Kredyt deweloperski
Od pomysłu do rozliczenia transakcji
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Kredyt deweloperski jest formą finansowania inwestycji mieszkaniowej, która cieszy się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem. Deweloperów często nurtują pytania związane z przygotowaniem formalnym do takiego przedsięwzięcia. Nie są pewni, jakie kroki i kiedy należy podjąć, aby pomyślnie sfinalizować projekt. W firmie CREDITS zajmuję się współpracą z deweloperami w zakresie przeprowadzenia i finansowania inwestycji deweloperskich oraz doradztwa przy formalnym i prawnym przygotowaniu projektu. W niniejszym artykule, przybliżę temat kredytu deweloperskiego oraz tego, na czym należy się skupić począwszy od pomysłu i pierwszych założeń a na zamknięciu i rozliczeniu transakcji skończywszy.
Cel kredytu deweloperskiego
Głównym celem kredytu deweloperskiego jest oczywiście sfinansowanie inwestycji deweloperskiej od pierwszego etapu. Służy on również finansowaniu prac budowlanych umożliwiających dokończenie budowy. W wielu przypadkach banki umożliwiają również refinansowanie poniesionych kosztów, co oznacza, że mamy możliwość skredytowania części środków, które zostały już wydane z majątku spółki do momentu zawnioskowania o kredyt. Pozostałe dodatkowe cele kredytu deweloperskiego to m.in. finansowanie kosztów udzielenia kredytu, związanych z podatkiem VAT, tzw. kosztów miękkich (np. prowadzenie biura, marketing, obsługa prawna), a także kosztów związanych z otwarciem i prowadzeniem Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego. Finansowanie takich kosztów dodatkowych jest możliwe przy zachowaniu odpowiedniego wskaźnika LTC (loan to cost), czyli stosunku wysokości kredytu do łącznego kosztu inwestycji. Dlatego też ważne jest, aby odpowiednio ustalić wysokość wkładu własnego.
Co na wkład własny?
Pierwsza istotna kwestia, która wymaga szczególnej uwagi to działka, na której chcemy realizować inwestycję. W sytuacji, kiedy jej wartość jest wystarczająca i nabywamy ją za gotówkę, może ona stanowić wkład własny. Żeby spełnić ten warunek, wartość działki musi stanowić minimum 25-30% wartości całej inwestycji. Wkładem własnym poza działką mogą być również udokumentowane koszty związane z inwestycją, poniesione do momentu złożenia wniosku kredytowego. Przykładem może być koszt projektu, przygotowania działki czy prace budowlane opłacone gotówką. Istnieje możliwość zakupu takiej działki przez udziałowca i późniejsze wniesienie jej aportem do spółki realizującej inwestycję, lub dokonanie zakupu bezpośrednio przez spółkę deweloperską. Należy również pamiętać o pozafinansowych walorach działki, takich jak sama lokalizacja czy potencjał rozwoju. Od takich elementów również będzie zależała możliwość przyznania kredytu. Przykładowo, realizując inwestycję o charakterze mieszkalnym, bank zwróci uwagę na bliskość terenów zielonych, szkół i przedszkoli czy lokali usługowych. Dlatego bardzo ważne jest, abyśmy już na tym etapie sprecyzowali grupę docelową przyszłych nabywców.
Forma prawna działalności
Z teoretycznego punktu widzenia, o kredyt deweloperski może ubiegać się zarówno istniejąca już działalność gospodarcza/spółka, jak i podmiot utworzony na potrzeby realizacji konkretnej inwestycji. Jednak praktyka pokazuje, że nie utworzenie spółki celowej niesie za sobą szereg utrudnień. Jednym z nich jest odpowiedzialność, gdzie w przypadku działalności gospodarczej właściciel odpowiada całym swoim majątkiem. Wnioskując o kredyt deweloperski, działalność gospodarcza będzie przez większość banków traktowana, jako podmiot ze zwiększonym ryzykiem. Żeby uzyskać wnioskowaną kwotę kredytu, należy taką działalność poddać weryfikacji finansowej za okres przynajmniej dwóch lat wstecz, przy czym wyniki finansowe muszą wykazać wystarczającą zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę. Przeprowadzenie takiej analizy również wydłuża czas oczekiwania na przyznanie kredytu. Rozpoczynając współpracę z inwestorami, po wnikliwej analizie założeń przedsięwzięcia, jako firma CREDITS aktywnie uczestniczymy w przygotowaniu spółki celowej. Jest to rekomendowana forma w sytuacji, kiedy rozmawiamy o finansowaniu inwestycji deweloperskich. Znacznie upraszcza i przyspiesza uzyskanie finansowania, a także zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji. Nie stwarza również problemów natury księgowej przy jej rozliczeniu i zamknięciu.
