-5.1 C
Warszawa
piątek, 23 lutego, 2024

Linie energetyczne w pozwoleniu na budowę. Jak przysunąć inwestycję do linii energetycznej?

Strona głównaProcesy budowlanedue diligenceLinie energetyczne w pozwoleniu na budowę. Jak przysunąć inwestycję do linii energetycznej?
[td_block_7 custom_title="To Cię zainteresuje" limit="1" category_id="2795" accent_text_color="#3fa9f5" header_text_color="#ffffff" m6_tl="30"]
[td_block_7 custom_title="To Cię zainteresuje" limit="1" category_id="4538" accent_text_color="#d1ebfc" header_text_color="#d1ebfc" tdc_css="eyJhbGwiOnsiZGlzcGxheSI6IiJ9fQ==" m6_tl="30"]

Linie energetyczne w pozwoleniu na budowę.

Jak przysunąć inwestycję do linii energetycznej?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]

Wzdłuż każdej linii elektroenergetycznej ustala się pas technologiczny dla
obsługi technicznej i strefę ochronną. Obecne przepisy nie regulują ich szerokości. Są one ustalane na podstawie decyzji lokalizacyjnej. Jest to ważne ze względu na ograniczenia w sposobie użytkowania i sposobie zabudowy danego terenu. Szerokość danego pasa w zależności od poziomu oddziaływania elektromagnetycznego, może wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu metrów. Geodeci dokonują pomiaru linii, której przebieg zostaje wkreślony na zasadniczą mapę miasta, będącą podstawą do wykonania mapy do celów projektowych dla planowanej inwestycji. Warto jednak wiedzieć, że linie te wkreślane są osiowo, a podstawy słupów często w ogóle nie są wkreślone na mapy zasadnicze. Weryfikacja dokładnej lokalizacji wszystkich przewodów w pełnej szerokości oraz ich zwisów może być szansą lub zagrożeniem dla planowanej inwestycji biurowej, handlowej magazynowej czy mieszkaniowej. Wielu inwestorów w ramach due diligence nieruchomości decyduje się na pomiar sytuacyjno-wysokościowy linii elektroenergetycznych i słupów w celu weryfikacji dokładnego położenia, i próby przybliżenia do nich planowanej. O jaką odległość udaje się przysuwać inwestycje do linii w oparciu o WZ? W jaki sposób staje się to zyskiem dla inwestorów? I kiedy zapisy planów miejscowych mogą ograniczyć lub uniemożliwić w tym zakresie zabudowę nieruchomości?

Przysuwanie inwestycji do linii energetycznych

Zazwyczaj właściciele nieruchomości zastanawiają się nad tym, jak uzyskać odszkodowanie za bliską obecność linii energetycznej lub jej przebieg bezpośrednio przez działkę. Starają się czasami również skablować linię energetyczną przy jak najniższych kosztach, co ma znaczenie przy dużych inwestycjach. Inwestorzy coraz częściej doceniają pomiar linii energetycznych w ramach analiz due diligence. Jest to jeden z 70-ciu elementów naszej check listy do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości. Zobacz check listę na „Vademecum inwestora – Due diligence nieruchomości – 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”. Co jednak należy zrobić, żeby przysunąć planowaną inwestycję do linii energetycznych i po co się to robi?  

