Jak wynika z najnowszych analiz międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, Warszawa pozostaje jednym z najmocniejszych rynków hotelowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W 2025 roku stolica odnotowała jeden z najwyższych wzrostów RevPAR wśród miast CEE-6, a jednocześnie była liderem wzrostu podaży pokoi hotelowych. Eksperci wskazują, że przy stabilnych stopach kapitalizacji dla warszawskich hoteli prime i rosnącej aktywności inwestorów w regionie perspektywy dla stołecznego rynku pozostają pozytywne.
Warszawa wśród liderów wzrostu w regionie
Według raportu Marketbeat CEE-6 Hospitality H2 2025 region CEE-6 odnotował w 2025 roku wzrost RevPAR o 8,9% r/r, wspierany wzrostem ADR o 4,6% oraz obłożenia o 2,7 p.p. Na poziomie miast to właśnie Bukareszt i Warszawa osiągnęły najsilniejszy wzrost RevPAR w 2025 roku, podczas gdy Praga i Budapeszt utrzymały pozycję liderów pod względem bezwzględnego poziomu tego wskaźnika.
To bardzo ważny sygnał dla rynku warszawskiego. Fakt, że Warszawa znajduje się w ścisłej czołówce regionu pod względem dynamiki RevPAR, przy jednoczesnym wzroście podaży, potwierdza jej rolę jako jednego z najważniejszych rynków hotelowych w Europie Środkowo‑Wschodniej. Stolica pokazuje dziś, że wzrost nie jest jedynie efektem odbicia po pandemii, lecz rezultatem trwałych fundamentów popytowych i rosnącej dojrzałości rynku hotelowego, co znajduje odzwierciedlenie zarówno w wynikach operacyjnych, jak i utrzymującym się zainteresowaniu inwestorów”,
mówi Maciej Prończuk, Senior Consultant, Hospitality & Alternatives CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
Warszawa liderem nowej podaży w CEE-6
W drugiej połowie 2025 roku w stolicach krajów CEE-6 otwarto ok. 14 hoteli i obiektów typu apartamenty serwisowane oferujących łącznie ok. 1 130 pokoi oraz apartamentów. Jak wskazuje Cushman & Wakefield, całkowita podaż pokoi w regionie wzrosła o 2,7% r/r, a największy wkład w ten wynik miały Warszawa (+5,5%), Budapeszt (+2,8%) i Praga (+2,2%). Ten trend ma utrzymać się również w 2026 roku, a Warszawa ma nadal pozostawać liderem dalszego wzrostu.
Warszawa wyróżnia się zarówno skalą nowej podaży, jak i jakością projektów trafiających na rynek. To pokazuje, że stolica pozostaje ważnym punktem odniesienia dla rozwoju sektora hotelowego w regionie, przyciągając zainteresowanie deweloperów i inwestorów realizujących nowe projekty”,
dodaje Maciej Prończuk.
Rynek inwestycyjny hoteli w regionie wyraźnie przyspieszył
Inwestycje na rynkach hotelowych regionu CEE odnotowały w 2025 roku bardzo mocne ożywienie. Wolumen transakcji wzrósł o 170% r/r i osiągnął wartość 1,16 mld EUR. Według bazy danych Cushman & Wakefield w całym regionie sprzedano 44 hotele obejmujące 6 974 pokoje, a średnia cena za pokój wyniosła 167,2 tys. EUR. Aż 63% wolumenu inwestycyjnego przypadło na hotele z segmentów Upper Upscale i Upscale.
Na tym tle Polska odpowiadała w 2025 roku za transakcje o wartości 135 mln EUR, obejmujące 12 hoteli
i 1 652 pokoi. W samym drugim półroczu 2025 roku wolumen hotelowych transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 54 mln EUR, co oznaczało spadek w porównaniu do bardzo aktywnego transakcyjnie drugiego półrocza rok poprzedniego.
Wśród wybranych większych transakcji zrealizowanych w Polsce w tym czasie znalazła się mi.in. sprzedaż Four Points by Sheraton Warsaw Mokotów, transakcja dotycząca portfela dwóch obiektów aparthotelowych Noli Studios oraz sprzedaż portfela dwóch hoteli B&B.
Stopy kapitalizacji stabilne, ale najlepsze aktywa korzystają z poprawy nastrojów
W 2025 roku w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie odnotowano umiarkowaną kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych. W Warszawie, podobnie jak w Bratysławie i Sofii, stopy kapitalizacji pozostały relatywnie stabilne, choć dla najlepszych obiektów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach obserwowano lekką kompresję. Według ekspertów Cushman & Wakefield stabilizująca się inflacja, poprawa dostępu do finansowania oraz napływ kapitału mogą wspierać dalszą kompresję stóp kapitalizacji w 2026 roku.
Choć Warszawa nadal stanowi kluczowy rynek hotelowy w Polsce, to w 2025 roku wyraźnie było widać, że aktywność transakcyjna nie ogranicza się już wyłącznie do stolicy. To sygnał, że rynek rozwija się w sposób coraz bardziej zrównoważony, a inwestorzy uważniej przyglądają się także lokalizacjom regionalnym”,
komentuje Maciej Prończuk.
Europejski kontekst sprzyja hotelom, ale selektywność pozostaje wysoka
Dodatkowym wsparciem dla rynku hotelowego w Polsce, w tym w Warszawie, jest poprawiający się sentyment inwestorów na poziomie europejskim. Z najnowszego raportu Cushman & Wakefield European Hotel Investor Compass wynika, że 86% ankietowanych inwestorów planuje w 2026 roku ulokować w sektorze hotelowym tyle samo lub więcej kapitału niż rok wcześniej. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny – rosną wymagania dotyczące jakości aktywów, przewidywalności wyników operacyjnych oraz standardów ESG.
Warto podkreślić, że według badania Cushman & Wakefield inwestorzy oczekują średniej premii cenowej na poziomie ok. 4,3%* dla hoteli spełniających najwyższe parametrach zrównoważonego rozwoju. Oznacza to, że dla właścicieli i inwestorów coraz większe znaczenie ma nie tylko lokalizacja i marka, ale także jakość techniczna budynku, efektywność operacyjna i odporność aktywa w dłuższym horyzoncie.
Dodatkowym elementem, który według inwestorów zmieni w najbliższym czasie rynek hotelowy jest sztuczna inteligencja (AI). Zdaniem 81% ankietowanych inwestorów, sztuczna inteligencja będzie miała istotny wpływ na kształtowanie branży hotelowej do 2030 roku lub nawet wcześniej. Zdaniem inwestorów, wdrażanie rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji będzie miało najkorzystniejszy wpływ na hotele typu
limited-service.
* Średnia ważona obliczona na podstawie wartości środkowych przedziałów
