-5.1 C
Warszawa
piątek, 12 sierpnia, 2022

Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 25 m są możliwe?

Strona główna Procesy budowlane Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale. Czy przesunięcia granic o...

Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale.

Czy przesunięcia granic o 25 m są możliwe?

Zagadnienie 7 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic nieruchomości przez geodetę uprawnionego. Ale czy zawsze? W jakich przypadkach możemy dokonać okazania tylko jednego wybranego odcinka granicy działki? Czy przesunięcia granic do 25 m są możliwe? Jak zmiana przesunięcia granicy w głąb działki o 30 cm może zaburzyć koncepcję projektową? Co w sytuacjach, gdy najpierw jest projektowana i budowana nieruchomość, a wykonywany później podział wykaże błędne granice? Geodeta, architekt czy właściciel – kto odpowiada za poprawność wkreślonych granic na mapę do celów projektowych?

Sprawdzenie granic podstawowym elementem procedury podziału nieruchomości

Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Za stan granic w ewidencji gruntów i budynków odpowiada starosta. Wykonywane są odnowienia i modernizacje operatów ewidencji gruntów i budynków, jednak środki przeznaczane na te cele są często zbyt małe. Skutkuje to w wielu przypadkach brakiem poprawnie wykazanych granic nieruchomości na mapach. Sam starosta wydając dane o punktach granicznych określa ich błąd położenia z dokładnością ponad 3 metrów. Różnice w przebiegu granic zwłaszcza na obszarach wiejskich potrafią być znacznie większe. Rekordowe przesunięcie granicy po wykonaniu podziału nieruchomości wynosiło 25 metrów.

Kiedy wykonuje się okazanie granic do podziału?

Chcąc przyjąć poprawne granice do podziału należy zbadać dokumenty zdeponowane w księdze wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz inne dokumenty określające jej stan prawny. Dodatkowo należy zbadać dane wykazane w katastrze nieruchomości. Jeżeli występuje zgodność tych dokumentów, a punkty graniczne charakteryzują się właściwą dokładnością możemy przyjąć granice do podziału bez zawiadamiania stron przygotowując protokół przyjęcia przebiegu granic w biurze. Jeżeli rejestry nie są spójne lub dokładność punktów granicznych jest niewystarczająca, protokół przyjęcia przebiegu granic należy poprzedzić protokołem ustalenia granic, wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych. W tym przypadku o czynnościach granicznych zawiadamia się właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości podlegającej podziałowi oraz nieruchomości sąsiadujących.

W celu wykazania konieczności sporządzenia protokołu przyjęcia przebiegu granic z zawiadomieniem stron posłużę się bardzo prostymi przykładami. Pierwszy z nich (patrz rys. 1) przedstawia duży obszar podlegający podziałowi, tzw. połączenie i ponowny podział. Aspekt omówiono szczegółowo w  zagadnieniu 5 z 40 „Podział i zamiana działek. Wiele nieruchomości, wielu współwłaścicieli, jeden cel.” W tym przypadku granice nigdy nie były ustalane, a współrzędne punktów granicznych nie spełniały wymaganych dokładności. Niezbędne było wykonanie protokołu ustalenia granic z zawiadomieniem stron.

Kolejnym krokiem był ponowny podział wewnątrz tego samego obszaru (patrz rys. 2). Wybrani właściciele nieruchomości chcieli dzielić działki na jeszcze mniejsze (ze względu ma zmianę MPZP). Okazanie granic w terenie w tym przypadku nie było już konieczne.

Trzecia sytuacja dotyczy okazania granic tylko wybranego odcinka granicy. Nie zawsze muszą to być wszystkie granice działki podlegającej podziałowi (patrz rys.3). Ma to zastosowanie, gdy podziałowi podlega nieruchomość przylegająca do innej, której granice były wcześniej ustalone.

Warto również wspomnieć o podziałach polegających na wydzieleniu działki mniejszej niż 33% powierzchni działki podlegającej podziałowi. W tym przypadku protokół przyjęcia przebiegu granic i analizę granic wykonuje się tylko dla odcinków granic nieruchomości, do których dochodzą projektowane granice podziału. 

Co się może zmienić w parametrach działki?  

