorą z normy BOMA. Warto zwrócić uwagę na to, że w normie Tegova inne powierzchnie powinny wejść do wyliczenia tych współczynników, niż to jest narzucone w normie BOMA. Jeżeli miałbym liczyć współczynniki powierzchni wspólnej w Tegova, to wszystkie pomieszczenia techniczne budynkowe (służące wszystkim najemcom) nie zostałyby wliczone do tych współczynników. Powoduje to, że powierzchnie „najmu brutto” wyliczone w normie Tegova dadzą zawsze mniejsze powierzchnie niż w normie BOMA. Dodatkowo w normie Tegova ściany / słupy, których powierzchnia jest większa niż 1m² są wyłączone z obliczeń. Do wyliczenia współczynników nie powinny być brane klatki schodowe, szyby windowe – obrazowo mówiąc to tak, jakby budynek w tych miejscach nie istniał, podobnie jak parkingi i magazyny na poziomie parkingów. Jeśli chodzi o piony wentylacyjne, szachty, to pomijamy takie, które mają ponad 1m² powierzchni. Hydranty oraz rozdzielnie elektryczne wykorzystywane tylko przez danego najemcę (dane piętro) wliczamy do powierzchni wynajmowanej (lub powierzchni wspólnej).

Jeżeli miałbym utożsamić GLA w Tegova to wybrałbym z Tegova następujące pojęcie:

NFA (Net Floor Area) – powierzchni netto kondygnacji, zwana inaczej

Effective Floor Area – powierzchnia efektywna kondygnacji, zwana inaczej

Rentable Floor Area – powierzchnia wynajmowalna

Net Floor Area (NFA) – powierzchnia kondygnacji netto + umowny współczynnik powierzchni wspólnej   – mogłoby odpowiadać GLA

Net Floor Area (NFA) – powierzchnia kondygnacji netto:

Powierzchnia użytkowa dla każdej kondygnacji w budynku na podstawie następujących wyliczeń i założeń:

1. każda kondygnacja (na każdym z poziomów) powinna być mierzona pomiędzy wewnętrznymi licami okalających ścian zewnętrznych. NFA to powierzchnia wewnętrzna kondygnacji (IFA) po odjęciu powierzchni wewnętrznej konstrukcji (ICA)

2. pomiary powinno się wykonywać na narzuconej wysokości od podłogi. W przypadku, gdy w pomieszczeniu są skosy należy określić sposób pomiaru.

3. z obliczeń należy wykluczyć poniższe powierzchnie dla każdej z mierzonych kondygnacji:wewnętrzne ściany konstrukcyjne

• wentylację pionową, szachty teletechniczne (z okablowaniem i przewodami), słupy konstrukcyjne (zwykle wyłącza się te elementy powyżej 1 m² powierzchni)

• klatki schodowe i szyby windowe

• maszynownie, zbiorniki paliwowe, rozdzielnie elektryczne wysokiego i niskiego napięcia,

• powierzchnie przeznaczane pod trwałą klimatyzację, instalację grzewczą bądź chłodzącą, powierzchnie „nieużyteczne”, tj. zajmowane przez kanały. Nie dotyczy to powierzchni zajmowanej przez instalację zainstalowaną przez najemcę lub wykorzystywaną w budynku tylko do określonych celów, tj. obsługa sieci komputerowej, produkcja lub przetwarzanie.

Przy obliczaniu tej powierzchni w budynkach biurowych, należy wykluczyć:

1. powierzchnie zajmowane przez urządzenia, usługi przeznaczone wykorzystywane do działania całego budynku, a nie tylko poszczególnego najemcy
2. powierzchnie publiczne, wykorzystywane nie tylko przez poszczególnych najemców w budynku (wyjątkiem są dodatkowe przestrzenie wspólne tworzone na danych kondygnacjach i tworzone dla poszczególnych najemców – nie są one wyłączane z obliczeń).
3. powierzchnie budynku wykorzystywane wspólnie przez najemców, tj. holle wejściowe, rampy wyładunkowe, tarasy, itp. W szczególnych przypadkach, powierzchnie te mogą być rozdzielone pomiędzy najemców

GLA a norma PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12

Normy te nie mówią kompletnie nic na temat GLA czy współczynników budynkowych i piętrowych. Normy te mają mocno inne podejście do obmiarów powierzchni niż BOMA czy Tegova.

Ryc. 1 w sposób graficzny pokazuje zależności między pojęciami w normach PN-ISO (w dwóch normach trochę inaczej ale na potrzeby zrozumienia tematu zostało to uproszczone).

