Zapraszamy przedstawicieli branży deweloperskiej na warsztat on-line pt. „Nowe możliwości i wyzwania dla deweloperów w obecnej sytuacji rynkowej”, który odbędzie się 27-28 września 2023 roku. Podczas spotkania eksperci omówią kluczowe zmiany prawne wpływające na inwestycje i działalność deweloperską. To doskonała okazja do pogłębienia wiedzy i wymiany doświadczeń. Więcej informacji o wydarzeniu i zapisy:
Poniżej kilka kluczowych tematów, które w rozszerzonej formie zostaną przedstawione podczas warsztatu.
Wpływ nowelizacji planowania przestrzennego na inwestycje
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przynosi istotne zmiany, które bezpośrednio wpłyną na działalność deweloperów i inwestycje w nieruchomości. Celem nowych przepisów jest przede wszystkim uproszczenie, przyspieszenie i ujednolicenie procedur dotyczących planowania przestrzennego w gminach.
Kluczowym elementem nowelizacji jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który ma być prostszym dokumentem. Powinno to przyspieszyć procesy decyzyjne i ułatwić deweloperom dostęp do niezbędnych informacji.
Innym istotnym narzędziem jest zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany na wniosek inwestora. Dzięki temu inwestor będzie mógł aktywnie uczestniczyć w procesie uchwalania planu miejscowego, co zdecydowanie zwiększy jego wpływ na kształtowanie przestrzeni inwestycyjnej.
Od 2026 roku każda gmina będzie musiała posiadać strategię rozwoju, która zawierać będzie kierunki polityki lokalnej, w tym przestrzennej. To z kolei umożliwi deweloperom lepsze zrozumienie i dostosowanie się do lokalnych priorytetów i strategii rozwoju.
Wszystkie te zmiany mają na celu stworzenie sprzyjającego środowiska dla inwestycji, zwiększenie transparentności i przewidywalności procesów decyzyjnych, a także umożliwienie deweloperom skuteczniejszego planowania i realizacji swoich projektów. W efekcie, nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna przyczynić się do wzrostu dynamiki rozwoju rynku nieruchomości oraz zwiększenia atrakcyjności inwestycji deweloperskich.
Najważniejsze aspekty ustawy deweloperskiej – inwestycje po zakończeniu okresu przejściowego
Nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, wprowadziła szereg zmian, mających na celu zwiększenie ochrony interesów nabywców. Wpływa ona na sposób, w jaki deweloperzy prowadzą swoje inwestycje, zwłaszcza po zakończeniu okresu przejściowego, który nastąpi na koniec 2024 roku.
Jednym z kluczowych elementów nowej ustawy jest wprowadzenie szczegółowych regulacji dotyczących procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór musi teraz odbywać się w obecności nabywcy, co eliminuje praktykę jednostronnych odbiorów przez deweloperów. W przypadku stwierdzenia istotnych wad, nabywca ma prawo odstąpić od umowy.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza również regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej, która była już wcześniej praktykowana, ale nie sformalizowana w przepisach prawa. Deweloperzy muszą teraz przestrzegać określonych wymogów dotyczących formy i treści umowy rezerwacyjnej.
Kolejnym istotnym elementem nowej ustawy jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. W przypadku upadku firmy deweloperskiej, Fundusz ma za zadanie eliminować ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Wszystkie te zmiany mają na celu zwiększenie ochrony nabywców i wprowadzenie większej transparentności do procesu inwestycyjnego. Deweloperzy muszą teraz dostosować swoje praktyki do nowych wymogów, co może wymagać pewnych zmian w ich strategiach inwestycyjnych. Nowe regulacje, mimo że mogą na początku wydawać się wyzwaniem, w dłuższej perspektywie powinny przyczynić się do zwiększenia zaufania i stabilności na rynku nieruchomości.
Warunki techniczne budynków i ich usytuowania według projektu rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii
Projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma na celu przede wszystkim ograniczenie praktyk tak zwanej „patodeweloperki”. Wśród kluczowych zmian znajduje się wprowadzenie minimalnej odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, a granicą działki oraz między budynkami mieszkalnymi, a budynkami produkcyjnymi i magazynowymi.
Zmiany te mają na celu zwiększenie komfortu przyszłych mieszkańców, ale z uwzględnieniem interesów inwestorów. Wprowadzono również minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego oraz obowiązek urządzenia terenu o powierzchni biologicznie czynnej na publicznie dostępnych placach.
Ważnym aspektem jest również wprowadzenie wymogu dostępności miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami oraz pomieszczeń umożliwiających dokonywanie czynności higienicznych dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami.
Zmiany dotyczą również wymogów akustycznych. Chodzi tutaj o podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania oraz nałożenie obowiązku stosowania między mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród, spełniających odpowiednie warunki.
Nowelizacja ma na celu nie tylko zwiększenie komfortu mieszkańców, ale również poprawę dostępności i funkcjonalności budynków. Wszystko to ma przyczynić się do poprawy jakości życia mieszkańców i zwiększenia atrakcyjności inwestycji deweloperskich.
Jakie są potencjalne wyzwania dla deweloperów w związku z wprowadzeniem nowych standardów technicznych dla budynków? Czy są jakieś plany na dalsze zaostrzenie tych standardów w przyszłości?
Nowe przepisy na pewno będą stanowić wyzwanie dla deweloperów i to na różnych płaszczyznach. Mogą zwiększyć koszty realizacji inwestycji, np. ze względu na konieczność powiększenia placu zabaw, uwzględnienia w budynku rowerowni czy poprawienia izolacji akustycznej ścian. Istotniejsze będzie jednak zaostrzenie przepisów dotyczących odległości budynków mieszkalnych od granic działki czy budynków magazynowo-produkcyjnych – może oznaczać fiasko realizacji niektórych inwestycji. O ile nowe standardy faktycznie mogą doprowadzić zwiększenia komfortu życia w nowych mieszkaniach, to jednocześnie sprawią, że zdobycie takiego mieszkania będzie jeszcze trudniejsze. Nie będzie to też zapewne ostatnia próba walki z tzw. „patodeweloperką”.
Kamil Matyśkiewicz, Senior Associate, Baker McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy sp.k.
