-5.1 C
Warszawa
wtorek, 18 czerwca, 2024

Pozytywny sygnał ze strony najemców w I kw. 2022 na warszawskim rynku biurowym

Strona głównaNieruchomości komercyjneBiurowcePozytywny sygnał ze strony najemców w I kw. 2022 na warszawskim rynku...

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

I kwartał na rynku biurowym w Warszawie potwierdził wcześniejsze przewidywania dotyczące nowej podaży, ale przyniósł również kilka zaskakujących obserwacji w kwestii popytu. O ile deweloperzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów, o tyle najemcy już chętniej podpisują nowe umowy oraz umowy przednajmu. Pierwszy raz od ponad dwóch lat współczynnik pustostanów zanotował spadek. Czy rynek biurowy odczuwa już skutki wojny w Ukrainie i jakie to może mieć przełożenie na przyszłe wyniki?

Wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie w trzech pierwszych miesiącach 2022 roku powiększył się o około 90 000 m kw. Porównując to z analogicznym okresem w roku ubiegłym wynik był o 60% mniejszy, jednak biorąc pod uwagę skalę powierzchni biurowej w budowie wolumen ten nie był zaskoczeniem dla rynku. Niemal 80% nowej powierzchni zlokalizowane było w Forest Tower (51 500 m kw., HB Reavis) oraz w trzecim budynku kompleksu Lixa (19 500 m kw., Yareal).

Magdalena Czempinska, dyrektor w Dziale Badań Rynku w Knight Frank

„Z naszych analiz wynika, że wysoka dostępność powierzchni biurowej na warszawskim rynku (w tym również w nowo oddanych budynkach) pozostanie jedną z przyczyn dalszego ograniczania liczby budów rozpoczynanych w 2022 roku. Ten trend może kształtować również sytuacja w sektorze budowlanym, będąca konsekwencją trwającej od 24 lutego br. wojny w Ukrainie. Następstwem tego są trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych (w następstwie zerwanych łańcuchów dostaw), ich dynamicznie rosnące ceny, a także problemy z siłą roboczą w związku z naborem ukraińskich pracowników do armii i ich wyjazdem do Ukrainy. W konsekwencji realizacja kontraktów budowlanych również może ulec tymczasowemu zahamowaniu,” – wyjaśnia Magdalena Czempińska, Dyrektor w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Na koniec I kwartału na etapie budowy zidentyfikowano 282 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego około 183 000 m kw. planowane jest do oddania w kolejnych kwartałach 2022 roku, a kolejne 100 000 m kw. w latach 2023-2024. Można zatem przewidywać, że trend spadkowy rocznej podaży w Warszawie utrzyma się co najmniej do 2023 roku. Podobnie jak w ubiegłym roku, również obecnie lokalizacje centralne dominują w strukturze lokalizacyjnej budowanej podaży, chociaż ich udział spadł z 75% w ostatnim kwartale 2021 roku do 60% na koniec marca 2022 roku.

Pozytywne sygnały płyną ze strony najemców, którzy od stycznia do marca 2022 roku podpisali umowy najmu na 273 000 m kw., co było rezultatem 2,5 raza większym niż w analogicznym okresie 2021 roku. Duży wpływ na ten wynik miały dwie umowy typu pre-let zawarte przez podmioty z sektora bankowego: wynajęcie przez bank PKO BP całego, nowo powstającego biurowca SKYSAWA (35 000 m kw., PHN) oraz wynajęcie 30 000 mkw. przez poufnego najemcę w budynku Forest Tower. Ponadto, podmioty z grupy ING odnowiły istniejące kontrakty oraz powiększyły powierzchnię w budynku Plac Unii (łącznie 23 500 m kw.).

„Skala podpisanych umów w pierwszym kwartale cieszy nas, ale wciąż pozostajemy umiarkowanie optymistyczni w zakresie popytu na biura w Warszawie. Można oczekiwać utrzymania aktywności najemców w Warszawie w kolejnych miesiącach 2022 roku, chociaż szacowanie popytu na podstawie danych z jednego kwartału może być obarczone błędem. Nową grupą najemców powierzchni biurowych w Warszawie w kolejnych kwartałach mogą być ukraińskie, białoruskie czy rosyjskie firmy przenoszące swoje biura do stolicy Polski. Kolejne miesiące pokażą z jaką skalą relokacji rynek będzie miał do czynienia,” – komentuje Izabela Dąbrowska, Dyrektor w Dziale Reprezentacji Najemcy w Knight Frank.

Podobnie jak inwestorzy pod względem lokalizacji, najemcy równie chętnie wybierają strefy centralne. Tylko w I kw. 2022 roku stanowiły blisko 80% wynajętego wolumenu. Drugi i trzeci w kolejności pod względem popularności obszar to Służewiec oraz Aleje Jerozolimskie, które osiągnęły udział po ok. 6% (z wynajmem ok. 17 000 m kw. każdy).

„Dzięki podpisaniu dwóch znacznych umów typu pre-let, udział tego rodzaju kontraktów w strukturze popytu wyniósł niemal 25%. Niewiele większy udział osiągnęły nowe umowy w budynkach istniejących oraz kontrakty renegocjowane (odpowiednio 28% i 26%). Ekspansje stanowiły ponad 13% kwartalnego wolumenu najmu a powierzchnia przeznaczona na potrzeby własne właścicieli – niemal 8%,” – dodaje Magdalena Czempińska.

Wysoki wolumen podpisanych umów najmu zauważalnie wpłynął na poziom dostępnej powierzchni biurowej i wskaźnik pustostanów. Na koniec marca 2022 roku na rynku warszawskim do natychmiastowego wynajęcia oferowano 760 000 m kw. powierzchni, co stanowiło 12,2% nowoczesnych zasobów stolicy. W porównaniu z końcem 2021 roku wskaźnik ten obniżył się o 0,5 pp. a dostępna powierzchnia zmniejszyła się o 20 000 m kw. Co więcej, systematycznie spada również dostępność powierzchni biurowej oferowanej w formule podnajmu. Na koniec I kw. 2022 roku na rynku zidentyfikowano ok. 60 000 m kw. takiej powierzchni.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne w I kw. 2022 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 20-25 EUR/m2. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15 do 24 EUR/m2/miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 16 EUR/m2/miesiąc. Wysoka dostępność powierzchni na rynku skłania najemców do negocjacji wywoławczych warunków najmu. W konsekwencji stosowania szerokiego pakietu zachęt, stawki efektywne w Warszawie pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.

Knight Frank LLP z siedzibą w Londynie jest wiodącym i niezależnym globalnym doradcą w zakresie nieruchomości. Zatrudnia powyżej 19 000 pracowników w ponad 500 biurach w 60 krajach. Knight Frank doradza klientom, od indywidualnych właścicieli i nabywców, po największych deweloperów, inwestorów i najemców korporacyjnych.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE BIUROWCÓW

Powiązane artykuły

BIURA W ZABYTKACH?

Technologie w nieruchomościach

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.