Sprawdź linie energetyczne na etapie analizy due diligence 

Adrian Hołub, CRE Advisor, Court Expert, Geodetic Board Member Investor

Sprawdzenia linii energetycznych i uzyskanie konkretnych parametrów przesyłu i odległości budynków od linii, mogą być przedmiotem warunkowego zakupu nieruchomości. Dotyczy to zarówno nieruchomości objętych planami miejscowymi jak i tych bez planów (decyzja WZ). W przypadku, gdy linia przechodzi blisko działki lub przez działkę zwykle uzyskuje się informację, ile trzeba będzie się odsunąć z budynkiem od linii energetycznej. To wpływa na zmniejszenie powierzchni zabudowy i może zaważyć o opłacalności inwestycji. Wypełnienie wniosków do właścicieli sieci (a jednocześnie również prądu), to jeden z początkowych elementów każdej inwestycji. Bardzo często te elementy wykonuje sprzedający grunt, jeśli zależy mu na podniesieniu wartości działki. Inwestorowi daje to pewność dostępu do mediów. Tym sposobem inwestor zyskuje czas, ponieważ wnioski w kolejnych etapach procesu inwestycyjnego posłużą, jako załączniki do projektu budowlanego. Oczekiwanie na decyzje od dostawców mediów bardzo często wydłuża moment złożenia dokumentacji do pozwolenia na budowę. Uzyskanie promes trwa około miesiąc. Potem proces się wydłuża przez podpisywanie umów końcowych, ewentualnych aneksów do podliczników, itp. Promesy (wstępne warunki) od gestorów sieci dają informację czy nieruchomość, którą planuje się zakupić, będzie mogła zostać przyłączona do danej sieci, i do którego miejsca nastąpi przyłączenie. Uzyskujemy informację, jak daleko będzie konieczne ciągnięcie poszczególnych sieci, i jaki to będzie koszt. Warto również zweryfikować czy w przyszłości nie jest planowane postawienie linii energetycznej w pobliżu nabywanej nieruchomości. Warto zaglądać również do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i opracowań ekofizjograficznych dla danej gminy,  w której zlokalizowana jest nieruchomość. Nie są to dokumenty prawa lokalnego, ale na ich podstawie urzędnicy wydają warunki zabudowy, a zespoły planistyczne opracowują plany miejscowe – plany, które nie zawierają często wszystkich informacji z tych dokumentów. – mówi Adrian Hołub – CRE Advisor, GEODETIC Board Member, Court Expert.

Jakub Stefan Arczyński, adwokat z kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp. k.

Warto również zwrócić uwagę, że nie wszystkie planowane do wybudowania sieci elektroenergetyczne oraz inne sieci przesyłowe i dystrybucyjne, będą uwzględnione w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W wielu gminach studium nie jest regularnie aktualizowane i może zawierać nieaktualne informacje o przebiegu planowanych sieci o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym. Inwestor musi też pamiętać, że kluczowe sieci elektroenergetyczne najwyższych napięć (400kV i 220kV) są obecnie budowane na podstawie tzw. specustwy przesyłowej – ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych. Podobne specustawy funkcjonują też dla budowy gazociągów i dróg publicznych. Sieci elektroenergetyczne realizowane na podstawie specustawy, nie muszą być uwzględnione w Studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ich lokalizacja nie musi być zgodna z postanowieniami obowiązujących mpzp. Akty planistyczne są aktualizowane niejako post factum, po zrealizowaniu danej inwestycji. Oprócz dokumentów planistycznych w ramach analizy due diligence inwestor powinien, również sprawdzić u operatorów sieci przesyłowych, czy nie planują realizacji sieci na obszarze zainteresowania w ramach specustawy. Warto również sprawdzić, czy dla danego terenu nie toczy się postępowanie o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla budowy sieci elektroenergetycznej najwyższych napięć. Jest to pierwszy etap przygotowania inwestycji określający jej planowaną lokalizację, który w przypadku specustaw poprzedza uwzględnienie linii w studium i mpzp. – mówi Jakub Stefan Arczyński, adwokat z kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp. k. specjalizujący się w prawie nieruchomości i inwestycjach przesyłowych.

Linie energetyczne na mapach

Filip Ryczywolski, Geodetic Board Member, Team Head, Measurement Technology Manager

W większości przypadków pomiary wykonuje się na etapie przygotowywania map numerycznych do celów projektowych dla modernizacji albo zmian tras linii energetycznych. Szerzej na ten temat w artykule „Pomiar linii energetycznych do celów modernizacji tras”.  Chcemy podkreślić, że na mapach zasadniczych linie energetyczne wrysowywane są osiowo lub z pomiaru u podstawy słupa. Na mapie nie ma wrysowanych przewodów energetycznych, od których należy liczyć minimalną odległość do budynku. Inwestorzy i architekci powinni wiedzieć, że można wystąpić z wnioskiem o przybliżenie się do linii energetycznej planowanej inwestycji w przypadku, gdy nie ma MPZP (w oparciu o WZ).  Wkreślone na mapę linie mają przełożenie na planowane inwestycje komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego, coraz częściej pomiarami linii energetycznych zainteresowani są inwestorzy, którzy weryfikują jak blisko mogą przysunąć planowaną inwestycję do istniejących linii energetycznych. Czasem może się okazać, że jednak bardziej opłacalne będzie skablowanie linii energetycznej, niż odsuwanie się od niej, ale aby o tym się przekonać powinniśmy mieć pewność, że linie te są wkreślone na mapę we właściwym miejscu, a ich przebieg jest aktualny. Bywa, że skablowanie kilku przęseł, to koszt ponad miliona złotych (tak jak w przypadku nowoprojektowanego osiedla na dawnych terenach fabryki na Żeraniu). Pozostaje pytanie, ile wyniesie zysk ze sprzedaży mieszkań, które powstaną w miejscu linii napowietrznej? Dlatego, tak ważne jest sprawdzenie szerokości pasa ochronnego, które zależy przede wszystkim od wielkości napięcia przesyłanego prądu. Dla przykładu, odległość od linii o napięciu 110kV (pierwsza strefa ochronna zapewniająca nieprzekroczenie wartości pola elektromagnetycznego  10kV/m)  wynosi ~4m, a dla linii 400kV jest to 8,5m. Natomiast odległość dla drugiej strefy ochronnej zapewniającej nieprzekroczenie wartości pola elektromagnetycznego 1kV/m wzrasta już dla napięcia 110kV do 14,5m, a dla linii 400kV do 33m. – mówi Filip Ryczywolski, GEODETIC Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head

