Jest to fragment wywiadu „Oszustwa na rynku nieruchomości. Jak nie dać się obietnicom bez pokrycia?
Inwestowanie w „condohotele” czy „aparthotele” to „bezpieczny” zysk rzędu 6-10% rocznie – przynajmniej tak obiecują niektórzy deweloperzy, fundusze, czy inwestorzy. Pierwszą kontrolę UOKiK w zakresie conohoteli prowadził w 2016 r., a drugą w 2019 r. W 2023 r. UOKIK poinformował o kolejnej kontroli 10 obiektów, ale kontrole skupiają się głównie na weryfikacji prawidłowości danych w materiałach informacyjnych, na sposobie opisywania wizji zysku, na ryzykach związanych ze sposobem finansowania czy zabezpieczania. Mnie zawsze bawią obietnice stałego zysku w spółkach, bo generowanie kosztów jest przecież proste, a zmiany gospodarcze, polityczne czy pandemiczne pokazują jak łatwo steruje się, np. cenami nieruchomości czy ich wynajmem lub usługą hotelową. Koniunktura na przestrzeni lat nie będzie taka sama, a nieruchomości tego typu to raczej inwestycje długoterminowe, więc z tąpnięciami rynku poważny inwestor po prostu powinien się liczyć. Ostatnio ktoś mi zaproponował „niewyobrażalnie fenomenalny zysk w ciągu roku na poziomie 30%”. Odpowiedziałem „skoro to aż takie opłacalne to się zapożycz, zrób to sam, zarób krocie i zachowaj swoje know how, a nie wyjawiasz magiczne tajemnice rynkowi.” Otóż nie ma tu żadnych magicznych tajemnic – to zwykli naganiacze.
Mało kto mówi, że część „aparthoteli” i „conohoteli” działa nielegalnie ze względu na wydane pozwolenie na budowę i użytkowanie budynku niezgodnie z funkcją! Chociażby niedostosowanie obiektu do przepisów PPOŻ wynikające z tego, że budynek nie został przystosowany do zamieszkania zbiorowego! Ostatnio trafiła do mnie Klientka, która miała nabyć lokal mieszkalny – tak był promowany na stronach internetowych, na metryczce lokalu i tak był opisywany w akcie notarialnym. W przypadku condo j apart w pierwszej kolejności zaglądam do planu miejscowego (jeśli jest). W kilka minut ustaliłem, że działka podzielona jest na dwie funkcje: MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i U-zabudowa usługowa. Okazało się, że jej lokal, niby to mieszkalny, znajdował się w części U, więc mieszkalnym być nie może. Okazało się, że inwestor był tego świadomy, bo na rzucie pięter zastosował oznaczenia „lokal mieszkalny U” i lokal mieszkalny M”. Do jakich praktyk posuną się jeszcze niektórzy deweloperzy czy doradcy ich reprezentujący, żeby sprzedać lokal bez oglądania się na konsekwencje? Co wykazano w pozwoleniu na budowę, że urzędnik puścił taką inwestycję? Pominę fakt, że w tej sytuacji sprzedaż lokali usługowych byłaby lepsza finansowo chociażby ze względu na inne zasady liczenia powierzchni, ale taki deweloper naraża na pozwy siebie i naraża nabywcę na liczne konsekwencje. O tym co jest samowolą budowlaną również w zakresie sposobu użytkowania lokalu i o odpowiedzialności karnej i cywilnej, pisaliśmy w artykule „Lokale użytkowe, apartamenty inwestycyjne, kwatery pracownicze. Minimalna powierzchnia lokali i samowole budowlane” [Rocznik INVESTOR REE 7/2023]”. Wracając do gwarantowanego, niebotycznego zysku należy zaznaczyć, że ceny tego typu lokali są nierzadko wyższe niż ceny mieszkań – po to, żeby mieć nadwyżki na wypłacanie gwarantowanego zysku – przynajmniej na początku. Dalej, takie obiekty nie są chronione jak mieszkania czy domy z rynku pierwotnego z tytułu zapisów ustawy deweloperskiej. Co jeśli inwestor zebrał zbyt małą pulę pieniędzy, żeby uruchomić inwestycję i spółka ma kłopoty? Co jeśli wpłaciłeś 90% kwoty przed rozpoczęciem budowy? Co jeśli nie kupiłeś lokalu tylko udziały w spółce? Co jeśli nie zabezpieczyłeś się w umowie, że to inwestor ma wykończyć lokal i musisz dorzucić 100 tys. zł na hotelowy standard narzucony przez dewelopera? Co jeśli umowa nie przewiduje waloryzacji czynszu i Twoje zyski za 10 lat zeżre inflacja? O ryzykach związanych z inwestowaniem w ten model więcej w artykule „Inwestycje w condo i aparthotele. Jak nie wpaść na minę?” [Rocznik INVESTOR REE 8/2024].
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Lokowanie kapitału… to kolejna ciekawa kwestia. Jeśli zapożyczasz się, albo oddajesz swoje jedyne oszczędności, żeby „zainwestować” w „aparthotel” czy „condohotel” i liczysz na zwrot jutro, to jest to ryzykowne, żeby nie powiedzieć, że głupie. Inwestuj w co chcesz, nawet na wysokim ryzyku, ale stawiaj pieniądze, które jak stracisz to nie pogorszysz swojego standardu życia, albo co gorsze nie zadłużysz siebie i bliskich na kolejne pokolenia. Bolączką tego kraju jest to, że brakuje podstawowej chociażby edukacji finansowej!
Oczywiście są na rynku deweloperzy, którzy robią to uczciwie – stańmy w ich obronie, bo czarne owce wpływają również na ich biznesy przez to, że opinia publiczna wpływa na postrzeganie danego modelu inwestowania w nieruchomości, jako ogółu. Uczciwie działające osoby czy firmy mogą pochwalić się zazwyczaj kilkudziesięcioletnim doświadczeniem i tysiącami wybudowanych i sprzedanych lokali. Takie inwestycje czy firmy reprezentują osoby z kręgosłupem moralnym, udzielające się publicznie w sposób merytoryczny – u takich warto inwestować swój majątek, jeśli już nas interesuje taka forma lokowania kapitału. Co więcej, na polskim rynku są tego typu firmy rodzinne z polskim kapitałem i nie trzeba szukać ryzyka za granicą.
