Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe.
Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy?
Podziały nieruchomości odgrywają znaczącą rolę w realizacji zamierzeń inwestycyjnych, również tych o charakterze magazynowym. Za przysłowiowym postawieniem kreski na mapie kryją się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne, które w najmniej korzystnym wariancie od złożenia wniosku o podział do ujawnienia w KW mogą trwać nawet 2,5 roku! W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz istnienia mpzp, dobieramy odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. Jakie błędy map do celów projektowych może wychwycić podział nieruchomości magazynowej? Jak wnioskować o uchwalenie planu miejscowego dla własnej działki? Czy inwestor może sfinansować opracowanie takiego mikroplanu? Czy inwestycja celu publicznego może zagrażać planowanej budowie magazynu? Kiedy po podziale znikną nam m2 działki? Jakie warunki muszą być spełnione przy podziałach nieruchomości pod magazyny? Zaznaczę przekrojowo temat podziałów nieruchomości pod inwestycje magazynowe. Wskażę najczęściej występujące problemy, a zainteresowanych zgłębieniem każdego z zagadnień odeślę poprzez linki do osobnych artykułów. Życzę miłej lektury i owocnych inwestycji magazynowych!
Tryby wykonywania podziałów nieruchomości
Podziały nieruchomości pod nowo realizowane inwestycje logistyczne i magazynowe wykonujemy w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Najważniejszym kryterium w wyborze odpowiedniego trybu jest informacja, czy podział wykonujemy na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy wydanej decyzji o warunkach zabudowy.
Podział w oparciu o MPZP
Analizując wykonane podziały nieruchomości stwierdzam, że praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić. Co nie oznacza, że możliwości zawsze będą zgodne z oczekiwaniami inwestora. Inwestycje magazynowe realizowane są w większości przypadków na obszarach rolnych. Najkorzystniejszą sytuacją z punktu widzenia inwestora jest taka, kiedy gmina na danym terenie uchwali miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przeznaczy interesujące nas tereny pod obiekty magazynowe. Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”. Jeżeli więc już taki plan mamy uchwalony możemy przystąpić do podziału nieruchomości wykorzystując art. 93 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że „podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.”
Postępowanie podziałowe należy rozpocząć składając stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z załącznikami tj:
– Wstępny projekt podziału nieruchomości zawierający:
1)granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
2)oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
3)powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
4)naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
5)przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
6)przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
– Kopia mapy ewidencyjnej
– Oryginalny wypis z rejestru gruntów
– Dokument potwierdzający tytuł własności do nieruchomości.
Oprócz określenia podstawy prawnej we wniosku o podział musimy podać cel wykonania podziału nieruchomości. Urząd w terminie do 30 dni wyda postanowienie opiniujące podział. Więcej o terminach podziałów w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?” Jeżeli postanowienie będzie pozytywne powinniśmy uzupełnić wniosek o następujące dokumenty:
– protokół przyjęcia przebiegu granic
– mapa z projektem podziału nieruchomości zawierająca w szczególności:
1) nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu, numer arkusza mapy;
2) adres nieruchomości podlegającej podziałowi;
3) skalę mapy;
4) granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
5) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
6) oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości;
7) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi oraz przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
8) przedstawione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
9) przedstawione w kolorze czerwonym oznaczenia projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
10) szkic orientacyjny w skali umożliwiającej zlokalizowanie nieruchomości podlegającej podziałowi;
11) wykaz zmian gruntowych;
12) wykaz synchronizacyjny, w przypadku gdy w księdze wieczystej – lub w razie jej braku – w innych dokumentach określających stan prawny nieruchomości, nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia i inną powierzchnię niż w katastrze nieruchomości;
13) niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody, elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi;
14) datę wykonania mapy oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała mapę.
Projekt podziału zatwierdza decyzja administracyjna, która po uprawomocnieniu stanowi podstawę wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów oraz w księgach wieczystych.
