-5.1 C
Warszawa
czwartek, 25 kwietnia, 2024

Fundamenty zabytkowego pałacu. Problemy inwestorskie

Strona głównaProcesy budowlaneBudowaFundamenty zabytkowego pałacu. Problemy inwestorskie

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Współwłaściciel Arkada

Wysoki poziom wód podziemnych to zmora wielu inwestorów i właścicieli budynków. Zarodniki grzybów, pleśnie, zawilgocenie ścian, to zazwyczaj skutki, których wspólnym mianownikiem jest źle wykonana lub zniszczona izolacja fundamentów. W jednym przypadku, osoba projektująca przyłącza do zabytkowego pałacu nie uwzględniła naturalnego spadku terenu. Nie uwzględniła również drenażu wokół budynku, co spowodowało zawilgocenie ścian na wysokość 1,5 m od podłogi. Nowy właściciel zderzył się z szeregiem kosztownych napraw. Inwestor, kupujący zabytkowy budynek musi być szczególnie ostrożny i przygotowany na nieprzewidziane sytuacje. Kto odpowiada za błędnie zaprojektowany drenaż? Kto odpowiada za błędnie położoną izolację wokół fundamentów? Bez względu na to, czy błąd popełni geolog, architekt, projektant przyłączy czy inwestor – konsekwencje czasowe i finansowe i tak poniesie inwestor! Dlatego to on musi wiedzieć jak analizować stan fundamentów w ramach due diligence nabywanych nieruchomości zabytkowych. To on musi wiedzieć co sprawdzić w projekcie architektonicznym, i to on musi przyjąć bufor finansów. Niestety, chociażby sprawdził wszystko dokładnie, to może go zaskoczyć np. wysoki poziom wód gruntowych w okresie wykopów pod fundamenty. Co, zatem warto wiedzieć w zakresie fundamentów przy zabytkach?

Sprawdź fundamenty zabytków na etapie DD

Inwestor, kupujący stary, zabytkowy budynek musi mieć znacznie szerzej otwarte oczy na nieprzewidziane sytuacje niż inwestor budujący nowy budynek. Bezwzględnie musi sprawdzić między innymi fundamenty i izolacje budynku. Dotyczy to zarówno ścian nośnych, jak i filarów podpierających, np. balkony czy wystające kondygnacje. Oczywiście, nie odkopuje się fundamentów dookoła całego budynku, bo straciłby on swoją statykę. Zazwyczaj, wykonuje się kilka odkrywek punktowych do najgłębszej warstwy fundamentu, często na głębokość i szerokość ok. 1m. Szerszy wykop zabezpiecza przed osunięciami mas ziemnych na pracowników wykonujących prace przy fundamentach. Przy zabytkowych kościołach wykopy wykonuje się nieco węższe ze względu na możliwość odkrycia szczątek ludzkich. Archeolodzy potrafią wstrzymać prace i wydłużyć proces inwestycyjny o kilka miesięcy. Jakie problemy spotykamy najczęściej w zakresie fundamentów i ich izolacji w zabytkowych obiektach? Omówię to na przykładzie z Wielkopolski. W tym przypadku o stanie fundamentów inwestor dowiedział się na etapie prac budowlanych, już po uzyskanym PnB. Odkrywki fundamentów powinny być zlecane przed rozpoczęciem projektu, a najlepiej na etapie due diligence nabywanej nieruchomości. Ekspertyza techniczna takich fundamentów powinna być integralnym elementem projektu budowlanego.

Zniszczone fundamenty zabytkowego pałacu

Inwestor kupił ogromną działkę z pustym budynkiem pałacowym (2 kondygnacje naziemne, 3-kondygnacyjne poddasze z wędzarnią w kominie). Boczne części głównego budynku były podpiwniczone. W jednej z piwnic była winda gastronomiczna. Na działce znajdowała się również oficyna przypałacowa i krypta. Teren wykazywał spadek w stronę stawu, przed którym stał główny budynek, a więc woda spływająca do stawu płynęła pod i obok budynku. Jeśli chodzi o układ pomieszczeń, to kiedyś budynek pełnił funkcję mieszkalną dla pracowników PGR. Mieszkania były bez łazienek, na samej górze była jedna, wspólna umywalka, a bojlery popodwieszane były w korytarzu. Tylko jeden lokal miał własną łazienkę i własny piec. W budynku było kilka problemów – insekty, grzyb i zawilgocenie. Mianownikiem wspólnym była zniszczona izolacja fundamentów. Wykonaliśmy 7 odkrywek fundamentów, żeby rozpoznać ich stan. Jak często trzeba w starych budynkach wymieniać izolacje fundamentów? Zdarza się, że izolacje zostały położone odwrotną stroną – wtedy wymagają całkowitej wymiany. W przypadku omawianego pałacu okazało się, że przez wiele lat zaniedbań, zniszczeniu uległa płyta betonowa po odwodzie 70 cm. Teren wokół budynku zapadał się pod stopami. W konsekwencji doszło do zawilgocenia ścian na wysokość 1,5 m. W fundamencie, między kamieniami przestrzenie były całkowicie wypłukane. Żeby to wzmocnić trzeba było wykonać obrzutkę, której skład określiła pani konserwator. W spoiny między kamieniami wstrzykiwaliśmy zaprawę. Kiedy ujednoliciliśmy strukturę i kamień był niewidoczny na całość nałożona została izolacja z chemią hydrofobową, a następnie warstwa ocieplenia.