Kredyt dla spółki celowej
Spółka celowa, jak sama nazwa wskazuje, zostaje stworzona w konkretnym celu – w tym przypadku na potrzeby realizacji inwestycji deweloperskiej, a więc z założenia podmiot nie posiada historii finansowej. Głównym “argumentem”, który ma przekonać bank do tego, że nasz projekt zakończymy sukcesem, i jest on na tyle atrakcyjny, żeby mógł otrzymać pozytywną decyzję kredytową – jest szczegółowy opis projektu oraz właściwie przygotowany biznesplan. Powinien on zawierać m.in. przepływy pieniężne, prognozy sprzedaży czy ocenę rentowności projektu, plan marketingowy, itp. Samodzielnie przygotowujemy dokumentację dla klientów, kierując się standardami i wytycznymi wybranych banków, z którymi będziemy rozmawiać na temat finansowania. Wieloletnie doświadczenie w przygotowaniu inwestycji deweloperskich pokazuje, że nie ma możliwości wskazania “uniwersalnego szablonu” biznesplanu czy opisu inwestycji, który mógłby zostać wykorzystany na potrzeby każdego banku. Zwracamy szczególną uwagę na ścisłą współpracę z inwestorem już od etapu planowania inwestycji. Umożliwia to właściwe przygotowanie się do procesu kredytowego i uniknięcie ewentualnych uzupełnień po złożeniu wniosków do banku, co z kolei mogłoby wydłużyć cały proces.

Wnioskowanie o kredyt deweloperski
Posiadając działkę, projekt budowlany i analizę przepływów pieniężnych możemy wystąpić do banku o wstępną opinię projektu, gdzie otrzymujemy informację na temat tego, czy dany bank będzie zainteresowany podjęciem dalszych rozmów na temat finansowania omawianego projektu. Na tym etapie nie jest wymagane prawomocne pozwolenie na budowę. Wystarczające będzie potwierdzenie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. W późniejszych etapach procesu bank poprosi o pozwolenie na budowę już z klauzulą prawomocności. Dzięki temu, posiadając wstępną pozytywną ocenę, możemy równolegle kontynuować proces ubiegania się o kredyt oraz oczekiwać na wydanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Pozwoli nam to znacznie zaoszczędzić na czasie. Po uzyskaniu wstępnej pozytywnej opinii możemy kontynuować proces ubiegania się o finansowanie. Współpracując z analitykiem należy zadbać o stosowne wyjaśnienia, na bieżąco dostarczać niezbędne dokumenty oraz negocjować warunki cenowe w imieniu klienta. Obecnie średni czas oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej to 6-8 tygodni w zależności od banku. Po tym okresie wraz z decyzją kredytową otrzymujemy warunki, jakie należy spełnić, aby kredyt został wypłacony. Standardowy warunek, to zabezpieczenie się banku na inwestycji oraz wyznaczenie poziomu przedsprzedaży (pre-sale). Oznacza to, że na tym etapie musimy wykazać posiadanie podpisanych umów deweloperskich na wymaganym poziomie, który jest ustalany indywidualnie w zależności od rodzaju i wielkości inwestycji oraz doświadczenia inwestora.
