Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Director – Investment Properties – Capital Markets Poland, CBRE
Rok 2024 był o wiele lepszy niż poprzedni w obszarze inwestycji w nieruchomości komercyjne. Szacujemy, że łącznie wartość inwestycji przekroczy kwotę 4,5 mld euro, podczas gdy w 2023 roku było to nieco ponad 2 mld euro. Mieliśmy do czynienia z korektą na rynku, dzięki której nowoczesne nieruchomości można było kupić po nieco bardziej atrakcyjnych cenach. Ważnym czynnikiem napędzającym ruch na rynku były obniżki stóp procentowych w strefie euro. Spodziewane są kolejne obniżki, dzięki czemu aktywność na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku będzie coraz wyższa.
W niemal każdym sektorze rynku nieruchomości komercyjnych mieliśmy do czynienia z istotnymi transakcjami. Na przykład na rynku biurowym odbyła się największa w Europie w tym roku transakcja sprzedaży budynku Warsaw UNIT szwedzkiej spółce Eastnine AB. Spośród dużych transakcji warto wymienić także sprzedaż projektu P180 przez Skanska do INVESTIKA Real Estate Fund oraz jego partnera w ramach joint-venture BUD HOLDINGS czy też sprzedaż budynku Studio B przez Skanska do Stena Real Estate AB. Jednocześnie pula inwestorów w produkty typu „core” była wciąż relatywnie wąska, mamy podmioty ze Skandynawii czy regionu CEE, ale inwestorów było mniej niż w okresie przed rokiem 2023, szczególnie mniej niż przed pandemią.
Czas atrakcyjnych zwrotów z inwestycji
Rok 2024 na rynku biurowym to moment, w którym dzięki korekcie na rynku dobrej jakości obiekty można było kupić w relatywnie atrakcyjnych cenach, z czego inwestorzy skrzętnie korzystali. Z drugiej strony, przybyło lokalnego kapitału, który poszukiwał okazji, np. budynków z wysokimi pustostanami lub nadających się pod zmianę funkcji (np. na akademiki czy mieszkania), które notowały bardzo atrakcyjne poziomy cenowe, często poniżej wartości odtworzeniowej. Podaż nowych biur jest bardzo ograniczona, a deweloperzy powściągliwie podchodzą do nowych inwestycji. Ta sytuacja przyciągnie inwestorów, zarówno w Warszawie, jak i podmioty zainteresowane najlepszymi aktywami w największych miastach w regionach. Przewidujemy, że w 2025 roku będzie pojawiać się coraz więcej polskiego prywatnego kapitału.
Transakcje w poszczególnych sektorach
Rynek magazynowy niezmiennie pozostaje bardzo płynny. Cały czas miały miejsce transakcje, konkurencja między inwestorami była znacząca. Przykładem transakcji zamkniętej w III kwartale 2024 roku była sprzedaż portfela Diamond Business Park w Warszawie, Strykowie i Gliwicach. W sektorze handlu realizowanych było wiele transakcji w parki handlowe, w których udział brał zarówno kapitał międzynarodowy, z regionu CEE, jak i lokalny. Z kolei dwie największe umowy dotyczące centrów handlowych to zakupy zrealizowane przez spółkę NEPI Rockcastle, która kupiła Centrum Handlowe Magnolia Park we Wrocławiu za 373 mln euro oraz Silesia City Center w Katowicach za 405 mln euro.
W sektorze Living także miały miejsce transakcje zakupu mieszkań na wynajem czy projektów w sektorze akademików, ale większa aktywność na tym rynku jest jeszcze przed nami. Może to wynikać z faktu, że jest to sektor, w którym transakcje odbywają się w złotówkach, a na spadek stóp procentowych w Polsce cały czas czekamy. Na rynku mieszkaniowym widzimy schłodzenie wolumenów sprzedaży, dzięki czemu niektórzy deweloperzy będą bardziej skłonni, by rozmawiać o sprzedaży całych budynków z funduszami inwestycyjnymi lokującymi środki w PRS. W 2024 roku odnotowaliśmy też kilka znaczących transakcji sprzedaży na rynku hotelowym jak np. zakup obiektu Cloud One Gdańsk zlokalizowanego na Wyspie Spichrzów przez Invesco Real Estate.
Coraz więcej inwestorów
Kolejne spodziewane obniżki stóp procentowych i idący za nimi spadek kosztów finansowania spowodują większą aktywność kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych. Widzimy pozytywny trend, więcej inwestorów patrzy przychylnie na polski rynek i rośnie liczba zapytań ze strony funduszy inwestycyjnych. Polski rynek ma świetne fundamenty, a zwroty z inwestycji do osiągnięcia w Polsce są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej. W 2025 roku spodziewamy się wysokiej aktywności na rynku magazynowym, gdzie pula inwestorów jest znacząca. Będziemy także obserwować stopniowy powrót kapitału na rynek biurowy. Wyższą aktywność zaobserwujemy także w sektorze Living. Spodziewamy się, że rok 2025 na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne może być jeszcze bardziej intensywny niż obecny.