Drenaż wokół zabytkowego pałacu

Po tych pracach, został otwarty wykop, w którym bezpośrednio przy fundamentach wykonaliśmy instalację deszczową i drenaż. Na terenie całego założenia nie było wcześniej żadnego drenażu, co przyczyniło się do wypłukania zaprawy ze spoin między kamieniami, z których wykonany był fundament. Drenaż zaprojektowaliśmy, z uwzględnieniem spadku terenu i stawu zlokalizowanego przy budynku. Istotną informacją dla inwestorów zabytkowych budynków jest to, że konieczne jest zgłaszanie budowy drenażu. Nie jest to obligatoryjne w przypadku zwykłych budynków. Tutaj, dodatkowo udało się dla inwestora pozyskać pieniądze na retencjonowanie wody. Na dole wykopu ułożyliśmy instalację deszczową, przestrzeń wypełniliśmy odpowiednim kruszywem, a w wierzchniej warstwie ułożyliśmy drenaż (nad instalacją deszczową). Zgodnie z zaleceniami pani konserwator na wierzch ułożyliśmy kamienie odpowiedniej frakcji i koloru.

Naprawa zawilgoconych ścian pałacu

Zawilgocone ściany, zgodnie z ustaleniami z inwestorem potraktowaliśmy środkiem przeciwko grzybom, a z insektów budynek wyleczyliśmy chlorem (25 sztuk30-kilogramowych beczek). Szkliliśmy i kitowaliśmy również okna, które były powybijane i potęgowały problem zawilgocenia ścian – zużyliśmy 60 kg kitu. Wymienialiśmy również tynki, które ze względu na podsiąkanie wody ze zniszczonych fundamentów i izolacji uległy zniszczeniu. Pani konserwator zażyczyła sobie wykonanie zewnętrznych tynków ścian z uwzględnieniem oryginalnego składu struktury tynku z dawnych czasów. Istotne były dla niej proporcje świecącego kruszywa. Laboratoryjnie odtworzyliśmy „życzenie” pani konserwator. Jako były konserwator miejski, który kiedyś również wydawał uzgodnienia i opinie w kancelarii konserwatora uważam, że jest to zbyt głęboka ingerencja konserwatora. Takie działanie nie przekłada się znacząco na estetykę budynku, ani na jego walory techniczne. Wręcz przeciwnie, technologie (również w zakresie tynków) poszły naprzód i obecne rozwiązania dają lepsze efekty niż te historyczne.

Jak badać przemieszczenia fundamentów?

