Pionowy podział nieruchomości
Kiedy możliwy jest podział przez budynek?
Podział budynków, które mają ścianę zewnętrzną w ostrej granicy działki wymaga bardzo dużej czujności inwestorów. Dotyczy to kamienic oraz 10-15-letnich biurowców i hoteli. Wielu inwestorów powinno wiedzieć, że w jeszcze kilka lat temu urzędy geodezji nakazywały dociągać linie ścian zewnętrznych budynków do granic działki nawet o kilkadziesiąt cm. Odnosiło się to do wsuniętych w głąb działki budynków oraz tych wystających poza granicę. W efekcie mamy wiele budynków, które ścianę mają na działce sąsiada. Sytuację często utrudnia fakt stosowania skokowych dylatacji w konstrukcji przylegających do siebie budynków. Jak w takich sytuacjach ustalić granicę między budynkami do celów podziału nieruchomości? Kiedy przewody kominowe i spalinowe w ścianach utrudnią nam podział? Kiedy można dokonać podziału i połączenia nieruchomości? Z jakimi problemami należy się liczyć przy pionowych podziałach nieruchomości? Poznaj przypadki beznadziejne.
Przypadki beznadziejne
Analizowałem liczne sytuacje połączonych w ostrej granicy budynków. Zdarzały się takie, w których jeden z budynków nie miał własnej ściany i był konstrukcyjnie oparty na ścianie sąsiedniego budynku. Kolejnym przykładem był budynek, w którym dylatacja nie była jednolitą płaszczyzną od fundamentu po dach, tylko załamywała się tworząc uskok. Zmieniające się grubości ścian zewnętrznych na różnych wysokościach budynku, to również sytuacja często spotykana w przypadku starych budynków, zwłaszcza kamienic. 3 ściany w ostrej granicy. Najbardziej skomplikowana sytuacja, jaką rozwiązywałem dla jednego z inwestorów miała miejsce na warszawskiej Pradze i dotyczyła budynku z trzema ścianami budynku w ostrej granicy. Jedna ze ścian wchodziła po skosie 10-70 cm na działkę sąsiada. Druga ściana była wspólna dla dwóch budynków (na jednej ścianie były posadowione dwa budynki), a trzecia ściana była cofnięta i to sąsiad wchodził swoim budynkiem na przedmiotową działkę. Jakby sytuacja była mało skomplikowana, piwnica tego trzeciego sąsiedniego budynku wchodziła na analizowaną działkę jeszcze głębiej niż sama ściana zewnętrzna (kolejne pół metra). Inwestor z prostowaniem tych prawnych aspektów, będzie walczył kilka lat. Przeanalizujmy kolejną sytuację, kiedy mamy dwie puste działki. Na pierwszej działce inwestor wybudował wiele lat temu budynek, który w projektach i w pozwoleniu na budowę był określony, jako budynek w ostrej granicy. Jednak, faktycznie w terenie odsunął go od granicy działki do wewnątrz o 15 cm. Geodeta w tamtych czasach podczas inwentaryzacji powykonawczej zrzutował ścianę budynku na granicę działki. Po latach, sąsiad chce zacząć swoją budowę. Architekt dostaje mapę do celów projektowych, gdzie widzi, że granica działki i ściana budynku idealnie się pokrywają. Nie jest weryfikowana ani granica działki, ani aktualność mapy zasadniczej stanowiącej podstawę wykonania mapy do celów projektowych, a potem projektu architektonicznego. Projekt jest realizowany w ten sposób, że nowy budynek jest przyklejany do ściany zewnętrznej budynku sąsiada wybudowanego wiele lat temu. Tym sposobem drugi inwestor wychodzi z budynkiem poza własną działkę o 15 cm. Skąd to zamieszanie w położeniu zewnętrznej krawędzi ściany zewnętrznej budynku w stosunku do granicy działki? Około 5-15 lat wstecz w urzędzie geodezji był obowiązek rzutowania (dociągania) zewnętrznych krawędzi budynku na granice działki nawet, jeżeli odstawały one od tej granicy o 15 cm. Dotyczyło to sytuacji, kiedy zewnętrzna krawędź zewnętrznej ściany budynku wystawała poza granicę działki, albo nie dochodziła do niej. Takie przepisy przez lata spowodowały, że w urzędach mamy uporządkowaną na pozór sytuację z idealnie pokrywającymi się granicami budynków z granicami działek. Na mapach dwie linie są jedna na drugiej, a w rzeczywistości inwestorzy budują budynki wychodzące na sąsiednie działki. O tym jak ważna jest aktualna mapa zasadnicza i mapa do celów projektowych w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?”.