Podział w oparciu o decyzję WZ
W przypadku braku MPZP inwestor chcący zrealizować inwestycję magazynową musi wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W odniesieniu do analizowanego obszaru warto zwrócić uwagę na klasy gruntu. W dużej mierze od tego będzie zależało, czy w ogóle decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana. Zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
Art. 2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby.
3) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa powyżej dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeżeli chodzi o proces podziału nieruchomości wykonywany w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, to wygląda on bardzo podobnie jak w przypadku podziału w oparciu o MPZP. Jedyną różnicą jest podstawa prawna we wniosku. W tym przypadku należy wpisać art. 94. Ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. „ W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kopię decyzji z załącznikami mapowymi należy złożyć z wnioskiem o podział. Szczegółowo procedurę uzyskiwania WZ opisaliśmy w artykule „Uzyskiwanie warunków zabudowy. 10 etapów procedury dla wytrawnych inwestorów.
Dostęp do drogi publicznej warunkiem koniecznym podziału
Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, a faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Zgodnie z orzecznictwem WSA sygn. akt. II SA/Gd 348/17 „dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych”. Nie wystarczy więc, że działka styka się z działką będącą drogą publiczną. Musi być możliwość wykonania zjazdu do drogi, bezpośrednio przez zjazd lub pośrednio przez drogę wewnętrzną. W przypadku podziałów wykonywanych w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do wykonania podziału.Sprawdzenie tego aspektu powinno mieć miejsce jeszcze przed zakupem nieruchomości, niezależnie od tego czy planowany jest podział nieruchomości. Jeden z warszawskich inwestorów o mały włos nie stracił przez to 30 mln zł. Jaki sposób zapewnia dostęp do drobi publicznej? Czym różni się dostęp bezpośredni od pośredniego? Jak funkcjonuje służebność przejścia i przejazdu? Czy zawsze w przypadku podziału nieruchomości musimy zapewnić dostęp do drogi publicznej? Jaką szerokość powinien mieć dojazd i jakie są w tym zakresie wyroki sądów? Szerzej na ten temat w artykule „Dostęp do drogi publicznej. Warunek konieczny wykonania podziału nieruchomości” oraz w artykule „Droga wewnętrzna powstała w wyniku podziału nieruchomości, jako zapewnienie dostępu do drogi publicznej”
Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale.
Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic nieruchomości przez geodetę uprawnionego. Ale czy zawsze? Podstawowym warunkiem wykonania podziału jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Za stan granic w EGIB odpowiada starosta. Inwestor musi wiedzieć, że starosta wydając dane o punktach granicznych określa ich błąd położenia z dokładnością nawet do 3 metrów. Rekordowe przesunięcie granicy po wykonaniu podziału nieruchomości na terenach przylegających do Warszawy wynosiło 15 metrów. W przypadku niejednoznacznych lub rozbieżnych danych dotyczących przebiegu granic lub ich braku, niezbędne jest ustalenie ich przebiegu. Ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Przesunięcia granic mogą, bowiem skutkować zmianą powierzchni działki lub wymiarów działki. Chcąc przyjąć poprawne granice do podziału należy zbadać dokumenty zdeponowane w księdze wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz inne dokumenty określające jej stan prawny. Dodatkowo należy zbadać dane wykazane w katastrze nieruchomości. Jeżeli występuje zgodność tych dokumentów, a punkty graniczne charakteryzują się właściwą dokładnością możemy przyjąć granice do podziału bez zawiadamiania stron przygotowując protokół przyjęcia przebiegu granic w biurze. Jeżeli rejestry nie są spójne lub dokładność punktów granicznych jest niewystarczająca, protokół przyjęcia przebiegu granic należy poprzedzić protokołem ustalenia granic, wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych. W tym przypadku o czynnościach granicznych zawiadamia się właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości podlegającej podziałowi oraz nieruchomości sąsiadujących.. Jednak podziałów nie wykonuje się dla każdej z działek, na której planuje się inwestycje. Zdarzają się też sytuacje, gdy w pierwszej kolejności realizowane są budynki (np. zabudowa bliźniacza), a dopiero potem wykonywany jest podział nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami mogą zatem zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do pozwolenia na budowę. Dotyczy to zatem map do celów projektowych, które są tematem leżącym nieco obok tematyki omawianych tu podziałów nieruchomości. Błędy tych map mogą zostać jednak obnażone w późniejszych etapach (w tym przy późniejszych podziałach nieruchomości), dlatego je tutaj poruszę. Przypomnę, że mapę do celów projektowych wykonuje się do PnB. W ramach tego opracowania w wielu przypadkach powinny być sprawdzone granice, a jeżeli zajdzie taka konieczność, okazane na gruncie. Szerzej na ten temat w artykule „Zmiana wymiarów działki i znikające m2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 15m są możliwe?”
