Podsumowanie rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2020 roku
Szanowni Państwo,
Zespół Avison Young przygotował raport podsumowujący 2020 rok na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Pomimo pandemii, licznych restrykcji i ogólnego nastroju niepewności gospodarczej, rynek osiągnął imponującą wartość ok. 5,3 miliarda euro. Jest to trzeci najwyższy wynik w historii. Również pod względem liczby przeprowadzonych transakcji, których było 116.
Choć spowolniona przez pandemię, ekspansja inwestorów z Azji i regionu CEE na polskim rynku była wyraźna. Mniej aktywni byli natomiast inwestorzy z Europy Zachodniej. Przewidujemy jednak ponowny wzrost ich działalności w nadchodzącym roku, dzięki uwolnienie kapitału, zablokowanego ze względu na niepewną sytuację gospodarczą.
Nie zaskoczył wynik rynku magazynowego, który odpowiada za 50% całkowitego wolumenu transakcji w 2020 roku. Na tym rynku przeważały transakcje portfelowe i w platformy inwestycyjne.
Na rynku biurowym przeważały transakcje w nieruchomości typu core i core+ , sugerując tendencję inwestorów do inwestowania w projekty o mniejszym stopniu ryzyka.
W sektorze handlowym, pod względem ilości zrealizowanych transakcji, dominował segment nieruchomości typu „convenience”, który okazał się odporny na wprowadzane gospodarcze restrykcje.
Obserwujemy wzmożone działania na rynku inwestycyjnym i szacujemy, że na rynku znajduje się 0,5 miliarda euro w transakcjach z podpisanymi w 2020 roku umowami przedwstępnymi z potencjałem na finalizację na początku bieżącego roku.
Patrząc na ilość projektów, nad którymi pracujemy, 2021 rok zapowiada się optymistycznie, czego wszystkim nam życzymy!
CÓŻ TO BYŁ ZA ROK!
COVID-19 wywarł ogromny wpływ na gospodarkę, a także na zachowania konsumentów, co z kolei w naturalny sposób wpłynęło na rynek nieruchomości. Pandemia nieoczekiwanie przyspieszyła zmiany obserwowane od kilku lat, takie jak malejąca rola tradycyjnych centrów handlowych na rzecz tych z segmentu „convenience”, boom e-commerce czy pracowanie z domu. Według Avison Young, inwestorzy dość szybko dostosowali się do nowych warunków i nawet pomimo wielu niepewności wolumen inwestycji osiągnął trzeci najwyższy poziom w historii – 5,3 miliarda euro.
5,3 miliarda EUR = całkowity wolumen zrealizowanych transakcji w 2020 roku trzeci najwyższy wynik w historii
116 = liczba zrealizowanych transakcji w 2020 roku trzeci najwyższy wynik w historii
- Wzrost aktywności inwestorów z Azji, skoncentrowanych na rynku magazynowym
- Zwiększenie udziału inwestorów z region CEE, głównie na rynku biurowym i handlowym
- Inwestorzy z USA decydowali się głównie na sprzedaż swoich nieruchomości
- Zmniejszenie udziału inwestorów z Europy Zachodniej ze względu na wstrzymanie działań inwestycyjnych – spodziewane odblokowanie kapitału w najbliższej przyszłości
SEKTOR MAGAZYNOWY. WIELKI WYGRANY
Największym beneficjentem zmian, które zaszły w 2020 roku, jest zdecydowanie sektor magazynowy, z wolumenem zrealizowanych transakcji w wysokości 2,6 miliarda euro. Co stanowi 50% wolumenu wszystkich transakcji zrealizowanych w 2020 roku oraz jest wynikiem o prawie 70% większym niż wolumen osiągnięty w tym sektorze w roku ubiegłym. Jak zauważają eksperci Avison Young, nowością w 2020 roku jest spadek liczby pojedynczych transakcji. Wynika to z tendencji do kupowania portfeli lub całych platform inwestycyjnych. Forma ta stanowiła prawie 60% wolumenu w sektorze magazynowym. Największymi transakcjami ubiegłego roku były: sprzedaż platformy logistycznej Goodman do GLP, zakup Panattoni Portfolio przez Savills IM, sprzedaż Distribution Park Portfolio przez Hines do CGL oraz przejęcie Maximus Portfolio Aresa przez GIC. Wszystkie zostały sfinansowane przez kapitał azjatycki, co potwierdza dużą aktywność inwestorów z tego kontynentu w sektorze magazynowym. W minionym roku odnotowaliśmy również wzmożone zainteresowanie obiektami logistyki miejskiej, a Avison Young spodziewa się kontynuacji tego trendu w roku bieżącym. Sytuacja ta wynika z gwałtownego przyspieszenia rozwoju e-commerce za sprawą COVID-19, który wpłynął na nastroje inwestorów, spoglądających chętniej na nieruchomości typu „last mile logistics”, centra firm kurierskich czy małe jednostki biznesowe (SBU).
