Trudniej o kredyt
Banki ostrożniejsze w finansowaniu nieruchomości komercyjnych
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Rozwój rynku nieruchomości przez ostatnie lata wspomagany był głównie kredytem. Już przed wybuchem pandemii można było dostrzec większą selektywność banków w finansowaniu nowych inwestycji, a pandemia oraz spowolnienie gospodarcze tylko to spotęgowały. Aktualnie największe trudności z pozyskaniem finansowania mają nieruchomości hotelowe i handlowe, ale obserwowana jest również większa ostrożność w finansowaniu biurowców. Banki nadal pozostają otwarte na finansowanie inwestycji magazynowych oraz mieszkaniowych, ale i tutaj możliwe do uzyskania parametry finansowania są bardziej konserwatywne niż przed pandemią. Eksperci CBRE wskazują, że dla inwestorów może być to impuls do szukania alternatywnych sposobów finansowania, których dostępność w Polsce jest nadal ograniczona.
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Selektywne podejście banków
Banki w ostatnich miesiącach selektywnie podchodzą do finansowania nieruchomości komercyjnych. Największym zainteresowaniem cieszą się inwestycje magazynowe, mieszkaniowe i najlepsze nieruchomości biurowe. Nieliczne banki nadal pozostają aktywne w finansowaniu parków handlowych, natomiast uzyskanie finansowania na hotele jest praktycznie niemożliwe. Banki zaostrzyły również kryteria udzielania finansowania i aktualnie oferują niższe parametry LTV i LTC (od 5% do 10%) jednocześnie oczekując wyższych poziomów przednajmu oraz przedsprzedaży w odniesieniu do projektów mieszkaniowych. Obserwujemy również zwiększenie marż kredytowych o 0,3-0,6% oraz wydłużenie czasu procesowania wniosków.
Banki w Polsce pod presją
Sektor bankowy w Polsce przez lata był główną podporą rozwoju polskiej gospodarki, w tym sektora nieruchomości komercyjnych, który dynamicznie rozwijał się na przestrzeni ostatnich lat. Było to możliwe dzięki silnej pozycji kapitałowej i rentowności, które zostały wzmocnione po ostatnim kryzysie finansowym w 2008 roku. Sytuacja zaczęła się zmieniać w ostatnich latach przede wszystkim w związku ze zwiększonymi obciążeniami podatkowymi i regulacyjnymi, postępującą polaryzacją sektora oraz niepewnością związaną z kredytami frankowymi. Nakładając na to obniżenie stóp procentowych w ostatnich miesiącach oraz zwiększenie rezerw kredytowych w związku z kryzysem wywołanym pandemią, rentowność i stabilność sektora bankowego została osłabiona. To oczywiście ma wpływ na akcję kredytową i wysokość marż. Przekładając to na sektor nieruchomości komercyjnych, którego poszczególne sektory ucierpiały po wybuchu pandemii, spodziewane jest zaostrzenie parametrów finansowania, szczególnie na etapie deweloperskim, z jednoczesnym zwiększeniem marż kredytowych i opłat związanych z udzieleniem finansowania. Decydenci będą znacznie większą wagę przywiązywali do poziomów przednajmu, a także wiarygodności przyszłych najemców, już na etapie analizy projektu. Sytuacja będzie stabilizowana przez banki zagraniczne (głównie niemieckie i austriackie), które są aktywne na polskim rynku jednak skupiają swoją działalność głównie na finansowaniu nieruchomości w okresie inwestycyjnym.
Sektor hotelarski
Przed wybuchem pandemii tylko niektóre banki finansowały nieruchomości hotelowe i zazwyczaj na bardziej konserwatywnych warunkach niż inne sektory nieruchomości komercyjnych. Wybuch pandemii był szczególnie dotkliwy dla tego sektora, a czasowe zamknięcie hoteli, ograniczenia w podróżowaniu oraz zamknięte granice mocno nadszarpnęły wyniki finansowe obiektów. Ponadto, utrzymująca się niepewność związana ze spodziewaną drugą falą epidemii będzie jeszcze przez długi czas rezonować w wynikach operacyjnych sektora. To bezpośrednio wpłynie na zdolność do terminowego regulowania zobowiązań i tym samym należy się spodziewać otwarcia szeregu postępowań restrukturyzacyjnych oraz zwiększenia rezerw kredytowych w tym sektorze. Na chwilę obecną trudno przewidywać, kiedy instytucje finansowe powrócą do finansowania hoteli. Na pewno będzie to musiało być podparte odwróceniem trendu i udokumentowaną poprawą wyników operacyjnych, oraz ich stabilizacją w dłuższym okresie. Oczywiście mogą zdarzyć się wyjątki dla najlepszych projektów i najsilniejszych finansowo inwestorów.