Gdybym miał powiązać pojęcie GLA z tymi polskimi normami to wziąłbym sumę powierzchni użytkowej i powierzchni ruchu. W ten sposób zawsze otrzymamy znacznie mniejsze powierzchnie niż przy BOMA i Tegova. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie aby sobie wymyślić sztucznie sposób wyliczenia współczynników. Możemy do nich wliczyć powierzchnie usługowe (norma ISO tak nazywa przewrotnie powierzchnie techniczne), powierzchnie wspólne. Jest tu totalna dowolność.

Proszę zauważyć, że w tych dwóch normach (PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12) nie ma nic o powierzchni do wyłącznego korzystania i powierzchni wspólnej. O ile w normie Tegova nie mamy nic o wyliczeniu współczynników, ale za to jest wyraźnie określone, co jest do wyłącznego korzystania, co do wspólnego korzystania a co jest wyłączone z obliczeń. Na tej podstawie wiemy co „wrzucić do worka” aby powyliczać współczynniki piętrowe i budynkowe, co z kolei ma jednoznaczny wpływ na wielkość GLA.

GLA rozumiana, jako powierzchnia najmu neto + powierzchnie wspólne (wyliczone / dodane dzięki współczynnikom)

A teraz z życia wzięte

Jakiś czas temu mierzyłem duże centrum handlowe i zostałem poproszony o pomiar powierzchni GLA. Dostałem wytyczne pomiaru od Zamawiającego i od razu wydały mi się one zbyt skromne. Zaproponowałem swoje wytyczne dla tego obiektu, po uwzględnieniu informacji, które zebrałem ze spotkań z Zamawiającym. Zauważcie Państwo, jak te ustalenia GLA są inne niż te opisane powyżej.

• Jeżeli najemca graniczy z najemcą, to mierzymy po osi ścian zasadniczych (pomijamy obudowy, elementy ozdobne). Czyli do osi ściany murowanej lub osi ściany karton-gips lub do osi ścian z szyby.
• Jeżeli najemca graniczy ze ścianą zewnętrzną (podwórzem) to mierzymy do wewnętrznego lica ściany (od strony najemcy) – ściany (bez  obudów karton gipsów itp.) i odbijamy na zewnątrz  stałą wartość 24cm.
• Jeżeli najemca graniczy z holem, po którym chodzą klienci to cała ściana wchodzi do najemcy, w przypadku ścian okno + profil aluminiowy mierzymy do profilu aluminiowego od strony korytarza. W przypadku ścian murowanych też cała ściana wchodzi do najemcy.
• Jeżeli najemca graniczy np.: z klatką schodową (generalnie ścianą nośną) to mierzymy od strony najemcy do wewnętrznego lica ściany i odbijamy wtedy 24cm na zewnątrz najemcy.
• Jeżeli najemca graniczy z np.: pomieszczeniem technicznym (ścianą nie nośną) to po ustaleniu jednej przeważającej grubości ścian między najemcami (załóżmy że wyjdzie 12cm) to wtedy 50% tej wartości odsuwamy na zewnętrz.
• Jeżeli słup konstrukcyjny idzie w ścianie graniczącej z korytarzem (część wspólna) to tak, jak by słupa nie było przedłużmy np. profile aluminiowe.
• Jeżeli słup konstrukcyjny idzie w ścianie graniczącej z podwórzem (zewnętrzna ściana budynku) to tak, jak by go nie było przedłużmy linie ścian obok
• Powierzchnie zajęte przez stoliki (restauracje) na holach pomijamy nie mierzymy

Podsumowanie

• Nigdy nie należy się rozliczać stosując GLA z podwykonawcami (architekci, geodeci), którzy chcą rozliczać się za swoją pracę z m² powierzchni GLA budynku –  GLA nie ma odniesienia w normach, co powoduje tylko rozbieżności i kłótnie między stronami.
• W BOMA Office należy się rozliczać z geodetą / architektem za pomocą powierzchni IGA (Interior Gross Area – powierzchnia wewnętrzna brutto)
• W Tegova należy się rozliczać z geodetą / architektem za pomocą powierzchni IFA (Internal Floor Area) powierzchni wewnętrznej brutto
• W PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 należy się rozliczać z geodetą / architektem za pomocą sumy powierzchni całkowitej pomniejszonej o konstrukcję zewnętrzną

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Adrian Hołub

GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author

Czytaj opis >>

14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co