Wyjście ze współwłasności w sądzie często kojarzy się z wieloletnimi konfliktami i sytuacjami, w których zakończyła się już ścieżka administracyjna i nie ma innej drogi. Bardzo staram się zmienić to postrzeganie. W wielu sprawach, które prowadziłem, była to ścieżka często szybsza i łatwiejsza niż standardowa procedura administracyjna podziału. Oczywiście zdarzają się przypadki, że jest to jedyna możliwa droga do wyjścia ze współwłasności. Jak dzięki wejściu we współwłasność, a następnie wyjściu z niej, inwestorzy obchodzą przepisy o wydzielaniu gruntów rolnych mniszych niż 3 tyś. m2? Jakie są możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej, a jakie nieruchomości niezabudowanej? Czy da się podzielić grunt i budynek, gdy w budynku mamy dwa lokale położone na różnych piętrach? Czy przepisy przewidują minimalną odległość projektowanej w ramach podziału granicy od istniejącego budynku?
Kiedy wyjście ze współwłasności?
Własność nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Najczęściej spotykaną współwłasnością jest współwłasność rodzinna. Prowadziłem sprawę, w której do jednej nieruchomości na podstawie spadku przysługiwało prawo własności kilkudziesięciu osobom. Jedyną możliwością rozwiązania takiej sytuacji jest postępowanie w sądzie. Oczywiście tego rodzaju sprawy nie należą do najłatwiejszych i potrafią trwać kilka lat, bo zawsze ktoś się z czymś nie zgodzi, ktoś chce więcej itd. Bardzo ważne są tutaj umiejętności rozwiązywania konfliktów oraz znajomość zasad negocjacji. Jednak sprawy rodzinne to nie jedyny rodzaj tego typu postępowań. Podział domów dwulokalowych to jeden z częściej przerabianych przypadków, o czym pisałem w artykule „Podział budynku jednorodzinnego dwulokalowego. Czy możliwe jest wyjście ze współwłasności?” Zdarzają się również przypadki, w których następuje celowe wejście we współwłasności po to, żeby np. podzielić grunt niezależnie od ustaleń MPZP. Jest to dość częsta praktyka.
Zgoda wszystkich współwłaścicieli
W celu odpowiedzi na pytanie czy musimy mieć zgodę wszystkich czy większości współwłaścicieli, musimy zagłębić w zapisy ustawy Kodeks Cywilny, które znajdziemy w dziale „Współwłasność”. Art. 199 mówi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.” Art. 200 stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.” Art. 201 stanowi: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”
Czy zatem podział nieruchomości jest czynnością w ramach zwykłego zarządu czy przekracza ten zakres?
Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Art. 22. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej
Współwłasność możemy znieść na dwa sposoby. Jednym jest zniesienie współwłasności aktem notarialnym i na tej podstawie ujawnienie odrębnych praw. Drugim sposobem jest uzyskanie postanowienia sądu orzekającego o zniesieniu współwłasności. Wszystko zależy od tego, czy daną nieruchomość da się podzielić trybem administracyjnym, czy nie. Jeżeli nasza nieruchomość objęta jest ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a podział jest zgodny z tymi dokumentami planistycznymi to możemy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Należy wykonać mapę z projektem podziału, uzyskać postanowienie opiniujące i komplet dokumentów złożyć do wydania decyzji. Następnie z decyzją podziałową udajemy się do notariusza, który zniesie współwłasność i przydzieli poszczególne działki współwłaścicielom. Niestety nie zawsze udaje się uzyskać zgodność podziału z ustaleniami MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku w celu zniesienia współwłasności nie pozostaje nam nic innego jak złożenie wniosku do sądu o wyjście ze współwłasności. W tym celu wystarczy napisać odpowiedni wniosek i wraz z mapą i innymi załącznikami złożyć wniosek do sądu. Niezbędne będzie wniesienie odpowiedniej opłaty sądowej, która wynosi 300 zł, jeżeli wszystkie strony się zgadzają, lub 1000 zł jeżeli wniosek składa jedna strona. W przypadku zgodnego wniosku często wyjście z współwłasności następuje na pierwszej rozprawie. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli wyjście ze współwłasności jest jak najbardziej możliwe, ale trzeba uzbroić się w czas. Sąd będzie wzywał wszystkich współwłaścicieli, świadków i po zebraniu wszystkich dowodów w sprawie wyda orzeczenie znoszące współwłasność. Orzeczenie zastępuje administracyjną decyzję podziałową wójta, burmistrza lub prezydenta i stanowi podstawę do ujawnienia w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dodatkowo sąd może obciążyć poszczególne części niezbędnymi służebnościami gruntowymi. W przypadku nieruchomości, której nie daje się podzielić, może być ona przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedania. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Często otrzymuję pytania czy w przypadku, gdy nie mamy podstawy prawnej do podziału administracyjnego, to czy można wejść we współwłasność, żeby ją później znieść trybem sądowych. Oczywiście jest to pewnego rodzaju obejście prawa i jest to jak najbardziej możliwe. Jest to spotykane najczęściej w odniesieniu do działek rolnych, gdzie nie możemy wydzielić gruntów mniejszych niż 3000 m2. Właściciele łączą działki wchodząc jednocześnie we współwłasność. Po jakimś czasie występują do sądu o wyjście ze współwłasności tworząc kilkanaście działek o powierzchni 1000 metrów i takimi działami się dzielili. Oczywiście kwestia możliwości zabudowy takiej działki rolnej jest odrębną sprawą.
Możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej
W sytuacji nieruchomości zabudowanej również mamy kilka wariantów i możliwości. W pierwszej kolejności musimy ustalić, z jakiego rodzaju zabudową mamy do czynienia. Jeżeli mamy na działce dwa lub więcej budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę, możemy zastosować przyspieszoną procedurę administracyjną podziału. Szczegółowo to opisałem w artykule „Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami.” W takim przypadku wystarczy wykonać mapę z projektem podziału i złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzenie takiego podziału. Podział wykonamy w oparciu o art. 95. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli natomiast mamy jeden budynek i chcemy żeby podział gruntu również dzielił budynek na dwie odrębne części podział musi przebiegać po ścianie dzielącej budynek od fundamentów, aż po dach. Mówi o tym art. 93.3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części” W przedmiotowej ścianie nie może być otworów, które umożliwią przejście z jednej części do drugiej. Szczegółowo pisałem o tym w artykule „Pionowy podział nieruchomości. Kiedy możliwy jest podział przez budynek?”.
Dostaję dość często zapytania, czy da się podzielić grunt i budynek, gdy w budynku mamy dwa lokale położone na różnych piętrach. Niestety geodezyjnie takiej nieruchomości wydzielić się nie da. W tym wypadku pozostaje w trybie sądowym znieść współwłasność przez ustanowienie samodzielnych lokali i spisanie umowy quoad usum, czyli podziale rzeczy wspólnej do korzystania. Oczywiście lokali w budynku może być więcej i dla tego typu nieruchomości to jest jedyna droga.
Pozostaje jeszcze jedno pytanie dotyczące sposobu podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem i informacji, jaka jest minimalna odległość projektowanej granicy od istniejącego budynku. Nie znajdziemy przepisów prawa, w których ten aspekt jest poruszany. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczy budynków projektowanych i rozbudowywanych. Szerzej ten wątek został opisany w artykule „Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego”. Zatem, podział możemy przeprowadzić w dowolnej odległości od istniejącego budynku. Warto jednak uwzględnić przy podziale późniejsze problemy, które mogą wynikać. Zastosowanie odpowiedniej odległości od budynku pozwoli na remont ściany, dachu, rozłożenie rusztowania czy dojazd do budynku samochodem, a więc umożliwi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku, co musi być spełnione w odniesieniu do działki budowlanej.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
