Judyta Garwacka – Polisiak, Adwokat oraz Maciej Raczyński, Radca Prawny w Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp.p. www.rsplegal.pl
Ustawodawca przyjął koncepcję zgodnie, z którą rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Również nieważne jest rozporządzenie przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym także jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Natomiast oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 930 KPC).
Skutkiem zbycia nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu będzie więc przeniesienie własności nieruchomości, a tym samym zmiana w osobie właściciela nieruchomości, jednak powyższe nie będzie miało wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne.
Ustawodawca zatem nie ustanawia zakazu zbycia przez dłużnika nieruchomości ani też skutku nieważności takiej czynności w toku postępowania egzekucyjnego, co oznacza że dłużnik nie jest ograniczony w rozporządzaniu nieruchomością.
W wyroku z dnia 22 lutego 2017 roku o sygn. akt IV CSK 266/16 Sąd Najwyższy (Izba Cywilna) stwierdził, że zajęcie nieruchomości, jak też prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 930 § 1 KPC, wywołuje skutki prawne zarówno w sferze prawa materialnego i procesowego. Konsekwencje procesowe polegają na przyjęciu, że rozporządzenie przedmiotem postępowania egzekucyjnego po zajęciu nie ma wpływu na dalszy jego bieg; toczy się ono tak, jak gdyby nie doszło do rozporządzenia. Nie ma obowiązku wzywania do tego postępowania nabywcy nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Może on jednak podjąć obronę, jeżeli kwestionuje skuteczność zajęcia względem niego, jak też wziąć udział w postępowaniu. Czynności egzekucyjne są ważne w stosunku do zbywcy i nabywcy. Skutki materialnoprawne zbycia nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego po zajęciu polegają na tym, że czynności rozporządzające tymi prawami są ważne, ale bezskuteczne w odniesieniu do toczącego się postępowania egzekucyjnego.
Należałoby w tym miejscu postawić pytanie co należy rozumieć przez zwrot „rozporządzenie nieruchomością” po jej zajęciu?
W wyroku z dnia 29 września 2017 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 2/17 Sąd Najwyższy (Izba Cywilna) uznał, iż dokonując wykładni pojęcia „rozporządzenie nieruchomością” w rozumieniu art. 930 § 1 KPC nie można poprzestać tylko na wykładni językowej. Równie istotne jest uwzględnienie roli tego przepisu jaką pełni w obrocie prawnym. Ma przede wszystkim chronić wierzyciela przed pokrzywdzeniem go przez dłużnika. Dlatego pojęcie „rozporządzenie” należy wykładać szerzej i objąć nim także zmiany w stanie prawnym nieruchomości powstałe na skutek wyroku sądowego zastępującego oświadczenie woli dłużnika rozporządzającego własnością nieruchomości. Dotyczy to zarówno wyroku sądu stwierdzającego obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej jak również zmiany stanu prawnego nieruchomości związanej z zawarciem umowy, kiedy wyrok sądu zastąpił jedynie oświadczenie woli dłużnika (art. 64 KC) a do zawarcia umowy niezbędne było oddzielne złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę.
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu (art. 930 § 1 KPC) obejmuje również nabycie prawa własności nieruchomości na mocy wyroku zastępującego oświadczenia woli stron o przeniesieniu własności nieruchomości, które powinny być złożone w wykonaniu umowy przedwstępnej, zawartej przed wszczęciem egzekucji.
Mając zatem na uwadze interes wierzyciela, a także konieczność sprawnej realizacji postępowania, ustawodawca przyjął fikcję prawną, na podstawie której do momentu zakończenia postępowania egzekucyjnego dłużnik w dalszym ciągu formalnie pozostaje właścicielem nieruchomości (pomimo, iż uprzednio tę nieruchomość zbył).
Co więcej, komornik nie jest zobowiązany do wzywania nabywcy nieruchomości do wzięcia udziału w postępowaniu egzekucyjnym, ani do zawiadomienia nabywcy o czynnościach egzekucyjnych, chyba że nabywca zgłosi ustnie bądź pisemnie, iż chce brać udział w postępowaniu w charakterze dłużnika (art. 760 KPC). Przyjmuje się, że nabywca może składać oświadczenie w tym przedmiocie do chwili zakończenia postępowania, a więc etapu sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Przy czym pomimo wstąpienia nabywcy nieruchomości do postępowania egzekucyjnego, dłużnik w dalszym ciągu pozostaje stroną toczącego się postępowania.
Jakie prawa przysługują nabywcy nieruchomości, który nie miał wiedzy o toczącej się egzekucji z nieruchomości?
W wyroku z dnia 19 lutego 2021 roku w sprawie o sygn. akt VI ACa 337/20 Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że nabywca nieruchomości zajętej w toku egzekucji realizując uprawnienia dłużnika na podstawie art. 930 § 1 KPC, niebędący dłużnikiem osobistym ani rzeczowym może wytoczyć powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w całości albo w części w stosunku do dłużnika wymienionego w tytule wykonawczym (art. 840 § 1 KPC).
Przy czym nabywcy w złej wierze nieruchomości zajętej w toku egzekucji nie przysługuje na podstawie art. 930 § 1 KPC uprawnienia do wytoczenia powództwa o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego z art. 840 § 1 KPC, jeżeli wytoczenie takiego powództwa nie nastąpiło w celu ochrony jego prawa własności do nieruchomości, lecz wyłącznie w celu ochrony praw dłużnika, przy istnieniu świadomości istnienia jego długu oraz egzekucji co do nieruchomości.
Powyższe oznacza, że w każdej z tego typu spraw sąd indywidualnie bada czy osoba nabyła nieruchomość wyłącznie w celu wytoczenia powództwa o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego i uwolnienia nieruchomości spod egzekucji.
