Gotowce inwestycyjne na gruntach
Sposoby zarabiania na nieruchomościach
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Inwestorzy nieruchomości chętnie kupują gotowce inwestycyjne na gruntach. Przyspiesza im to procesy inwestycyjne, budowlane, oszczędza niepotrzebne koszty i eliminuje ryzyko. Takie flipy są zdecydowanie bardziej opłacalne niż te na pojedynczych lokalach mieszkaniowych. Jednak to, co bardziej opłacalne jest też zdecydowanie trudniejsze. Trzeba dysponować znacznie większą wiedzą z zakresu due diligence nieruchomości, umiejętnie negocjować i mieć wokół siebie dobrych ekspertów. Rekord na flipie, jaki osiągnąłem dla jednego z inwestorów to zarobek 5,8 mln zł w 11 miesięcy. Cena transakcyjna nieruchomości komorniczej wynosiła 3,7 mln zł, a w niecały rok nieruchomość została sprzedana za 9,5 mln zł. Poznaj sposoby zarabiania na przygotowywaniu gotowców inwestycyjnych na gruntach.
Flipy mieszkaniowe mniej opłacalne
Wiele lat temu flipowałem na mieszkaniach (pojedyncze lokale), ale ten rynek jest coraz bardziej rozdmuchiwany, więc jest też większa konkurencja. Piętno odcisnęła tu również pandemia Covid-19, a w przyszłości zagrożeniem mogą być pomysły dużych miast o zakazie wynajmowania mieszkań w ścisłych centrach. Przykładem jest Amsterdam, który tym sposobem chce powstrzymać wzrost czynszów, ratować hotelarstwo oraz zmniejszyć ruch turystyczny. Drugim zagrożeniem są przepisy o REIT (Real Estate Investment Trust). 9 lat temu rzuciłem trzy prace jednocześnie i zatrudniłem się jako pośrednik w biurze nieruchomości. 3 lata pracowałem jako agent, a potem jeszcze 2 lata jako menadżer. Następnie odszedłem i otworzyłem ze wspólnikami 3 spółki, które zajmują się pośrednictwem oraz inwestowaniem w nieruchomości gruntowe. Z perspektywy czasu stwierdzam, iż była to słuszna decyzja, aby odnaleźć się w swojej niszowej strategii, tzw. błękitnego oceanu. W ciągu tego czasu przeprowadziliśmy ok. 20 flipów na różnych typach nieruchomości. Przedstawię przykłady oraz omówię kilka sposobów inwestowania w nieruchomości gruntowe. Warto pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości nie jest łatwe i zawsze niesie za sobą zarówno korzyści, jak i zagrożenia. Czy to się opłaca? Na dowód przedstawiam wykres, który prezentuje długoterminowe inwestowanie w nieruchomości gruntowe rolne. Przedstawia on systematyczny wzrost cen, pomimo obostrzeń i restrykcji spowodowanych nowelizacją Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla porównania przedstawiam również wykresy cenowe działek budowlanych, z podziałem na województwa oraz miasta wojewódzkie.
Mój pierwszy flip na gruncie rolnym
Pierwszy flip na gruncie zrobiłem w 2015 r. bez wykładania swoich pieniędzy (de facto ich nie posiadałem). Miałem zaprzyjaźnionego Klienta, od którego pożyczyłem ok. 120 tyś zł. Zaryzykowałem i kupiłem 1,5 ha gruntu o wymiarach 80x180m. Wtedy jeszcze nie było nowelizacji przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) tj. restrykcji związanych z KOWR-em. Była wolność obrotu ziemią rolną. Teren był bez obowiązującego planu miejscowego i bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W studium teren był częściowo przeznaczony pod zabudowę. Cały proces trwał około 6 miesięcy i finalnie zarobiłem ok. 45 tyś zł. Jak znalazłem grunt? Gdy flipujemy na mieszkaniach, to najpierw przeglądamy ogłoszenia w internecie, czy też lokalnie szukamy informacji we wspólnotach lub na słupach ogłoszeniowych. Można to samo robić w kwestiach związanych z gruntami. Ja zaczynam od przeglądania geoportali ogólnopolskich, tj. geoportal.gov.pl, geoportal2.pl, itp. Wynika to z faktu, że w internecie ciężko jest dziś znaleźć okazję na zwykłym portalu ogłoszeniowym. Przydatne są również portale gminne, przegląd rysunków planu miejscowego oraz Google Maps. Niezastąpiona jest oczywiście także wizja lokalna w terenie.