Błędy mdcp i pzt wychwycone na etapie podziałów
Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic, ale podziałów przecież nie wykonuje się dla każdej z działek, na których planuje się inwestycje. Czasami w pierwszej kolejności realizowane są budynki, a dopiero potem dzieli się nieruchomość. W związku z tym, jeśli nie dzielimy nieruchomości i nie sprawdzamy dokładności granic, to nie mamy pewności co do ich przebiegu. Zagadnienie będzie dotyczyć map do celów projektowych (mdcp) oraz planów zagospodarowania terenu (pzt), które są obligatoryjne dla wszystkich inwestycji. Dopiero w 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Aktualnie, jako uczestnicy procesu inwestycyjnego doświadczamy hurraoptymizmu, bo wreszcie mamy czytelne mapy. Czy czytelne znaczy to samo co aktualne? Przetwarzanie map analogowych na numeryczne było zlecane na podstawie przetargów licznym firmom zewnętrznym. Różne firmy dały różne standardy opracowania i liczne błędny pomiarowe. Niewiarygodność treści map polega również na tym, że znajdują się na nich, np. budynki, które zostały wykreślone na mapie numerycznej w wyniku wektoryzacji map analogowych, a nie na podstawie pomiarów. W inwestycjach pomija się pomiar urządzeń podziemnych i budynków, które na mapach znalazły się poprzez wektoryzację. Dokładność położenia takich elementów na mapach wynosi nierzadko ponad metr. W podobny sposób na mapy trafiły granice nieruchomości. Granice przyjmowano też na podstawie stanu władania, czyli istniejących ogrodzeń, a nie na podstawie współrzędnych granic. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Cieszymy się zatem czytelnością map, ich kolorystyką, a zapominamy lub jesteśmy nieświadomi jakości tego, co nam wydają Powiatowe Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Projektowanie budynku z błędnymi danymi wyjściowymi może przynieść katastrofalne skutki dla inwestora. Przypomnę jeszcze, że od kilku lat geodeci przy wykonywaniu mdcp mają obowiązek ustalenia granic działki, ale tylko w przypadku, gdy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. W przypadku, gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej, geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informacje w operacie. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych koncepcja inwestycji ulegnie zmianom, to mdcp może okazać się bezużyteczna. Urzędnik na etapie sprawdzania dokumentacji do PnB może odrzucić projekt. Jeśli tego nie wychwyci, to może to ujawnić geodeta na etapie inwentaryzacji powykonawczej, lub gdy sąsiad w przyszłości ustali granice własnej nieruchomości. Jeśli na mdcp granice były przyjęte błędnie, w najgorszym przypadku grozić może rozbiórka budynku. Szerzej w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?” oraz w artykule „Plan zagospodarowania terenu w modelu 3D. Kiedy warto go wykonać?”
Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu
Nierzadko w zapisach planu znajdujemy informacje, że granica terenu przebiega nie w osi, ale po krawędzi danej linii. Na rysunku planu ma ona np. 2-3 mm, co daje nam 2-3 metry w terenie. Oczywistym jest, że przesunięcie tych linii skutkuje zmianą parametrów całej inwestycji. Dla architektów i projektantów niezwykle ważne jest posiadanie aktualnych i wiarygodnych danych do projektowania. Przed rozpoczęciem inwestycji, jako geodeta uprawniony ustalam zakres i formę dokumentacji jaką należy przygotować. Prawidłowo wykonana mapa do celów projektowych zawsze powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające oraz sprawdzone granice nieruchomości. Posiadanie nieczytelnych lub niedokładnych materiałów wyjściowych do projektowania powoduje, że inwestorzy często tracą metry zabudowy, ponieważ architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania PnB lub nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Dlatego to w interesie inwestora jest znajomość tego tematu. Jak geodeta może pomóc inwestorowi w wygenerowaniu lepszych parametrów zabudowy w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę? Jak należy ujmować linie na mapach do celów projektowych? Jakie problemy rodzą błędnie określone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Szerzej w artykule „Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Jak nie zablokować inwestycji przy wydzielaniu obszarów o różnej funkcji?”
Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym
Budynki magazynowe mogą być wykorzystywane, na podstawie zasad użytkowania wieczystego, jeśli przewiduje to umowa. Użytkownik wieczysty nie ma prawa do decydowania samoistnie o podziale nieruchomości, jednak może o taki podział wystąpić. Niezbędna w tym przypadku jest zgoda właściciela gruntu poprzedzona projektem podziału, przedstawieniem celu podziału, oraz zamierzeń inwestycyjnych. Jeżeli była wydana decyzja o WZ lub PnB, to te dokumenty również należy załączyć do wniosku. Właściciel terenu udziela zgody, która jest niezbędna do wydania postanowienia opiniującego podział, a dalej do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Dodatkowo sprawdzana jest również zgodność celu podziału i zamierzenia inwestycyjnego z umową użytkowania wieczystego. Jakie prawa na nieruchomości ma użytkownik wieczysty? Czy może wystąpić o podział nieruchomości? Czy może się wypisać jako użytkownik wieczysty z Księgi Wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości? Kiedy użytkownik wieczysty może wystąpić z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej? Czy właściciel nieruchomości zawsze musi się zgodzić? Czy jednorazowe opłaty w wysokości 12,5% w Warszawie lub 25% w Krakowie od wartości nieruchomości, za zmianę celu umowy użytkowania wieczystego są aktualnie pobierane zgodnie z obowiązującymi przepisami? Szerzej na ten temat w artykule „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczysty,. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?”
Terminy realizacji podziałów nieruchomości
Czas podziału bardzo często zaskakuje inwestorów. Wyróżnia się kilka etapów procedury: wykonanie wstępnego projektu podziału; wydanie postanowienia dotyczącego podziału; wykonanie mapy z projektem podziału; wydanie decyzji zatwierdzającej podział; nadanie ostateczności decyzji podziałowej; wprowadzenie zmian w EGIB i KW. Szablonowy podział powinien zamknąć się w 4 miesiące. Jednak, wiele organów w różnych miastach nie zwraca uwagi na terminy KPA i wyznacza własne standardy. Doskonałym przykładem jest Warszawa, w której wydanie postanowienia opiniującego podział trwa nawet 6 miesięcy, a wydanie decyzji zatwierdzającej podział min. 2 miesiące. Jeżeli uwzględnimy niezbędne czynności geodezyjne, oraz nadanie ostateczności decyzji podziałowej, daje nam to 11 miesięcy. Po podziale należy doprowadzić do zgodności danych w EGIB i KW. W zależności od sądu czas aktualizacji wynosi od kilku dni do nawet kilkunastu miesięcy. W najmniej korzystnym wariancie podział nieruchomości, od złożenia wniosku do ujawnienia w KW może trwać nawet 2,5 roku. Dlaczego procedury trwają tak długo? Co dodatkowo może opóźnić podział nieruchomości? Czy mamy wpływ na przyspieszenie realizacji wniosku o podział? Co inwestor nabywanej nieruchomości może sprawdzić w aspektach podziałowych, żeby skrócić czas realizacji planowanej inwestycji? Szerzej na ten temat w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?
Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja zatwierdzająca podział
Mając w rękach pozytywne postanowienie opiniujące podział nie możemy być pewni sukcesu. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału, a negatywna przesądza o odmowie zatwierdzenia podziału. Postępowanie w sprawie podziałów nieruchomości jest wieloetapowe. Zgodnie z art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami mpzp, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93. Ust 2 Ustawy). W przypadku braku planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust.1 pkt 1 i 2 Ustawy). Po złożeniu wniosku do Wydziału Geodezji (w zależności od struktury urzędu wydział może mieć inną nazwę) ze wstępnym projektem podziału i niezbędnymi załącznikami sprawa trafia do Wydziału Architektury. Wydział Architektury sprawdza czy zaproponowany podział jest zgodny z mpzp lub decyzją o WZ. Zwyczajowo odbywa się to na zasadzie korespondencji międzywydziałowej. W przypadku stwierdzenia zgodności Wydział Geodezji przygotowuje postanowienie pozytywnie opiniujące podział. Czy w tym przypadku możemy być już pewni sukcesu? Niestety nie. Na etapie wydania postanowienia opiniującego podział, organ bada jedynie kwestię zgodności podziału z mpzp lub decyzją o WZ. Pozostałe kwestie, tj. dostęp do drogi publicznej, zmiany stron spadkowych postępowania, wdrażanie nowego mpzp są badane po wydaniu wstępnej opinii – w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Zdarzają się też sytuacje, że dla działek objętych mpzp zamiast opinii podziałowych, wydawane są decyzje o WZ. Tego typu sprawy kończą się postępowaniami sądowymi, na czym finalnie traci inwestor. Dlatego, praktyczne ujęcie procedur podziałowych powinno być znane inwestorom. Kto wydaje opiniuje, a kto zatwierdza podział nieruchomości? Co może wpłynąć na podział w dalszym etapie postępowania? Czy można pozytywnie zaopiniować projekt podziału sprzeczny z decyzją o WZ? Czy zamiast postanowienia podziału można wydać decyzję o WZ pomimo, że działka jest objęta planem miejscowym? Szerzej na ten temat w artykule „Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja zatwierdzająca podział. Jak być pewnym pozytywnego rozstrzygnięcia?”
Wnioskowanie o uchwalenie MPZP
W przypadku, gdy do zainwestowania mamy użytki rolne klasy I-III lub grunty leśnie, a obszar nie jest objęty uchwałą o sporządzeniu MPZP, nie pozostaje nam nic innego jak wystąpić do gminy o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gorsza sytuacja jest, gdy działka jest objęta planem, a jej przeznaczenie jest oznaczone jako rola (R). Nie da się łatwo odrolnić działki objętej planem. W takiej sytuacji trzeba wnioskować o zmianę planu. Co inwestor musi wiedzieć o procedurze uchwalania mpzp? Zgodnie z art. 14 ust. 8 Ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym (Dz. U. 2021 r. poz.741) stanowi:
„1. W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej „planem miejscowym”, z zastrzeżeniem ust. 6.
(…)
3. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium.
4. Uchwałę, o której mowa w ust. 1, rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
5. Przed podjęciem uchwały, o której mowa w ust. 1, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.
6. Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych, z wyłączeniem terenów zamkniętych ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu.
7. Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.
8. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego.”
Jeżeli w studium jest informacja, że trzeba zmienić przeznaczenie gruntów, to wykonuje się to dla większego obszaru. Natomiast, jeżeli nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia w studium, to można starać się o mniejsze plany miejscowe. Obszar planu nie musi pokrywać się z obszarem studium.
Ostatni punkt przytoczony wyżej stwierdza, że jest to akt prawa miejscowego, a zgodnie z art. 87. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źródłami powszechnie obowiązującego prawa RP „1. Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. 2. Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego.”
Kto zatem ma kompetencje do sporządzania aktów prawa miejscowego? Art. 40 ust. 1 Ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U.2020 r. poz. 713, 1378) stanowi: „Na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy”.
Istotny dla inwestorów może być art. 41a:
„1. Grupa mieszkańców gminy, posiadających czynne prawa wyborcze do organu stanowiącego, może wystąpić z obywatelską inicjatywą uchwałodawczą.