Jakie błędy mogą zaskoczyć inwestora?

Linia energetyczna wrysowywana jest na mapach w postaci jednej linii. Strzałkami odnotowuje się informację dotyczącą napięcia. Geodeta na podstawie swojego doświadczenia decyduje, czy jest to linia niskiego, średniego, wysokiego czy najwyższego napięcia. Jednak, osoba mierząca linie nie zna rzeczywistej wartości napięcia. Z kolei, inwestor czy projektant budynku na podstawie mapy nie wie ile przewodów jest na słupie. Często zdąża się też mylenie na mapach słupów telefonicznych i energetycznych. Dlatego dane często nie pokrywają się z rzeczywistością, a ma to znaczenie dla projektowanych budynków. Dalej, pomyłki występują ze względu na to, że różne organy administracji publicznej (począwszy od wydziałów architektury, a skończywszy na sądach administracyjnych), mylą pojęcie pasa technologicznego i strefy bezpieczeństwa. Pas technologiczny służy przedsiębiorstwu elektroenergetycznemu do konserwacji i montażu urządzeń, a strefa bezpieczeństwa wyznacza obszar, w którym ma być ograniczone przebywanie ludzi ze względu na szkodliwe czynniki. – mówi Adrian Hołub.

Wykazanie kolizji energetycznych

Dodatkowo w ramach pomiarów wykonuje się również pomiar przęseł nad daną trasą oraz przęseł bocznych oraz wykazuje się kolizje energetyczne. Ma to znaczenie w przypadku modernizacji lub budowy nowej sieci energetycznej, co jest w gestii zakładu energetycznego. Jeśli chodzi o inwestora, to kolizje z linią enertyczną mogą mieć miejsce, gdy planuje się wykorzystać działkę w sposób, który koliduje z rozmieszczeniem słupów, kabli, stacji czy samych linii energetycznych. Może to być na skutek zmiany zagospodarowania terenu, zmian w planach miejscowych, w sytuacji przebudowy, rozbudowy domu, garażu, pawilonów usługowych, zakładów produkcyjnych, dojazdów, parkingów, oświetlenia, itp. W konsekwencji może to oznaczać konieczność przesunięcia słupa, zmianę przebiegu linii lub jakiegoś kabla, lub przebudowa linii na izolowaną. Warto również wiedzieć, że na czas tych zmian konieczne będzie wyłączenie urządzeń w celu bezpiecznego wykonania prac. Właściciele nieruchomości zazwyczaj chcą, aby to zakład energetyczny poniósł koszty usunięcia kolizji. Jednak w przypadku budynków istniejących, ciężko jest uargumentować wystąpienie kolizji linii przebiegającej np. przez działkę, skoro pozwolenie na budowę zostało kiedyś wydane, a budynek stoi od lat. Znaczyć to może o tym, że kolizja w rozumieniu przepisów nie występuje, a wizualne aspekty nie są podstawą do usunięcia słupa czy linii. Kolizje może usuwać zakład energetyczny, lub właściciel nieruchomości, ale po formalnym uzgodnieniu z zakładem. Nakłady na projekty i realizację linii, bez względu na to, czy wykonuje je właściciel nieruchomości, czy zakład energetyczny) – zazwyczaj ponosi właściciel nieruchomości. Można próbować negocjować z zakładem energetycznym częściowe pokrycie kosztów lub  zmianę formy służebności gruntu na płatną, ale wszystko zależy od zawartych wcześniej umów (obecnego lub dawnych właścicieli). Warto mieć na uwadze, że nie ma ustawowego obowiązku ujawniana służebności przesyłu lub  służebności gruntowej w KW. Również jest to jeden z elementów do sprawdzenia w ramach proponowanych przez nas „Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”. Weryfikacji tego aspektu można dokonać kilkoma sposobami, które warto połączyć, dla własnego bezpieczeństwa (KW, akt notarialny, inny stosunek prawny, np. umowy dzierżawy, pozyskanie informacji od przedsiębiorcy energetycznego). – mówi Filip Ryczywolski.

