Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe.

Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert, Investor, Lecturer,

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]

Kompleksowe memorandum nieruchomościowe ma ułatwić potencjalnym inwestorom podjęcie decyzji o zakupie. Wykonuje się je pod sprzedaż większych i bardziej dochodowych inwestycji -zaawansowanych gotowców inwestycyjnych, nieruchomości mieszkaniowych szeregowych, bliźniaczych lub nieruchomości komercyjnych. Holistyczne ujęcie danych o nieruchomości pokazuje profesjonalizm i transparentne podejście do transakcji, co umacnia pozycję sprzedającego i ułatwia negocjacje z kupującym. Ile kosztuje memorandum inwestycyjne? Czy internetowy raport o terenie wygenerowany w 5 minut za 100zł może być rzetelny? Jaki opis powinno zawierać memorandum nieruchomości? Zobacz check listę memorandum nieruchomości i poznaj szczegółowo podstawowe elementy memorandum!

Co to jest memorandum nieruchomościowe?

Tego pojęcia nie należy mylić z memorandum inwestycyjnym, które odnosi się do analizy całego przedsiębiorstwa i określa jego aktualny stan firmy oraz kierunki jej rozwoju.Memorandum inwestycyjne zazwyczaj wykonuje się dla spółek notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Należy mieć na uwadze, że nie jest to również prospekt emisyjny. Cel tworzenia tych dokumentów jest jeden – zachęcić i poinformować o firmie przyszłych jej inwestorów. Memorandum nieruchomościowe, to szczegółowy opis nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, poprzedzony dogłębnym audytem stanu prawnego, katastralnego, planistycznego, architektonicznego, geodezyjnego, środowiskowego, konserwatorskiego, wodno-prawnego, gruntowego itd. Jest ono również określane, jako raport lub audyt nieruchomości.

Memorandum podstawowe i zaawansowane

Lista elementów do sprawdzenia jest długa. Check listę 70 pozycji, którą każdorazowo analizujemy wykonując takie memorandum nieruchomości umieściliśmy na końcu! W niniejszym artykule szerzej omówimy tylko elementy, które obligatoryjnie należy uwzględnić w memorandum nieruchomości. Zakres takiego memorandum jest zależny m.in. od lokalizacji, charakteru, przeznaczenia sprzedawanej nieruchomości, oraz od tego czy jest ona zabudowana czy nie. Niezabudowana nieruchomość gruntowa może zawierać kilka lub kilkanaście podstawowych punktów, ale dla porównania skali przytoczę przykład raportu dla jednej z warszawskich inwestycji  – 6 kondygnacyjny budynek w ścisłej zabudowie śródmiejskiej, który miał być przebudowany konstrukcyjnie z nadbudową jednej kondygnacji. Dokumentacja pokazująca stan obecny i możliwości przyszłej zabudowy opartej na decyzji o WZ opiewała na ponad 300 stron. Dwie skrajności! Dlatego praktykujemy dwa zakresy memorandum nieruchomościowego. Ilość poruszonych aspektów każdorazowo zależy od zamawiającego – tego jaki zakres chce zawrzeć i jaki ma na to budżet. To z kolei zależy od charakteru nieruchomości i tego, jaką inwestycję można na niej zrealizować. Zaawansowane memorandum nieruchomościowe wykonuje się najczęściej pod sprzedaż gotowców inwestycyjnych dla nieruchomości mieszkaniowych szeregowych, bliźniaczych lub nieruchomości komercyjnych (biurowce, magazyny, retail parki, galerie). Dostępne są co prawda raporty o terenie generowane w kilka minut przez portale internetowe. Jednak bardziej przypominają one prospekty informacyjne o lokalizacji, komunikacji, atrakcjach w okolicy i podstawowych danych na temat aspektów przyrodniczo-środowiskowych czy podstawowych informacji planistycznych działki, niżeli kompleksowe i rzetelne informacje o nieruchomości. Coś co generowane jest w 5 min i kosztuje do 100zł nie może nieść w 100% aktualnych danych, o czym szerzej w pod koniec artykułu.

Dla kogo jest memorandum nieruchomościowe?

Kompleksowe memorandum nieruchomościowe ma za zadanie zaprezentować nieruchomość i ułatwić potencjalnym inwestorom podjęcie decyzji o zakupie. Takie memorandum zamawiają osoby lub firmy, którym zależy na transparentnym i kompleksowym przedstawieniu sprzedawanej nieruchomości. U podnóża tej decyzji leży często zwiększona wartość sprzedawanej nieruchomości, np. gotowce inwestycyjne. Proste nieruchomości sprzedaje się na portalach ogłoszeniowych dodając zdjęcia i kilka zdań opisu. Zaawansowane podejście do sprzedaży gruntów czy nieruchomości zabudowanych wymaga wiedzy z zakresu prawa, architektury, planowania, urbanistyki, geodezji, finansów, biznesu, a także zaangażowania finansowego sprzedającego i odpowiednich działań marketingowych. Jakość memorandum nieruchomościowego świadczy o sprzedającym! Uściślę jednak, że nie samo memorandum stanowi o wzroście wartości nieruchomości, a podjęcie odpowiednich decyzji i wdrożenie odpowiednich procedur inwestycyjnych. Podniesienie wartości nieruchomości, to etap poprzedzający przygotowanie memorandum.Przekłada się to na większe profity ze sprzedaży takiej nieruchomości. Jeden z inwestorów zakupił nieatrakcyjne z pozoru nieruchomości gruntowe za 3,7mln zł. Poprzez podniesienie wartości po roku sprzedał ją za 9,5 mln zł. Podziały i scalenia działek, umiejętność negocjowania warunków zabudowy, sprzedaż gruntu z pozwoleniem na budowę i promesami od dostawców sieci – to przykładowe zabiegi, którymi można podnieść wartość nieruchomości gruntowej. Czytaj więcej w artykule „Gotowce inwestycyjne. Jak zwiększyć wartość nieruchomości?”. Jakiego zakresu powinien oczekiwać zlecający memorandum nieruchomościowe? Poznaj podstawowe elementy takiego opisu!

Dane ogólne o nieruchomości

Do takich danych zaliczamy m.in. ogólny opis nieruchomości, lokalizacja, dojazd, komunikacja, podstawowe dane o właścicielu nieruchomości, którym może być osoba fizyczna, podmiot prawny, skarb Państwa. Podstawową informacją jest też cena i data sprzedaży, czy są najemcy itd. Nie chcemy opisywać tych elementów, bo założeniem niemniejszego artykułu jest przekazanie techniczno-inżynieryjnej wiedzy na zaawansowanym poziomie. Do takich inwestorów bowiem kieruje się memorandum nieruchomościowe.

