-5.1 C
Warszawa
wtorek, 18 maja, 2021

Inwestowanie w działki letniskowe

Strona główna Inwestowanie gotowce inwestycyjne Inwestowanie w działki letniskowe

Podziały nieruchomości

Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) przeżywają aktualnie swoisty renesans. Pandemia spowodowała, że coraz więcej osób myśli o zakupie działki rekreacyjnej. W kwestiach prawno-architektonicznych o pomoc zwracają się również inwestorzy. Analiza zakupu nieruchomości powinna zostać poprzedzona nie tylko analizą atrakcyjności miejsca ale przede wszystkim sprawdzeniem kilku parametrów. Czy każda działka nadaje się pod domki letniskowe? Jakiej klasy grunty można przeznaczać na takie cele? Co należy sprawdzić w trybie MPZP, WZ i zgłoszenia? Czy każdą nieruchomość da się podzielić pod ten cel?

Atrakcyjność miejsca

Podstawowym parametrem dotyczącym nieruchomości przeznaczonej pod działki rekreacyjne jest lokalizacja i atrakcyjność turystyczna miejsca. Każdą nieruchomość trzeba przeanalizować pod kątem mocnych i słabych stron. Oczywiście bliskość zbiorników wodnych, rzek, lasów, spływów kajakowych, zabytkowych obiektów, łowisk, szlaków pieszych czy rowerowych będzie zwiększać atrakcyjność działki. Tego rodzaju analiza jest pierwszym krokiem jaki należy wykonać poszukując nieruchomości pod inwestycje. Musimy mieć na uwadze, że nie zawsze muszą to być miejsca oblegane turystycznie. Domki na drzewach, w winnicy czy w sadzie będą również świetną alternatywą do ucieczki z miasta. Kolejnym krokiem przed zakupem nieruchomości jest analiza dokumentów planistycznych. Inwestycja domku letniskowego może być realizowana w oparciu o pozwolenie na budowę lub w przypadku budynku do 35m2 w oparciu o zgłoszenie. Dla obszaru objętego MPZP sytuacja jest dość prosta. Wystarczy, że sprawdzimy w planie dla danego obszaru zapisy decydujące o rodzaju inwestycji. Sytuacja się komplikuje w przypadku obszaru, który nie jest objęty MPZP.  Musimy wtedy pamiętać, że niezależnie od wielkości budynku należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Wyjątkiem są budynki do 35m2 posadowione na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (ROD). Są to jednak grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub Polskiego Związku Działkowców. Takich działek nie możemy podzielić, ani nabyć według prawa własności.

Analiza planu miejscowego

Na portalach mapowych lub w Urzędzie Gminy sprawdzamy czy dla danego terenu jest uchwalony MPZP. Ustala on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Idealna sytuacja jest taka, w której MPZP dla interesującego nas obszaru określa możliwość zabudowy rekreacyjnej lub letniskowej. Przykładowy fragment planu dla obiektów rekreacyjnych:

„tereny projektowanej zabudowy letniskowej z zakazem wprowadzania innego przeznaczenia obiektów. Ogranicza się wielkość domów od 60 do 80m2 powierzchni zabudowy. Obiekty parterowe, z możliwością wykorzystania poddaszy. Dachy projektowanych budynków letniskowych dwuspadowe, równopołaciowe, o kącie nachylenia około 45° i pokryciu dachówką ceramiczną lub materiałami dachówkopodobnymi w kolorze czerwieni lub brązu. Możliwe podpiwniczenia po badaniach geotechnicznych terenu.”

Jest to sytuacja najkorzystniejsza, w której mamy opisane wszystkie możliwości i ograniczenia dla danego terenu. Musimy jednak mieć na uwadze, że w Polsce pokrycie planami stanowi ok 30% powierzchni kraju. W przypadku działek przeznaczonych pod budownictwo całoroczne możemy realizować zabudowę letniskową (rekreacyjną). Jednak domek musiałby spełniać wymagania prawne i techniczne jak dla domów całorocznych. Na działkach rolnych oprócz zabudowań przeznaczonych do produkcji rolnej nie możemy zrealizować inwestycji polegającej na budowie domków letniskowych do momentu zmiany MPZP.

