Rynek inwestycyjny w Polsce w 2023 roku podpresją sytuacji geopolitycznej oraz wysokichstóp procentowych

Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, którzy opublikowali raport
„At A Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce, IV kwartał 2023 roku”, Polska ma
stabilne perspektywy ekonomiczne, ale sytuacja geopolityczna na świecie oraz
utrzymujące się wysokie stopy procentowe w Europie nie sprzyjają szybkiemu
odbudowaniu obrotów i dużym inwestycjom w nieruchomości komercyjne.
Wyniki z ubiegłego roku potwierdziły spadek płynności w tym sektorze na
krajowym rynku.
Liczne wyzwania dla inwestorów
Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland, opisującego inwestycje na
rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, inwestorzy w całym 2023 roku podpisali umowy
o wartości blisko 2 090 mln Euro. Jest to poziom, który został zanotowany ostatnio w 2010
roku. Jak wskazują eksperci, taka reakcja rynku to efekt zacieśniania polityki monetarnej, jak
również mocnej dekompresji stóp kapitalizacji w całej Europie. Sytuacja wymusza na
niektórych funduszach zamrożenie środków na inwestycje komercyjne i szukanie
alternatywnych aktywów.
Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek jest również sytuacja geopolityczna.
– Przed końcem roku rentowność obligacji większości krajów w Europie znajdowała się
w trendzie spadkowym, jednak wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie, skąd pochodzą
znaczne ilości ropy, oraz strach przed dalszym wzrostem cen energii i powrotem inflacji
ponownie spowodował niekorzystne dla rynku zmiany. Gospodarcze perspektywy dla rynku
w Europie pozostają wciąż niejasne, a widmo podwyżek stóp procentowych wciąż pozostaje
realne. Prognozy ekonomiczne dla Polski w 2024 r. są jednak obiecujące, chociażby przez
spadek średniorocznej inflacji do poziomu 5% (6,6 p.p. względem ubiegłego roku) – podkreśla
Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate
Poland.
Końcówka roku umiarkowana, ale są perspektywy na 2024 rok
Na czwarty kwartał 2023 roku przypadło niewiele ponad 18% zawartych transakcji. Liderem
w krajowym wolumenie inwestycji zawartych w ubiegłym roku były aktywa magazynowoprodukcyjne, których udział wyniósł 46%. Na drugim miejscu uplasowały się aktywa handlowe
(21%).
Rozbieżność oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi znalazła
odzwierciedlenie w aktywności inwestorów na rynku biurowym. W 2023 roku transakcje kupna
sprzedaży obiektów biurowych odnotowały udział rzędu zaledwie 21%, przy czym średnio
w latach 2020-2022 udział ten wynosił blisko 35%.
– W przeciwieństwie do ostatnich lat wyraźnie zabrakło transakcji typu „prime”, a większość to
zakupy oportunistyczne starszych obiektów. W kontekście paneuropejskim wyzwaniem dla
rynku będą zapadające w kolejnych trzech latach zobowiązania kredytowe właścicieli
nieruchomości. Szacuje się, że luka w finansowaniu długu w Europie w sektorze
nieruchomości na lata 2024-2026 wyniesie ponad 90 mld EUR, z czego ponad 45% dotyczyć
będzie nieruchomości biurowych – dodaje Marta Gorońska-Wiercioch, Zastępca Dyrektora,
Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.
W Polsce ze względu na stabilny rynek najmu i relatywnie niższą niż w pozostałej części
Europy skalę przecen, większość inwestorów i system bankowy nie powinni mieć problemów
z refinansowaniem kredytów dla nieruchomości komercyjnych znajdujących się w portfelu.
Także spodziewane obniżenie stóp procentowych w strefie euro w 2024 roku, powinno
pozytywnie wpłynąć na zainteresowanie inwestorów nieruchomościami.
Stopy kapitalizacji i wybrane transakcje
Analizując dane na koniec roku, stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów wzrosły średnio
o 1 punkt procentowy. Do tej pory to biura były jednym z największych motorów napędowych
rynku, w 2023 roku okazały się jednak najmniej odporne na szybki wzrost stóp kapitalizacji.
Jak pokazuje raport, sektor nieruchomości biurowych odnotował największy wzrost na
poziomie 1,25 punktu procentowego.
W 2023 roku tylko 18 budynków zmieniło lub częściowo zmieniło swojego właściciela.
Mniejszą aktywność w tym segmencie aktywów pokazuje również łączna wartość transakcji,
która wyniosła blisko 430 mln EUR, czyli ponad pięciokrotnie mniej niż rok wcześniej. Do
największych transakcji ubiegłego roku należy nabycie przez M&A od brytyjskiej Tristan
Capital budynku Mokotów Nova za kwotę ok. 75 mln EUR.
Najbardziej odporny na wzrost stóp procentowych okazał się rynek inwestycyjny dla centrów
handlowych, gdzie wzrost stóp w ujęciu rok do roku wyniósł 0,75 punktu procentowego do
poziomu 6,25%. Wolumen transakcji w polskie nieruchomości handlowe w 2023 roku osiągnął
wartość ponad 430 mln EUR. Co ciekawe, średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła
14 500 m kw., a jednocześnie ponad 74% transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20
mln EUR, co pokazuje, że inwestorzy koncentrują się głównie na mniejszych formatach
handlowych położonych w miastach regionalnych. Największą transakcją czwartego kwartału
była sprzedaż Galerii Tarnovia na poziomie 12,5 mln EUR.
Miniony rok na rynku transakcyjnym był najlepszy dla sektora magazynowo-logistycznego. Ta
klasa aktywów zanotowała umowy o łącznej wartości blisko 966 mln EUR, co stanowi 46%
całości wolumenu. W czwartym kwartale zawarto 7 transakcji, z czego największą było nabycie
przez firmę GLP obiektu Panattoni Park Janki II w Pęcicach za ok. 31 mln EUR. Najbardziej
spektakularną transakcją w tym segmencie było przejęcie przez fundusz NREP kontroli nad
portfelem nieruchomości polskiego dewelopera 7R poprzez nabycie 80% udziałów w spółce
na kwotę ok. 200 mln EUR.