Opis nieruchomości

Nieruchomość niezabudowana lub zabudowana – na tym czasami kończy się opis raportów, które widywaliśmy. I o ile sprzedaje się gotowca inwestycyjnego bez budynku, to w niektórych przypadkach taki opis wystarczy. Jednak jeśli sprzedajemy nieruchomość z budynkiem, to musimy zawrzeć więcej szczegółów. Jeśli mamy budynek wielolokalowy to trzeba się wysilić na więcej. Chociażby na takie informacje, że budynek jest postawiony legalnie i został wybudowany zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę. Należy wykazać wyodrębnione lokale mają zaświadczenia o samodzielności lokali i wykazać poprawność kart lokali. Rzut lokalu mieszkalnego musi spełniać wymagania art. 2 pkt. 2 Ustawy o własnościach lokali. Od dnia 19.09.2020 r. zmieniła się norma obowiązująca w projektach budowlanych, która jest rozbieżna w definicji powierzchni zabudowy z rozporządzeniem w sprawie EGIB. Wszystkie nowe projekty budowlane, muszą opierać się na normie PN-ISO 9836:2015-12. Projekty złożone przed 19.09.2020 r. oraz inwestycje deweloperskie w toku, zostaną dokończone zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. A tak się składa, że jeszcze w obecnym 2021 r. widujemy projekty do PnB wykonane wycofaną w 2012 r. normą PN-70/B-02365. Szczegóły w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.”

Opis uzbrojenia nieruchomości 

Mowa tu o opisie zasad obsługi terenu: infrastruktura techniczna: warunki zaopatrzenia w wodę, w ciepło, w gaz i energię elektryczną, odprowadzenie ścieków, dostęp do sieci
teletechnicznych oraz usuwanie odpadów.  Wielu inwestorów błędnie myśli, że o przyłączenie do sieci należy wnioskować po uzyskaniu PnB, albo po wybudowaniu budynku. Należy je uzyskiwać możliwie najwcześniej – przed wystąpieniem o złożenie dokumentów o wydanie decyzji o WZ. Uzyskanie promes (wstępne warunki) od gestorów sieci daje pewną informację czy nieruchomość, którą planuje się sprzedać czy wybudować będzie mogła zostać przyłączona do danej sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, ciepło), i do którego miejsca nastąpi przyłączenie. Daje to również informację, jak daleko będzie konieczne ciągnięcie poszczególnych sieci, i jaki to będzie koszt. Oczekiwanie na decyzje i uzyskanie promes może trwać do miesiąca czasu. Promesy od gestorów sieci należy również przedłożyć, jako załącznik do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.  A jeśli chcemy sprzedać gotowca z decyzją o WZ, to takie promesy i warunki przyłączeniowe, a najlepiej umowy z dostawcami sieci musimy mieć. Procedury przyłączeniowe to jeden z elementów najbardziej opóźniających procesy budowlane. Negocjacje i wymiana korespondencji z gestorami trwa wiele miesięcy (w wielu przypadkach 1-2 lata). Wykonując ten etap wcześniej zyskuje się czas, ponieważ w kolejnych etapach procesu inwestycyjnego dokumenty posłużą, jako załączniki do projektu budowlanego. Wykazanie w opisie memorandum uzbrojenia sieci jest bardzo mocną kartą przetargową w negocjacjach z kupującym. Świadomi inwestorzy wiedzą ile czasu to trwa i doceniają takie aspekty. Nie bez powodu mamy mnóstwo „banków ziemi”, gdzie latami stoją skrzynki elektryczne w polach i czekają na inwestorów.

Opis zgodności dokumentów z innymi urzędami

Mowa tu o organach zajmujących się m.in. ochroną środowiska czy konserwacją zabytków. Należy wykazać również to, czy inwestycja będzie oddziaływała znacząco na środowisko. Określa to § 3. 1.  rozporządzenia Rady ministrów z dnia 10.09.2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W takich przypadkach do uzyskania warunków zabudowy konieczne jest uzyskanie dodatkowych opinii i warto przygotować je na etapie składania dokumentacji do WZ.  Jeśli mamy w planach podziały nieruchomości, to warto pomyśleć o podziałach działki poniżej 2ha. Wtedy nie są wymagane decyzje środowiskowe.

Opis tytułu prawnego do nieruchomości i zgodność KW i EGIB

Wyciąg z wyrysu i wypisu z EGIB i KW to obligatoryjny element dla każdej inwestycji na wielu etapach procesu inwestycyjnego: do uzyskania kredytu hipotecznego, do uzyskania promes, warunków przyłączeniowych i podpisania umów z gestorami sieci, uzyskania decyzji o WZ czy PnB. Sprzedaż działki jest możliwa tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGIB jest tożsama z powierzchnią w KW. W przypadku rozbieżności między EGIB i KW notariusz odrzuci możliwość dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Wielokrotnie pisaliśmy, że błędne jest myślenie, że to KW jest najważniejszym dokumentem! Co prawda w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości występują zapisy mówiące o nadrzędności KW nad EGIB, o czym szerzej w artykule „Sprawdzenie spójności danych w EGIB i KW. Kiedy nie sprzedasz nieruchomości?”. Analizując w/w ustawę i rozporządzenie widzimy pewnego rodzaju niespójność. Do przyjęcia przebiegu granic dane w KW są nadrzędne nad danymi EGIB, jednak do KW dokonujemy wpisów na podstawie danych w EGIB. Zwyczajowo większość ksiąg jest i była zakładana na dane z EGIB, jednak zdarzają się przypadki, że w KW znajdujemy mapy, które nie zostały wykorzystane do założenia lub odnowienia EGIB. W takim przypadku mapa zdeponowana w KW określa stan prawny nieruchomości i musi być respektowana przy pracach związanych z granicami. Dlatego niezwykle ważne jest, aby przed rozpoczęciem inwestycji sprawdzić te dwa rejestry publiczne i potwierdzić zgodność tych dokumentów. Jeżeli tej zgodności nie ma, musimy się liczyć z wykonaniem dodatkowych opracowań, które ujednolicą nam powierzchnie i oznaczenia (numery) działek. Innym przykładem różnic w rejestrach może być opóźnienie w aktualizacji danych w KW, po faktycznych zmianach w terenie. Pisaliśmy o tym w zagadnieniu „Ujawnienie podziału w EGIB oraz KW. Aktualizacja KW dopiero po 11 miesiącach?” W związku z tym, nie wystarczy wejść w elektroniczną księgę wieczystą w internecie. Trzeba fizycznie przejrzeć akta księgi wieczystej uzyskując wcześniej zgodę przewodniczącego sądu oraz zbadać dokumenty zdeponowane w archiwum geodezji w starostwie powiatowym. Dopiero po szczegółowej analizie tych dokumentów da się określić ich przydatność, wiarygodność, dokładność i aktualność. Kiedy jeszcze nieruchomość może mieć sprzeczne dokumenty? Najczęściej spotykaną przyczyną niejednolitych danych w KW i EGIB jest niewysłanie do sądu wieczysto-księgowego przez starostę prowadzącego EGIB informacji o wprowadzonej zmianie w stosunku do nieruchomości. Niestety pomimo ustawowego obowiązku informowania sąd o zmianach, często jest to pomijane. Może to także być założenie księgi wieczystej na mapę, której nie wykorzystano przy zakładaniu EGIB, lub opóźnienie w aktualizacji danych w KW. W tym ostatnim przypadku w księdze wieczystej powinna znaleźć się wzmianka z datą i informacją czego dotyczy wniosek. 

