Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
28 kwietnia 2023 roku weszły w życie znowelizowane przepisy dotyczące zasad sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Obowiązek sporządzania świadectwa obciąża właścicieli i zarządców nieruchomości, w związku z zawieraniem umów najmu oraz przy sprzedaży budynków lub lokali. Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Informacje zawarte w świadectwie obrazują orientacyjne koszty utrzymania budynku (lub jego części), związane z zapotrzebowaniem na energię. Pozwala to określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym oszacować przybliżone koszty eksploatacji lokalu lub budynku przez jego nabywcę lub najemcę. Kto, komu i kiedy musi przedstawić świadectwo charakterystyki energetycznej? Czy zrzeczenie się w umowie prawa do przekazania świadectwa energetycznego jest legalne? Kto jest zwolniony z obowiązku sporządzania świadectw? I kiedy świadectwo musi być dostępne w miejscu publicznym w budynku?
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku. Dokument taki zawiera dane identyfikacyjne budynku lub jego części, charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku oraz zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub jego części. Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej? Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uprawniona jest osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz osób uprawnionych do ich sporządzania będą zamieszczane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
Kto kiedy i komu przedstawia świadectwo?
Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku musi zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku. Czy dla każdego istniejącego budynku lub części budynku należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej? Nie. Nie przewidziano obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków lub ich części (np. lokali mieszkalnych lub użytkowych). Konieczność taka powstaje dopiero, gdy budynek lub jego część będzie przedmiotem umowy sprzedaży bądź umowy najmu. Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest i nie będzie wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) „na własny użytek” i nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować. Co z nowymi budynkami?W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. przywrócono obowiązek inwestora do dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Przepisy wymagają przedstawienia świadectwa nabywcom i najemcom budynków lub lokali odpowiednio: przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności nieruchomości (analogicznie w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu); przy zawarciu umowy najmu. Czy obowiązek przekazania świadectwa obowiązuje również wydzierżawiającego względem dzierżawcy? Przepisy w nowym brzmieniu nie wskazują dzierżawy w zakresie powyższego obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Można by rozważyć, czy nie znajdzie zastosowania art. 694 Kodeksu cywilnego nakazujący stosować przepisy o najmie odpowiednio do dzierżawy. Usankcjonowanie grzywną niespełnienia obowiązku przekazania świadectwa skłania do stwierdzenia, że ww. przepisy nie znajdują zastosowania względem dzierżawy. Czy można wprowadzić jednakowe świadectwo charakterystyki energetycznej dla grupy lokali? Uprawnienie takie dla grupy lokali wprowadzone zostało jedynie dla lokali mieszkalnych. Po spełnieniu określonych warunków (m.in. jednakowa powierzchnia użytkowa, jednakowe rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe i instalacyjne) możliwe jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla grupy tych lokali, w liczbie egzemplarzy odpowiadającej liczbie tych lokali. A co z podnajmem? Obowiązek przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy najemcy niebędącego właścicielem lub zarządcą budynku. Przepisy wskazują wąskie grono podmiotów, na których ciąży ten obowiązek i nie ma w nim wymienionego najemcy zawierającego umowę podnajmu. Wykładając literalnie przepisy nie ma, zatem podstaw do rozszerzenia ww. obowiązku na podnajem – chyba, że podnajmującym dalej najemcą będzie np. zarządca budynku, czego ustawa nie wyklucza.
Świadectwo należy sporządzić dla budynku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie budynek. Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie lokal, świadectwo musi być sporządzone dla lokalu.
Forma świadectwa charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej ma formę dokumentu papierowego, opatrzonego numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej. Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo można otrzymać także w formie elektronicznej (opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej). Świadectwa charakterystyki energetycznej powinny zostać przekazane odpowiednio nabywcy albo najemcy w formie: oryginału (świadectwa charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności), lub kopii świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu. Czy nabywca albo najemca może zrzec się w umowie prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej? Nie. Możliwość zrzeczenia się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej została wyłączona przez nowelizację. Niezależnie zatem od tego, czy nabywca lub najemca będą zainteresowani poznaniem charakterystyki energetycznej obiektu, obowiązkowe będzie sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie podczas zawierania umowy.
Co z umowami sprzed 28 kwietnia 2023 r.?
