Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
W ostatnich latach tereny poprzemysłowe zyskały na popularności jako atrakcyjne przestrzenie inwestycyjne. Przekształcane w obszary mieszkalne, usługowe czy społeczne, stanowią interesującą alternatywę dla nowych projektów deweloperskich. Jednak zanim inwestorzy zdecydują się na realizację swoich planów, muszą wziąć pod uwagę kluczowy element, którym są badania środowiskowe gruntu. Czy jest prawny obowiązek oceny stanu środowiska w przypadku sprzedaży terenów poprzemysłowych? Jakie badania gruntu wykonać?
Konsekwencje zanieczyszczeń gruntów
W Polsce problem zanieczyszczeń gruntów jest równie istotny jak i na świecie. Historyczna działalność przemysłowa w wielu rejonach Polski doprowadziła do degradacji środowiska. W wyniku intensywnej działalności przemysłowej i wydobywczej w wielu regionach tereny zostały skażone substancjami toksycznymi, takimi jak metale ciężkie (np. arsen, rtęć), benzyny, rozpuszczalniki i inne substancje chemiczne. Według danych Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska, na terenie Polski zidentyfikowano ponad 1 600 potencjalnie zanieczyszczonych miejsc, które wymagają szczegółowych badań i potencjalnych działań remediacyjnych. Duża część z nich to tereny poprzemysłowe, które były użytkowane przez zakłady chemiczne, huty, kopalnie czy rafinerie. Zanieczyszczenia gruntów mają poważne konsekwencje zarówno dla zdrowia ludzi, jak i dla środowiska naturalnego. W przypadku terenów przemysłowych, które są przeznaczane na cele mieszkaniowe lub rekreacyjne, brak odpowiedniej oceny stanu zanieczyszczeń może skutkować narażeniem przyszłych mieszkańców na kontakt z substancjami niebezpiecznymi. W wielu krajach prowadzone są szeroko zakrojone programy remediacji terenów zanieczyszczonych, w których kluczowe są działania mające na celu usunięcie lub neutralizację zanieczyszczeń w gruncie. Dlatego badania środowiskowe gruntu są nieodzownym elementem procesu inwestycyjnego. Dzięki nim inwestorzy mogą scharakteryzować rodzaj i skalę zanieczyszczeń oraz oszacować, jakie działania będą konieczne, aby przywrócić teren do bezpiecznego użytku.
Wymóg sporządzenia opinii geotechnicznej
W Polsce system prawny nakłada obowiązek oceny stanu środowiska w przypadku sprzedaży terenów poprzemysłowych lub ich przekształcania na cele budowlane. Przepisy wymagają, aby inwestorzy wykonywali badania środowiskowe w celu określenia skali zanieczyszczeń oraz planowali ewentualną remediację, zanim teren zostanie przeznaczony do nowych celów.
W kontekście polskiego prawa, kluczowe znaczenie ma nowelizacja ustawy o Prawie budowlanym z 2020 roku. Wprowadziła ona wymóg sporządzenia opinii geotechnicznej nawet w przypadku budowy małych obiektów. Ważnym zapisem w tej kwestii jest przepis z rozporządzenia z 2012 roku, który nakłada obowiązek przeprowadzenia analizy ryzyka wystąpienia zanieczyszczeń w gruncie. Choć badania środowiskowe nie zawsze są obligatoryjne, analiza ryzyka jest wymagana w każdym przypadku, co czyni ją kluczowym elementem w ocenie przydatności terenu do inwestycji. Aby odpowiednio ocenić stan środowiskowy terenu, należy zacząć od przeglądu dostępnej dokumentacji. Istotne jest ustalenie, jaki rodzaj działalności prowadzono na danym obszarze oraz w jaki sposób teren jest użytkowany obecnie. Ten etap pozwala określić potencjalne zagrożenia i podjąć decyzję o konieczności wykonania dalszych badań.
Jakie badania gruntu wykonać?
Warto wiedzieć, że są dostępne na rynku badania przesiewowe, które są szybkim i oszczędnym rozwiązaniem. Istnieje przekonanie, że badania środowiskowe gruntu często mogą być kosztowne i czasochłonne, jednak na rynku dostępne są już nowoczesne technologie, które pozwalają na uzyskanie wyników w czasie rzeczywistym przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów. Technika środowiskowych badań przesiewowych in-situ, która pojawiła się na polskim rynku, umożliwia natychmiastową detekcję zanieczyszczeń. Jest to szczególnie przydatne na wczesnym etapie inwestycji, kiedy ważne jest szybkie uzyskanie informacji o stanie nieruchomości. Badania te opierają się na wciskaniu specjalnych sond w grunt, co umożliwia przeprowadzenie analiz bezpośrednio w terenie, bez konieczności wykonywania drogich analiz laboratoryjnych. Dzięki temu inwestorzy mogą szybko podjąć decyzję o dalszych krokach, minimalizując ryzyko opóźnień i nadmiernych kosztów. Jednym z kluczowych elementów badań środowiskowych jest jakość pobierania próbek. Niewłaściwa technika może prowadzić do błędnych wyników, co w konsekwencji wpłynie na nieprawidłową ocenę stanu gruntu. Dlatego niezwykle istotne jest, aby próbki gruntu, wody czy powietrza gruntowego były pobierane zgodnie z odpowiednimi procedurami, a same badania przeprowadzane przez doświadczonych specjalistów. Jeśli analiza historyczna terenu wskazuje na konieczność przeprowadzenia bardziej zaawansowanych badań sozologicznych, ich wyniki stanowią podstawę do przygotowania planu remediacji oraz decyzji o ewentualnych działaniach naprawczych. Wówczas niezbędne jest oznaczenie dokładnego stężenia zanieczyszczeń, co najczęściej wymaga badań w akredytowanych laboratoriach.
Tereny poprzemysłowe to obszary o ogromnym potencjale inwestycyjnym, jednak kluczowe jest wcześniejsze zrozumienie ryzyk, jakie mogą wynikać z ich przeszłości. Wczesne i rzetelne badania środowiskowe są fundamentem bezpiecznej i opłacalnej inwestycji. Inwestorzy, którzy odpowiednio wcześnie zwrócą uwagę na ten aspekt, zyskają pewność, że ich projekty nie napotkają niespodziewanych trudności związanych z zanieczyszczeniem środowiska.
Opierając się na nowoczesnych technikach badawczych, takich jak badania przesiewowe in-situ, mogą zminimalizować ryzyko i koszty związane z remediacją terenu, przy jednoczesnym przyspieszeniu procesu inwestycyjnego. Więcej informacji znajdziesz na stronie www.remea.pl