2. Grupa mieszkańców, o której mowa w ust. 1, musi liczyć:
1) w gminie do 5000 mieszkańców – co najmniej 100 osób;
2) w gminie do 20 000 mieszkańców – co najmniej 200 osób;
3) w gminie powyżej 20 000 mieszkańców – co najmniej 300 osób.
3. Projekt uchwały zgłoszony w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej staje się przedmiotem obrad rady gminy na najbliższej sesji po złożeniu projektu, jednak nie później niż po upływie 3 miesięcy od dnia złożenia projektu.”
Pokazuje to, że można „wymusić” uchwalenie planu miejscowego przez gminę, ale trzeba zebrać odpowiednią grupę mieszkańców, która poprze projekt. Czy znajdzie się grupa mieszkańców, która podpisze się pod prośbą o uchwalenie planu, jeśli będzie tam chciał wejść deweloper magazynowy czy mieszkaniowy? Argumenty do negocjacji znają już sami deweloperzy. Zasady i tryb ogłaszania aktów prawa miejscowego określa Ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1461). Ważne jest, żeby wniosek o uchwalenie mpzp był dobrze skonstruowany, a cel inwestycji określony jasno i przejrzyście. Do wniosku należy dołączyć stosowne załączniki graficzne, analizy urbanistyczne i koncepcje inwestycji. W przypadku uchwalenia MPZP problemem dla wielu inwestorów może okazać się czas – musimy uzbroić się w cierpliwość. Średni czas uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 1,5-2 lata.
Czy inwestor może sfinansować opracowanie planu miejscowego?
Oficjalnie, przepisy nie zezwalają na to, co pokazuje powyższy wywód przepisów prawnych. Skoro gmina ma prawo i obowiązek wdrażania aktów prawa miejscowego, to ona pokrywa koszty tworzenia tych dokumentów i wszelkich analiz niezbędnych do ich opracowania. Art. 21 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi:
„1. Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z zastrzeżeniem ust. 2. 2. Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają:
1) budżet państwa − jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym;
2) budżet województwa − jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;
3) budżet powiatu − jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;
4) inwestora realizującego inwestycję celu publicznego − w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji.
Art. 22. Jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, rada gminy, po jego uchwaleniu, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.”
Z trybu uchwalania planów pod swoje inwestycje korzystają zwykle więksi inwestorzy. Ponadto proces poprzedza zazwyczaj skupowanie działek i ich scalanie. Znamy przypadki warszawskich dzielnic, gdzie plan miejscowy zmieniał się kilkukrotnie w ciągu kilku lat. Dzisiaj mamy tam potężne osiedla mieszkaniowe. W takich sytuacjach inwestor „partycypuje pośrednio” w kosztach utworzenia planu, mimo, że koszty planu faktycznie ponosi gmina. Jest on często obligowany do realizacji na swój koszt dodatkowych inwestycji na terenie gminy (utwardzenie drogi, zrobienie ścieżki rowerowej itp.). Gminy w tym zakresie posuwają się niestety coraz dalej, wymuszając coraz bardziej kapitałochłonne inwestycje. Przy małych inwestycjach jest to posadzenie 30 drzew w parku obok, a przy dużych osiedlach mogą to być naprawy ulic czy skrzyżowań na terenie miasta.
Warto również pamiętać o możliwości zaskarżania WZ-tek i uchwalonych planów miejscowych. Kiedy to robić? Jakie rodzaje argumentów możemy stosować do podważania planów? Co jest akceptowalne, a co nie jest? Jakie wnioski z góry są skazane na przegraną na etapie skargi? Jakie są tryby zaskarżania planu (w tym te alternatywne)? Szeroko na ten temat w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych. Argumenty inwestora vs. procedury administracyjne”.
Co jest inwestycją celu publicznego?
