Działając w branży nieruchomości nie sposób nie natknąć się na ustawę prawo budowlane. W ciągu ostatnich trzech lat była ona nowelizowana kilkanaście razy, a od momentu uchwalenia w 1994 roku ponad 130 razy. Nie lepiej wygląda sytuacja np. z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W takim gąszczu przepisów i zmian nietrudno się zgubić.
W ostatnim czasie sporo wątpliwości i pytań trafiających do mnie dotyczy tematów wydawałoby się najprostszych, czyli otworów w ścianach istniejących budynkach. Te zmiany kwalifikowane są jako przebudowa czyli :
zgodnie z art.3 ustawy prawo budowlane to roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Tego rodzaju prace wykonywane są zarówno przez inwestorów prywatnych, jak i fliperów. Dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych. W związku z tym podzielę je na dwie grupy.
Pierwsza grupa to prace w budynkach jednorodzinnych polegające na przebudowie np. istniejącego otworu okiennego ( powiększenie, pomniejszenie ), likwidacji istniejącego otworu lub wykonaniu nowego, a także zmianie układu funkcjonalnego mieszkania poprzez wykonanie otworu w wewnętrznej ścianie nośnej i połączeniu np. dwóch pomieszczeń.
Zgodnie z art.29.3 ustawy prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.
Zatem każdy otwór w ścianie nośnej wewnątrz domu wymaga dokonania zgłoszenia prac. Projekt musi zostać wykonany przez architekta i zawierać m.in. projekt arch.-bud. wykonany na bazie inwentaryzacji arch.-bud., ekspertyzę konstrukcyjną oraz projekt konstrukcyjny nadproża. Taka sama procedura i zakres projektu obejmuje sytuację w której nowoprojektowany / powiększany lub likwidowany otwór okienny znajduje się dość daleko od granicy działki i sąsiada ( brak stron postępowania ). W przeciwnym razie wymagana jest decyzja pozwolenia na budowę.
W tym miejscu przypomnę, że zgłoszenie wykonania robót budowlanych to uproszczona procedura administracyjna, która zezwala na rozpoczęcie prac w ciągu 21 dni pod warunkiem, że urząd nie zgłosi sprzeciwu ( milcząca zgoda – art. 30 ust.5 ustawy prawo budowlane ). Warto po upływie tego terminu wystąpić do urzędu z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o braku sprzeciwu.
Druga grupa to prace w budynkach wielorodzinnych polegające na np. powiększeniu otworu okiennego czy połączeniu dwóch mieszkań poprzez wykonanie otworu w wewnętrznej ścianie nośnej. W tym przypadku uproszczona procedura urzędowa niestety nie funkcjonuje, zatem architekt musi przygotować projekt oraz uzyskać decyzję pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu, że ściana nośna stanowi element konstrukcyjny całego obiektu, a jej naruszenie wpływa na bezpieczeństwo i stabilność konstrukcji oraz na pozostałe lokale w budynku. Zanim jednak inwestor podejmie pierwsze prace musi uzyskać zgodę najczęściej wspólnoty – często w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej (w myśl art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomością wspólną są te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali ).
I tutaj mogą pojawić się komplikacje. Bo po pierwsze trzeba zebrać określoną ilość podpisów co najczęściej wiąże się z chodzeniem i pukaniem do wszystkich drzwi po kolei. Po drugie, po ogłoszeniu wyniku uchwały przez Zarządcę, każdy właściciel ma określony czas na jej zaskarżenie. Na koniec, w każdym stadium postępowania w sprawie wydania decyzji pozwolenia na budowę strony mogą zapoznać się z projektem oraz wypowiedzieć się na jego temat.
W sprawie, którą prowadziłam jakiś czas temu, dotyczącej powiększenia otworu okiennego w budynku wielorodzinnym, mieszkanka sąsiedniego bloku należącego do wspólnoty złożyła do urzędu sprzeciw. Brak zgody motywowała wówczas tym, że osiedla powinny cechować się pewną spójnością, a budynki staną się karykaturalne jeśli każdy dowolnie będzie wprowadzał zmiany na elewacjach. Jako architekt nie mogę nie przyznać skarżącej racji. Jednak w tej konkretnej sytuacji, zmiany w wielkości okna nie były widoczne z zewnątrz ( były schowane za murowaną balustradą ), a wnętrze mieszkania zostało bardziej doświetlone i sprawiało wrażenie przestronniejszego. Tym samym skarga została uznana przez urząd za bezpodstawną, ale wraz z inwestorem straciliśmy czas.
W tym miejscu należy wspomnieć, że zgodnie z przepisami prawa ( art. 35 ustawy prawo budowlane ) urząd ma 65 dni od złożenia wniosku na wydanie decyzji pozwolenia na budowę. W praktyce jednak realny czas oczekiwania na decyzję jest zazwyczaj dłuższy. Jednocześnie uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę skutkuje najczęściej koniecznością zatrudnienia kierownika budowy. Niestety od swoich inwestorów wiem, że przy tak małych tematach znalezienie kierownika budowy nie jest proste.
Jak to zwykle bywa, są też wyjątki. Zatem jeśli prace budowlane mają odbywać się przy budynku wpisanym do rejestru zabytków, wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub obszar Natura 2000 – wówczas bez względu na rodzaj budynku będzie potrzebna decyzja o pozwoleniu na budowę ( art. 29 ust. 6 i ust.7 pkt.1 ustawy prawo budowlane ).
Jak widać małe tematy potrafią nie być łatwe. Często wymagają czasu, projektu i pociągają za sobą dodatkowe koszty. Dla jednego inwestora nie zawsze mają one sens, a dla drugiego zwracają się zwiększając funkcjonalność mieszkania, doświetlenie wnętrza, a tym samym wartość nieruchomości.
Za mną kilka takich projektów. Z doświadczenia wiem zatem, że inwestorzy coraz częściej wykonują takie prace legalnie, mając świadomość, że brak dopełnionych formalności może ściągnąć na nich kosztowny problem. Nielegalne wykonanie takich prac jest bowiem samowolą budowlaną.
mgr inż. arch. Dominika Stolarzewicz