Opis prawa roszczenia i ograniczenia nieruchomości

Przykładowym prawnym ograniczeniem nieruchomości może być wpis w dziale III KW w zakresie służebności. W dziale IV KW może być również ujawniony wpis lub wzmianka o obciążeniu hipotecznym.  Konieczne jest też sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów” (ZD) i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli – obsługiwaliśmy kilka takich przypadków w Warszawie! Teren dekretowy obejmuje „centralny” rynek warszawski o powierzchni ok. 14 148 ha, co stanowi 27,4% miasta. Teoretycznie takie sprawdzenie leży w interesie kupującego nieruchomość, ale sprzedający podając informację o „czystym” stanie prawnym w tym zakresie jest transparentny i unika ewentualnych sporów sądowych. Jeżeli toczy się postępowanie związane z ZD, to działki nie można sprzedać. Dodatkowo należy ustalić czy występują ewentualne spory sądowe. Jest to szczególnie częste przy nabywaniu prawa użytkowania wieczystego. Warto sprawdzić, czy w odniesieniu do nabywanej nieruchomości nie toczy się postępowanie o uchylenie decyzji o zwrocie danej nieruchomości. W stosunku do kilku nieruchomości w Warszawie zostały wydane takie rozstrzygnięcia przez Komisję Reprywatyzacyjną.

Wspomniane sprawdzenie objęcia nieruchomości prawem użytkowania wieczystego (ograniczone prawo rzeczowe), to kolejny aspekt, który powinno omawiać memorandum nieruchomościowe. Opisanie zapisów umowy użytkowania wieczystego jest niezwykle ważne w przypadku zakupu nieruchomości z tym szczególnym prawem do terenu. Warto wykazać w opisie, na jaki czas ustanowiono użytkowanie, ile czasu jeszcze pozostało, jakie są opłaty roczne oraz czy cel użytkowania wieczystego jest zgodny z faktycznym wykorzystaniem nieruchomości. Ustanowienie prawa do użytkowania wieczystego, a także jego przeniesienie ma miejsce w przypadku zawarcia umowy cywilnoprawnej musi być odnotowane w KW. Bez ujawnienia tego prawa w KW nie można dokonywać obrotu nieruchomością. Jeśli mamy do czynienia z użytkowaniem wieczystym weryfikacji podlegają zapisy aktu i umów, które to prawo ustanowiły. Dodatkowo analiza i opis działu III KW pozwolą na wykazanie czy są roszczenia o przeniesienie własności / użytkowania wieczystego na rzecz podmiotów trzecich. Bez wiedzy o obostrzeniach zapisanych w aktach i umowach ustanawiających prawo do użytkowania wieczystego plany inwestorskie mogą kolidować z możliwościami zapisów użytkowania wieczystego. Warto ująć w opisie inwestycji opłaty związane ze zmianą sposobu użytkowania związanego z planowaną inwestycją. Zwyczajowo na terenach przemysłowych realizowane są inwestycje mieszkaniowe i takie przekształcenia podlegają opłacie. W Warszawie opłata wynosiła 12,5 wartości nieruchomości określonej dla nowego sposoby użytkowania. W Krakowie opłata wynosiła 25% wartości nieruchomości.  

Opis dokumentów zakupu nieruchomości

Należy opisać treści zawarte w akcie notarialnym zakupu nieruchomości, na podstawie którego obecny właściciel zakupił nieruchomość. Dotyczy to również poprzednich aktów notarialnych. Po co analizować wcześniejsze akty notarialne stanowiące podstawę nabycia nieruchomości? Element często pomijany w podstawowych analizach. Sprzedający musi wiedzieć, że jest to element zlecany przez świadomych ryzyka inwestorów w ramach kompleksowych analiz due diligence – najczęściej przy zakupie dużych inwestycji lub portfeli inwestycyjnych. Analiza aktu notarialnego, na podstawie którego obecny właściciel nabył nieruchomość daje pewność, że do kupowanej działki nie ma roszczeń innych osób. Analizę poprzednich transakcji równolegle należy przeprowadzić w EGIB oraz KW. Umożliwi to sprawdzenie, czy sprzedający ma faktyczne prawo do dokonania transakcji. Kupując działkę, która była nabyta poprzez zasiedzenie zyskujemy informację, czy procedury sądowe związane z zasiedzeniem przebiegały poprawnie. Warto wykazać komu przysługuje prawo pierwokupu i odkupu nieruchomości. Istotną kwestią są umowy najmu/dzierżawy, dotyczące przedmiotowej nieruchomości oraz możliwości ich wypowiedzenia. 

Opis dokładności granic nieruchomości

Granice, granice, granice… od lat jak mantrę powtarzamy, że wiedza o dokładności położenia punktów granicznych, to najważniejszy aspekt każdej nieruchomości. Jak wykazaliśmy wyżej momentem, w którym może zostać ujawnione błędne określenie granic jest okazanie granic, podział nieruchomości przedmiotowej działki lub działki sąsiedniej. W Polsce wiele działek nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych. Wyróżnia się kilka poziomów dokładności punktów. Projektując budynek do warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę pod gotowca inwestycyjnego należy sprawdzić, na ile punkty graniczne działki mogą wpłynąć na zmianę powierzchni działki, zmianę wymiarów działki. Analizując materiały urzędowe dotyczące granicy zyskuje się informację z jaką dokładnością granica wrysowana na mapę jest poprawna. Zdarzają się sytuacje, że granica w mieście może być przesunięta nawet do 3m względem granic mapy, dzieje się to w sytuacji gdy granica nie była wcześniej ustalona. W terenach wiejskich granice mogą być przesunięte nawet do 15 m.

Opis aktualności mapy zasadniczej

Mapa zasadnicza, stanowi podstawę do projektowania nieruchomości i wielokrotnie wykazywaliśmy, jak inwestorzy tracili potężne pieniądze przez nieaktualne dane wyjściowe. Dopiero w zeszłym 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Aktualnie, jako uczestnicy procesu inwestycyjnego doświadczamy hurraoptymizmu, bo wreszcie mamy czytelne mapy. Czy czytelne znaczy to samo co aktualne? Przetwarzanie map analogowych na numeryczne było zlecane na podstawie przetargów licznym firmom zewnętrznym. Różne firmy dały różne standardy opracowania i liczne błędny pomiarowe. Niewiarygodność treści map polega również na tym, że znajdują się na nich, np. budynki, które zostały wykreślone na mapie numerycznej w wyniku wektoryzacji map analogowych, a nie na podstawie pomiarów. W inwestycjach pomija się pomiar urządzeń podziemnych i budynków, które na mapach znalazły się poprzez wektoryzację. Dokładność położenia takich elementów na mapach wynosi nierzadko ponad metr. W podobny sposób na mapy trafiły granice nieruchomości. Granice przyjmowano też na podstawie stanu władania, czyli istniejących ogrodzeń, a nie na podstawie współrzędnych granic. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Od kilku lat geodeci mają obowiązek ustalenia, weryfikacji granic działki w przypadku, kiedy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. W 2020 r. wprowadzono kolejną regulację. Według niej istnieje konieczność weryfikacji granic w przypadku innych obiektów budowlanych, które będą w odległości mniejszej lub równej 3 m od granic. Geodeta musi zatem zapytać o ten aspekt architekta. W przypadku, gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej niż 4 m od granicy działki (lub inny obiekt budowlany o 3 m),  geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informację w operacie technicznym. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych, koncepcja inwestycji ulegnie zmianom i architekt przysunie budynki 4 m lub bliżej granicy działki, to mdcp i PZT mogą okazać się bezużyteczne. Niekiedy również konsekwencje mogą być znacznie gorsze. O tym szczegółowo w artykule „Podziały nieruchomości inwestycji wieloetapowej. Kiedy podział może wstrzymać inwestycję?” Cieszymy się zatem czytelnością map, ich kolorystyką, a zapominamy lub jesteśmy nieświadomi jakości tego, co nam wydają Powiatowe Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Projektowanie budynku z błędnymi danymi wyjściowymi może przynieść katastrofalne skutki dla inwestora. Weryfikacja map i aktualizacja danych w przypadku stwierdzenia nieaktualności tych danych jest koniecznością! Teoretycznie to w interesie kupującego jest sprawdzenie, co kupuje i czy faktycznie zaprojektuje na działce to co planuje. Jeśli jednak obecny właściciel sprzedaje gotowca inwestycyjnego z decyzją o warunkach zabudowy, to powinien zadbać o aktualność danych – inaczej problem nieaktualnych danych na mapie zasadniczej (w tym granic), ujrzy światło dzienne na etapie pozwolenia na budowę, odbioru budynku lub podziału nieruchomości (jego działki lub działki sąsiedniej). Czy wtedy kupujący ma podstawę prawną by wrócić do sprzedającego z roszczeniami i założyć mu sprawę sądową?  Czy w takiej sytuacji sprzedający może przegrać sprawę? To już pytanie do prawników, ale uważam, że w polskiej rzeczywistości sądowej wszystko jest możliwe.