Co prawda, magazyn to nie inwestycja celu publicznego i nie właściciel magazynu, ale gmina uchwala mpzp i określa, gdzie w nowych mpzp będą przebiegać inwestycje publiczne (obiekty użyteczności publicznej, tereny zieleni, drogi). Po co zatem deweloperowi magazynowemu wiedza o tego rodzaju podziałach?Przytoczony wyżej przepis wskazuje nam wyjątek od reguły, w którym to inwestor (zarówno podmiot publiczny jak i prywatny) może pokrywać koszty realizacji planu miejscowego. Co zatem jest inwestycją celu publicznego i czy tym instrumentem da się uruchomić uchwalenie planu miejscowego? Czy kooperacja inwestora z gminą jest możliwa przy planie? Co jest inwestycją celu publicznego? Na nieruchomościach zajętych pod inwestycje publiczne od dnia uchwalenia planu, nie można realizować innych inwestycji niż te przewidziane w planie. Taka zmiana powoduje spadek wartości nieruchomości i jej nieprzydatność dla obecnych właścicieli. W przypadku planowanego galerii magazynu, niemożliwym może się okazać zrealizowanie inwestycji na pozostałym fragmencie nieruchomości. Konieczne jest bowiem spełnienie parametrów zabudowy, a czasami może zabraknąć nam na to m2 działki. Dlatego, właścicielom lub użytkownikom wieczystym w takich sytuacjach zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy lub uzyskaniu odszkodowania. Warto również zaskarżać mpzp na etapie ich wyłożenia. O tym, co jest inwestycją celu publicznego mówi art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest on obszerny i zainteresowanych odsyłam do Ustawy. Ważne jest, że obszar inwestycji musi mieć charakter komercyjny, być przeznaczony do użytku powszechnego, a nie dla jednego gospodarstwa. Lokalizację inwestycji celu publicznego określa plan miejscowy, jeśli gmina taki posiada. Zdarza się, że plan miejscowy jest, ale nie uwzględnia lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli planu miejscowego nie ma, to lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się procedurą uzyskania warunków zabudowy lub ustaleniem lokalizacji inwestycji celu publicznego. Należy pamiętać, że niektóre inwestycje są realizowane w drodze specustaw i nie mają wtedy zastosowania przepisy planów miejscowych. Występując o uchwalenie planu miejscowego należy wziąć pod uwagę również zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Określa ono politykę przestrzenną gminy i musi uwzględniać lokalizacje obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000m2 oraz obszary z urządzeniami OZE o mocy powyżej 100kW wraz ze strefami ochronnymi. Będą one uwzględniały ograniczenia w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu tych stref buforowych. W takich strefach niemożliwe będzie czasami zrealizowanie inwestycji, co jest istotną informacją dla obszarów pod inwestycje magazynowe.
Mikroplany zagospodarowania przestrzennego
Powiem o jeszcze jednej praktyce, której wielu inwestorów nie zna i teoretycznie nie wynika ona bezpośrednio z przepisów, ale mimo to funkcjonuje. Są tacy, którzy uważają, że skoro prawo czegoś nie zabrania, to znaczy że można to robić. Takie podejście praktykuje również NSA z dnia 21.03.2017 r (II OSK 1656/15), który w wyroku stwierdził, że przepisy nie określają jaką powierzchnię powinien obejmować plan miejscowy i nie zabraniają wszczynania procedur planistycznych dla pojedynczych działek. Czy zatem mikroplan może być sposobem na zablokowanie komuś inwestycji albo ograniczenie dotychczasowego użytkowania nieruchomości? Przytoczony wyrok pokazuje, że tak. W tym przypadku, rada miasta Poznania ograniczyła uprawnienia właścicielskie w zakresie tymczasowego zagospodarowania nieruchomości i lokalizowania wolnostojących urządzeń reklamowych, szyldów i tablic. W tym konkretnym przypadku wpływ na taką decyzję miał zabytkowy charakter starówki. Mimo że na sąsiednich nieruchomościach dalej mogły wisieć reklamy wielkoformatowe, radzie miasta chodziło o tę konkretną reklamę. Inny przykład – załóżmy, że w gminie wiejskiej mamy działkę rolną otoczoną działkami rolnymi i leśnymi, a obszar nie jest objęty planem miejscowym. Przy chęci realizacji jakiejś inwestycji można wystąpić do gminy o utworzenie planu miejscowego tylko dla tej działki. Potocznie nazywa się to mikroplanami zagospodarowania przestrzennego Procedura jest zdecydowanie prostsza w gminach wiejskich i miejsko-wiejskich. Znam gminy, gdzie takie mikroplany są rozpatrywane kilka – kilkanaście razy w roku.
