Rosnące zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej, poprawa fundamentów operacyjnych oraz powrót kapitału inwestycyjnego – to kluczowe wnioski z najnowszego raportu Marketbeat Nursing Home in Europe 2026 przygotowanego przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield. W 2025 roku wolumen inwestycji w sektorze osiągnął 16,1 mld EUR, z czego rekordowe 11,8 mld EUR przypadło na Wielką Brytanię. Co więcej aktywność inwestorów, nawet po wyłączeniu brytyjskiego rynku, niemal się podwoiła w porównaniu z rokiem 2024, co było napędzane głównie odbiciem w krajach nordyckich. Nawet wyłączając zarówno Wielką Brytanię, jak i kraje nordyckie, aktywność wzrosła o około 20%, co sygnalizuje stopniowe ponowne otwieranie się rynku. Na tym tle Polska i reszta CEE mają spore pole do poprawy. W naszym kraju na każde 100 osób powyżej 80. roku życia przypada mniej niż 10 łóżek w przystosowanych do opieki ośrodkach.
Silne fundamenty i poprawa sytuacji operacyjnej
Rok 2025 przyniósł wyraźną stabilizację sytuacji operacyjnej. W większości krajów odnotowano wzrost obłożenia, a operatorzy raportowali bardziej przewidywalne marże. Jednocześnie postępowała konsolidacja rynku. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, prywatni operatorzy odpowiadają dziś za około 40% dostępnych miejsc w domach opieki w skali całej Europy. Z perspektywy inwestycyjnej fundamenty sektora pozostają silne, a stopy kapitalizacji prime dla najlepszych aktywów w 2025 roku zasadniczo się ustabilizowały. Na dojrzałych rynkach utrzymywały się w okolicach 5,00%–5,10% – m.in. we Francji i Finlandii na poziomie 5,00%, a w Niemczech na poziomie 5,10%. W Europie Południowej, szczególnie we Włoszech i Portugalii, pozostawały wyższe i wynosiły około 5,75%, choć raport wskazuje na pierwsze oznaki ożywienia. Z kolei w Szwecji i Holandii widoczne były już pierwsze oznaki kompresji yieldów, w 2025 roku wynosiły one odpowiednio około 4,10% i 4,75%.
Po kilku latach niepewności sektor wraca na ścieżkę stabilizacji, zarówno operacyjnej, jak i inwestycyjnej. Widzimy poprawę fundamentów, ale też wyraźną zmianę podejścia inwestorów – dziś kluczowe znaczenie ma jakość aktywów, siła operatora oraz długoterminowa trwałość przepływów pieniężnych, mówi Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny: powrót kapitału i dominacja USA
Po trzech latach spadków wolumenów inwestycyjnych w kontynentalnej Europie, aktywność zaczęła się odbudowywać, osiągając łączną wartość 16,1 mld EUR. Na rynku brytyjskim, który odpowiadał za prawie 75% całkowitych wolumenów europejskich, dominował kapitał z USA, stanowiący blisko 90% aktywności transakcyjnej.
Powrót kapitału widoczny jest także w rosnącej aktywności inwestorów międzynarodowych oraz poprawiających się warunkach finansowania. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy koncentrują się na aktywach spełniających wysokie standardy operacyjne i środowiskowe, a obiekty niespełniające kryteriów rentowności lub ESG są odsuwane na boczny tor. Obserwujemy powrót płynności, ale w bardziej wymagającym środowisku, ponieważ kryteria inwestycyjne są dziś znacznie bardziej rygorystyczne niż przed okresem spowolnienia, dodaje Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting & ESG Advisory w Cushman & Wakefield.
Popyt strukturalny napędzany demografią
Fundamentem wzrostu pozostają nieuchronne trendy demograficzne. Według stanu na styczeń 2025 roku w Unii Europejskiej mieszkało 450,4 mln osób, z czego udział populacji w wieku 65 lat i więcej wzrósł we wszystkich krajach wspólnoty z poziomu 16,4% do 21,6%.
