5 problemów ograniczających rozwój BIM w Polsce
BIM to technologia, wobec której ciężko jest przejść obojętnie myśląc długofalowo. Bardzo dobre w założeniach narzędzie musi jednak jeszcze zaczekać na wiele zmian by dawało efektywne czasowo i finansowo korzyści w całym cyklu życia budynku. Jakie dane BIM niesie w praktyce? Jak może być wykorzystywany do (nie)transparentnych transakcji sprzedaży nieruchomości? Jakie problemy niesie outsourcing BIM? Jakie to koszty i dlaczego promotorzy rozwiązania zawężają się do korzystania z BIM na etapie projektowania i budowy a zapominają o zarządzaniu nieruchomościami w tym modelu.
BIM nowy wymiar rozumienia inwestycji
W Roczniku INVESTOR [2] 2018 Aleksander Szerner (Prezes Stowarzyszenia BIM dla Polskiego Budownictwa), pisze: „Oczywiście BIM to informacja, która w transparenty sposób ma pokazać przebieg całego procesu budowlanego, od pierwszego szkicu projektu poprzez etap budowy i zarządzania projektem aż do fazy rozbiórki. Przygotowując harmonogram w BIM i łącząc z technologiami jak maszyny budowlane, drony, VR/AR czy Internet Rzeczy możemy w znaczący sposób usprawnić przebieg procesu budowlanego oraz zminimalizować potencjalne ryzyka. (…).” Zgadzamy się w pełni, że taka jest idea BIM-u, który od kilku lat jest topowym tematem w zakresie zamówień publicznych na inwestycje drogowe oraz staje się istotny w projektowaniu budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Jednak i my i autor powyższego cytatu mówimy jednogłośnie.
„Polskie inwestycje muszą jeszcze zapracować na taki poziom BIM-u, jaki jest w założeniach. To co aktualnie daje rynek to kropla w morzu możliwości BIM. Przeanalizujmy 5 najistotniejszych, naszym zdaniem problemów, które ograniczają rozwój BIM.”
Podział 20% do 80%
Dokładny model inwestycji zawierający szczegółowe informacje o każdym z użytych elementów jest niezwykle wartościowy przy kosztorysowaniu, a co za tym idzie przy odpowiednim wyliczeniu potrzebnych materiałów do budowy budynku. Pozwala na wydajniejszą koordynację procesu budowy minimalizując potencjalne kolizje oraz przestoje. Szacuje się, że odpowiednie wykorzystanie tej technologii pozawala inwestorom na oszczędności związane z realizacją i przyszłą eksploatacją rzędu nawet 30%. Cytowany wcześniej Aleksander Szerner wprowadzając digitalizację i strategie BIM dąży do prowadzenia inwestycji w proporcji 80% do 20%. Pierwsza z wartości ma obrazować proces przygotowywania na etapie projektów i organizacji pracy i ma być wykonywana jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tylko 20% prac powinno odbywać się w terenie na budowie.
BIM tylko na etapie projektu i budowy
Ale co po zakończeniu budowy? Podczas wielu konferencji czy rozmów biznesowych słyszy się, że „wszyscy dzisiaj wdrażają BIM w inwestycjach”. Wchodząc w szczegóły rozmów okazuje się, że BIM w dzisiejszym wydaniu dotyczy tylko projektowania budynków i to również tych wybranych, a nie wszystkich. Dla architektów i firm wdrażających BIM, jakby nieobecny jest w zamyśle etap zarządzania budynkiem w BIM po wybudowaniu. Zadajemy im często pytania z naszego „podwórka”, np.: z zakresu danych z rent-rolla, które są elementem kluczowym w BIM-ie i bardzo często ulegają zmianie. Pytamy o to, kto i jak aktualizuje w BIM-ie aranżacje pięter czy poszczególnych pomieszczeń? Kto aktualizuje dane o zmieniających się powierzchniach przy zmianie funkcji pomieszczeń wspólnych piętrowych czy budynkowych? Kto wprowadza zmiany instalacji czy wyniki audytów technicznych w okresie funkcjonowania budynku? Kto prowadza dane po wymianach instalacji czy po naprawach usterek w budynku? W odpowiedzi poza śmiechem słyszymy, że to jest wprowadzane na etapie projektowania budynku i nie ma potrzeby tego aktualizować w trakcie życia budynku. Słyszymy „to tam już jest od samego początku”. Jako firma, która współpracuje z międzynarodowymi inwestorami i zarządcami budynków komercyjnych i mieszkaniowych stanowczo nie zgadzamy się z takim rozumowaniem BIM-u. Jednak istotniejsze jest pytanie po co w takim razie inwestorom BIM, który nie jest na bieżąco aktualizowany? Jaki jest interes w wydaniu tak dużych pieniędzy? Czemu w dalszym procesie nie jest wykorzystywany model, za którego wdrożenie tak dużo należało zapłacić?
(Nie)transparentność transakcji
I tu przechodzimy do drugiego, głównego naszym zdaniem problemu, który ma miejsce przy sprzedaży inwestycji i porównywaniu ich z innymi nieruchomościami. Mówi się, że BIM ma się przyczyniać do transparentności transakcji i jakości wybudowanego budynku. Ale czy inwestorzy, którzy budują nieruchomości by je zaraz sprzedać z marżą mają w tym interes? Do BIM-u dane wprowadzane są przez ludzi – często spoza firmy budującej budynek, o czym w dalszej części artykułu. Tak jak przy umowach, negocjacjach, projektach i innych procesach biznesowych strony chcą pewne kwestie pokazać a inne ukryć. Świetnym przełożeniem problemu są dokumentacje dotyczące pomiaru powierzchni sprzedawanego budynku (biurowca, galerii handlowej, magazynu). Tego pomiaru powierzchni, na podstawie którego naliczane są ceny za sprzedaż budynku. W zakres naszych pomiarów przy takich zleceniach wchodzą również często powykonawcze inwentaryzacje architektoniczne. Są to kluczowe dane dla kupującego.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Geodetic Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head, Surveyor, Author, Trainer
Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych. Geodeta, wieloletni praktyk w opracowywaniu dokumentacji geodezyjnej w różnym zakresie oraz bardzo dobry specjalista w zakresie pomiarów powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Zna wszystkie 14 norm pomiaru powierzchni. Odpowiada za kontakty z klientami indywidualnymi, korporacyjnymi oraz instytucjonalnymi. www.geodetic.co