Podział nieruchomości przez istniejący budynek
Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza nam możliwość wykonania podziałów w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przepisy odrębne lub decyzję o warunkach zabudowy. Mamy również katalog podziałów, które możemy wykonać niezależnie od ustaleń MPZP lub decyzji WZ. W poprzednich zagadnieniach szczegółowo opisałem w/w przypadki. Odsyłam do zbiorczej liści tych zagadnień tutaj >>. Niezależnie od wyboru trybu podziału, jeżeli linia podziału przechodzi przez istniejący budynek musimy liczyć się z dodatkowymi obostrzeniami. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn. Płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Muszą one wyraźnie dzielić budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Odcinek granicy wewnątrz budynku przedstawia się na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku.
Co jeśli nie możemy ustalić granicy między budynkami?
W momencie, gdy nie jesteśmy pewni granicy dylatacji między sąsiednimi budynkami najlepiej wykonać odkrywki. Należy odkryć ścianę do materiału nośnego zewnętrznej ściany budynku (np. żelbetu). Jeżeli takie odkrywki wykonamy na parterze, to teoretycznie uchwycimy, gdzie się kończy nasz budynek. Jednak nie zawsze tak musi być. Dodatkowa odkrywka na dachu sprawi, że mamy drugi punkt pomiarowy ściany zewnętrznej budynku. Jeżeli te dwa punkty na zewnętrznej ścianie budynku (parter i dach) stanowią idealnie linię prostą (pionową) znaczy, że nie ma żadnych uskoków na zewnętrznej ścianie budynku. Aby określić granice budynku dla jednej ściany, najlepiej jest zrobić 4 odkrywki – dwie na parterze i dwie na dachu. Jest to wystarczające, gdy te 4 punkty stanowić będą jedną płaszczyznę. Odchyłka 2-3 cm, moim zdaniem jest dopuszczalna. Dopiero wtedy, mamy 100% pewności, gdzie znajduje się granica budynku dla tej jednej ściany. Są to sytuacje bardzo rzadkie, ale zdarzają się w 10-15 letnich budynkach biurowych i hotelowych. Znacznie częściej ma to miejsce w kamienicach, które często były budowane z różnych materiałów i mury zewnętrzne na różnych piętrach mogą mieć różną grubość. Maksymalne różnice grubości ściany kamienicy, które widziałem podczas dokonywania takich odkrywek i pomiarów, występowały przy ul. Targowej w Warszawie i sięgały 25 cm względem kolejnych kondygnacji. Szerzej na ten temat w artykule „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji.”