W zabytkach, dla których stwierdza się niestabilność, analizuje się osiadanie fundamentów, dróg, skarp i innego zagospodarowania terenu w pobliżu budynku. Obserwuje się również szczeliny w ścianach budynków. Warto to zweryfikować jeszcze przed zakupem inwestycji. Jakie metody stosujemy w tym zakresie? W celu weryfikacji czy nie występują ruchy mas ziemnych wykonuje się cykliczne pomiary przy użyciu specjalistycznej aparatury. Interwały czasowe odczytów powinny dotyczyć minimum jednego pomiaru w roku. Przepływ wód gruntowych związany z cyklami pogodowymi i hydrologicznymi, to główne czynniki powodujące wypłukiwanie zapraw z zabytkowych kamiennych fundamentów i ich przemieszczanie. Inna metodą jest również zakładanie rur inklinometrycznych i wykonywanie pomiaru ich odkształceń. Następne pomiary są odnoszone do pierwszego bazowego odczytu. W ten sposób mierzy się przemieszczenia podłoża. Kolejną metodą jest badanie poziomu wody. Często jest to konieczne, żeby skorelować przemieszczanie z wysokością wody. Żeby to uzupełnić warto zmierzyć geodezyjnie wierzch rury, a nie tylko element w środku. Dlaczego? Bo zwyczajnie może przemieszczać się cały element i odczyty wartości w samej rurze mogą przekłamywać rzeczywistość. Niewielkie przesunięcia w rurze nie oddadzą skali przesunięcia dużej masy ziemnej. Jeśli mamy spękania w budynku, to stosujemy zazwyczaj mierniki rozwarcia rys. W analizowanym pałacu, konieczne było założenie kotew szklanych na ścianach, żeby w przyszłości sprawdzać czy ściany pracują i czy fundamenty się przemieszczają. Bada się to poprzez pomiar szczelin / pęknięć na założonych kotwach. W osiadających budynkach zakłada się również repery, w celu analizowania większych przemieszczeń. W skrajnych sytuacjach można analizować odchylenia ścian od pionu, czyli wykonywać tzw. badania pionowości i osiadania budynków. Na dokładność pomiarów wpływa dobór instrumentu pomiarowego, metoda pomiarowa, kąt padania wiązki lasera, a nawet kolor i faktura mierzonej powierzchni. Nierzadko, duże przemieszczenia kończą się ewakuacją ludzi. Dlatego, do każdego rodzaju budynku należy dobrać odpowiedni cykl kontroli zmian. Raporty z podsumowaniem wyników pomiarów z poszczególnych etapów muszą odnosić się do pomiaru wyjściowego. Wtedy jesteśmy w stanie zweryfikować, czy następuje przemieszczanie ścian, fundamentów czy innych płaszczyzn. Bardziej świadomi właściciele zabytków stosują takie metody pomiarowe, żeby w przyszłości nowemu inwestorowi wyeliminować niepewność. Może to być mocny argument w negocjacjach cenowych w przypadku, gdy fundamenty są stabilne i przez lata nie uległy zniszczeniu, a ściany zabytku nie pękają i nie przemieszczają się.

___

Radosław Nawara, Architekt, najmłodszy konserwator w Polsce, od 17 lat działający na zlecenie polskich i międzynarodowych inwestorów nieruchomości. Współwłaściciel Arkada, wielopokoleniowej firmy architektoniczno–budowlanej, która od czterech dekad projektuje, realizuje i nadzoruje prace rewitalizujące, konserwujące i adaptujące historyczne obiekty mieszkalne, przemysłowe i użyteczności publicznej do nowych rozwiązań technologicznych oraz współczesnych funkcji. Praktykę zawodową zdobywał w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Jako Miejski Konserwator Zabytków w Będzinie w latach 2005-2006 działał na rzecz ujednolicenia wpisów ewidencyjnych zabytków i tylko w jednym roku dokonał opisów 10% zabytków w Będzinie. Zrealizował projekty dla ~1500 zabytków w Polsce i za granicą. Odrestaurował tysiące mkw. zabytkowych powierzchni dachów i elewacji, zarówno na zewnątrz, jak i we wnętrzach obiektów.  Najciekawszymi obiektami w portfolio są Zamek Czocha, Zamek w Siewierzu, Zamek w Będzinie, Wrocławskie Centrum Badań EIT, Dom Kultury w Zabrzu, Budynek Wasco w Gliwicach, Pałac Ciechanowskich, Dwór w Mizerowie, Kościół w Bobrownikach, Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej, Wieża widokowa w kościele we Włodzieninie, Zabytkowa kamienica w Katowicach czy Galeria Sztuki Nowoczesnej „Elektrownia” w Czeladzi. Ta ostatnia, szlagierowa inwestycja otrzymała szereg nagród. Własny zakład produkcji pomocniczej pozwala wykonywać unikatowe rynny, rury i inne elementy zabytkowych detali architektonicznych. Ekspert okładkowy Rocznika INVESTOR REE 2022, Ekspertem komentujący w Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości. Zabrał merytoryczny głos w Raporcie INVESTOR REE 2022, Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe. Autor wielu publikacji i Ekspert komentujący w licznych artykułach ukazujących się w prasie branżowej. Samorządowiec szczebla powiatowego i kandydat na senatora RP w 2011 r. Dwukrotnie odmówił objęcia stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków, a także posady naczelnika wydziału architektury. Absolwent Politechniki Śląskiej na wydziale Architektury w Gliwicach oraz studiów podyplomowych w Politechnice Śląskiej, na wydziale Architektury z Konserwacji zabytków architektury i urbanistyki (2005). Prywatnie lubi uchwycić zabytki w obiektywie.  Pełne portfolio dostępne na stronie www.arkada.one.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ZOSTAŃ W TEMATYCE ZABYTKÓW

CZYTAJ W SWOIM JĘZYKU

INWESTOWANIE W ZABYTKI

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

Technologie w nieruchomościach

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.