Opis umów dających prawo do korzystania ze sprzedawanej nieruchomości

Mowa tu o umowach najmu, dzierżawy, dostawy czy usług. Jest to element weryfikowany przy zakupie budynków komercyjnych przez świadomych ryzyka inwestorów (w ramach kompleksowych analiz due diligence). Nabywca z mocy prawa wchodzi we wszystkie stosunki cywilnoprawne związane z nieruchomością. W przypadku zakupu istniejących, skomercjalizowanych obiektów należy bezwzględnie zweryfikować umowy najmu, dzierżawy, dostawy i inne umowy dające prawo do korzystania z nieruchomości. Szczególną uwagę należy przyłożyć do analizy okresów najmu, opcji wyjścia z umów po obu stronach, zabezpieczeń umowy, kondycji podmiotów będących najemcą  oraz parametrów finansowych takich jak czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości a także formuły ich rozliczeń oraz waloryzacji. Ma to znaczenie w dwóch sytuacjach. W przypadku zakupu obiektu, jako produktu inwestycyjnego umowy jest to ważny element określający jego atrakcyjność. Wpływa to na możliwości finansowania projektu przez banki lub inne podmioty finansujące. Przed przyznaniem środków, wymienione powyżej umowy są poddawane bardziej rygorystycznej ocenie w okresie panującej epidemii. Drugim z przypadków jest zakup nieruchomości na własne potrzeby. Należy tutaj zagwarantować, że prawa osób trzecich nie mogą uniemożliwiać realizacji planowanej inwestycji. Analizie podlegają również inne dokumenty sprzedającego, np. umowy dotyczące dostawy mediów, umowy związane ze świadczeniem innych usług na rzecz nieruchomości. Bardzo ważne są także dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi i egzekucyjnymi. Wszelkie informacje na ten temat będzie weryfikował potencjalny kupujący, dlatego ważne jest, aby sprzedający zebrał te informacje w ramach memorandum.

Opis objęcia nieruchomości mpzp

Widywałem raporty, w których odnotowano, że teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Koniec raportu w tym punkcie. Czy to jest wystarczające? I czy daje nam gwarancję, że musimy uzyskać WZ? A jeśli ten plan jest, to czy jest szansa na uzyskanie WZ? Pierwsze słowo, jakie nasuwa się na myśl jeśli chodzi o wydawanie decyzji o WZ na terenach objętych planem miejscowych, to absurd. A jednak jest inaczej. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy właściciel nieruchomości występuje o podział nieruchomości. Wyrok NSA w Warszawie z dnia 14.04.2000 r. (I SAB 7/00). Sprzedający i kupujący muszą mieć świadomość, że takie sytuacje się zdarzają, co wydłuża procesy o wiele miesięcy. Przykład opisaliśmy w artykule „Uzyskiwanie warunków zabudowy. 10 etapów procedury dla wytrawnych inwestorów.” A co jeśli plan miejscowy dla terenu, na którym zlokalizowana jest działka jest w trakcie przygotowywania? Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia WZ dla takiego terenu, może zostać zawieszone na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy/ Urząd może zablokować WZ, ale nie musi. Szczególnie jak wie, że plan miejscowy nie wejdzie wcześniej niż przykładowo za 2-3 lata. Wtedy urząd nie musi blokować inwestora  i zawieszać wydanie Wzt-ki o 9 miesięcy. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze staje często po stronie inwestorów i uważa, że obie procedury (warunki zabudowy i mpzp) powinny działać sprawnie i nie powinny się wzajemnie blokować. Jeśli nieruchomość jest objęta mpzp, to w memorandum nieruchomościowym powinien się znaleźć wypis i wyrys z tego planu dla przedmiotowej nieruchomości. W opisie należy zawrzeć informacje o przeznaczeniu terenu, informacje przyrodnicze, konserwatorskie, środowiskowe itp. Bardzo ważne są również informacje o wszelkiego rodzaju liniach. Kolejny element to opis parametrów zabudowy. Przy analizie dokumentów planistycznych warto również uwzględnić w opisie czy nie ulega zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gminy aktualizują takie studium, to dzieje się to raz na kilkanaście lat lub rzadziej, i nie zawsze zmiany obejmują cały obszar gminy. Niemniej jednak, jednego z właścicieli nieruchomości, któremu w tym roku przygotowywaliśmy memorandum w gminie Żabia Wola (koło Warszawy) taka sytuacja dotyczyła.

Opis parametrów zabudowy  

Temat rzeka – o każdym parametrze można napisać oddzielny artykuł. Parametry określane są w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w zależności czy działka jest nim objęta czy nie). Do elementów, które należy pokazać w opisie należą parametry budynku (wymiary budynku/ów); lokalizacja względem linii zabudowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa; powierzchnia całkowita; linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, wskaźnik intensywności zabudowy; wskaźnik powierzchni zabudowy; powierzchnia biologicznie czynna; powierzchnia utwardzeń; maksymalna długość elewacji frontowej budynku, minimalna powierzchnia działki budowlanej, minimalna szerokość frontu działki budowlanej, geometria dachu, ogrodzenia, pierzeje eksponowane lub usługowe przy miejscach i przestrzeniach publicznych, kolorystyka budynków i inne. Jeśli chodzi tylko o linie, to mamy linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, nieprzekraczalne linie zabudowy, obowiązujące, nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek, obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach, linie energetyczne, linie osi dróg itp.  – trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Co zatem właściciel nieruchomości, który przygotowuje gotowca inwestycyjnego pod sprzedaż powinien o nich wiedzieć? I jak można wygenerować lepsze parametry zabudowy w procesie uzyskiwania PnB dzięki tym liniom? Szczegółowo na ten temat w artykule „Linie wpływające na parametry zabudowy. Jak je analizować na różnych etapach procesu budowlanego?”