W przypadku niejednoznacznych lub rozbieżnych danych dotyczących przebiegu granic lub ich braku niezbędne jest ustalenie przebiegu granic. Analizę granic rozpoczynam od badania dokumentów w aktach księgi wieczystej oraz w archiwum geodezji. Następnie na podstawie zebranych danych ustalam przebieg granic w terenie w obecności stron. Z ustalenia przebiegu granic sporządzam protokół ustalenia granic, który razem z operatem technicznym jest zdeponowany w urzędzie geodezji. Po ustaleniu granic obliczam właściwą powierzchnię nieruchomości do podziału oraz poznaję prawidłowe wymiary działki. Jak widać, ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Nie dość, że przesunięcia granic mogą skutkować zmianą powierzchni działki, to jeszcze zmianie ulegną wymiary działki. Ma to bardzo duże konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych.

Błędy map do celów projektowych wychwycone na etapie podziałów

Powyżej opisałem przypadek zwykłego podziału nieruchomości – wtedy sprawdzenie granic jest obligatoryjne. Jednak podziałów nie wykonuje się dla każdej z działek,  na której planuje się inwestycje. Zdarzają się też sytuacje, gdy w pierwszej kolejności realizowane są budynki (np. zabudowa bliźniacza), a dopiero potem wykonywany jest podział nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami  mogą zatem zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do pozwolenia na budowę. Dotyczy to zatem map do celów projektowych, które są tematem leżącym nieco obok tematyki omawianych tu podziałów nieruchomości. Błędy tych map mogą zostać jednak obnażone w późniejszych etapach (w tym przy późniejszych podziałach nieruchomości), dlatego je tutaj poruszę.  Przypomnę, że mapę do celów projektowych wykonuje się do PnB. W ramach tego opracowania w wielu przypadkach powinny być sprawdzone granice, a jeżeli zajdzie taka konieczność, okazane na gruncie. Od kilku lat geodeci mają obowiązek ustalenia, weryfikacji granic działki w przypadku, kiedy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. Geodeta musi zatem zapytać o ten aspekt architekta.

Zmiany w projektach a ustalanie granic

W przypadku gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej niż 4 m od granicy działki,  geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informacje w operacie technicznym. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych koncepcja inwestycji ulegnie zmianom i architekt przysunie budynki 4 m lub bliżej granicy działki, to mdcp może okazać się bezużyteczna. Niekiedy również konsekwencje mogą być znacznie gorsze.  Po pierwsze urząd na etapie sprawdzania dokumentacji do PnB może odrzucić taki projekt, a jeśli urzędnik tego nie wychwyci, to może wychwycić to geodeta na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego już budynku. Może to również ujrzeć światło dzienne, gdy sąsiad w trakcie naszej budowy (lub po jej zakończeniu) ustali granice własnej nieruchomości. W najgorszym przypadku grozić może nam rozbiórka budynku, jeżeli okaże się że granice na mapie były błędne. Po drugie, gdy granica jest faktycznie przesunięta (np. o 30 cm z jednej strony), a tego nie ujawniono, to niewiedza w tym zakresie może znacząco wydłużyć proces projektowy. Nierzadko proces musi ruszać od nowa, albo trzeba całkowicie zmienić koncepcję biznesową. Szerzej o MDCP w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?”  

Jakie problemy wygeneruje zmiana granic?

Wpływ zmiany granic działki na naszą inwestycję będzie zależny od jej stopnia zaawansowania. Załóżmy, że architekt projektuje budynek 3 metry granicy działki (ściana bez okien). Okazuje się, że granica obarczona jest błędem 50 cm i wymaga korekty. Niekiedy wystarczy korekta projektu zagospodarowania terenu (odsunięcie budynku) lub korekta projektu budynku. Zdarzały się jednak sytuacje, w których  koncepcja inwestycji po wykonaniu ustalenia granic zwyczajnie się nie mieściła, albo inwestycji nie dało się zrealizować ze względu na brak możliwości osiągniecia wskaźników zabudowy z decyzji o warunkach zabudowy czy mpzp. Jest to istotne, gdy w budynku mamy różne funkcje (mieszkania, usługi) i każda z funkcji ma odrębne wskaźniki miejsc postojowych. W wyniku błędnej jednej tylko granicy konieczne będzie przesunięcie budynku w głąb działki. I nawet, gdy będzie to tylko 30 cm, to może zabraknąć nam powierzchni na zrobienie wymaganej liczby miejsc postojowych o pełnoprawnych wymiarach i zachowanych odległościach od budynku i granic. Wyjściem z sytuacji może być wtedy zmiana funkcji jakiegoś pomieszczenia z mieszkaniowego na techniczne i zmniejszenie wymaganej liczby miejsc postojowych. Warto jednak wtedy wziąć pod uwagę komfort użytkowników w przyszłości.  