- 2,6 miliarda EUR = wolumen transakcji zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2020 roku
- 60% całkowitego wolumenu transakcji zrealizowanego w sektorze magazynowym w 2020 roku były to transakcje portfelowe i w platformy inwestycyjne (rosnące znaczenie przejęć strategicznych)
- 4-krotne zwiększenie azjatyckiego kapitału zainwestowanego w nieruchomości magazynowe w porównaniu z rokiem 2019 (60% całkowitego wolumenu sektora osiągniętego w 2020 roku)
- Rosnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami logistyki miejskiej
SEKTOR BIUROWY. NIERUCHOMOŚCI TYPU „CORE” JAKO BEZPIECZNE PRZYSTANIE.
W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów biurowych zwróciło się w stronę stabilnych sektorów rynku, zwraca uwagę Avison Young. Ponad 60% z 2 miliardów EUR transakcji zrealizowanych w sektorze biurowym w 2020 roku, były to nieruchomości typu „core” lub „core +”, zlokalizowane głównie w Warszawie. Część tego typu transakcji rozpoczęła się jeszcze przed 2020 rokiem. Fakt, że mimo niepewnej sytuacji na rynku inwestorzy z nich nie zrezygnowali, świadczy o realizowaniu strategii inwestycyjnych z niskim poziomem ryzyka. Z kolei w miastach regionalnych, największe zrealizowane w 2020 roku transakcje to City One we Wrocławiu, kupiony przez Uniquę, oraz największa w 2020 roku transakcja w miastach regionalnych – High 5ive II w Krakowie, kupiony przez Credit Suisse. W Warszawie inwestorzy skupili się na zachodniej części centrum miasta, gdzie nieruchomości takie jak Generation Park Z, Lixa A&B, Chmielna 89 czy Wola Center zmieniły właścicieli. Avison Young zwraca uwagę na wzrost aktywności inwestorów na Mokotowie – zamknięto pięć dużych transakcji o łącznej wartości prawie 400 mln euro, w tym sprzedaż D48 do IAD czy DSV do Corum. To prawie czterokrotnie więcej niż w 2019 roku, kiedy sprzedano cztery biurowce za łącznie ok. 100 milionów euro.
- 2 miliardy EUR = całkowity wolumen transakcji w sektorze biurowym w 2020 roku
- 60% całkowitego wolumenu transakcji w sektorze biurowym w 2020 roku to nieruchomości typu „core” i „core+”
- 4x większy wolumen zrealizowanych transakcji biurowych na Mokotowie niż w2019 roku
- Zwiększenie aktywności inwestorów z regionu CEE
SEKTOR HANDLOWY. NIERUCHOMOŚCI TYPU „CONVENIENCE RETAIL” DOCENIANE ZA SWOJĄ ODPORNOŚĆ NA AKTUALNE ZAWIROWANIA RYNKOWE.