Kolejny ważny element, o którym pisaliśmy w różnych artykułach to wysokość budynku w kondygnacjach i w metrach. Nie zawsze da się uzyskać takie wartości, na jakie wskazuje WZ lub mpzp, co wykaże analiza zacienienia i nasłonecznienia. Może się okazać, że pomimo określonej w MPZP wysokości budynku (np.: max 12,3m) przyszły nabywca gotowca inwestycyjnego nie wybuduje 3 kondygnacji ze względu na parametr kondygnacyjny (np.: max 2 kondygnacje). Taka informacja może zaważyć na opłacalności inwestycji, która może mieć mniej pięter niż planowaliśmy. Innym zabiegiem stosowanym przez bardziej świadomych inwestorów, którzy chcą ograniczyć budowę wieżowców w centrach miast jest lokalizowanie przedszkoli w parterze. Kolejny inwestor budujący się obok musi o tyle obniżyć ilość kondygnacji, aby nie zacieniać tego lokalu, który musi mieć określoną ilość światła w ciągu dnia. Jeśli właściciel nieruchomości przygotowujący warunki zabudowy nie zweryfikuje takich elementów, to nasuwa się pytanie czy nabywający gotowca inwestycyjnego, który nie może go zrealizować w tych  założeniach, może mieć podstawę do roszczeń z błędnie przygotowanej dokumentacji? Teoretycznie nie, bo WZ czy PnB wydaje urząd a nie właściwe nieruchomości. Nie może on zatem odpowiadać za decyzje administracyjne. Chociaż twórczość prawno-sądowa w tym kraju nie zna granic i wszystko się może zdarzyć.

Jest też bardziej optymistyczna informacja. Może się okazać, że będzie on mógł wybudować większy budynek niż jest to w uzyskanej decyzji o WZ. I tego powinien dopilnować sprzedający nieruchomość, bo może więcej zarobić na zwiększeniu PUM/GLA. Ponad 95% budynków w kołnierzach pomiarowych mierzonych przez nas przy kilku zleceniach miały na mapie zaniżone wysokości! Możemy mieć, więc budynek wyższy o 1 – 2 m (przy  3, 4 kondygnacjach), a tyle może właśnie brakować do kolejnej pełnej kondygnacji. Co prawda przy wydawaniu WZ-tki nie wylicza się żadnego zacienienia, nasłonecznienia itp., bo nie jest to po prostu obowiązkowe. Uważam to za duży błąd, który wielu inwestorom narobił kłopotów w procesie inwestycyjnym. Zaoszczędzenie na opracowaniu za tysiąc złotych przekładało się na kilka lat straty w procesie inwestycyjnym, który nierzadko musiał ruszać od nowa. Przy wykazaniu prawdziwej rzeczywistości może polepszyć dane wyjsciowe do określanych parametró1) zabudowy w WZ. W takich przypadkach występuje się o nową WZ z przedłożonymi zaktualizowanymi danymi dla obszaru analizy i negocjuje się z urzędnikiem. Jest szansa, że urzędnik wyda WZ z lepszymi parametrami, ale najlepiej jak zgłaszamy się po pierwszą WZ-tkę, gdzie mamy aktualne i maksymalne dla otoczenia wskaźniki urbanistyczne. Procedurę opisujemy w artykule „Uzyskiwanie warunków zabudowy. 10 etapów procedury d;a wytrawnych inwestorów.”

Opis dostępu do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej to element obligatoryjny każdej działki. Ma to ogromne znaczenie, gdy planuje się podział nieruchomości. Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni przez zjazd do drogi publicznej. Może to być również dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiające dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Mówimy tu o szerokości minimalnej. Oczywiście mpzp może narzucać większe szerokości dróg wewnętrznych. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej może być zrealizowane również z wykorzystaniem służebności przejścia i przejazdu. Minimalna szerokość takiej służebności powinna wynosić 5 metrów. Każda z tych możliwości daje nam pełnoprawny dostęp do drogi publicznej. Szerzej na ten temat w artykule „Dostęp do drogi publicznej. Warunek konieczny wykonania podziału nieruchomości.”

Opis zadłużenia nieruchomości

Nabywca za zgodą sprzedającego może wystąpić o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 306 ordynacji podatkowej o stanie zaległości podatkowych zbywcy. Wtedy będzie on odpowiadał solidarnie ze sprzedającym tylko do wysokości kwoty wykazanej w zaświadczeniu. Warto zatem, aby to kupujący zadbał o wykazanie niezalegania w podatkach jeszcze przed pokazaniem rynkowi memorandum nieruchomościowego. Wykazanie długów podatkowych zbywcy nie wpłynie korzystnie na pozycję sprzedającego w negocjacjach. Przepisy nie przewidują odpowiedzialności kupującego za zobowiązania podatkowe sprzedającego, jednak to nie dotyczy tylko zaległości powstałych przed 1.01.2009r. W takim przypadku nabywca nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności będzie odpowiadał solidarnie ze sprzedającym za zaległości podatkowe powstałe w związku z tą działalnością. Uzyskując stosowne zaświadczenia o niezaleganiu w opłatach, wykazujemy przed kupującym, że nie będzie on odpowiadał za ewentualne zaległości podatkowe. Więcej na temat podatku od nieruchomości w artykule „Wzór na wyliczenie podatku od nieruchomości dla budynku” oraz „Podatek deszczowy a parametry zabudowy. Jak wyliczyć powierzchnię do podatku deszczowego?”. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych narzuca również podatek od budowli dla budynków przeznaczonych na komercyjne tj.: drogi, chodniki, place utwardzone, oświetlenie, instalacje naziemne, podziemne, ogrodzenia i inne. Często zapominany przez właścicieli obowiązek, który również powinien być uregulowany przed sprzedażą nieruchomości. Warto, aby obecny właściciel zweryfikował czy nie nadpłacał podatku od nieruchomości, bo może wnioskować o zwrot lub próbować przenieść nadpłatę na kolejne lata na rzecz nowego właściciela. O ile pierwsza opcja przynosi wymierne korzyści, to druga może stanowić kartę przetargową w negocjacjach przy sprzedaży. Właścicielom wielu dużych budynków komercyjnych wielokrotnie wyliczaliśmy, że przepłacają podatki. Przykładowo dla kompleksu biurowców (łącznie 55 pięter) była to kwota ~65 tyś. zł przepłacanego corocznie podatku od nieruchomości.  Przy sprzedaży obiektów komercyjnych z obowiązującymi umowami najmu, należy zwrócić uwagę na kontekst potraktowania zakupu danej nieruchomości, jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”), pomimo iż transakcja odbywa się w założeniu na aktywach w postaci nieruchomości, a nie na udziałach spółki. Błędna klasyfikacja w tym zakresie może spowodować szereg konsekwencji, w tym konieczność dopłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami. Może to spowodować problemy z rozliczeniem VAT.