Podziały i scalenia działek
W momencie zakupu powinniśmy wiedzieć, ile na danym gruncie jesteśmy w stanie zarobić. Jednym z najbardziej popularnych i z pozoru najprostszych sposobów inwestowania w nieruchomości gruntowe jest zakup, a następnie podział, lub scalenie i podział działek na mniejsze parcele. Kolejny krok, to sprzedaż po cenie wyższej niż zakupowa (a jednocześnie rynkowej), lub też po cenie nieco niższej niż wartość rynkowa dla szybszego upłynnienia. Takiej transakcji możemy dokonać, kiedy dla nabywanego terenu jest uchwalony i aktualnie obowiązujący plan miejscowy. Jeśli planu nie ma, wydawana jest prawomocna decyzja o warunkach zabudowy. To na co należy zwrócić uwagę, to zapisy miejscowego planu dotyczące minimalnej powierzchni i wymiarów nowo wydzielanych działek. Warto przed zakupem przygotować wstępny projekt podziału działek i zaopiniować go w urzędzie gminy. Mamy wtedy pewność, że nasze planowane zamierzenie inwestycyjne zostanie przychylnie rozpatrzone przez urząd. Istotna do wyliczeń jest również weryfikacja opłaty adiacenckiej. Dodatkowo, jeśli nabywamy grunt na osobę fizyczną istnieje możliwość naliczenia przez urząd skarbowy podatku VAT – jeśli urząd stwierdzi, że działamy w sposób ciągły i zorganizowany. Opłata adiacencka jest to opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości. Jeśli gmina ma podjętą uchwałę, może zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami naliczyć maksymalnie przy podziale do 30%, a przy scaleniu i podziale oraz działaniach infrastrukturalnych gminy do 50% od wspomnianego wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wspomniany przeze mnie powyżej VAT jest coraz chętniej i częściej egzekwowany przez urzędy skarbowe. Warto tutaj zachować szczególną ostrożność z ilością sprzedawanych działek oraz wykonanymi czynnościami, jeśli robimy to jako osoba fizyczna.
Flip z decyzją o WZ
Kolejny przykład dotyczy nieobjętej planem miejscowym nieruchomości o powierzchni 1744 m2 (wymiary 28x63m). Podciągnięte były media: woda, gaz, prąc, kanalizacja, telefon, a otoczenie to ładnie wyglądający budynek wielorodzinny i stare dwukondygnacyjne rozpadające się kamienice. Weryfikacja dokonana została m.in. na podstawie wypisu z rejestru gruntów i budynków, KW, mapy zasadniczej, wód zalewowych, zjazdów, strefy akustycznej, stref ochronnych, aspektów konserwatorskich i analizy sąsiedztwa. Dotarcie do właściciela oparło się o KW, wniosek o WZ i portal geodezyjny. Warunki transakcyjne z potencjalnym kupcem ustalone zostały następująco: cena transakcyjna 450 tyś. zł, zadatek 30 tyś. zł, termin realizacji 9 miesięcy i uzyskanie decyzji o WZ na zabudowę wielorodzinną o minimalnej powierzchni zabudowy 35%, oraz wpisanie w III dziale KW roszczenia. Na całość uzyskaliśmy pełnomocnictwo do celów budowlanych. W ramach prac przygotowawczych po podpisanej umowie przedwstępnej z biurem architektonicznym, uzyskaliśmy decyzję o WZ, ustaliliśmy warunki techniczne (media), zleciliśmy wycinkę drzew, sprzątanie, wywóz śmieci, odwierty geologiczne (bliskość rzeki) i inwentaryzację geodezyjną. Wyniki finansowe to inwestycja 30 tysięcy złotych zadatku + 15 tysięcy złotych kosztów = 45 tysięcy złotych. Odstępne 448 950 zł brutto + zwrot zadatku. I to wszystko w przeciągu 99 dni.