Prace budowlane niezbędne do podziału budynku i nieruchomości
Sytuacja jest dość prosta i oczywista, gdy linia podziału ma przechodzić przez dylatację pomiędzy dwoma niezależnymi budynkami. Co w przypadku, gdy mamy jeden budynek (mieszkalny, usługowy, handlowy, magazynowy), a linia podziału przebiega przez jego środek? Oczywiście taki podział jest możliwy do wykonania, jednak niezbędne jest wykonanie dokumentacji architektonicznej i zgłoszenie przebudowy do urzędu. Nie zawsze takie zmiany będą możliwe do wykonania. Jeżeli np. MPZP zakłada, że na działce może znajdować się tylko jeden budynek, to taka zmiana naruszałaby zapisy planu i wydział architektury mógłby nie wyrazić zgodny na taką przebudowę. Kwestią problematyczną może być również ilość miejsc postojowych, które trzeba zapewnić zgodnie z zapisami MPZP dla każdego budynku czy lokalu. Warto zatem wykonać analizę możliwości takiego przedsięwzięcia w oparciu o aktualne przepisy prawa przed przystąpieniem do wykonania projektu i prac budowlanych. Jeżeli natomiast uda nam się uzyskać zgodę urzędu na przebudowę, po wykonaniu prac budowlanych możemy przystąpić do wykonania pomiaru stanu po adaptacji i przygotować mapę z projektem podziału.
Problematyczne przewody kominowe i spalinowe w ścianach
W przypadku, gdy każdy budynek ma własną ścianę z przewodami kominowymi, a między nimi jest dylatacja, to sytuacja jest prosta i oczywista – granica podziału przebiega środkiem dylatacji. Wystarczy w tym przypadku wykonać precyzyjny pomiar geodezyjny i sporządzić stosowną dokumentację. Sytuacja zaczyna się komplikować, gdy mamy jedną ścianę między budynkami, a w środku przebiegają przewody kominowe do jednego i drugiego budynku. Zdarzają się również sytuacje, w których jest jeden przewód kominowy pomiędzy budynkami. W takich przypadkach należy odszukać dokumentację architektoniczną budynku oraz wykonać przegląd kominiarki. Niekiedy potrzebna jest również opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi na temat przedmiotowej ściany pomiędzy budynkami, która stwierdzi czy możliwe jest faktyczne rozdzielenie ściany na dwa niezależne budynki. Bardzo ważne jest, żeby mieć pełną wiedzę na temat konstrukcji i tego co w ścianie się znajduje.
Podział i połącznie nieruchomości
Jeżeli natomiast budynek wystaje na działkę sąsiednią i chcemy taką sytuację uregulować, to w takich sytuacjach istnieje możliwość zastosowania procedury podziału nieruchomości. Należy oddzielić fragment działki, na którą wchodzi nasz budynek, a następnie dołączyć go do naszej nieruchomości. Warto mieć na uwadze, że sama procedura podziału z wprowadzeniem zmian do EGIB i KW zajmuje łącznie nawet 1,5 roku (jeżeli chodzi o rynek warszawski). Więcej na temat podziałów w artykule „Terminy podziałów nieruchomości. Co opóźnia a co przyspiesza podziały?” Wcześniej, na sprzedaż musi zgodzić się sprzedający, a więc tu w grę wchodzi jeszcze kwestia finansów. W jego interesie również jest zrobienie porządku z granicą działki i budynku. Jest to zdecydowanie łatwiejsze do wynegocjowania, kiedy ten bałagan wyjdzie na samym początku – jeszcze przed zakupieniem działki przez inwestora. Inwestor występuje wtedy z silniejszej do negocjacji pozycji, a trudniej ma niestety, gdy sprawa wyjdzie na jaw po zakupie nieruchomości. Strony sąsiednie mają wtedy przewagę i bardzo często taki pasek nieruchomości może być sprzedany za absurdalnie wysoką cenę. Podam przykład rekordu, jaki miałem sposobność analizować u jednego z inwestorów nieruchomości zabytkowej, kupionej od m.st. Warszawa. Już po zakupie wykonywaliśmy inwestorowi pełną dokumentację z inwentaryzacją architektoniczną i ujawniliśmy, że wokół całej nieruchomości (centryczny układ) jest pasek, który wystaje poza granicę kupionej działki. Za 750 m2 łącznej powierzchni miasto zażyczyło sobie 7 mln zł, o czym szerzej w artykule „Konserwator a prawo własności. Błędy granic degradują zabytki.”
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