Kupujący nieruchomość musi dysponować także wiedzą czy nieruchomość jest zadłużona. Dlatego obecny właściciel musi przedstawić dokumenty, że nie zalega w zapłatach za czynsz (jeśli jest to wspólnota lub spółdzielnia), że nie zalega z opłatami za media. Należy uzyskać stosowne zaświadczenia w tym zakresie z różnych urzędów czy firm zarządzających. Rodzaj zaświadczeń jest różny w zależności od charakteru nieruchomości – lokal, dom, budynek wielolokalowy, czy kompleks budynków. Uzyskanie wszelkich informacji o niezaleganiu z czynszami, opłatami za najem, podatkami od najmu itp. to istotne informacje, którymi powinien się klarownie wylegitymować sprzedający nieruchomość.

Warto również mieć na uwadze rentę planistyczną. Wdrożenie przez gminę mpzp narzuca obowiązek płacenia renty planistycznej przez obecnych właścicieli przy sprzedaży nieruchomości. Jest to jednorazowa opłata pobierana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany mpzp w razie zbycia nieruchomości. Maksymalną wysokość takiej opłaty ustala właściwy organ i nie może ona przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Sprawdzenie rzutów pięter względem zaświadczeń o samodzielności lokali

Sprawdzenie rzutów pobranych z urzędu architektury dotyczących samodzielności lokali z aktualnym rozkładem ścian i ścianek. Ma to na celu wyeliminowanie samowoli budowlanych, takich jak przykładowo nielegalne połączenie czy podział lokali. Powyższe dotyczy to tylko i wyłącznie budynków, w których lokale zostały wyodrębnione. W jednym z ostatnich zleceń ustalaliśmy zgodność stanu rzeczywistego budynku wielolokalowego z wydanymi zaświadczeniami o samodzielnościach lokali z lat 90-tych. Obecny właściciel celowo wyburzył wszystkie ściany miedzy lokalami a klatką schodową, aby komornicy sądowi (było ich wielu) nie mogli zajmować mienia, bo nie wiedzą co należy do którego lokalu. Sprawa znalazła finał w sądzie i trwa już wiele lat. To tylko jeden przykład, ale pokazuje, że samowole budowlane się zdarzają. Zdarzają się również w drugą stronę – na korzyść kupującego. W jednej z kamienic w Warszawie na podstawie archiwalnej dokumentacji i bardzo starych zdjęć budynku ustalaliśmy ilość samodzielnych lokali. W wydziale architektury widniała dokumentacja, gdzie było o jedna kondygnacje mniej, a wiec było również mniej lokali. Finalnie po półrocznej aktualizacji stanu prawnego wykazaliśmy, że budynkowi „należy się” jedna kondygnacja więcej. Sprzedając nieruchomość z taką wiadomością zarabia się zdecydowanie więcej.

Opis stanu zameldowania osób i rejestracji firm

Jest to aspekt niezbędny na etapie podpisywania aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości. Sprzedający powinien wykazać kupującemu dokument potwierdzający wymeldowanie obecnych osób, a także dokument urzędowy potwierdzający, że w lokalu / budynku nie jest nikt zameldowany na pobyt stały lub tymczasowy. Zdarzają się również sytuacje, że kupujący nabywa nieruchomość, w której zarejestrowana jest firma, a na wskazany adres przychodzi korespondencja firmowa. Czasami w akcie notarialnym można określić termin (np. 5 miesięcy od daty podpisania aktu notarialnego), w którym sprzedający ma przerejestrować firmę. Można to zrobić przed podpisaniem aktu notarialnego. Czy można z urzędu dzielnicy uzyskać pisemną informację o tym, że w lokalu / budynku są zarejestrowane inne firmy? Tak – chociażby sprawdzić samemu na stronie www.wyszukiwarkaregon.stat.gov.pl lub na stronie www.ceidg.gov.pl.

Rekomendacje i sugestie

W memorandum nieruchomościowym mamy zwyczaj przedstawiać rekomendacje i sugestie do kolejnego etapu prac. W ramach tego punktu wykazujemy listę elementów, które nie podlegały sprawdzeniu, bo właściciel ich nie zlecił, ale w naszej ocenie są istotne dla inwestycji. Ujawniając zagrożenia zapewne kupujący będzie chciał negocjować cenę i to jest powód, dla którego sprzedający nie będzie chciał ujawnić tej listy. Jednak zagrożenia nie zawsze muszą prowadzić do rezygnacji z zakupu nieruchomości. To co sprzedający pokaże kupującemu jest poza naszymi kompetencjami. Jednak, nawet jeśli przedstawiamy tylko podstawowy zakres opisu czy analizy chłonności, to nasz zespół analizuje nieruchomość bardziej szczegółowo, po to aby właśnie wykazać możliwe obszary problematyczne.

Jakiego rodzaju są to rekomendacje? Może to być wskazanie sprawdzenia zanieczyszczenia gruntów ze względu na położenie działki na obszarze rewitalizacji. Podam przykład, który dotyczy zrekultywowanego wyrobiska po starych gliniankach. Teren został zasypany, a następnie przez gminę podzielony ulicami i przygotowany pod budownictwo jednorodzinne. Pod powierzchnią terenu jest 10 m nasypów, w których jest wszystko: ziemia, śmieci, żużel, itd. Wyrobisko było zasypywane sukcesywnie przez kilkadziesiąt lat. Jedynie wierzchnia warstwa 1 m to dowieziony czysty grunt. Owszem, stoją tam już budynki, ale są one wyniesione ponad teren i posadowione na zagęszczonym gruncie. Jeden z Klientów będący właścicielem działki w tej okolicy koniecznie chciał mieć piwnicę i zlecił badania warunków wodno-gruntowych. Niestety po wykonaniu analiz okazało się, że nie było możliwe wybudowanie piwnicy. Gdyby wiedział o tym fakcie, nie zakupiłby tej działki. Więcej przykładów w artykule „Warunki gruntowo-wodne inwestycji. Sprawdź przed zakupem nieruchomości.”

Innym przykładem rekomendacji może być informacja o konieczności przeprowadzenia kosztownej wycinki drzew. Inwestorzy zagraniczni często nie wiedzą jakiego rzędu są to opłaty. Zdarzały się sytuacje, że kupujący pochodzenia azjatyckiego miał pretensje do sprzedającego, że kupił od niego działkę za 800tyś., a za wycięcie drzew kolidujących z planowaną inwestycją musi zapłacić 300tyś. Oczywiście nie ma tu winy sprzedającego i nie musi on ujawniać tego elementu, ale takie sytuacje się zdarzają i trzeba brać pod uwagę ewentualne spory sądowe – nawet jeśli będą one bezpodstawne, to będą pociągać koszty i ciągnąć się latami.

Rekomendacją może być również wykazanie, że uzyskanej decyzji o WZ nie da się zrealizować we wskazanych założeniach i parametrach. Jest to częste zaskoczenie podczas prowadzonych przez nas szkoleń. Tak – nie zawsze da się przykładowo zrealizować wskazaną w warunkach zabudowy maksymalną wysokość budynku czy powierzchnię zabudowy. Wykazaliśmy wcześniej, że chociażby obniżenie inwestycji o jedną kondygnację niż wskazuje to decyzja o WZ może być rozczarowaniem po zakupie działki.