Akt poświadczenia dziedziczenia
Niezwykle istotne są elementy testamentów, które są nadrzędne nad prawem spadkowym. Przytoczę jeden przykład, kiedy to na zlecenie inwestora kompletowałem grunty pod biurowce. Przed nabyciem trzeba było wyprostować zawiłą sytuację prawną, zebrać niezbędną dokumentację dla wykazania ciągu przyczonowo – skutkowego i przeprowadzenia u notariusza dwóch aktów poświadczenia dziedziczenia (APD) przed umową przenoszącą własność. Na pierwszy APD do notariusza umówiłem wszystkie strony (tak przynajmniej myślałem): jednego żyjącego brata oraz dwie córki drugiego już nieżyjącego brata. Mama tych braci zmarła w 2003 roku, a testament napisała w 2001 roku, natomiast drugi brat zmarł w 2002 roku. Co się okazało według wyjaśnień notariusza? Zasadą przyrostu wszystkie udziały w nieruchomości przejmuje jeden z żyjących braci. W związku z brakiem aktualizacji testamentu po śmierci drugiego brata (a za życia mamy), jego córkom niestety nic się nie należało. Mogły one jedynie ubiegać się o prawo do zachowku na drodze sądowej – aczkolwiek udało się zawrzeć porozumienie. Żeby nie było za prosto, to pojawiła się kolejna niespodzianka podczas tego spotkania. Pod naciskiem pytań ze strony notariusza okazało się, że żyjący brat zataił przede mną informację, że był jeszcze 3. brat, który zmarł w 1987 r. i też miał syna. Nie zmienia to nic jeśli chodzi o prawo testamentowe, ale powinien on stawić się do aktu poświadczenia dziedziczenia (mimo, że nic mu się nie należy ze spadku). W przeciwnej sytuacji nie można przeprowadzić skutecznego APD. Finalnie, kilka dni później umówiłem do notariusza wszystkie strony i sfinalizowałem transakcję zgodnie z prawem. Testamenty są coraz bardziej popularne. Coraz więcej osób decyduje się na ich spisanie, co także w wielu aspektach jest zasadne. Chciałbym zwrócić uwagę, że testament w przypadku śmierci osób w nim uwzględnionych powinien być aktualizowany. Unikniemy wtedy konfliktów rodzinnych i problemów z inwestycjami na gruntach, w których są niewyprostowane sprawy testamentowe.
Przykład flipa na gruncie z pozwoleniem na budowę
Jeden z gotowców inwestycyjnych, jaki przeprowadziłem w Lublinie dotyczył nieruchomości o powierzchni 2860 m2. Cena wyjściowa sprzedaży przekazana przez pośrednika w podeszłym wieku, który reprezentował klienta wynosiła 1 144 000 zł. Zacząłem szukać potencjalnych inwestorów, deweloperów, ale przy takiej cenie nie było zainteresowania zakupowego. Cena była zdecydowanie zawyżona. Propozycje jakie padały, opiewały na sporo niższe kwoty. Ponownie usiedliśmy do rozmów z pośrednikiem. Okazało się, że starszy pan źle zakomunikował swoje oczekiwania. Nie chodziło mu o cenę 400zł / m2 nieruchomości, ale kwotę 400 tyś. za całą działkę. Po tej informacji umówiłem się od razu na spotkanie z prezesem spółki. Przygotowałem się do spotkania ustalając B.A.T.N.A. oraz W.A.T.N.A, dzięki czemu wynegocjowałem jeszcze 50 tyś. zł od ceny wyjściowej, i po zabezpieczeniu nieruchomości umową rozpocząłem negocjacje z jednym z większych deweloperów podwyższając cenę zakupową o odpowiednią marżę. Sprzedający dysponował pozwoleniem na budowę dla 2 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
Ryzykowny notariusz
Wybór odpowiedniego notariusza do współpracy przy transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości, często może okazać się kluczowym elementem transakcji. Ma to znaczenie w tym, czy do danej transakcji w ogóle dojdzie, oraz czy jest on w stanie odpowiednio doradzić i zabezpieczyć interesy stron. Podczas powyżej przytoczonej transakcji, gdzie przedmiotem nabycia był grunt z pozwoleniem na budowę, o mały włos nie zostało ono uwzględnione w cenie ustalonej na umowie. Notariusz nie podpowiedział niestety, aby uwzględnić w cenie nabycia nieruchomości również wpisane pozwolenie na budowę. Na szczęście wspomniany prezes spółki, z którym owa umowa przedwstępna była spisywana okazał się bardzo przyjazny i wspomniał, że dobrze by było, żeby taki zapis w umowie się znalazł. A zatem, jeśli kupuje się grunt z pozwoleniem na budowę czy decyzją o WZ, to powinno się to odnotować w akcie notarialnym wraz z numerem decyzji czy pozwolenia. Co prawda, nie można sprzedać decyzji o warunkach zabudowy czy prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę, bo sama decyzja nie jest przedmiotem obrotu cywilno-prawnego. Jedyną możliwością jest zobowiązanie sprzedającego do wyrażenia zgody wprost w akcie notarialnym, na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę czy decyzję o WZ na kupującego. W przeciwnym przypadku sprzedający może takie pozwolenie wycofać w przyszłości. Należy też pamiętać o prawach autorskich do projektu budowlanego w przypadku pozwolenia na budowę. Dlatego mając decyzję w ręku, warto wystąpić o decyzję zamienną i wykonać projekt zamienny. Wtedy prawa autorskie do projektu posiada aktualny właściciel.
