-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Stabilizacja granic po podziale. Kiedy tyczymy punkty graniczne i w jaki sposób je stabilizujemy?

Strona główna Procesy budowlane Stabilizacja granic po podziale. Kiedy tyczymy punkty graniczne i w jaki sposób...

Stabilizacja granic po podziale.


Kiedy tyczymy punkty graniczne i w jaki sposób je stabilizujemy?

Zagadnienie 20 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

Stabilizacja punktów po podziale nie jest konieczna, ale zdecydowanie warto ją wykonać. W przypadku sprzedaży działki powstałej w wyniku podziału, kupujący widzi w terenie co kupuje. Dokładna znajomość przebiegu granic pozwoli gospodarować na nieruchomości w ramach prawa własności. Stawianie ogrodzenia na własną rękę często kończy się koniecznością jego rozbiórki. Z jednej strony zaoszczędzimy kilkaset złotych na tyczeniu, żeby za chwile wydać kilka tysięcy na przesunięcie ogrodzenia. Taka sytuacja ma również niekorzystny wpływ na relacje sąsiedzkie i generuje konflikty.

Czy musimy zawiadamiać o tyczeniu punktów granicznych? Czy wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi przed wydaniem prawomocnej decyzji jest procedurą zgodną z prawem?

Kiedy możliwe jest tyczenie punktów granicznych?

Podział nieruchomości jest procedurą skomplikowaną i czasochłonną. Wszystkie etapy postępowania kończy wyznaczenie w terenie punktów granicznych po podziale. Może to nastąpić dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział i tylko i wyłącznie na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi przed wydaniem prawomocnej decyzji jest procedurą niezgodną z przepisami prawa. Z czynności  wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi sporządza się protokół, który podlega włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W skład operatu geodezyjnego wchodzi protokół z podpisami osób, które stawiły się na gruncie oraz szkic geodezyjny z oznaczeniem punktów granicznych i sposobu stabilizacji.

Czy punkty graniczne po podziale trzeba tyczyć?

Wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi jest czynnością fakultatywną. Nie jest to wykonywane w ramach standardowej procedury podziału nieruchomości, tylko dopiero po jego zakończeniu w ramach odrębnej pracy geodezyjnej zgłaszanej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Właściciel lub użytkownik wieczysty nie może żądać od wykonawcy prac geodezyjnych wyznaczenia granic po podziale. Oczywiście takie ustalenia powinny być zawarte w kontrakcie lub umowie. Również starosta prowadzący powiatowy zasób geodezyjny i kartograficzny nie może żądać od wykonawcy wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. W ramach jednego z wykonywanych podziałów starosta przekroczył swoje uprawnienia i chciał wymusić na wykonawcy pracy geodezyjnej wyznaczenie i stabilizacje punktów po podziale odmawiając przyjęcia dokumentacji do zasobu geodezyjnego. Sprawą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny, który w wyroku II SA/Wr 742/12 z dnia 27 lutego 2013 r. jasno określił, że czynność wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych dokonywana jest na wniosek (żądanie właściciela) lub użytkownika wieczystego i nie ma charakteru obligatoryjnego.     

Kogo zawiadamiamy o stabilizacji nowych punktów po podziale? Czy w ogóle musimy zawiadamiać strony o wyznaczeniu punktów?

Z czynności wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych sporządza się protokół. O czynnościach granicznych musimy zawiadomić strony. Obowiązkowo zawiadamiamy właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości podlegającej podziałowi. W przypadku gry punkt graniczny leży na granicy z nieruchomością sąsiednia wtedy również właściciela lub użytkownika wieczystego tych nieruchomości. W przypadku, gdy nowy punkt graniczny leży na styku kilku działek, musimy zawiadomić właścicieli tych wszystkich działek. Czynności wyznaczenia punktów granicznych wykonywane bez protokołu granicznego są niezgodne z prawem. 

W jaki sposób stabilizować punkty po podziale?