Kolejnym elementem, który często krzyżuje plany inwestycyjne są podziały nieruchomości. Sprzedaż gotowca inwestycyjnego ze źle podzielonymi działkami i zafałszowane pokazanie planowanej inwestycji może wprowadzić kupującego w błąd. Ostatnio analizowałem sytuację jednego z inwestorów, który zakupił takiego gotowca pod zabudowę szeregową z wrysowanymi wstępnie 6-ścioma domami bliźniaczymi. Niestety wstępny projekt nie został zaopiniowany przez geodetę uprawnionego specjalizującego się w podziałach nieruchomości. Okazało się, że osoba, która wykonała wstępny projekt nie wiedziała, że każda działka z osobna musi uwzględniać parametry wskazane w warunkach zabudowy. Tym samym cztery środkowe działki były za małe i nie spełniały parametrów powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. Jedynym wyjściem z sytuacji było zrezygnowanie z jednego domu, a to położyło na szali cały zysk z planowanej inwestycji.

Podaliśmy tylko kilka przykładów rekomendacji. Każdorazowo do nieruchomości trzeba podejść indywidualnie i wyszczególnić te rekomendacje i zagrożenia dla danej lokalizacji, charakteru działki, stanu prawnego, a także możliwości inwestycyjnych nieruchomości itd. 

Ile kosztuje memorandum nieruchomościowe?

Podstawowe memorandum nieruchomości gruntowej niezabudowanej kosztuje ok. 1500zł netto. Mówimy tu o analizie dokumentacji w biurze bez wychodzenia w teren na podstawie dokumentacji przesłanej przez  Klienta i dokumentów dostępnych w zasobach urzędowych z poziomu internetu (dokumenty planistyczne, opracowania ekofizjograficzne, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mpzp (jeśli działka takim jest objęta lub jest w trakcie opracowywania) itd. Bardziej szczegółowe analizy, które wymagają pomiarów w terenie (działka i sąsiednie nieruchomości), wyjazdów do starostwa, urzędów wpływają na zwiększanie ceny podstawowej. Wspomnieliśmy, że przygotowywaliśmy dokumentację rzędu 300 stron. Oczywistym jest, że tego typu dokumenty zawierają szereg ekspertyz prawnych, geotechnicznych, geologicznych, geodezyjnych, wodno-prawnych, środowiskowych, konserwatorskich czy urbanistycznych, historycznych, modele 3D, czy wizualizacje. To wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów i związane jest z faktycznymi pomiarami w terenie. W tym konkretnym przypadku koszt tych dodatkowych analiz wyniósł ponad 40 tyś zł, co przy planowanej inwestycji rzędu kilkunastu milionów złotych nie jest niczym nadzwyczajnym. Gdzie jest zatem złoty środek? Zazwyczaj Klienci decydują się na dwuetapowe działanie. Najpierw zlecają minimalne sprawdzenie i opis wraz ze wskazaniem ewentualnych zagrożeń, a jeśli takie się pojawią, to w drugim etapie doprecyzowują co jest sprawdzane dodatkowo. Często gotowe rozwiązania, lub inne wyjścia z sytuacji dajemy w formie konsultacji, bo znamy analogiczne przypadki, a czasami, gdy sytuacja jest nietypowa należy rozpatrywać poszczególne sposoby jej rozwiązania.   

Internetowe raporty o działce

Widziałem „audyty nieruchomości”, które opierają się o raporty wygenerowane automatycznie przez portale internetowe. Taki raport można wygenerować za ok. 100zł. Kuszące. Czy warto? Wykonaliśmy poligony doświadczalne dla kilku inwestycji, które poza wygenerowanym raportem szczegółowo analizowaliśmy do celów memorandum inwestycyjnego. Dla jednej z inwestycji po wygenerowaniu raportu uzyskaliśmy dane sprzed 7 lat. W 2014 r. w terenie został wyburzony budynek, w 2017 r. uzyskano pozwolenie na budowę, a budynek w innym kształcie powstał w latach 2019-2021.  W 2021 r. dokonano wpisu do rejestru EGIB z nowym budynkiem, a raport wygenerowany w maju 2021 r. pokazuje stan sprzed 2014 r. Co prawda widnieje w raporcie pozwolenie na budowę z 2017 r. uzyskane dla przedmiotowej działki, ale chociażby analiza wysokości terenu i pokrycie terenu nie zgadzają się ze stanem faktycznym. W tym zakresie dla tej działki dane raportu są bezużyteczne i wprowadzają w błąd. Pozostałe dane wygenerowane z takiego raportu dotyczą głównie danych z opracowań ekofizjograficznych, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mpzp (zagrożenia powodziowe, formy ochrony przyrody, natężenie hałasu, pokrycie terenu, strefy wokół cmentarzy, dostęp do drogi, zanieczyszczenia powietrza itd.) oraz danych Google (przystanki, komunikacja, sklepy itd.). Raport internetowy wskazuje również niewłaściwe dane wysokościowe działki w Układzie Kronsztad (PL-KRON86-NH). Rzędne w układzie wysokości wykonują geodeci nawiązując się w pomiarach do punktów podstawowej osnowy geodezyjnej kraju. Tak się składa, że zgodnie z rozporządzeniem Rady ministrów z dnia 15.10.2012 r. w sprawie państwowego systemu odniesień przestrzennych (Dz.U.2012 poz. 1247)  „§ 6. 1. Geodezyjny układ wysokościowy PL-EVRF2007-NH tworzą wysokości normalne odniesione do średniego poziomu Morza Północnego, wyznaczonego dla mareografu w Amsterdamie (Normaal Amsterdams Peil), Holandia” i dalej „§ 24. 1. Układ wysokościowy PL-KRON86-NH stosuje się do czasu wdrożenia układu wysokościowego PL-EVRF2007-NH na obszarze całego kraju, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2019 r.” W związku z powyższym od 31.12.2019 r. bezapelacyjnie obowiązuje układ Amsterdam. Różnica wysokości między układami wynosi od 14 do 18 cm. Napisaliśmy do osób obsługujących portal, żeby poinformowały nas skąd zaczerpnięte są dane do raportu. W krótkim mailu uzyskaliśmy kilka informacji, a najciekawsze są dwie: „W przypadku budynków dane są często niestety zdezaktualizowane.” oraz „Informacja dotycząca budynków w raporcie o terenie ma charakter poglądowy, nie jest to część płatna raportu”. Niestety taka informacja przy zakupie raportu nigdzie się nie pojawia. Zwrot pieniędzy za bezużyteczny raport nie wchodziła w grę.

Przygotowując memorandum tego typu informacje każdorazowo sprawdzamy na stronach urzędów w aktualnych dokumentach planistycznych, które zmieniają się dość często. Zgodnie z danymi Biura Architektury i Planowania Przestrzennego dla samego miasta Warszawy uchwalono 303 plany, które łącznie pokrywają 40,25% powierzchni miasta. W trakcie uchwalania jest 215 planów na kolejne 30,29% powierzchni miasta. Warto zaznaczyć, że część z tych uchwalanych jeszcze planów obejmuje tereny, które już mają mpzp – są one po prostu nowelizowane. Dotyczy to blisko 5% powierzchni miasta. Jak portale internetowe mają nadążać z ilością wprowadzanych zmian w dokumentach planistycznych i aktualizowaniem danych w raportach? W polskiej rzeczywistości urzędowej, mimo świetności pomysłów na automatyczne raporty o nieruchomościach jest to chyba niemożliwe. Warto też wiedzieć, że z takiego raportu dowiemy się tylko tych informacji, które akurat dany obszar posiada – nie zawsze zatem będzie to ten sam zestaw informacji.