Czy jeżeli umowa najmu została zawarta przed dniem 28 kwietnia 2023 r. wynajmujący musi sporządzić i przedstawić najemcy świadectwo? Obowiązek przekazania świadectwa przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu obowiązuje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., wcześniej (od 2009 r.) obowiązek ten funkcjonował w ustawie Prawo budowlane. Jeśli natomiast nie wykonano tego obowiązku, a nabywca albo najemca nie wezwał zbywcy lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku, to czynność tę można odłożyć w czasie i świadectwo przekazać dopiero przy zawarciu kolejnej umowy sprzedaży lub najmu.
Informacja w ogłoszeniu
Czy konieczne jest podawaie informacji ze świadectwa charakterystyki w ogłoszeniu lub reklamie zbycia lokalu lub jego najmu? W przypadku, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzone, to w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących sprzedaży lub najmu budynku lub jego części należy podawać wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Od dnia 28 kwietnia 2023 r. należy natomiast podawać: wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną; udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
5000 zł kary za brak przekazania świadectwa?
Nowe przepisy zastrzegają karę grzywny za brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Taki czyn będzie stanowił wykroczenie, a sprawa będzie rozpoznawana na podstawie przepisów kodeksu o postępowaniu w sprawach o wykroczenia, co oznacza, że grzywna może wynieść nawet 5 000,00 PLN (średnie kwoty grzywien będą zapewne kształtowane przez orzecznictwo, które powstanie na gruncie znowelizowanych przepisów). Fakt przekazania świadectwa zostanie odnotowany w akcie notarialnym. W przypadku braku jego przekazania notariusz pouczy zobowiązanego do przekazania świadectwa o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku. Na kogo może zostać nałożona grzywna? Karze grzywny podlega m.in.: właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, jeśli nie wykonuje obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej odpowiednio nabywcy albo najemcy, a także kto nie wykonuje obowiązku przekazania świadectwo charakterystyki energetycznej odpowiednio nabywcy albo najemcy, działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Czy zbywca lub wynajmujący nieruchomość może ponosić odpowiedzialność? Pojawiają się również liczne pytania o odpowiedzialność zbywcy lub wynajmującego w przypadku, kiedy orientacyjne koszty utrzymania budynku (lub jego części), związane z zapotrzebowaniem na energię ustalone na podstawie treści świadectwa charakterystyki energetycznej okażą się nieprawdziwe. Czy można zakwalifikować taką okoliczność jako wadę lokalu, uprawniającą nabywcę lub najemcę do skorzystania z uprawnień z rękojmi? Czy przykładowo najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu w związku ze znacznie większym zapotrzebowaniem na energię niż deklarowana przez wynajmującego? Czy potencjalne roszczenia będą mogły być kierowane wyłącznie do osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, które je sporządziły czy do zbywców i wynajmujących, którzy świadectwa te przedstawiali i powoływali się na wskazane w nich dane w ogłoszeniach i reklamach nieruchomości? W naszej ocenie, odpowiedzi na powyższe pytania zależeć będą zawsze od konkretnego stanu faktycznego, a przede wszystkim treści oświadczeń stron zawartych w umowach. Wobec powyższego, warto już na etapie negocjacji i zawarcia umowy, kwestie mogących się pojawić potencjalnych roszczeń ze strony nabywców i najemców, uwzględnić i odpowiednio je zabezpieczyć. Jeśli masz dodatkowe pytania lub chcesz skonsultować konkretną sytuację, skontaktuj się z naszymi ekspertami.
Kto jest zwolniony z obowiązku sporządzania świadectw?
Z obowiązku sporządzania świadectw zwolnione są m.in. budynki: podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej; przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje; zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego; mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.
Ważność świadectwa charakterystyki energetycznej
Przez jaki okres świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne? Świadectwo będzie ważne przez okres 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwo straci swoją ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku). Świadectwa przekazane przed dniem 28 kwietnia 2023 r. zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone.
Świadectwo w widocznym miejscu
Czy istnieje obowiązek umieszczania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku w widocznym miejscu? Istnieje taki obowiązek, ale dotyczy on tylko budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m, w którym są świadczone usługi dla ludności (galerie handlowe, dworce etc.), w przypadku kiedy świadectwo jest już sporządzone, a także budynków, których powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m , i w których dokonywana jest obsługa interesantów.
___
Niniejszy materiał został przygotowany przez zespół kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik sp. j. Celem publikacji jest przybliżenie tematyki świadectw charakterystyki energetycznej, z uwzględnieniem nowelizacji obowiązującej od dnia 28 kwietnia 2023 r. W publikacji Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik sp.j. nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z prawnikiem.