Punkty graniczne mogą być zarówno markowane w terenie, jak i trwale stabilizowane. Markowanie polega na oznaczeniu położenia punktu granicznego drewnianym palikiem lub farbą. Trwała stabilizacja polega na wkopaniu betonowego słupka z podcentrem. W przypadku, gdyby słupek się przesunął lub uszkodził, podcentr wskaże nam dokładne położenie punktu. Oczywiście można od razu wybudować ogrodzenie na granicy działki. W przypadku wspólnej budowy ogrodzenia z sąsiadem ogrodzenie należy wybudować w osi granicy. Jeżeli budujemy ogrodzenie na własną rękę powinnyśmy w całości z podmurówką zmieścić się na własnej działce. Nie zostaniemy bowiem pomówieni o naruszenie granic działki. Art. 154 kodeksu cywilnego opisuje nam kwestię współwłasności ogrodzeń. „Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Pomimo tych zapisów nie możemy jednak zmusić sąsiada do budowy ogrodzenia oraz do partycypowania w kosztach jego budowy. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego III CZP/ 75/01 z dnia 24 stycznia 2004 r., w którym wyjaśniono, że „obowiązek wspólnego ponoszenia przez sąsiadów kosztów związanych z utrzymaniem płotu, znajdującego się na granicy gruntów sąsiadujących, nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu w miejsce zużytego.” Musimy również pamiętać, że w przypadku budowy ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymagane jest zgłoszenie budowy. W przypadku budowy nowego ogrodzenia zawsze należy pamiętać o geodezyjnym wytyczeniu punktów granicznych. Prace na własną rękę najczęściej kończą się koniecznością przesuwania ogrodzenia lub sporem granicznym.

Czy warto stabilizować punkty po podziale?

Stabilizacja punktów po podziale nie jest konieczna, ale warto ją wykonać. W przypadku sprzedaży działki powstałej w wyniku podziału, kupujący zobaczy w terenie co tak naprawdę kupuje. Dokładna znajomość przebiegu granic pozwoli gospodarować na nieruchomości w ramach prawa własności. Zdarzają się sytuacje, w których ogrodzenie lub inne elementy zagospodarowania terenu tj. szambo, drzewa, przyłącza znajdują się poza granica własności. Generuje to niepotrzebne koszty, a często również spory sąsiedzkie. Szerzej na temat granic w artykule „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości? Współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych działki”  oraz w artykule „Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym”.

Błędny wybór procedury czy uchybienia w przeprowadzonych podziałach można oczywiście skarżyć. Jednak warto robić to dokładnie mając na uwadze narzędzia, jakimi posługują się podmioty rozstrzygające spory. Przykładem jest wyrok NSA (I OSK 754/16), gdzie ze względu na zbyt pobieżny opis skarżącej nie odniósł się do błędów w projekcie podziału, bo o to nie wniosła. Zarzuciła organowi I instancji błędną wykładnię § 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. W rozumieniu NSA tak sformułowany zarzut jest wadą formalną, bo nie wskazuje dokładnie (numer artykułu, paragraf, ustęp itd.) przepisów, które zostały naruszone. Należy opisać również na czym polegało naruszenie i jaki ma wpływ na wynik sprawy. Sąd w tym aspekcie powołał się na dwa inne wyroki NSA, które o tym mówią (I GSK 705/12 oraz II GSK 448/15). Skarżąca przedstawiła projekt podziału, gdzie jedną czerwoną linią przerywaną wrysowany został podział, który ograniczał jednej z wydzielonych działek zjazd do drogi publicznej, a nie przedstawiła dokumentów w zakresie służebności. Sąd analizował wskazał, że kolorem czerwonym powinny być oznaczone wszystkie granice projektowanego podziału – zarówno te nowe, jak i te stare, które nie ulegają zmianie. Nie odniósł się natomiast do kwestii dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek ze względu na brak zarzutu kasacyjnego.

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 14 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >7mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce.

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.