Marketing nieruchomości

Zdarza się, że sprzedający proszą nas o opublikowanie treści o jakiejś inwestycji w naszym kanale na Linkedin czy na portalu i proszą o pomoc w sprzedaży. W wielu przypadkach pomagamy, ale niestety często odmawiamy, bo jakość zdjęć, opisy, nieczytelność i brak logiki w układzie informacji o inwestycji jest na karygodnym poziomie. Jakość memorandum nieruchomościowego świadczy o sprzedającym! Uściślę jednak, że nie samo memorandum stanowi o wzroście wartości nieruchomości, a podjęcie odpowiednich decyzji i wdrożenie odpowiednich procedur inwestycyjnych. W ramach takich danych można zawrzeć zdjęcia, a w przypadku zaawansowanych i drogich nieruchomości warto wysilić się na stworzenie podstrony internetowej. Zamieszczanie linku w prospektach czy ogłoszeniach dodatkowo pozycjonuje nam inwestycję, naszą firmę i inne ewentualne inwestycje na sprzedaż. Łatwo można umieszczać banery na portalach z przekierowaniem linka do takiej strony. Koszt zrobienia takiej podstrony to 400-800 złotych. Mając informacje (zdjęcia, opis, film itp.) można wykonać taką podstronę w jeden dzień. Memorandum może być zamieszczone do pobrania i nie musimy każdorazowo wysyłać wszystkich plików mailowo każdemu zainteresowanemu. W natłoku informacji w internecie bardzo ważne jest odpowiednie formułowanie treści, tytułów, podtytułów, śródtytułów, ilości znaków w akapicie, czy długości każdego ze zdań. To wszystko ma znaczenie w pozycjonowaniu treści. Google bierze pod uwagę ponad 300 czynników, które mają wpływ na to gdzie się wyświetlamy! I najlepsze filmy z drona pokazujące nieruchomość z lotu ptaka czy spacery wirtualne nie zdadzą się na nic, gdy nieumiejętnie skompletujemy treści kierowane do kupującego – szczególnie, gdy jest nim świadomy inwestor. Tekst promujący osiedle mieszkaniowe zawierające „treści o wizji ekologicznego osiedla mieszkaniowego ze względu na zamontowanie budek dla sikorek może go tylko rozbawić. Dlatego przykładajmy uwagę do treści promujących sprzedawane inwestycje. Czytaj więcej na portalu INVESTOR REE w zakładce „Marketing nieruchomości”.

Check lista memorandum nieruchomości

Ilość sprawdzanych elementów zależy od wielu czynników. Każdorazowo mogą być poddawane analizie i opisowi inne punkty z poniższej listy.

• Opis ze sprawdzenia księgi wieczystej (KW)
• Opis analizujący wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB)
• Opis ze sprawdzenia spójności danych ewidencyjnych w EGIB i KW
• Opis analizy sporów sądowych i roszczeń dawnych właścicieli (Dekret Bieruta)
• Opis ze sprawdzenia objęcia nieruchomości prawem użytkowania wieczystego (ograniczone prawo rzeczowe)
• Opis z weryfikacji praw obciążających nabywaną nieruchomość (hipoteka, roszczenia, ograniczenia)
• Opis z analizy dokumentów będących podstawą nabycia nieruchomości przez sprzedającego (poprzednie transakcje)
• Opis z weryfikacji umów dających prawo do korzystania z nabywanej nieruchomości (najem, dzierżawy, dostawy, usługi)
• Opis z weryfikacji aspektów podatkowych
• Opis z analizy aktualności mapy zasadniczej
• Opis ze sprawdzenia współrzędnych  i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych działki
• Raport z wznowienia granic działki na gruncie
• Raport z wytyczenia punktów granicznych
• Raport z odkrywek w budynkach – skokowe dylatacje budynków w ostrej granicy
• Wstępne analizy podziałowe nieruchomości
• Raport z wywiadu branżowego gestorów sieci
• Wnioski o przyłączenie do sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz)
• Opis z analizy dokumentów planistycznych wraz z wyciągami z tekstów i rysynków
• Opis z analizy objęcia działki mpzp (wypis i wyrys)
• Opis zasadności uchwalenia mpzp dla własnej działki (mikroplan)
• Opis z analizy przyrodniczej
• Opis z analizy konserwatorskiej (zabytki)
• Opis z analizy ograniczeń ustawy krajobrazowej (reklamy, bilbordy, logo na budynkach)
• Opis z analizy możliwości odrolnienia gruntu
• Opis ze sprawdzenia rodzaju i klasy gruntu – wyłączenie z produkcji rolnej
• Sprawozdanie ze wstępnej oceny warunków gruntowo-wodnych
• Raport z opinią geotechniczną planowanej inwestycji
• Opis z badania zagęszczenia gruntów – sondowanie CPT
• Opis z oceny stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi dla terenów poprzemysłowych lub potencjalnie zanieczyszczonych
• Opis analiz wodnych
• Opis z oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ)
• Opis inwentaryzacji zieleni i gospodarki drzewostanem
• Opis kluczowych parametrów nieruchomości planowanego lub istniejącego budynku
• Opis przeznaczenia terenu
• Opis wskaźnika intensywności zabudowy budynku
• Opis powierzchni zabudowy
• Opis ze sprawdzenia legalności nabywanego budynku (samowole budowlane)
• Opis ze sprawdzenia, czy żaden element budynku (w tym reklamy) nie wystaje poza granice działki
• Opis powierzchni sprzedaży budynków handlowych w PnB
• Opis wyników kontroli metrażu kupowanego budynku komercyjnego (najem i add-on factor)
• Opis wyników kontroli prawidłowości decyzji administracyjnych związanych z budową i odbiorami budynku
• Opis wyników kontroli samodzielności lokali
• Opis wyników kontroli kart lokali
• Opis ze sprawdzenia zgodności architektonicznej budynku z projektem
• Opis wysokości budynku istniejacego lub projektowanego w metrach
• Opis wysokości budynku istniejacego lub projektowanego w kondygnacjach
• Opis analizy nasłonecznienia i zacieniania budynku i budynków sąsiednich
• Opis analizy liczby miejsc postojowych
• Opis analizy powierzchni biologicznie czynnej
• Opis z analizy wyliczenia powierzchni do podatku deszczowego
• Opis analizy linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu
• Opis analizy linii zabudowy nieprzekraczalnych i obowiązujących
• Opis analizy linii frontowej budynków sąsiednich
• Opis weryfikacji dostępu do drogi publicznej
• Opis analizy linii rozgraniczających dróg, osi dróg i granic pasa drogowego
• Opis możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy
• Opis analizy lokalizacyjna i wysokościowa linii energetycznych
• Opis analizy pionowości i osiadania budynków i budowli
• Opis analizy termowizyjnej nieruchomości
• Opis analizy instalacji technicznych – commissioning
• Opis badania aerodynamicznego i CFD – komfort wiatrowy inwestycji
• Analizy chłonności działki
• Opis możliwości przeniesienia decyzji WZ lub PnB
• Cesja praw i depozyt notarialny
• Opis analiz skaningowych i modeli 3D
• Opis analiz BIM

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu

Adrian Hołub – 14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co