Prawo pierwokupu zabytkowej nieruchomości w KW
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019
Prawne due dilligence nieruchomości bez wątpienia jest jednym z najistotniejszych elementów do przeprowadzenia przed zakupem nieruchomości. Przedmiotem analizy powinny być m.in. tytuł prawny do nieruchomości, aktualna treść księgi wieczystej, prawa, roszczenia, ograniczenia czy obciążenia nieruchomości. W niektórych przypadkach należy być szczególnie uważnym, ponieważ elementy powiązane z nieruchomością mogą determinować jej przeznaczenie i powodować wiele problemów dla inwestora. Podobna sytuacja miała miejsce w opisanym poniżej przykładzie.
Przetarg na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa
Jedna z instytucji skarbu Państwa zamierzała rozdysponować nieruchomość w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, która zlokalizowana była w niedużej odległości od centrum Wrocławia. Z powodu położenia oraz rozmiarów (przekraczających 1 ha) powyższa nieruchomość była bardzo atrakcyjna dla deweloperów. Inwestorów nie odstraszał fakt, że sprzedawana nieruchomość była zabudowana, a jeden z budynków został wpisany do rejestru zabytków zgodnie z decyzją Wojewódzkiego Urzędu Konserwatora Zabytków.
Ryzyka wykazane na etapie due diligence
Prawne due diligence, przeprowadzone przed przystąpieniem do przetargu, wykazało dwa poważne ryzyka związane z nabyciem nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Okazało się bowiem, że Gmina miała prawo do wykonania pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Zagrożenie to wynikało z art. 109 ust. 1 pkt 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.o.g.n.):
„W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości jeżeli prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej.”
Wyodrębnianie lokali

Prawo pierwokupu nie odnosi się wyłącznie do nieruchomości gruntowej, jest ono niepodzielne i obejmuje również udział w nieruchomości. Powyższe obciążenie (wynikające z prawa pierwokupu) przenoszone jest na powstającą nową nieruchomość lokalową z tym udziałem związaną. W związku z powyższym w momencie sprzedaży każdego wyodrębnionego lokalu gminie również będzie przysługiwało prawo do wykonania pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Ten proceder skomplikuje i wydłuży proces nabywania lokali przez potencjalnych klientów.
Podział nieruchomości rozwiązaniem problemu
Zidentyfikowanie powyższego ryzyka na etapie due dilligence pozwoliło na poszukanie rozwiązania jeszcze przed nabyciem nieruchomości. W tym konkretnym przypadku była to ekspertyza geodety, który potwierdził, że nieruchomości może zostać podzielona tak, aby część z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków wyodrębnić i założyć dla niej osobną księgę wieczystą. Dzięki temu sprzedaż mieszkań nie będzie wiązała się w przyszłości z dodatkowymi komplikacjami. Czas realizacji usługi geodezyjnej to około dwa tygodnie przy koszcie dwa tysiące złotych.
Bonifikata nie zawsze korzystna
Drugie ryzyko dotyczyło wysokości bonifikaty. W tym konkretnym przypadku stosownie do art. 68 ust. u.o.g.n. wraz ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości miała zostać zastosowana 50% bonifikata od ustalonej w wyniku przetargu ceny części nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Przy sprzedaży na rzecz przedsiębiorcy jest to traktowane jako pomoc publiczna (tzw. pomoc de minimis). Zgodnie z przepisami pomoc, jakiej Państwo ma prawo udzielić jednemu przedsiębiorcy nie może przekroczyć 200 tys. euro brutto w ciągu trzech kolejnych lat.
Obniżenie pomocy
Cena wywoławcza nieruchomości była na tyle wysoka, że już na samym początku licytacji dozwolona pomoc publiczna zostałaby przekroczona. Rozwiązaniem w tej sytuacji jest obniżenie udzielanej bonifikaty. W tym celu należy zgodnie z przepisami wystąpić o zgodę do odpowiedniego organu: Wojewody, Rady lub Sejmiku. Ponadto obniżenie bonifikaty nie może być maksymalne (np. bonifikata w wysokości 0%). Jej wysokość należy ustalić w taki sposób, aby cena ostateczna osiągnięta na przetargu nie przekroczyła 200 tys. euro brutto.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu
Menadżer ds. Akwizycji Gruntów w Dom Development Wrocław sp. z o.o.