Doświadczenie dewelopera
Jest to bardzo istotny element mający wpływ na sam fakt przyznania kredytu oraz jego kosztu. Doświadczenie inwestora jest rozpatrywane w dwóch aspektach. Pierwszy, najbardziej pożądany, to doświadczenie w zrealizowanych do tej pory inwestycjach, które wskażemy w prospekcie informacyjnym. Drugi aspekt, który jest jedynie argumentem pomocniczym to dotychczasowa działalność na rynku budowlanym i nieruchomości. Posiadanie niewielkiego doświadczenia lub jego brak nie wyklucza uzyskania finansowania. W takiej sytuacji bank może zwiększyć koszt kredytu lub poprosić o dodatkowe zabezpieczenie, takie jak poręczenie, wpłata kaucji czy zabezpieczenie na innej nieruchomości. Częstym zabiegiem stosowanym zwłaszcza przez początkujących inwestorów jest budowa z udziałem generalnego wykonawcy. Dzięki temu możemy wykazać jego doświadczenie w zakończonych z powodzeniem projektach.
Rachunki powiernicze
Jaką rolę pełnią rachunki powiernicze? Czy mają one wpływ na sprzedaż nieruchomości? To częste pytania, które słyszę od inwestorów. Możemy wyróżnić dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Przy wydaniu decyzji kredytowej bank nie narzuca nam rodzaju rachunku powierniczego. Z reguły inwestorzy decydują się na rachunki powiernicze otwarte, ponieważ taka forma umożliwia zwalnianie części środków przed zakończeniem inwestycji. Dzięki temu, przy odpowiednich założeniach sprzedaży możemy nadpłacać część kredytu, co może zmniejszyć jego koszt o ok. 30%. W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych zwolnienie środków nastąpi dopiero w momencie zakończenia inwestycji. Zwolnienie środków z rachunku powierniczego w trakcie budowy, może nastąpić tylko i wyłącznie po przeprowadzeniu inspekcji, która potwierdzi wykonanie poszczególnych deklarowanych prac budowlanych, zgodnie z harmonogramem oraz kosztorysem. Dzięki temu mamy zapewnioną ścisłą kontrolę nad terminami poszczególnych etapów budowy deklarowanymi przy składaniu wniosku do banku. Co więcej, prowadzenie rachunków powierniczych ułatwia nabywcom nieruchomości uzyskanie kredytu hipotecznego. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej mają oni możliwość uzyskania decyzji kredytowej, co jest o tyle komfortowe, że nabywca podpisuje umowę deweloperską i wpłaca pełny zadatek mając zapewnione finansowanie z banku. Natomiast deweloper już na tym etapie ma pewność, że płatność od nabywcy zostanie dokonana w terminie.
Inwestuj z CREDITS
W powyższym artykule chciałam przybliżyć Państwu kwestie związane z kredytem deweloperskim. Jako zespół ekspertów firmy CREDITS z wieloletnim doświadczeniem świadczymy szereg usług doradczych już od momentu planowania inwestycji, przygotowania formy prawnej i zaplecza formalnego, które odgrywa decydującą rolę w przyznaniu decyzji kredytowej. Obsługujemy inwestycje prowadzone w całym kraju zarówno przy części dotyczącej kredytu deweloperskiego, jak i przy wsparciu biur sprzedaży w obsłudze i uzyskaniu finansowania przez nabywców nieruchomości. Wychodząc naprzeciw zapytaniom naszych klientów przygotowaliśmy powyższy plan działań z inwestorami, aby zapewnić im pełną obsługę na każdym z etapów związanych z inwestycją. Jest to szczególnie istotne w czasach postpandemicznych, gdzie trudniej jest o kredyty. Zapraszam serdecznie do kontaktu, abyśmy mogli szczegółowo omówić planowane przez Państwa przedsięwzięcie. Zachęcam również do uczestnictwa w prowadzonych przeze mnie webinarach poświęconych tematyce kredytu deweloperskiego, gdzie na bieżąco odpowiadam na nurtujące Państwa pytania. Znajdą je Państwo na naszym profilu na Facebooku https://www.facebook.com/grupacredits
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu:
Anita Gruca
Ekspert kredytowy w CREDITS
M: 535 086 666
E: anita.gruca@credits.biz.pl
www.facebook.com/grupacredits
www.credits.com.pl