Podział gruntów pod wodami.
Kiedy woda zabierze nam działkę?
Nieruchomości sąsiadujące z ciekami naturalnymi, jeziorami lub naturalnymi zbiornikami wodnymi są ciągle narażone na zmianę granicy pomiędzy nieruchomościami. Gdzie jest granica nieruchomości? Kto jest właścicielem terenu, który został zajęty przez wody na skutek zmiany linii brzegowej? Jak określić linię brzegową? Kto ustala tę linię, jakie dokumenty należy złożyć i jak wygląda procedura określenia linii brzegowej? Czy zajęta przez wody działka może zostać zabrana właścicielowi? Czy właścicielowi gruntu należy się odszkodowanie? Jakie ryzyko niesie podział działki przy linii brzegowej? Co warto mieć na uwadze przy składaniu wniosku o wydanie warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę? I czy w ogóle można sprzedać nieruchomość bez nieuregulowanej linii brzegowej i czy będzie to sprzedaż w dobrej wierze?
Jakie konsekwencje niesie zajęcie gruntu przez wodę?
Nieruchomości sąsiadujące z ciekami naturalnymi, jeziorami lub naturalnymi zbiornikami wodnymi są ciągle narażone na zmianę granicy pomiędzy nieruchomościami. Granicę tę stanowi linia brzegu. Woda w naturalny sposób podmywa, zmienia poziom, meandruje, potrafi wydrążyć nowe koryto. Oczywiście są to procesy trwające latami, ale mogą mieć niebagatelny wpływ na nasze nieruchomości. Grunty pokryte powierzchniowymi wodami płynącymi w EGIB opisywane są oddzielnym oznaczeniem, jako wyodrębniony kontur użytku gruntowego (Wp) i należą do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa. Jeżeli śródlądowe wody płynące lub wody morza terytorialnego, albo morskie wody wewnętrzne zajmą trwale, w sposób naturalny, grunt niestanowiący własności właściciela wód, grunt ten z chwilą zajęcia staje się z mocy prawa własnością właściciela wód. Jeżeli rzeka meandrując zabierze nam fragment działki, to właściciel rzeki przejmuje naszą własność. Osoba pokrzywdzona może wystąpić o odszkodowanie. Od wyżej opisanej zasady są wyjątki. Właściciel wód nie nabywa praw do gruntów zalanych przez wodę podczas powodzi. W takich sytuacjach właścicielowi zalanych gruntów nie przysługuje z tego tytułu odszkodowanie od właściciela wód. Jednak czy odszkodowanie jest wystarczające? Co jeśli okaże się, że po zajęciu fragmentu nieruchomości przez wodę nie ma możliwości realizacji zabudowy, bo pozostała działka jest za mała? Co jeśli nie spełnimy wymaganych parametrów zabudowy? Jak ustalić linię brzegową i kiedy taką działkę da się podzielić? I czy w ogóle można sprzedać nieruchomość bez nieuregulowanej linii brzegowej? Odpowiedzi w dalszej części artykułu.
Uregulowanie stanu prawnego działek w EGIB
Aby najlepiej zobrazować temat podziałów nieruchomości w kontekście wód płynących posłużę się kilkoma fragmentami ortofotomapy przedstawiającymi rzekę Pilicę, Rządzę i Jeziorkę. Na grafice 1. doskonale widać, jak rzeka Pilica powiększyła swoje koryto, oraz jak dużo fragmentów nieruchomości stracili ich właściciele.
Na kolejnych dwóch grafikach widać, fragment rzeki Pilicy, która zmieniła całkowicie linię biegu. Zmieniła, bo dokonano uregulowania brzegu rzeki, o czym świadczy nienaturalnie prosta linia rzeki. Na pierwszym zdjęciu widać, że stan prawny nieruchomości nie został jeszcze uregulowany i dane w EGIB są nieaktualne. Na drugim zdjęciu widać inny odcinek rzeki Pilicy, gdzie stan prawny został już uregulowany. Uregulowanie stanu prawnego takiej sytuacji z urzędu wiąże się z koniecznością posiadania przez miasto czy gminę budżetu na te cele. Wykonywaliśmy kiedyś takie zlecenie dla rzeki Jeziorka na odcinku od Konstancina Jeziorna i 15 km w górę rzeki (powierzchnia ok 120 ha). Zobacz przykładowe opracowania tutaj >>
Zdarza się, też że rzeka ma określoną jedną granicę ewidencyjną (jak na poniższym zdjęciu rzeki Jeziorka). Ma to miejsce, gdy obszar przylegający do rzeki należy również do Skarbu Państwa (w tym przypadku ogródki działkowe). Jednak taki stan prawny powinien być uregulowany, a nieruchomości rozdzielone poprzez linię brzegu.
