Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze
Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze to kolejny tryb podziałowy, jaki umożliwiają nam przepisy art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ugruntowane jest stanowisko, że pojęcia dobrej wiary nie można traktować nazbyt liberalnie. Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Jakie działanie samoistnego posiadacza budynku zostanie uznane, za to w dobrej wierze? Jaka jest podstawa prawna tego trybu? Czy można zastosować ten szczególny tryb z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ? Jakie warunki muszą być spełnione? Czy możemy żądać wydzielenia fragmentu działki świadomie budując na cudzym gruncie? Kto może wystąpić z wnioskiem o podział? Jaki korzyści daje nam ten przepis?
Podstawa prawna podziału
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. W zagadnieniu 19 „Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami.” opisywałem, że można odwoływać się od wyboru trybu, ale należy to robić dokładnie. Drugim z trybów jest art. 95. ust. 2) „wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze”. Wydzielenie działki budowlanej w tym trybie ściśle wiąże się z realizacją roszczeń opisanych w art. 231 Kodeksu Cywilnego tj. „§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. § 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.
Czy można zastosować szczególny tryb z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ?
W jednym z zagadnień opisywałem, że ta kwestia wielokrotnie była poruszana w wyrokach sądów administracyjnych. NSA w wyroku I OSK 1872/07 z dnia 07.01.2009 r. wskazuje „że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w u.g.n. zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.” Niemniej biorąc pod uwagę ten szczególny rodzaj podziału nieistotne są zapisy mpzp lub decyzji o warunkach zabudowy i analizę tych dokumentów możemy zwyczajnie pominąć.
Jakie warunki muszą być spełnione?
Podstawowym warunkiem zastosowania tego trybu podziału nieruchomości jest działanie w dobrej wierze samoistnego posiadacza budynku. Kodeks cywilny nie określa wprost definicji dobrej i złej wiary. Należy zatem przeanalizować wyroki sądów w tym zakresie. Jednym z ciekawszych jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r. znak V ACa 313/16, w którym ciekawie opisano dobrą i złą wiarę. „W orzecznictwie, od czasów uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNC 1992/4/48 (zasada prawna) ugruntowane jest bowiem stanowisko, że pojęcia dobrej wiary nie można traktować nazbyt liberalnie. Sąd Najwyższy pogląd ten podzielił m.in. w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. ICSK 642/10, nie publ. stwierdzając, iż dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które racjonalnie ocenione powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Dobrą wiarę wyłącza bowiem ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje nadto chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03, Prok. i Pr. 2004). Również w świetle poglądów doktryny, zła wiara poprzednika obciąża konto następcy i ten ostatni nie może zasłaniać się nieznajomością stanu, o który w sprawie chodzi.” W podobny sposób pojęcia definiuje Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku VI ACa 615/13 z dnia 21.11.2013 r. „Za prawidłowe uznać należy stanowisko Sądu Okręgowego, który odnotowując odmienne poglądy i odnosząc się do nich krytycznie, opowiedział się za tradycyjnym (subiektywnym) rozumieniem pojęcia dobrej wiary i stwierdził jej brak po stronie powodów. Podkreślenia wymaga, iż tak rozumiane pojęcie dobrej wiary posiadacza, odnoszone do przekonania, że służy mu stosowne uprawnienie do władania rzeczą, dominuje obecnie zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie. Przyjmuje się, że samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Jego dobrą wiarę wyłącza wiedza o odmiennym rzeczywistym stanie prawnym oraz niedbalstwo”.
Czy możemy żądać wydzielenia fragmentu działki świadomie budując na cudzym gruncie?
Myślę, że odpowiedź na to pytanie kryje się rozważaniach nad dobrą i złą wiarą, o których pisałem powyżej. Nie możemy świadomie naruszać cudzej własności i następnie żądać wykonania podziału geodezyjnego. Oczywiście mapa z projektem podziału może zostać przygotowana, bo nie jest rolą wykonawcy, stwierdzenie czy zleceniodawca działa w dobrej czy złej wierze. To organ prowadzący postępowanie administracyjne musi zbadać te okoliczności. Jeżeli samoistny posiadacz świadomie naruszył cudzą własność może być zmuszony do rozbiórki i doprowadzenia do stanu pierwotnego. Przykładem może być sprawa budynku warsztatowego wybudowanego samowolnie z przekroczeniem granic nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II OSK 1163.17 z dnia 20 marca 2019 r. podtrzymał stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie dotyczące obowiązku wykonania robót budowlanych w celu doprowadzenia budynku warsztatowego wybudowanego samowolnie na terenie działki przedmiotowej i częściowo na terenie działki sąsiedniej do stanu zgodnego z prawem poprzez rozbiórkę części ww. budynku warsztatowego wykraczającej poza działkę przedmiotową oraz wybudowanie w granicy działki tego budynku ściany konstrukcyjnej pełnej, spełniającej funkcję oddzielenia przeciwpożarowego, uwzględniając przy tym właściwy sposób odprowadzania wód opadowych z obiektu.
Kto może wystąpić z wnioskiem o podział?
Z wnioskiem po podział może wystąpić zarówno samoistny posiadacz jak i właściciel gruntu, na którym znajduje się budynek. Dodatkowo właściciel gruntu może wystąpić z roszczeniem o nabycie przez samoistnego posiadacza fragmentu działki, na której znajduje się budynek.
Jaki korzyści daje nam ten przepis?
Jedną z głównych korzyści jest brak konieczności uzyskania postanowienia opiniującego podział. Tryb ten umożliwia od razu wykonanie mapy z projektem podziału po przyjęciu zlecenia i złożenie wniosku o podział. O czasie podziału pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości” Analizując całościowo czas wykonania podziału i jego poszczególne etapy widzimy, że możemy zaoszczędzić kilka miesięcy przy całej procedurze.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