Nieruchomości handlowe
Nieznacznie lepiej sytuacja wygląda w sektorze handlowym, który już od dłuższego czasu nie cieszył się popularnością wśród instytucji finansowych. Miało to związek głównie z rozwojem e-commerce, nasyceniem rynku oraz znaczącą ekspozycją banków w tym sektorze. W najtrudniejszej sytuacji są galerie handlowe, z szeroką ofertą handlową, które zostały najbardziej dotknięte ograniczeniami w handlu wprowadzonymi podczas pandemii. To przełożyło się na działalność operacyjną (spadek obrotów i ”footfall”) w ostatnich miesiącach, która dla instytucji finansowych jest głównym wyznacznikiem przyznania kredytu. Niepewność w zakresie poziomu czynszów, terminowości ich regulowania oraz płynności na rynku inwestycyjnym ma z kolei przełożenie na wartości tych nieruchomości. Dopóki te ryzyka nie zostaną rozwiązane, należy spodziewać się bardzo ograniczonego zainteresowania banków finansowaniem galerii handlowych. Szczególnie istotna dla banków jest gotowość inwestorów do zwiększania nakładów kapitałowych i repozycjonowania obiektów, co nierzadko będzie łączyło się również z koniecznością dokonania częściowych przedpłat kredytów w celu zmniejszenia wskaźnika LTV (lub jego utrzymania w związku ze spadkiem wartości) i tym samym poprawy zdolności do obsługi zadłużenia. Polaryzacja na rynku może szczególnie dotknąć lokalne, średniej wielkości galerie handlowe, których właścicielami są inwestorzy o ograniczonej sile finansowej i pozycji rynkowej.
Należy spodziewać się, że w ramach procesów restrukturyzacyjnych instytucje finansowe będą oczekiwały znaczącego zmniejszenia poziomu zadłużenia, co może przełożyć się na wymuszoną sprzedaż i poszukiwanie nowego inwestora. Nie należy również wykluczać, że najsłabsze obiekty będą zmieniały funkcję i będą kompletnie przebudowywane.
Banki natomiast nadal są otwarte na finansowanie parków handlowych oraz obiektów typu convenience. Ograniczenia handlu dotknęły te obiekty w najmniejszym stopniu, co przełożyło się na szybki powrót do wyników komercyjnych sprzed pandemii. Banki szczególnie zainteresowane są mniejszymi obiektami z wiodącym udziałem operatora spożywczego i pozostałą ofertą handlową ograniczoną do podstawowych potrzeb zakupowych mieszkańców w najbliższej okolicy. Dodatkową zachętą dla banków jest finansowanie portfelowe, co dodatkowo wzmacnia strukturę, wprowadzając efekt dywersyfikacji ryzyka kilkoma lokalizacjami. Niemniej również w tego typu finansowaniach należy spodziewać się raczej konserwatywnych warunków z poziomem LTC/LTV nieprzekraczającym 60%.
Rynek biurowy
Zauważalny jest również zmniejszony apetyt na finansowanie biurowców wynikający głównie z niepewności w zakresie popytu na powierzchnię biurową. Głównymi czynnikami ryzyka pozostają zarówno spowolnienie gospodarcze, jak i zmiana modelu pracy, wraz ze wzrostem znaczenia pracy zdalnej. Oczywiście nadal największe znaczenie mają takie aspekty jak lokalizacja, poziom wynajmu i historia współpracy z bankiem, ale szczególna uwaga skupia się teraz na analizie najemców i branż, w których funkcjonują. Inwestorzy muszą się również liczyć z bardziej konserwatywnymi warunkami finansowania biur – poziom LTV oraz LTC spadł do ok. 60%. Dodatkowo, w związku z niepewnością dotyczącą popytu na powierzchnie biurowe, banki wymagają wyższego poziomu przednajmu na projekty deweloperskie, oczekując zabezpieczenia umowami najmu ponad 50% dostępnej powierzchni w momencie uruchomienia finansowania. Jest to duży problem dla deweloperów, bo taki poziom przednajmu osiągano zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a nie w trakcie wstępnej fazy budowy.