Kiedy nie wybudujesz nieruchomości przy linii brzegowej?
Jeśli rzeka zabrała znaczącą część nieruchomości lub podzieliła ją na dwie części, w konsekwencji działka może okazać się zbyt mała by zrealizować na niej inwestycję budowlaną! Właściciela nieruchomości obliguje konieczność spełnienia szeregu przepisów. Działka musi mieć odpowiednią wielkość i spełniać parametry WZ-tki lub planu miejscowego. Jeśli wydzielona działka po ustaleniu faktycznej linii brzegowej zmniejszy się nam na tyle, że niemożliwe będzie spełnienie parametrów zabudowy, to nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Kolejną przeszkodą mogą być zapisy dotyczące zakazu budowania nowych obiektów w określonym pasie (np. 50 czy 100m) od linii brzegu rzeki, jeziora czy innych zbiorników wodnych. Warto po takie analizy sięgnąć do planu miejscowego, a jeśli teren nie jest objęty planem do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście studium nie jest aktem prawa miejscowego, ale jak pokazuje praktyka i orzecznictwo sądów (m.in. IV SA/Wa 1247/20) studium może być brane pod uwagę w toku tych procedur! Oczywiście są dopuszczane odstępstwa od zakazu zabudowy, który nie dotyczy urządzeń wodnych, obiektów służących racjonalnej gospodarce rolnej, leśnej lub rybackiej. Jednak w przywołanym wyżej wyroku sądu skrupulatnie wyjaśnione jest, co jest dopuszczalne, a co nie jest – zainteresowanych odsyłam po szczegóły. W przedmiotowej sprawie skarżąca występowała o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki zlokalizowanej przy linii brzegowej. Przedmiotem sporu było odmówienie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domku letniskowego. Właścicielka nieruchomości zaskarżyła do WSA szereg uwag wskazujących na naruszenia procedur różnych organów (wadliwe postanowienia organu, brak powołania biegłego sądowego, błędnego ustalenia linii brzegowej i inne). WS oddalił jednak wszystkie zarzuty skarżącej. Wskazał, że nie można wydać warunków zabudowy, jeśli nie jest ona uzgodniona z innymi organami, które na danym obszarze czy rodzaju inwestycji muszą wydać opinię. W tym przypadku chodziło o fakt, że działka jest objęta Obszarem Chronionego Krajobrazu z określonymi zasadami zabudowy (m.in. zakaz zabudowy w pasie 100 m od linii brzegowej). Inwestor kwestionujący sposób wyznaczenia linii brzegowej powinien wystąpić z wnioskiem do odpowiedniego organu w celu ustalenia linii brzegowej w drodze administracyjnej. W tym przypadku skarżąca posłużyła się jednak wyłącznie danymi ze zdjęć lotniczych igeoportalu. Oględziny jednego z organów w toku procedur wykazały jednak inny stan faktyczny, co również stanowiło przyczynę odmownej decyzji.
Jak określić linię brzegu
Zgodnie z art. 220. Ustawy Prawo wodne (Dz.U.2020.310) określenie linii brzegu przebiega następująco:
„1. Linię brzegu dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych stanowi krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw albo linia, którą ustala się według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat.
2. Jeżeli krawędź brzegu jest wyraźna, linia brzegu biegnie tą krawędzią.
3. Jeżeli krawędź brzegu nie jest wyraźna, linia brzegu biegnie granicą stałego porostu traw, a jeżeli granica stałego porostu traw leży powyżej stanu wody, o którym mowa w ust. 1 – linią przecięcia się zwierciadła wody przy tym stanie z gruntem przyległym.
4. Jeżeli brzegi wód są uregulowane, linia brzegu biegnie linią łączącą zewnętrzne krawędzie budowli regulacyjnych, a przy plantacjach wikliny na gruntach uzyskanych w wyniku regulacji – granicą plantacji od strony lądu.”
Kto ustala linię brzegu?
Zgodnie z art. 220. pkt 5. „Linię brzegu ustala, w drodze decyzji, na wniosek podmiotu mającego interes prawny lub faktyczny:
1) właściwy terenowy organ administracji morskiej – dla morskich wód wewnętrznych oraz wód morza terytorialnego;
2) minister właściwy do spraw gospodarki wodnej – dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym odpływie wód powierzchniowych.