Jeszcze dynamiczniej rośnie grupa osób w wieku 80 lat i więcej, której udział w populacji zwiększył się z 3,8% do 6,1% w latach 2004–2024, a do 2050 roku ma osiągnąć około 15,3%. Równolegle rośnie też wskaźnik obciążenia demograficznego, który porównuje liczbę osób starszych do ludności w wieku produkcyjnym. Ma on wzrosnąć z poziomu 34,4% na początku 2025 roku do aż 50,4% w 2050 roku, co oznacza, że na każdą osobę starszą będzie przypadać mniej niż dwóch pracujących dorosłych, tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Polska i CEE: strukturalna luka podaży i rosnąca rola rynku prywatnego
Na tle Europy Polska oraz szerzej – region Europy Środkowo-Wschodniej pozostają rynkami o wyraźnym niedoborze infrastruktury opieki długoterminowej. Wskaźnik wyposażenia (equipment rate), mierzony jako stosunek liczby łóżek do populacji powyżej 80. roku życia, wynosi w Polsce zaledwie 9,5%, co jest jednym z najniższych wyników obok Włoch (9%) i Czech (11,9%). Według danych GUS w Polsce żyje obecnie ok. 1,6 mln osób w wieku 80 lat i więcej, a ich liczba będzie dynamicznie rosnąć – do 2040 roku przekroczy 3 mln. Oznacza to dalszy wzrost strukturalnego popytu na profesjonalną opiekę długoterminową i pogłębienie potrzeby rozwoju nowoczesnej infrastruktury senioralnej.
Polska charakteryzuje się odmienną strukturą rynku, gdzie sektor prywatny zarządza jedynie około 22% łóżek, podczas gdy w krajach takich jak Wielka Brytania, Irlandia czy Włochy prywatni operatorzy kontrolują od 75% do 85% rynku. Sektor w naszym kraju jest wysoce rozdrobniony, a na rynku obecnych jest tylko dwóch głównych operatorów instytucjonalnych. Najniższą dostępność infrastruktury odnotowuje się w województwach wielkopolskim i lubelskim, co wskazuje na znaczący potencjał dla nowych inwestycji,
tłumaczy Karolina Furmańska.
Specyfika polskiego rynku wynika przede wszystkim z uwarunkowań systemowych i historycznych, w tym modelu finansowania opieki oraz roli tradycyjnych struktur rodzinnych w opiece nad osobami starszymi. Jednak można oczekiwać rosnącego zapotrzebowania na zinstytucjonalizowane formy opieki, co będzie sprzyjać rozwojowi sektora prywatnego oraz napływowi kapitału zagranicznego, który w 2025 roku zaczął ponownie napływać do Polski z Francji, Wielkiej Brytanii i USA.
Polska i region CEE znajdują się dziś na wcześniejszym etapie rozwoju rynku niż Europa Zachodnia, co z jednej strony oznacza większe wyzwania systemowe, ale z drugiej – znacznie większy potencjał wzrostu. Skala niedoboru nowoczesnej infrastruktury, przy jednoczesnym dynamicznym starzeniu się społeczeństwa, będzie w kolejnych latach prowadzić do stopniowej profesjonalizacji rynku i wzrostu znaczenia operatorów prywatnych. Widzimy już pierwsze oznaki tego procesu – rosnące zainteresowanie inwestorów, większą aktywność transakcyjną oraz stopniowe budowanie platform operatorskich. W dłuższej perspektywie Polska może stać się jednym z kluczowych rynków wzrostowych w Europie w tym segmencie, mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
ESG jako kluczowy kierunek rozwoju
Coraz większe znaczenie w kształtowaniu scenariuszy rozwoju rynku domów opieki ma również aspekt środowiskowy, a kryteria ESG mają wpływ na strategie inwestycyjne i decyzje transakcyjne. Według indeksu Deepki, europejski sektor domów opieki odnotował średnią redukcję zużycia energii o 7,48% w 2023 roku, co czyni go jednym z liderów poprawy efektywności w nieruchomościach. Średnie zużycie energii pierwotnej wynosi jednak 292 kWhPE/m², co wciąż pozostaje istotnie powyżej progu 177 kWhPE/m² wymaganego dla najlepszych aktywów zgodnych z taksonomią UE. Największe wyzwania stoją przed rynkami we Włoszech (353 kWhPE/m²) oraz we Francji (340 kWhPE/m²), podczas gdy najniższe średnie zużycie odnotowano w Niemczech (225 kWhPE/m²).
W praktyce wzrost wagi kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem w decyzjach inwestycyjnych oznacza rosnące znaczenie modernizacji istniejących obiektów oraz większą selekcję aktywów już na etapie budowy portfela inwestycyjnego. Operatorzy będą jednak musieli zmierzyć się z podwyższonymi kosztami operacyjnymi oraz rosnącą presją regulacyjną, przy czym zdolność do poprawy efektywności kosztowej będzie kluczowa dla ich pozycji rynkowej. Jednocześnie silny popyt demograficzny oraz strukturalny niedobór nowoczesnej, przyszłościowej infrastruktury będą nadal stanowić fundament długoterminowej atrakcyjności sektora dla inwestorów instytucjonalnych. W Polsce, z uwagi na punkt w rozwoju rynku, w którym się znajdujemy, mamy szansę na budowę nowoczesnej, dostosowanej do wymogów ESG, bazy domów opieki dla seniorów,
podsumowuje Katarzyna Lipka.