Granica podziałowa przez budynek

Zwrócę, jeszcze uwagę na budynki w ostrej granicy, tj. kamienice przylegające do siebie. Granicami między takimi budynkami powinny być rzeczywiste dylatacje. W praktyce jednak nie jest to takie oczywiste. Jak pokazuje nasze doświadczenie, budynki te często posiadają tylko jedną wspólną ścianę, która należy do jednej z kamienic (druga kamienica jest po prostu „doklejona”). Zdarzały nam się również uskokowe dylatacje, które nie były płaszczyzną pionową (załamanie na jednej z kondygnacji). Jak zatem ustalić granicę nieruchomości w tym przypadku i jak określić linię podziału nieruchomości? W jednym z kolejnych zagadnień omówię pionowe podziały nieruchomości przez budynki w szczególe, a o sposobach ustalania granic między takimi budynkami można poczytać w artykule „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji”.

Jak się zabezpieczyć? 

Powyższe sytuacje pokazują jak ważne jest, aby projektować na aktualnych danych, co powtarzamy od lat jak mantrę. Decyzja takich zmian ciąży zatem na inwestorze i pośrednio również na architekcie. Najpewniejszym sposobem jest sprawdzenie granic po podpisaniu umowy wstępnej zakupu lub tuż przed jej podpisaniem. Podchodząc do umowy ostatecznej przed notariuszem znamy wszystkie zagrożenia, konkretną powierzchnię działki i jej wymiary, na których będziemy realizować inwestycje. Mamy pewność, że nasza inwestycja się zmieści w granicach działki oraz kupujemy faktyczną ilość metrów, za które płacimy. Wieloletnia współpraca z inwestorami i deweloperami oraz ilość napotkanych problemów utwierdziła mnie, że jest to najlepszy model działania w przypadku zakupu nieruchomości pod inwestycje. Wykazane straty w metrach działki ujawnione przez kupującego jeszcze przed zakupem nieruchomości, nie muszą oznaczać rezygnacji z zakupu nieruchomości. Mogą stanowić narzędzie negocjacji, powodujące zbicie ceny. Dodam jeszcze, że taka szczegółowość znajomości granic, jaka wymagana jest do mdcp, PnB czy podziałów nieruchomości nie jest wymagana na etapie uzyskiwania warunków zabudowy. Urzędnik na tym etapie nie wychwyci, że granica jest w innym miejscu. Jeśli inwestor nie zlecił w ramach due diligence sprawdzenia granic działki, to na etapie WZ-tki nie będzie miał wiedzy czy projektuje we właściwym obszarze. Tylko szczegółowa analiza dokumentów w księdze wieczystej oraz w archiwum geodezji daje 100% gwarancję weryfikacji granic.

Kiedy powinna się zapalić czerwona lampka? 