Rynek handlowy doświadczył w 2020 znacznego przyspieszenia zmian zapoczątkowanych jednak już kilka lat temu. Tendencja do robienia zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania oraz rosnąca siła nabywcza mieszkańców mniejszych miejscowości spopularyzowały handel codzienny. To, w połączeniu z faktem, że zasady dotyczące zamykania obiektów handlowych nie miały wpływu na mniejsze obiekty handlowe, nie pozostało niezauważone przez inwestorów lokujących kapitał w tym sektorze rynku. 22 z 35 transakcji w sektorze w 2020 roku dotyczyło nieruchomości typu „convenience”. Największą transakcją tego typu była sprzedaż portfela „Tyrion” (5 parków handlowych typu „convenience”), w której Avison Young reprezentował sprzedawcę.
- 83% wzrost liczby transakcji obiektów typu „convenience” w 2020 roku w stosunku do 2019 roku
E-commerce as a driving factor
PRSy ROSNĄ W SIŁĘ
W 2020 roku inwestorzy weszli do sektora mieszkań na wynajem, czyli PRS (private rented sector) na skalę większą niż kiedykolwiek wcześniej. Według Avison Young, wynika to z wybierania bezpiecznych strategii inwestowania w sytuacji niepewnych warunków rynkowych. W 2020 roku mogliśmy zaobserwować kilka przedsięwzięć typu „joint venture” czy „forward purchase”. Na początku roku TAG Immobilien przejął polskiego dewelopera Vantage Development i zaplanował 24 projekty mieszkaniowe z 8,6 tysiącami mieszkań do wynajęcia do realizacji w ciągu najbliższych 5 lat. Na uwagę zasługuje również joint venture firm Kajima i Tonsa, które wspólnie zrealizują projekt PRS w Trójmieście. Drugim istotnym wydarzeniem był forward purchase przez Aurec Capital od Matexi inwestycji na etapie deweloperskim, zlokalizowanej przy Puławskiej 186 w Warszawie. Dodatkowo, Corestate Capital i Bain Capital Credit weszły na ten rynek poprzez zakup dwóch projektów deweloperskich domów studenckich w Krakowie i Gdańsku. Rok zakończył się kolejnym forward purchase – Heimstaden Bostad wraz z Eiffage Immobilier zakupiły 2 projekty PRS zlokalizowane w Warszawie.
Avison Young zwraca uwagę jest fakt, że transakcji typu joint venture i forward purchase nie zaliczamy do typowych transakcji i dlatego nie są one uwzględniane w całkowitym wolumenie inwestycji. Według naszej wiedzy, wolumen PRS w 2020 roku wyniósł ok. 250 milionów euro.
- Kilku nowych inwestorów weszło na rynek PRS
- Główne transakcje były oparte na “joint venture” lub “forward purchase”
CO DALEJ?
Rok 2020 zmienił podejście inwestycyjne wielu inwestorów. To pokazuje, jak elastyczny jest rynek nieruchomości, który oferuje zdywersyfikowane możliwości inwestowania, w zależności od okoliczności i sytuacji gospodarczej.
W 2021 roku eksperci Avison Young spodziewają się wzrostu aktywności inwestycyjnej w związku z uwolnieniem zablokowanego w 2020 roku kapitału. Ze względu na niepewne warunki rynkowe, inwestorzy raczej będą wybierali nieruchomości charakteryzujące się niskim poziomem ryzyka, tj. budynki biurowe czy logistyczne z zagwarantowanym długoterminowym przychodem, lub parki handlowe. Ponieważ rynek PRS wciąż się rozwija, z pewnością pojawią się na nim kolejni gracze.
Avison Young szacuje, że obecnie na rynku znajduje się 0,5 miliarda euro w transakcjach z podpisanymi w 2020 roku umowami przedwstępnymi. Dlatego eksperci spodziewają się mocnego otwarcia 2021 roku.
- Oczekiwana finalizacja na początku 2021 roku transakcji o wartości 0,5 miliarda euro
- Spodziewany powrót na rynek zablokowanego w 2020 roku kapitału inwestycyjnego
- Na celowniku inwestorów: nieruchomości zapewniające długoterminowy przychód
- Spodziewany dalszy wzrost inwestycji w obiekty handlowe typu „convenience” i w sektor PRS
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