Inwestycje magazynowe
Zdecydowanie największe zainteresowanie banków wzbudzają projekty magazynowe. W budowie jest aktualnie 2,1 mln mkw. powierzchni i tutaj o kredyt jest zdecydowanie łatwiej. Jeszcze przed wybuchem epidemii koronawirusa magazyny były najchętniej finansowanym sektorem nieruchomości komercyjnych, teraz ten sentyment się jedynie wzmocnił. Oczywiście banki zwracają uwagę na najemców tych obiektów i preferują obiekty tupu multilet, ale również duże obiekty e-commerce stosunkowo łatwo pozyskują finansowanie bankowe. Ten trend powinien być kontynuowany w najbliższych miesiącach. Nieruchomości magazynowe w dużej mierze skorzystały na pandemii i skutkach „zamrożenia” gospodarki, co dostrzegają również banki.
Inwestycje mieszkaniowe
W projektach mieszkaniowych nadal bronią się najlepsze lokalizacje i deweloperzy o ugruntowanej pozycji, którzy mogą łatwiej pozyskiwać finansowanie. Aktualnie banki oczekują ok. 20% poziomu przedsprzedaży w momencie uruchomienia kredytu, a także zwiększonego wkładu własnego do poziomu 30%. Oczywiście najbardziej doświadczeni deweloperzy mogą liczyć na bardziej liberalną strukturę finansowania. Ponadto, banki zaczynają być coraz bardziej aktywne w sektorze mieszkań na wynajem (PRS), jednakże przy takich inwestycjach kluczowa jest siła finansowa sponsora oraz doświadczenie operatora. Z racji dużej odporności takich nieruchomości na zawirowania związane z pandemią, popyt inwestorów w całej Europie wciąż rośnie, co skutkuje zwiększoną aktywnością sektora bankowego. Już w okresie przed pandemią pojawiały się pierwsze projekty PRS finansowane przez polskie podmioty. W najbliższym czasie ich liczba powinna rosnąc.
Rynek obligacji
Rynek obligacji korporacyjnych nadal pozostaje popularną formą finansowania wśród deweloperów (szczególnie mieszkaniowych). Niestety, spektakularne bankructwa (afera GetBack) i zwiększone restrykcje regulatora doprowadziły do znacznego spadku nowych emisji w 2019 roku. W ostatnich miesiącach obserwujemy znaczny wzrostu liczby nowych emisji, głównie wspieranych przez deweloperów. Dodatkowo, niskie stopy procentowe i brak realnej alternatywy inwestycyjnej zachęcają inwestorów indywidualnych do zwiększenia swojego zaangażowania na rynku obligacji. Wiele emisji prowadzonych ostatnio przez rozpoznawalne i doświadczone podmioty zamknęły się ze znaczną redukcją zapisów, a kupony odsetkowe były oparte na stałej stopie procentowej. Należy jednak zwrócić uwagę, że finansowanie obligacyjne jest głównie dostępne w PLN i raczej jest stosowane przez deweloperów w celu finansowania pomostowego (na etapie przygotowania inwestycji) lub finansowania wkładu własnego w projekty, które i tak później dodatkowo są finansowanie kredytami deweloperskimi udzielanymi przez banki. Dodatkowo, podczas analizy danego emitenta, warto zwrócić uwagę na korelację pomiędzy zapadalnością danej emisji, a przychodami z poszczególnych projektów deweloperskich.
Dywersyfikacja sposobów finansowania
W Polsce rynek finansowania nieruchomości komercyjnych jest słabo zdywersyfikowany w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Zdecydowana większość kapitału dłużnego pochodzi od banków, co w obecnej sytuacji ograniczenia podaży kredytów, wstrzymuje realizację niektórych projektów i wpływa bezpośrednio na płynność deweloperów.
Inwestorzy, którzy nie mogą liczyć na finansowanie bankowe, muszą szukać alternatyw. Na znaczeniu może zyskać finansowanie długiem prywatnym, które coraz śmielej pojawia się w Polsce. Strategie inwestowania w dług w obecnej sytuacji rynkowej cieszą się coraz większą popularnością. Co prawda tego typu finansowanie jest droższe niż bankowe, ale jest ono bardziej elastyczne, można je szybciej uzyskać i sfinansować trudniejsze projekty. Jeżeli ograniczanie w dostępności kredytów bankowych się utrzyma w najbliższym czasie, finansowanie pozabankowe może się upowszechnić. To zapewni większą dywersyfikację na polskim rynku, która jest bardzo pożądana.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu:
Adam Łuciuk
Szef Działu Finansowania Inwestycji, CBRE
