Podziały nieruchomości
Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) przeżywają aktualnie swoisty renesans. Pandemia spowodowała, że coraz więcej osób myśli o zakupie działki rekreacyjnej. W kwestiach prawno-architektonicznych o pomoc zwracają się również inwestorzy. Analiza zakupu nieruchomości powinna zostać poprzedzona nie tylko analizą atrakcyjności miejsca ale przede wszystkim sprawdzeniem kilku parametrów. Czy każda działka nadaje się pod domki letniskowe? Jakiej klasy grunty można przeznaczać na takie cele? Co należy sprawdzić w trybie MPZP, WZ i zgłoszenia? Czy każdą nieruchomość da się podzielić pod ten cel?
Atrakcyjność miejsca
Podstawowym parametrem dotyczącym nieruchomości przeznaczonej pod działki rekreacyjne jest lokalizacja i atrakcyjność turystyczna miejsca. Każdą nieruchomość trzeba przeanalizować pod kątem mocnych i słabych stron. Oczywiście bliskość zbiorników wodnych, rzek, lasów, spływów kajakowych, zabytkowych obiektów, łowisk, szlaków pieszych czy rowerowych będzie zwiększać atrakcyjność działki. Tego rodzaju analiza jest pierwszym krokiem jaki należy wykonać poszukując nieruchomości pod inwestycje. Musimy mieć na uwadze, że nie zawsze muszą to być miejsca oblegane turystycznie. Domki na drzewach, w winnicy czy w sadzie będą również świetną alternatywą do ucieczki z miasta. Kolejnym krokiem przed zakupem nieruchomości jest analiza dokumentów planistycznych. Inwestycja domku letniskowego może być realizowana w oparciu o pozwolenie na budowę lub w przypadku budynku do 35m2 w oparciu o zgłoszenie. Dla obszaru objętego MPZP sytuacja jest dość prosta. Wystarczy, że sprawdzimy w planie dla danego obszaru zapisy decydujące o rodzaju inwestycji. Sytuacja się komplikuje w przypadku obszaru, który nie jest objęty MPZP. Musimy wtedy pamiętać, że niezależnie od wielkości budynku należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Wyjątkiem są budynki do 35m2 posadowione na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (ROD). Są to jednak grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub Polskiego Związku Działkowców. Takich działek nie możemy podzielić, ani nabyć według prawa własności.
Analiza planu miejscowego
Na portalach mapowych lub w Urzędzie Gminy sprawdzamy czy dla danego terenu jest uchwalony MPZP. Ustala on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Idealna sytuacja jest taka, w której MPZP dla interesującego nas obszaru określa możliwość zabudowy rekreacyjnej lub letniskowej. Przykładowy fragment planu dla obiektów rekreacyjnych:
„tereny projektowanej zabudowy letniskowej z zakazem wprowadzania innego przeznaczenia obiektów. Ogranicza się wielkość domów od 60 do 80m2 powierzchni zabudowy. Obiekty parterowe, z możliwością wykorzystania poddaszy. Dachy projektowanych budynków letniskowych dwuspadowe, równopołaciowe, o kącie nachylenia około 45° i pokryciu dachówką ceramiczną lub materiałami dachówkopodobnymi w kolorze czerwieni lub brązu. Możliwe podpiwniczenia po badaniach geotechnicznych terenu.”
Jest to sytuacja najkorzystniejsza, w której mamy opisane wszystkie możliwości i ograniczenia dla danego terenu. Musimy jednak mieć na uwadze, że w Polsce pokrycie planami stanowi ok 30% powierzchni kraju. W przypadku działek przeznaczonych pod budownictwo całoroczne możemy realizować zabudowę letniskową (rekreacyjną). Jednak domek musiałby spełniać wymagania prawne i techniczne jak dla domów całorocznych. Na działkach rolnych oprócz zabudowań przeznaczonych do produkcji rolnej nie możemy zrealizować inwestycji polegającej na budowie domków letniskowych do momentu zmiany MPZP.
Podział nieruchomości w oparciu o ustalania MPZP
Plan zwyczajowo ustala minimalną powierzchnię działki, jaką możemy wydzielić i przeznaczyć pod zabudowę. Sam podział jest czynnością stosunkowo prostą dla osoby znającej procedury administracyjne. Trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i skalkulować czas podziału w harmonogramie procesu inwestycyjnego. W zależności od gminy w Polsce proces podziału od złożenia wniosku do wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział może wynieść od 4 do nawet 15 miesięcy. Wszystko zależy od obłożenia gminy oraz statusu granic. Może się okazać, że granice nieruchomości nigdy nie były ustalane w terenie i czynności podziału nieruchomości należy poprzedzić innymi pracami geodezyjnymi, tj. wyznaczeniem punktów granicznych lub ustaleniem granic. Punkty graniczne wykazane na mapach mogą być obarczone błędem położenia nawet do kilku metrów. Przy długich wąskich działkach ma to kluczowe znaczenie, decydujące o możliwości realizacji inwestycji. Zdarzały się sytuacje, w których na skutek ustalenia granic w terenie, punkty graniczne ulegały przesunięciu i nie dało się zrealizować zamierzonych planów. Przesunięcie punktów granicznych skutkuje również zmianą powierzchni działki. Warto mieć to na uwadze przy planowaniu inwestycji i sprawdzić status punktów granicznych na początkowym stadium procesu inwestycyjnego lub przed zakupem działki. Może się okazać, że zapłacimy za powierzchnię, której fizycznie nie mamy. Postępowanie administracyjne kończy decyzja zatwierdzająca projekt podziału. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Odmowa podziału
Odmowa wydania decyzji może być spowodowana niezgodnością parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP. Wydzielane działki muszą spełniać parametry powierzchniowe i wielkościowe określone w MPZP. Innym powodem może być brak dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich. Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Wykonując podział nieruchomości musimy również pamiętać o zgodności przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, a także wyrażeniu zgody na podział przez wszystkich współwłaścicieli/użytkowników wieczystych.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