Decyzja w sprawie ustalenia linii brzegu
Zgodnie z Ustawą Prawo wodne „decyzję doręcza się wnioskodawcy oraz ujawnionym w EGIB właścicielom lub innym podmiotom władającym gruntami przyległymi. W przypadku, gdy ujawniony w EGIB właściciel lub inny podmiot władający gruntem przyległym nie żyje, a jego spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku, lub nie jest znany adres miejsca zamieszkania lub siedziby albo adres tych podmiotów lub brak jest w EGIB oznaczenia tych podmiotów, organ zawiadamia o wydaniu decyzji w sprawie ustalenia linii brzegu w drodze obwieszczenia zamieszczonego przez okres 60 dni na tablicy ogłoszeń urzędów gmin właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a także na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego ten organ. (…) Z dniem upływu okresu, decyzję w sprawie ustalenia linii brzegu uważa się za doręczoną stronom postępowania. Decyzja w sprawie ustalenia linii brzegu obejmuje swoim zakresem odcinek i brzegi cieku naturalnego objęte projektem regulacji wód śródlądowych. Jeżeli ustalenie linii brzegu jest konieczne w związku z wykonaniem urządzeń wodnych lub kształtowaniem nowych koryt cieków naturalnych, postępowanie w sprawie ustalenia linii brzegu przeprowadza się łącznie z postępowaniem w sprawie zgody wodnoprawnej. Decyzja o ustaleniu linii brzegu może być wydana po uzyskaniu przez zakład pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie niecierpiących zwłoki budowli regulacyjnych. Organem właściwym w sprawach jest organ właściwy do wydania pozwolenia wodnoprawnego. Organ właściwy do wydania pozwolenia wodnoprawnego zawiesza postępowanie w sprawie wydania tego pozwolenia do czasu, kiedy decyzja o ustaleniu linii brzegu stanie się ostateczna. W przypadku zmiany linii brzegu decyzja o ustaleniu linii brzegu może być zmieniona w trybie i na zasadach właściwych dla jej wydania.”
Kto ponosi koszty ustalenia linii brzegu?
Zgodnie z Ustawą Prawo wodne „jeżeli ustalenie linii brzegu następuje w związku z trwałym zajęciem przez śródlądowe wody płynące, wody morza terytorialnego lub morskie wody wewnętrzne, w sposób naturalny, gruntu niestanowiącego własności właściciela wód, koszty projektu rozgraniczenia gruntów ponosi właściciel wód. Decyzja o ustaleniu linii brzegu stanowi podstawę do dokonania wpisu w ewidencji gruntów i budynków.”
Projekt rozgraniczenia gruntów?
Podstawą ustalenia linii brzegu jest projekt rozgraniczenia gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych, a dokumentację sporządza uprawniony geodeta (art. 220. pkt. 7. Ustawy). Zgodnie z art. 220. pkt. 6. Ustawy projekt musi zawierać:
„1) opis uwzględniający oznaczenie wnioskodawcy, ze wskazaniem jego siedziby i adresu, przyjęty sposób ustalenia projektowanej linii brzegu, ustalenie stanu prawnego nieruchomości objętych projektem z oznaczeniem właścicieli wraz ze wskazaniem ich siedziby i adresu oraz sposób zagospodarowania gruntów przyległych do projektowanej linii brzegu,
2) odpowiednią:
a) zaktualizowaną kopię mapy zasadniczej w skali 1:500, 1:1000, 1:2000 albo 1:5000,
b) mapę inwentaryzacji powykonawczej budowli regulacyjnych w skali, w jakiej jest sporządzony projekt regulacji wód śródlądowych, a w przypadku jej braku – inne dostępne materiały,
– z wykazaniem projektowanej linii brzegu oraz elementów istotnych dla przyjętego sposobu ustalenia tej linii.”
Grunt pod wodą nie podlega obrotowi cywilnoprawnemu
Zgodnie z art. 216 ust.2. Prawa wodnego grunty pokryte śródlądowymi wodami płynącymi nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. Potwierdza to również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (IV SA/Po 306/20). Starosta odmówił ujawnienia w EGIB prawa własności nieruchomości dla działek na podstawie przedstawionych w starostwie aktów notarialnych sprzedaży i darowizny tych gruntów. Wody Polskie wskazały, że w celu uregulowania spraw własnościowych należy dokonać ustalenia linii brzegu rzeki na odcinku przedmiotowej działki. Mimo to starosta nie złożył wniosku o ustalenie linii brzegowej i odmówił ujawnienia w EGIB prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 212 ust. 1 i 2 Ustawy Prawo wodne
„1. Prawa właścicielskie w stosunku do wód publicznych stanowiących własność Skarbu Państwa wykonują:
1) Wody Polskie – w stosunku do śródlądowych wód płynących oraz wód podziemnych;
2) minister właściwy do spraw gospodarki morskiej – w stosunku do wód morza terytorialnego oraz morskich wód wewnętrznych.
