-5.1 C
Warszawa
piątek, 3 lutego, 2023

Norma TEGoVA nie jest samowystarczalna

Strona główna Technologie w nieruchomościach Norma TEGoVA nie jest samowystarczalna

Standard dla rzeczoznawców czy norma do celów najmu?

Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [3] 2019

TEGoVA jest drugą po BOMA najczęściej stosowaną w Polsce normą związaną z pomiarami powierzchni, wykorzystywanymi do celów najmu. Firmy, które stosowały Tegova po wyjaśnieniu strategii zarządzania powierzchniami najmu zmieniają zazwyczaj normę TEGoVA na ANSI BOMA, ponieważ jest bardziej szczegółową i lepiej prezentuje wyniki pomiarów. Jednak istnieją na rynku firmy, które mimo wszystko zostają przy normie TEGOVA, co wynika z przyjętej polityki czy utartej procedury wynajmu powierzchni normą TEGoVA.  A czy jest ona w ogóle dedykowana do celów najmu?

TEGoVA a Blue Book

TEGoVA (eng. The European Group of Valuers’ Associations) to ogólnoeuropejskie stowarzyszenie zrzeszające grupy zawodowe rzeczoznawców i działające na rzecz jakości, etyki oraz standardów związanych z wyceną nieruchomości. Grupa ta, co kilka lat (2003, 2009, 2012, 2016), wydaje zbiór wytycznych odnoszący się do pracy rzeczoznawców majątkowych, normalizujących wygląd opracowań, standaryzujących podejście do wyceny, regulujących minimalne wymagania edukacyjne osób należących do europejskich grup zawodowych rzeczoznawców, czyli tak zwany Blue Book. Standard ten odnosi się przede wszystkim do zagadnień mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych jak i budynkowych, czyli na przykład do podatków ale też do granic nieruchomości. Definiuje także różne rodzaje powierzchni, obrazuje relację między nimi, dzięki czemu łatwiej porównać nam różne rodzaje nieruchomości (powierzchnie wewnętrzne brutto, netto, powierzchnie konstrukcji wewnętrznej, powierzchnie zabudowy, itp.). Ujednolica jednostki pomiarowe.

„Wyjaśnia i normalizuje szereg pojęć, a to wszystko po to aby móc porównać ze sobą nieruchomości z różnych rejonów Europy. Pośrednio taki jest cel TEGoVA – ma ona skonfrontować dwie nieruchomości, a nie pomóc w ich wynajmie.”

TegoVA nie jest samowystarczalna

Norma TEGoVA nie jest samowystarczalna

Standard TEGoVA nie wspomina o liczeniu udziałów w częściach wspólnych, nie dzieli powierzchni wspólnych na piętrowe i budynkowe, nie wprowadza ograniczeń powierzchni ze względu na wysokość pomieszczenia, itp. Za każdym razem rozpoczynając pomiary ze standardem TEGoVA, na końcu i tak sprowadzamy go do standardu ANSI BOMA, przygotowując opracowanie zgodnie z wytycznymi zamawiającego, odpowiednio je modyfikując i ujmując te zmiany na rzutach i w umowach najmu.

Współczynniki  powierzchni wspólnych

Mówiąc o współczynniku piętrowym czy budynkowym warto zaznaczyć, że norma TEGoVA nie podaje sposobu ich wyliczenia czy kwalifikowania odpowiednich grup powierzchni, co niestety może powodować rozbieżności i kłótnie między wynajmującym i najemcą, na co mam liczne przykłady. Klienci, zamawiając pomiar normą Tegova zawsze chcą mieć wyliczenie współczynnika budynkowego i piętrowego. Jednak okazują wielkie zdziwienie, gdy  mówimy, że coś takiego dla normy Tegova nie istnieje. Współczynnik ten jest zwykle na życzenie zamawiającego. Jest on wyliczany w analogiczny sposób jak w normie BOMA – tylko inne grupy powierzchni wchodzą do wyliczenia współczynnika. Norma TEGoVA informuje nas tylko, że w budynku istnieje powierzchnia wspólna i podaje przykłady pomieszczeń, które możemy do tej powierzchni zaliczyć.

W większości najmów zgodnie z normą TEGoVA nie jest to kalkulacja „czystą normą”. W umowach najmu wpisywane są często współczynniki powierzchni wspólnej, do których norma się nie odnosi. Taki błąd podczas kontroli przez dużego najemcę może spowodować zwroty nawet 300-tysięczne za niesłusznie naliczone opłaty za współczynniki powierzchni wspólnych.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Filip Ryczywolski

Geodetic Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head, Surveyor, Author, Trainer

Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych. Geodeta, wieloletni praktyk w opracowywaniu dokumentacji geodezyjnej w różnym zakresie oraz bardzo dobry specjalista w zakresie pomiarów powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Zna wszystkie 14 norm pomiaru powierzchni. Odpowiada za kontakty z klientami indywidualnymi, korporacyjnymi oraz instytucjonalnymi. Więcej o autorze >>

Biurowce

Aktywność warszawskich najemców na poziomie sprzed pandemii

Będący wyzwaniem dla gospodarki 2022 rok przyniósł wyraźną poprawę nastrojów wśród najemców na warszawskim rynku biurowym. W całym ubiegłym roku zawarto o...

PINK opublikował dane dotyczące rynku biurowego w regionach w IV kwartale 2022 r.

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) opublikowała dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań,...

Waloryzacja czynszów w 2023 r. bardzo mocno uderzy najemców po kieszeni

Najmujący mieszkania na podstawie kilkuletniej umowy muszą się w tym roku liczyć z 14,4% podwyżką czynszu. Portal GetHome.pl sprawdził, czy roczne umowy...

Czy strategia zrównoważonego rozwoju wspiera obniżenie kosztów eksploatacyjnych?

Ogromny wzrost kosztów eksploatacyjnych związany głównie z cenami energii elektrycznej i gazu będzie jednym z większych wyzwań z jakim przyjdzie się mierzyć...
SPONSOROWANE

Najem

Waloryzacja czynszów w 2023 r. bardzo mocno uderzy najemców po kieszeni

Najmujący mieszkania na podstawie kilkuletniej umowy muszą się w tym roku liczyć z 14,4% podwyżką czynszu. Portal GetHome.pl sprawdził, czy roczne umowy...

Nowe technologie w najmie krótkoterminowym: apartamenty na wynajem z antywirusowym oczyszczaczem powietrza dezaktywującym wirusa SARS-CoV-2

Operator wynajmu krótkoterminowego Renters.pl rozpoczyna testy certyfikowanych urządzeń do oczyszczania powietrza w swoich obiektach. Mają one filtrować i dezynfekować powietrze oraz sprawiać,...

Postpandemiczne szanse dla coworkingów

Pandemia sprawiła, że przestrzenie coworkingowe znajdują się aktualnie w niełatwym położeniu, a niektórzy mniejsi gracze mają wręcz problem ze stabilnym utrzymaniem się...

COVID-19 przyspieszy rozwój sektora e-commerce w Europie o rok

Według firmy doradczej Savills, pandemia Covid-19 przyspieszy rozwój branży e-commerce w Europie średnio o rok, co z kolei przełoży się na wzrost...

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.