Podział nieruchomości w oparciu o ustalania MPZP

Plan zwyczajowo ustala minimalną powierzchnię działki, jaką możemy wydzielić i przeznaczyć pod zabudowę. Sam podział jest czynnością stosunkowo prostą dla osoby znającej procedury administracyjne. Trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i skalkulować czas podziału w harmonogramie procesu inwestycyjnego. W zależności od gminy w Polsce proces podziału od złożenia wniosku do wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział może wynieść od 4 do nawet 15 miesięcy. Wszystko zależy od obłożenia gminy oraz statusu granic. Może się okazać, że granice nieruchomości nigdy nie były ustalane w terenie i czynności podziału nieruchomości należy poprzedzić innymi pracami geodezyjnymi, tj. wyznaczeniem punktów granicznych lub ustaleniem granic. Punkty graniczne wykazane na mapach mogą być obarczone błędem położenia nawet do kilku metrów. Przy długich wąskich działkach ma to kluczowe znaczenie, decydujące o możliwości realizacji inwestycji. Zdarzały się sytuacje, w których na skutek ustalenia granic w terenie, punkty graniczne ulegały przesunięciu i nie dało się zrealizować zamierzonych planów. Przesunięcie punktów granicznych skutkuje również zmianą powierzchni działki. Warto mieć to na uwadze przy planowaniu inwestycji i sprawdzić status punktów granicznych na początkowym stadium procesu inwestycyjnego lub przed zakupem działki. Może się okazać, że zapłacimy za powierzchnię, której fizycznie nie mamy. Postępowanie administracyjne kończy decyzja zatwierdzająca projekt podziału. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Odmowa podziału

Odmowa wydania decyzji może być spowodowana niezgodnością parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP. Wydzielane działki muszą spełniać parametry powierzchniowe i wielkościowe określone w MPZP. Innym powodem może być brak dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich. Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Wykonując podział nieruchomości musimy również pamiętać o zgodności przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, a także wyrażeniu zgody na podział przez wszystkich współwłaścicieli/użytkowników wieczystych.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Autor artykułu

Rafał Rychlicki

GEODETIC Vice-CEO, Court Expert
Licensed and Surveyor (1,2)
www.geodetic.co

Jest współautorem i wydawcą Rocznika Geodetic „INVESTOR Real Estate Expert”, gdzie wraz z Ekspertami rynku nieruchomości poruszane są kwestie z zakresu Due Diligence nieruchomości, BIM, Facility Management, Geodezji, Architektury, Geologii, Geotechniki, Prawa nieruchomości i innych tematów. Współautor książki „1000 błędów inwestorskich nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych”. Od 2009 r. artykuły zespołu Geodetic ukazują się w czasopismach: C.H. Beck NieruchomościReal Estate Manager, Magazyn Galerie Handlowe, Magazyn BUILD, Magazyn ESTATE, Wiedza i Praktyka, Gazeta Finansowa, Gazeta MSP, Kapitał Polski, Krakowski Rynek Nieruchomości, E-biurowce, Clean Industry, Gazeta Wyborcza, CEO World Magazine, Fakty, Przegląd Geodezyjny, Obcasy, T4B-Technology for Business, Businesswomen & life, Warsaw Business Journal, Fakty, Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita i in.

Firma Geodetic otrzymała wiele nagród i nominacji a w samym 2019 r. została doceniona w następujących konkursach:

© Wszelkie prawa zastrzeżone

proptech

Autorski sposób na dziesięciokrotne zwiększenie powierzchni magazynowej w dwa lata. Case study Ekol Logistics

Autorski sposób na dziesięciokrotne zwiększenie powierzchni magazynowej w dwa lata. Case study Ekol Logistics Praca konsultantów to nie tylko...

Technologiczne drugie życie. Jak proptech sprawia, że starsze budynki są wciąż nowoczesne i funkcjonalne? 5 przykładów

Technologiczne drugie życie. Jak proptech sprawia, że starsze budynki są wciąż nowoczesne i funkcjonalne? 5 przykładów W całej Polsce...

Dziś łatwiej znaleźć pracę niż rok temu. IT rekrutuje pełną parą i szuka nowych biur

Dziś łatwiej znaleźć pracę niż rok temu. IT rekrutuje pełną parą i szuka nowych biur Na początku pandemii co...

Zdalne sterowanie przejawem postępującej cyfryzacji budynków mieszkalnych

Bouygues Immobilier Zajezdnia Wrocław Blue Bolt Zdalne sterowanie przejawem postępującej cyfryzacji budynków mieszkalnych Budynki mieszkalne coraz...
SPONSOROWANE

bim

OPEN BIM – ARCHICAD kreuje nowe możliwości

Idea zastosowania wirtualnego modelu budynku (BIM) w projektowaniu pozwoliła na powstanie wielu skutecznych metod wspomagających procesy planowania i zarządzania przedsięwzięciami budowlanymi. Dotyczyły...

Po co inwestorowi nieaktualny BIM?

5 problemów ograniczających rozwój BIM w Polsce BIM to technologia, wobec której ciężko jest przejść obojętnie myśląc długofalowo. Bardzo...

przemysł 4.0

Biznesowa strategia cyfryzacji w budownictwie

Era Construction 4.0  Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2019

Transformacja cyfrowa – Wpływ Przemysłu 4.0 na projekty dewelopersko-budowlane

Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2019 Czwarta rewolucja przemysłowa niesie ze sobą...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.