2. Wody Polskie wykonują prawa właścicielskie w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, znajdujących się w obrębie działki ewidencyjnej, która obejmuje także śródlądowe wody płynące będące własnością Skarbu Państwa.”
Od decyzji odwołano się do Wojewódzkiego Inspektora, który utrzymał w mocy decyzję organu I instancji i uzasadnił, że w prowadzeniu EGIB obowiązuje zasada aktualności. Utrzymywano, że dokonanie zmian w EGIB dla spornej działki jest możliwe dopiero po wydzieleniu gruntów oznaczonych, jako pokryte powierzchniowymi wodami płynącymi zgodnie z zasadami Ustawy Prawo wodne. Utrzymywano, że organ prowadzący EGIB nie ma kompetencji do występowania z wnioskiem o ustalenie linii brzegowej i regulowania kwestii właścicielskich. Zaskarżono decyzję do WSA, który wykazał zaniedbania Starosty w postępowaniu. Zgodnie z § 44 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków operat musi być utrzymany z aktualnymi dostępnymi dla organu dokumentami i materiałami źródłowymi, a aktualizacja zgodnie z § 45 ust. 1 rozporządzenia może nastąpić przez wprowadzenie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Zmiany dotyczące przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z § 36 rozporządzenia „Przebieg granic działek ewidencyjnych wykazuje się w ewidencji na podstawie dokumentacji geodezyjnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonej:
1) w postępowaniu rozgraniczeniowym;
2) w celu podziału nieruchomości;
3) w postępowaniu scaleniowym i wymiany gruntów;
4) w postępowaniu dotyczącym scalenia i podziału nieruchomości;
5) na potrzeby postępowania sądowego lub administracyjnego, a następnie wykorzystanej do wydania prawomocnego orzeczenia sądowego lub ostatecznej decyzji administracyjnej;
6) przy zakładaniu, na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, katastru nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków;
7) przez Straż Graniczną, jeżeli dokumentacja ta określa przebieg granic państwa z dokładnością odpowiednią dla ewidencji;
8) w wyniku geodezyjnego pomiaru sytuacyjnego istniejących lub wznowionych znaków granicznych albo wyznaczonych punktów granicznych.”
WSA wskazał również na konieczność zastosowania art. 220. Ust. 5 Ustawy Prawo wodne (przytoczony wyżej w artykule). Stwierdził, że skoro Starosta z własnej inicjatywy wszczął postępowanie z urzędu i zwrócił się do Wód Polskich o opinię, to jego obowiązkiem było wyjaśnienie wszystkich okoliczności, w tym ustalenie linii brzegowej rzeki. Sąd uznał to za naruszenie przepisów KPA i zauważył jeszcze, że w między czasie skarżąca (na jej wniosek i jej koszt) uzyskała ostateczną decyzję Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej ustalającą linię brzegową rzeki. W związku z powyższym sprawa wróciła do starostwa do ponownego rozpatrzenia.
Czy sprzedasz grunt bez uregulowanej linii rzeki?
W związku z powyższym wiemy, że gruntów zajętych przez wody nie możemy sprzedać. A czy możemy sprzedać grunt bez uregulowanej linii rzeki? Załóżmy, że właściciel nieruchomości zlokalizowanej przy linii brzegowej rzeki czy jeziora sprzedaje aktem notarialnym nieruchomość bez dokonywania podziału i ustalenia linii brzegowej rzeki. Notariusz dokonuje zmiany we wpis w KW i teoretycznie wszystko jest klarowne. Jednak problem może ujrzeć światło dzienne w momencie, gdy zostanie uregulowana działka sąsiednia lub ustalona z urzędu linia brzegowa. Wtedy może się okazać, że mamy więcej niż kupiliśmy, bo linia brzegowa się przesunęła na naszą korzyść. Gorzej będzie w sytuacji, gdy rzeka zabrała część kupionej działki. W takim przypadku możemy mieć problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Oczywiście można to sprawdzić na ortofotomapie, ale jaką mamy pewność, że jest ona aktualna i odpowiada rzeczywistej sytuacji. Czy w takim przypadku kupujący ma prawo wykazać sprzedającemu, że nie sprzedawał w dobrej wierze? Czy może jednak to kupujący powinien mieć świadomość i zweryfikować stan faktyczny przed zakupem nieruchomości?
Podział nieruchomości przyległej do cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych.
Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Ten aspekt szczegółowo opisałem w artykule „Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 15m są możliwe?” Te same zasady dotyczą gruntów przyległych docieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych. W przypadku tego rodzaju prac geodezyjnych niezbędne jest ustalenie linii brzegu przed wykonaniem podziału nieruchomości, jeżeli takie prace nigdy nie były wykonywane.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
