-5.1 C
Warszawa
wtorek, 27 lipca, 2021

Podział nieruchomości w przypadku braku MPZP oraz braku decyzji o warunkach zabudowy

Strona główna Procesy budowlane Podział nieruchomości w przypadku braku MPZP oraz braku decyzji o warunkach zabudowy

Podział nieruchomości w przypadku braku MPZP oraz braku decyzji o warunkach zabudowy

Określ dobrze cel podziału nieruchomości

Zagadnienie 26 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. Obydwie podstawy prawne powinniśmy traktować na równi, bowiem ustawodawca nie określił kolejności w ich stosowaniu. Niestety pojęcie niesprzeczności z przepisami odrębnymi nie zostało w żaden sposób zdefiniowane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skutkuje to dużymi problemami z określeniem katalogu ustaw w oparciu, o które musimy analizować podział nieruchomości. Konsekwencją jest duża uznaniowość przy opiniowaniu projektów podziałów przez organy administracji samorządowej. Czy brak MPZP i decyzji o warunkach zabudowy może zablokować nam podział nieruchomości?

Jaki katalog ustaw możemy zaliczyć do przepisów odrębnych?

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 94. 1. Stanowi „W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Ustawodawca nie określił zamkniętego katalogu ustaw, jako pojęcia przepisów odrębnych. W mojej ocenie zrobił to celowo, ponieważ niezwykle ciężko byłoby przewidzieć każdy scenariusz podziału nieruchomości i jego cel. Analizując pojęcie przepisów odrębnych z pomocą może nam przyjść orzecznictwo sądowo-administracyjne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29.10.2015 (II SA/Sz 402/15) zaznaczył, że do przepisów odrębnych zalicza się ustawy regulujące kwestie dotyczące ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, dróg publicznych, gospodarki wodnej. Wykonując głębszą analizę wyroków sądów dotyczących podziałów nieruchomości i przepisów odrębnych utwierdzimy się w przekonaniu, że również w orzecznictwie sądowym w/w pojęcie budzi wątpliwości interpretacyjne. WSA w wyroku z dnia 23.07.2010 (II SA/Kr 630/10) stwierdził, że pojęcie „przepisy odrębne” nie zostało nigdzie zdefiniowane i jego treść jest ustalana drogą zmiennego i dyskusyjnego orzecznictwa sądowego. Jednakże nie ulega wątpliwości, że może tu chodzić wyłącznie o takie przepisy, które mogą w ogóle mieć zastosowanie w sprawach podziału nieruchomości albo precyzyjniej: tylko o takie przepisy, których możliwość zastosowania istnieje wobec nieruchomości, która ma być podzielona. „Przepisami odrębnymi” w rozumieniu cytowanego przepisu nie mogą więc być unormowania, których zakres stosowania jest wąski i ograniczony do sytuacji niemających nic wspólnego z podziałem nieruchomości. Mowa tu o rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szerzej na ten temat piszę w artykule 13 „Podział nieruchomości po obrysie budynku. Czy to w ogóle możliwe?”. Z kolei WSA w wyroku z dnia 13.03.2008 (II SA/Po 817/07) stwierdził, że przepisy ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdują zastosowanie, jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi. Jak widać nie ma tu zgodności i realizując tego rodzaju podział musimy liczyć się z uznaniowością i wewnętrznymi wytycznymi organów realizujących wniosek.  

Cel podziału, jako podstawowa informacja od zamawiającego.

Analizując możliwości wykonania podziału przedmiotowej nieruchomości niezwykle ważny jest cel podziału. Może to wydzielenie działki pod sprzedaż, podział przedsiębiorstwa, regulacja granic między sąsiadami lub konieczność zapewnienia drogi dojazdowej. Warto takie informacje umieścić w dokumentacji przekazywanej do urzędu.

Czy urząd może nas zmusić do wystąpienia o WZ w celu wykonania podziału?

W wielu gminach spotykamy się z sytuacją, w której organ opiniując podział w oparciu o przepisy odrębne prosi nas o decyzję o warunkach zabudowy. Wystąpienie o decyzję WZ, a dopiero później o podział skutkuje wielomiesięcznym oczekiwaniem na finał sprawy (więcej o terminach podziałów nieruchomości w zagadnieniu 10 „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?”. W mojej ocenie, jeżeli celem podziału jest wydzielenie działek budowlanych na których realizowana będzie inwestycja lub rozbudowa obiektu, wystąpienie w pierwszej kolejności o warunki zabudowy, a następnie o podział nieruchomości jest podejściem słusznym. Natomiast jeżeli cel podziału jest inny, organ nie może wymagać od nas decyzji WZ. Dlatego podkreślam jak ważne jest opisanie celu podziału w ramach podziałów nieruchomości wykonywanych tym trybem.        

Szerokość dojazdu do działki budowlanej określa rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak na przestrzeni lat przepisy te ulegały zmianom, a podziały nieruchomości mogły być realizowane w oparciu o już nieaktualne lub inne przepisy prawa. W związku z powyższym zdarzają się sytuacje, w których wydzielone działki budowlane mają zapewniony dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną o szerokości 3 lub 4 metrów. Warto przeanalizować te kwestie przy zakupie, ponieważ niewystarczająca szerokość dojazdu może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Działkę bez problemy nabędziemy, ale bez ustanowienia stosownych służebności poszerzających wjazd nic na niej nie wybudujemy. Budowa w takiej sytuacji będzie uzależniona od dobrej woli sąsiadów.     

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy w 14 sądach rejonowych z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 14 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >7mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Howden Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce.

AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość? Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert,...

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy?

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy? Zagadnienie...

Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy niezbędny jest podział nieruchomości?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy niezbędny jest podział nieruchomości?  Zagadnienie 31 z 40 Rafał Rychlicki,...

Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego

Zagadnienie 30 z 40 Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2) Jako geodeta...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Podział nieruchomości lokalowej na dwa odrębne lokale. Jak podzielić mieszkanie na dwa mniejsze lokale?

Zagadnienie 34 z 40 Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2) Jako geodeta...

Deweloperzy mieszkaniowi czekają na pozwolenia nawet 7 lat!

Już nie tylko brak terenów pod zabudowę czy wzrost cen materiałów budowlanych stanowią istotną przeszkodę w prowadzeniu działalności deweloperskiej w Polsce. Gros...

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość? Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert,...

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy?

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy? Zagadnienie...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.