Cesja praw i depozyt notarialny
Kontynuując opis transakcji z pozwoleniem na budowę, która odbywała się pomiędzy dwoma spółkami zajmującymi się deweloperką opiszę kwestię cesji praw i depozyt notarialny. Kupujący obawiał się, że spisze ze mną cesję praw i obowiązków, wpłaci mi pieniądze (odstępne), a nie będzie miał przeniesienia prawa własności, ponieważ spółka sprzedająca grunt powie finalnie „NIE”. Literalnie, nawet jeśli w akcie notarialnym mamy wpisaną cesję praw i obowiązków niektórzy notariusze nie przeprowadzą takiej transakcji. Będą chcieli, żeby wskazać konkretną jednostkę, która ten grunt nabywa. Tak to powinno się odbywać zgodnie z obowiązującymi przepisami. Warto jednak szukać notariusza znającego dany rynek (w tym przypadku deweloperka), który się zgodzi na wskazanie konkretnej jednostki, która kupi nieruchomość dopiero przy umowie końcowej. Można też ewentualnie zrobić aneks do zawartej notarialnie umowy. W tym przypadku wpłata od kupującego dewelopera została dokonana na depozyt notarialny. Koszt 1 100 zł wziąłem na siebie. Zadatek opiewał na kwotę 35 tyś. zł (10%). Nieruchomość miała wpis o roszczenia w III dziale KW. Odstępne wynosiło 281 tyś. zł brutto (w tym zwrot zadatku). Czasowo transakcja zamknęła się w 40 dni.
ZAWSZE PRZY UMOWACH PRZEDWSTĘPNYCH STARAM SIĘ JAK NAJDALEJ ODRACZAĆ TERMINY PŁATNOŚCI UMÓW KOŃCOWYCH. NIE KUPUJĘ DZIAŁEK ZA CAŁY KAPITAŁ, ALE SPISUJĘ UMOWY PRZEDWSTĘPNE. UMOWĄ CESJI PRAW I OBOWIĄZKÓW MOŻNA ODSTĄPIĆ TE PRAWA, I PRZY MAŁYM NAKŁADZIE FINANSOWYM POPRZEZ DŹWIGNIĘ FINANSOWĄ ZAROBIĆ ZNACZNIE WIĘCEJ. JESTEM PYTANY CZĘSTO, JAK NEGOCJOWAĆ DŁUGI TEMAT ODROCZENIA PŁATNOŚCI ZA NABYWANĄ DZIAŁKĘ I PODPISANIA UMOWY KOŃCOWEJ ZE SPRZEDAJĄCYM. SPOSOBÓW JEST WIELE I JEST TO ZDECYDOWANIE ŁATWIEJSZE, GDY JEST DOPIERO UZYSKANA DECYZJA O WZ. WIĘCEJ ARGUMENTÓW TRZEBA ZEBRAĆ, GDY SPRZEDAJE SIĘ DZIAŁKĘ Z POZWOLENIEM NA BUDOWĘ. ARGUMENTEM MOŻE BYĆ NP. KONIECZNOŚĆ WYBURZENIA BUDYNKU, UPORZĄDKOWANIE DZIAŁKI, WYKONANIE INWENTARYZACJI, SZUKANIE KAPITAŁU I WIELE INNYCH.
