Polski rynek prywatnych akademików (PBSA) wchodzi w fazę dynamicznego wzrostu, napędzanego przez rosnącą liczbę studentów, w tym zagranicznych, oraz chroniczny niedobór miejsc w publicznych domach studenckich. Z danych JLL wynika, że na koniec 2025 roku w Polsce działało ok. 16,5 tys. łóżek w prywatnych akademikach, a kolejne 7,7 tys. miejsc pozostawało w przygotowaniu lub budowie. Mimo szybkiego rozwoju segmentu, skala podaży nadal pozostaje niewystarczająca wobec realnych potrzeb rynku.
Popyt rośnie szybciej niż podaż
W roku akademickim 2024/2025 w Polsce studiowało 108,6 tys. studentów zagranicznych, którzy stanowili 8,5% ogółu studentów. Wśród najliczniej reprezentowanych nacji są studenci z Ukrainy (47,5 tys.), Białorusi (12,2 tys.) i Turcji (5,2 tys.), ale w sumie na naszych uczelniach wyższych kształcą się młodzi ludzie z aż 179 krajów. To właśnie ich rosnąca obecność w największych ośrodkach akademickich coraz silniej wpływa na rynek zakwaterowania i zwiększa atrakcyjność sektora PBSA dla inwestorów.
Jednocześnie publiczna baza akademicka pozostaje praktycznie niezmienna. W całym kraju funkcjonuje ok. 115 tys. miejsc w publicznych akademikach, co oznacza, że mogą one zaspokoić potrzeby zaledwie 9% wszystkich studentów. W największych miastach sytuacja jest jeszcze trudniejsza – w Warszawie i Poznaniu wskaźnik pokrycia wynosi zaledwie 7%.
Według szacunków JLL, niezaspokojony popyt na zakwaterowanie studenckie w Polsce sięga nawet 400 tys. łóżek, z czego sama Warszawa odpowiada za niedobór rzędu 60 tys. miejsc. Presję popytową dodatkowo wzmacnia fakt, że część publicznych domów studenckich nie odpowiada współczesnym standardom (dominują pokoje 4-osobowe, brakuje natomiast „jedynek”) a rynek najmu prywatnego nie zapewnia wystarczającej liczby małych, funkcjonalnych lokali dla studentów.
– Skala niedoboru miejsc dla studentów, szczególnie w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu, pokazuje, że rozwój prywatnych akademików przestaje być opcją, a staje się koniecznością. Inwestorzy widzą w tym segmencie zarówno odporność operacyjną, jak i długoterminowy potencjał wzrostu. W perspektywie kolejnych lat to właśnie największe ośrodki akademickie będą najsilniej koncentrować nową podaż i uwagę kapitału – mówi Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL.
Polska goni Europę Zachodnią
W 2025 roku oddano do użytkowania 3 415 nowych łóżek w PBSA, a aktywność operatorów i inwestorów konsekwentnie rośnie. Na rynku rozwijają się m.in. Xior, Student Depot, SHED i StudentSpace, a wysoki poziom obłożenia istniejących obiektów potwierdza trwałość popytu. Według JLL, obłożenie profesjonalnie zarządzanych prywatnych akademików przekracza 96% w największych miastach akademickich.
Mimo tego Polska nadal pozostaje rynkiem na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Prywatne akademiki odpowiadają dziś za zaledwie 1% zakwaterowania studentów, podczas gdy w Wielkiej Brytanii ten udział wynosi 15%, a w Hiszpanii, Niemczech czy Holandii sięga 3-6%. Również relacja liczby łóżek PBSA do liczby studentów zagranicznych wypada w Polsce skromnie – to 15%, wobec 60% w Wielkiej Brytanii i 78% w Hiszpanii.
Jak wynika z prognoz JLL, do 2030 roku zasób prywatnych akademików w Polsce wzrośnie do ok. 24-24,2 tys. łóżek. Nawet taki przyrost nie zniweluje jednak istniejącej luki, co oznacza, że segment PBSA pozostanie jednym z najbardziej perspektywicznych obszarów rynku living w Polsce.
Fundamenty, które przyciągają kapitał
Silne pozostają podstawy wzrostu tego rynku: rosnąca liczba studentów, poprawiające się perspektywy demograficzne dla grupy 15-19 lat w największych polskich miastach, postępujące umiędzynarodowienie szkolnictwa wyższego oraz ograniczona podaż nowoczesnych miejsc zakwaterowania. To tworzy stabilne warunki dla dalszego napływu inwestorów.
– Polska ma dziś jeden z najbardziej perspektywicznych rynków PBSA w Europie, ponieważ łączy rosnący popyt z wciąż bardzo niskim poziomem nowoczesnej podaży. To właśnie ta nierównowaga będzie napędzać sektor w kolejnych latach. Nawet przy szybkim tempie rozwoju rynek przez długi czas pozostanie daleki od nasycenia, co dla inwestorów oznacza przestrzeń do skalowania portfeli i budowania przewagi operacyjnej – mówi Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL.