Sytuacja, która w mojej ocenie w ogóle nie powinna mieć miejsca to transakcja sprzedaży nieruchomości, której powierzchnia podana jest w arach. Zazwyczaj temat dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych. Tego rodzaju nieruchomości znajdziemy oczywiście na terenach wsi, ale również mogą one być położone na terenach administracyjnych miast. Powierzchnie te wynikają najczęściej z ewidencji gruntów i budynków zakładanej w latach 60-70 tych. Powierzchnie były liczone na podstawie figur geometrycznych lub przy użyciu planimetru. Takie obliczanie powierzchni obarczone było dużym błędem, który powinien zostać usunięty. Niestety niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, ale różnice mogą być naprawdę duże. W jednej ze spraw, którą prowadziłem w 2007 r. zakupiono grunt o powierzchni 0,65 ha. Powierzchnia wyrażona była w arach. Kupujący nie sprawdził granic przedmiotowej nieruchomości i nie wyznaczył punktów granicznych przed zakupem. Wykonano jedynie raport due diligence prawny, który nie wskazywał problemów. Grunt zakupiony był z myślą o lokacie kapitału. Właściciel gruntu po 10 latach stwierdził, że grunt podzieli. W 2017 roku wykonał mapę z projektem podziału, przy okazji której ustalono granice przedmiotowej nieruchomości. Okazało się, że faktyczna powierzchnia działki wynosi ~5200 metrów kwadratowych. Różnica w tym przypadku wynosiła 20%. Kupujący postanowił unieważnić transakcję i w 2017 roku skierował sprawę do sądu. Mamy rok 2022 i nie widać końca sporu. Kto w tym przypadku zawinił? W mojej ocenie, taka transakcja w ogóle nie powinna dojść do skutku. Właściciel powinien uporządkować sprawy i opracować dokumenty. Jednak aktualnie nie ma takiego przepisu prawa, który by tego nakazywał. W związku z tym, cały ciężar odpowiedzialności ciąży na kupującym i to kupujący powinien wykonać takie sprawdzenia, na podstawie których będzie doskonale znał sytuację. To kupujący powinien podpisać przedwstępną umowę warunkową, w której będą zapisy o sprawdzeniu nieruchomości przed podpisaniem umowy ostatecznej. Gdyby tak się stało zapewne do transakcji by doszło, ale cena sprzedaży byłaby zupełnie inna. W tym przypadku tego jednak zabrakło. Nie są to jednak jedyne sytuacje, w których należy sprawdzić przebieg granic nieruchomości i finalną powierzchnię. Nieprawidłowości również mogą dotyczyć nieruchomości, których powierzchnie wykazane są z dokładnością do jednego metra kwadratowego.             

Widzisz część artykułu

Pełną treść niniejszego artykułu wraz z przykładami i procedurami znajdziesz w opracowaniu Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.

O czym na ten temat dodatkowo w publikacji?

  • Czy możemy projektować przebieg granic, żeby uzyskać odpowiednią powierzchnię?
  • Spokojny stan posiadania
  • Zmiana powierzchni działek w wyrokach sądów.
  • Przykład zmiany powierzchni działki i przebiegu granic?

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, 15-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, geodeta uprawniony w zakresie 1 (geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne) oraz 2 (rozgraniczanie i podziały nieruchomości oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych). Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie (14 sądów rejonowych) z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz sporządzane dokumentów do celów prawnych oraz geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne. Wieloletni praktyk w opracowaniu dokumentacji do celów prawnych i sądowych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości. Firma działa również w zakresie skaningu i modelowania 3D, fotogrametrii, pomiarów dronami, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Autor dziesiątek artykułów branżowych oraz książki „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego”. Prowadzi wykłady na Politechnice Warszawskiej. Jest prelegentem podczas licznych Akademii Inwestora oraz na wydarzeniach branżowych. Corocznie szkoli 1000 osób z rynku nieruchomości. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Howden Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce. Szczegóły na www.geodetic.co.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

SPONSOROWANE

Due Diligence

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...

Rozporządzanie nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego

Judyta Garwacka - Polisiak, Adwokat oraz Maciej Raczyński, Radca Prawny w Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp.p. www.rsplegal.pl

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE
SPONSOROWANE

Pozwolenia na budowę

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE

Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki. Zmiana przepisów na korzyść inwestorów

Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki Zmiana przepisów na korzyść inwestorów

Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?

Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji? Artykuł publikowany w...

Błędy projektów budowlanych. Sprawdź dokumentację do PnB zanim będzie za późno.

Błędy projektów budowlanych Sprawdź dokumentację do PnB zanim będzie za późno Artykuł publikowany w...
SPONSOROWANE

Procesy budowlane

Hale magazynowe. Większy popyt na przestrzeń w parze z większymi wymaganiami względem konstrukcji

Zainteresowanie nową przestrzenią magazynową w Polsce rośnie w niespotykanym dotąd tempie. Ogromny popyt sprawia, że nowe hale muszą powstawać coraz szybciej, rośnie...

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pomiary dronami i geoportal SkySnap. Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy.

Pomiary dronami i geoportal SkySnap Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy Produkty powstałe w wyniku nalotów...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...
Nie można kopiować treści tej strony.