Z działki rolnej na budowlaną
Zamiana działki rolnej na budowlaną, czyli zwiększanie wartości gruntów poprzez otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy oraz zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tak prosto brzmi, natomiast taka zmiana już nie jest tak oczywista. Szczegółowe definicje działki rolnej i budowlanej są uregulowane w ustawach: o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o gospodarce nieruchomościami i kodeksie cywilnym. Istnieją dwie możliwości zmiany sposobu użytkowania lub przekształcenia gruntu z rolnego na budowlany. Pierwszy, to otrzymanie z danej jednostki samorządu terytorialnego satysfakcjonującej nas decyzji o warunkach zabudowy wraz z uprawomocnieniem. Drugi sposób, to dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Realizacja jednej z dwóch wymienionych możliwości, pozwoli nam na znaczące zwiększenie wartości nieruchomości i możliwości maksymalizacji zysków z zainwestowanego kapitału.
Uzyskaj Warunki Zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy, to instrument zastępczy dla terenów, gdzie plany miejscowe nie zostały jeszcze uchwalone. Przy spełnieniu przepisów określonych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i innych dokumentów, dokument ten otwiera nam możliwość zabudowy, a finalnie pozwala na uzyskanie pozwolenia na budowę. Dodatkowo, następuje zwiększenie wartości nieruchomości i jednocześnie realizacji określonej inwestycji budowlanej bez konieczności odprowadzania do odpowiedniego miejscowo urzędu daniny, jaką jest opłata planistyczna. Jako, że Polska jest pokryta tylko w około 35% miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, WZ jest bardzo często stosowana do określenia możliwości zabudowy danego terenu. Co jest kluczowe z punktu widzenia flipowania na gruntach, jeśli chodzi o WZ-tki? Należy otrzymać ją możliwie najszybciej (urząd może zawiesić postępowanie na 9 miesięcy) i dostać możliwie najkorzystniejsze parametry zabudowy takie jak: wysoki % powierzchni pod zabudowę, maksymalną wysokość, odpowiednią szerokość elewacji frontowej, możliwie mały % pow. biol. czynnej, niski przelicznik miejsc parkingowych w stosunku do mieszkań lub powierzchni użytkowej. Należy sprawdzić otoczenie, gdyż to ono decyduje możliwościach naszej budowy. Mowa tu o trzykrotnej szerokości frontu działki, nie mniej niż 50 m. Urbaniści chcąc zachować ład urbanistyczny w danej lokalizacji zwyczajowo wydają WZ-tkę o zbliżonych parametrach oraz przeznaczeniu budynków, sugerując się analizą zakreślonego na mapie pierścienia. Kierują się tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Wniosek o WZ powinien przygotować urbanista, architekt lub firma, która się w tym specjalizuje. Spojrzenie bardziej obiektywne, na pewno pozwoli nam na zapoznanie się z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Realizując flip na gruncie, warto w umowie przedwstępnej określić, jako warunek otrzymanie prawomocnej decyzji o WZ, która będzie dla nas korzystna. Można wpisać określoną powierzchnię zabudowy, dzięki której po wyliczeniu otrzymamy odpowiednią ilość m. kw. np. PUM, PUU lub powierzchni magazynowej, kubatury – w zależności o co wnioskujemy.
Kiedy WZ-tka traci ważność?
Jaką radę z doświadczenia chciałbym przekazać, aby uchronić inwestorów przed utratą zainwestowanego majątku w przypadku nabywania gruntu, gdzie podstawę do zabudowy stanowi WZ-tka? Jest to tylko decyzja i w zależności, kiedy była wydana może ona być terminowa lub tracić ważność w dwóch przypadkach. Pierwszy jest wtedy, jeśli otrzyma się pozwolenie na budowę na tą lub inną WZ-tkę (dla jednej nieruchomości gruntowej może być wydane nawet więcej niż jedną decyzję o WZ). Druga sytuacja, to utrata ważności jeśli dla przedmiotowego terenu wejdzie w życie plan miejscowy. Jeśli nie otrzyma się pozwolenia na budowę na postawie WZ-tki, a plan miejscowy zostanie uchwalony i przeznaczenie jest np. pod tereny rekreacyjne lub tereny zielone, to niestety nastąpi utrata możliwości zabudowy i znaczący spadek wartości gruntu. Może się także okazać, że będzie on bardziej korzystny, ale to jest jak gra na loterii i poddanie się przypadkowi. W przypadku inwestowania w nieruchomości gruntowe na taką loterię nie można sobie pozwalać.