Podział działek rolnych mniejszych niż 3000 metrów w oparciu o obowiązujący MPZP
Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu określają nam sposób zagospodarowania. Zdarzają się sytuacje, gdzie w ramach podziału wydzielamy fragment terenu inwestycyjnego zgodnie z projektem planu, a pozostałe fragmenty pozostają nadal rolne. Co w przypadku, gdy działki rolne tzw. resztówki będą miały powierzchnie mniejszą niż 3000 metrów kwadratowych? Spotkaliśmy się ze stanowiskiem organów w kilku gminach, że taki podział nie jest możliwy do zrealizowania i narusza zapisy ustawy. W mojej ocenie stanowisko organów jest niepoprawne, co potwierdza wyrok WSA z dnia 8 kwietnia 2018 (II SA/Kr 204/18). „Trzeba bowiem zauważyć, że w części wstępnej art. 93 ust. 2a u.g.n. jest mowa o wydzieleniu działki z działki, a nie o wydzieleniu działek. W ocenie Sądu, sposób redakcji treści art. 93 ust. 2a u.g.n. koncentruje się na pojęciu wydzielania działki/wydzielonej działki. Ustawodawca zakłada, że przy podziale danej działki, zainteresowany podmiot może być zainteresowany szczególnie właśnie wydzieleniem pewnej/określonej działki, a pozostała w wyniku omawianego podziału działka/część działki jest w tym wypadku dla tego podmiotu, w motywacji/celu podziału względnie obojętna (nie stanowi zatem działki wydzielanej).” Możemy zatem z działek rolnych wydzielić tereny przeznaczone pod zabudowę i nie ma znaczenia, czy pozostały fragment działki będzie większy czy mniejszy niż 3000 metrów.
Problem granic na terenach rolnych
Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Za stan EGIB odpowiada starosta. Wykonywane są odnowienia i modernizacje operatów EGIB, jednak środki przeznaczane na te cele są często zbyt małe. Skutkuje to w wielu przypadkach brakiem poprawnie wykazanych granic nieruchomości na mapach. Sam starosta wydając dane o punktach granicznych określa ich błąd położenia z dokładnością nawet do 3 metrów. Różnice w przebiegu granic zwłaszcza na obszarach wiejskich potrafią być znacznie większe. Rekordowe przesunięcie granicy po wykonaniu podziału nieruchomości wynosiło 15 metrów. Więcej na ten temat opisałem w zagadnieniu „Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale.” Praktycznie każdy podział na terenach rolnych należy poprzedzić ustaleniem przebiegu granic i sporządzić odpowiedni protokół. Niezbędne jest zawiadomienie stron, zbadanie wszystkich dokumentów w archiwum urzędu geodezji oraz ksiąg wieczystych nieruchomości przedmiotowej i sąsiednich. Dopiero po wszystkich w/w czynnościach możemy przystąpić do wykonania podziału i sporządzić protokół przyjęcia przebiegu granic, który jest jednym z załączników wniosku o podział.
Podsumowując, o podziałach nieruchomości pod inwestycje magazynowe mam napisanych blisko 100 stron treści. Zaznaczyłem przekrojowo temat podziałów nieruchomości pod inwestycje magazynowe i wskazałem najczęściej występujące problemy. Zainteresowanych zgłębieniem każdego z zagadnień odsyłam poprzez linki do osobnych artykułów. Dla ułatwienia mogę wysłać zbiorczo treści – zainteresowanych poproszę o maila w tej sprawie.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