Zmiana przeznaczenia terenu
Kolejnym sposobem na zwiększenie wartości nieruchomości gruntowych jest zmiana przeznaczenia danego terenu w planie miejscowym. Jest to bardziej rozciągnięty w czasie proces, który może trwać od roku do nawet kilku, kilkunastu lat (i takie przypadki znam). Może to być także realizowane trybem indywidualnym. Warto mieć na uwadze, że zmiana inaczej wygląda na terenach wiejskich, a inaczej na terenach miejskich – w miastach jest zdecydowanie krócej. Wynika to z zapisów Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gdzie w rozdziale 2, art. 10a jest zapis o ograniczeniach przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych: „Przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast”. Główna różnica wynika z ochrony klas ziem I-III oraz ze zmiany ustalenia sposobu użytkowania gruntu innego niż rolny – potocznie zwanym odrolnieniem. Jest to pojęcie często mylone i zamiennie używane z wyłączeniem z produkcji rolnej, które oznacza już rozpoczęcie sposobu użytkowania gruntu innego niż rolny. Dodatkowo, za wyłączenie będziemy wnosić do urzędu opłatę, której wysokość jest uzależniona od klasy żyzności gleby oraz przeznaczenia danej inwestycji. Inne będzie dla zabudowy mieszkaniowej jedno lub wielorodzinnej, a inne dla zabudowy usługowej. Co istotniejsze, opłata ta jest płatna do 30 czerwca każdego roku i jest rozkładana na 10 lat. Jeśli obowiązek jej uiszczenia powstał, to trzeba pamiętać, że przechodzi on również na nowego nabywcę nieruchomości. Warto to uwzględnić w przychodowości kupując gotowy biznes z długoterminową umową najmu, np. wynajętą halą lub marketem spożywczym.
Zmiana planu miejscowego
Rada gminy zwyczajowo na wniosek wójta podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia na jej terenie studium. Wyznacza ono kierunek oraz ustala przeznaczenie terenów dla zachowania ładu urbanistycznego i przestrzennego oraz wielu innych aspektów. Kolejnym etapem są wyłożenia Studium do wglądu publicznego. Po przejściu pozytywnie całej procedury podejmowana jest uchwała rady gminy o zakończeniu prac nad studium. Następnie jest podejmowana kolejna uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan także jest wykładany do publicznego wglądu – czasami nawet po kilka razy, aż finalnie następuje jego uchwalenie i uprawomocnienie. To o czym trzeba jeszcze wiedzieć to opłata planistyczna, która może być pobrana przez gminę i może wynosić do 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Może ona być egzekwowana do 5 lat od momentu uprawomocnienie się planu. Co ciekawe, Urząd nie ma obowiązku poinformować nas osobiście o tym, iż na naszej działce dokonuje się zmiana MPZP. W większości przypadków zmiana zwiększa wartość nieruchomości i jest dla właściciela lub użytkownika wieczystego korzystna. Znam jednak wiele krzywdzących przypadków, gdzie urząd gminy zmieniał tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowa czy też usługową na tereny zielone bez prawa do zabudowy. Dlatego, warto sprawdzać co się dzieje z naszym kupionym pod lokatę kapitału aktywem nieruchomościowym. Jeśli nie dokonamy dokładnej analizy przed zakupem może się okazać, że zamiast w przyszłości odsprzedać z zyskiem nieruchomość lub zrealizować wymarzoną inwestycję, zostanie nam posadzić ulubione drzewo owocowe. Jeśli zorientujemy się w porę przed upływem 5 lat, to możemy domagać się od gminy odszkodowania lub nieruchomości zamiennej, o czym szerzej w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych”. Jak widać inwestowanie w nieruchomości gruntowe niesie za sobą wiele korzyści jak i zagrożeń dlatego warto korzystać z ekspertów jeśli sami mamy braki w wiedzy, aby w/w sytuacji uniknąć. Zwracam uwagę, na to, że przytoczyłem tylko kilka przykładów i problemów jakie mogą się przytrafić w procesie inwestycyjnym.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu:
Tomasz Jarosiewicz
Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, inwestycje gruntowe