Przybliżenie inwestycji do linii energetycznych  w oparciu o mpzp

Czy można przybliżyć inwestycję do linii energetycznej w oparciu o MPZP? W wielu przypadkach nie. Sugerujemy jednak dokładną weryfikację zapisów MPZP pod kątem zagrożeń, które mogą pogorszyć znacząco parametry w tym zakresie w przyszłości. Można zaskarżać decyzje lokalizacyjnych i mpzp. Mamy wtedy możliwość podważania lokalizacji linii energetycznych, szerokości stref buforowych, zakazów zabudowy
w strefach buforowych, zapisów o konieczności skablowania linii naziemnych itd.

Szerzej o zaskarżaniu planów miejscowych w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych”.  – mówi Adrian Hołub

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zawsze musi wykluczać zbliżenie zabudowy do linii elektroenergetycznej. W praktyce spotykam się z dwoma rodzajami ograniczeń wprowadzanych w mpzp z uwagi na przebieg linii i innych sieci przesyłowych. W części planów zostaje wyznaczona strefa ochronna napowietrznych i podziemnych linii elektroenergetycznych, na której granicy zostaje dodatkowo ustanowiona nieprzekraczalna linia zabudowy. W takim przypadku zbliżenie zabudowań do linii nie będzie możliwe. Druga kategoria mpzp wprowadza jedynie strefę ochronną linii,, ale bez wyznaczenia nieprzekraczalnych linii zabudowy od tej strefy. W części tekstowej planu dodatkowo zawarte są zapisy, że lokalizacja obiektów budowlanych w pasie ochronnym jest dopuszczalna, ale pod warunkiem pozytywnego uzgodnienia z operatorem danej sieci. Warto zatem dokładnie weryfikować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W wielu przypadkach zbliżenie się zabudową do linii jest możliwe także na terenie, gdzie obowiązuje mpzp. Może to powodować oczywiście ograniczenia w zabudowie, np. limitować wysokość zabudowy, wprowadzać dodatkowe wymogi technicznej jej posadowienia lub wykluczać lokację niektórych obiektów. Nie zawsze jednak zbliżenie zabudowy do linii jest bezwzględnie zakazane w mpzp. – mówi Jakub Stefan Arczyński.

Ograniczenia planów miejscowych  w zakresie linii energetycznych

Budując budynek w oparciu o plan miejscowy musimy sięgnąć do rysunku i tekstu takiego planu. Znajdziemy tam oznaczenia linii energetycznych wysokiego napięcia oraz ich strefy ochronne. Przeglądając liczne plany miejscowe na potrzeby wykonywania analiz chłonności obserwujemy tendencję, że niewiele planów ma konkretne zapisy dotyczące wskazania odległości budynków od linii energetycznych wyrażonych w metrach. Jeśli takie zapisy się pojawiają, to szczególnie istotne są dla inwestycji celu publicznego. Przykładowo zapisy planu mogą określać następujące zasady zabudowy: „Obowiązują następujące ustalenia dotyczące szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczeń w ich użytkowaniu, w tym z zakaz zabudowy: 1) ustala się granice pasa technologicznego istniejącej napowietrznej linii elektroenergetycznych najwyższych napięć 220kV – w odległości 25 m w każdą stronę licząc od osi linii, w którym: a) wymagane jest zachowanie warunków bezpieczeństwa i prawidłowej eksploatacji linii, ustalonych w przepisach odrębnych, obowiązuje zakaz lokalizowania budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, a lokalizację pozostałych obiektów dopuszcza się na zasadach określonych w przepisach odrębnych, b) zakazuje się sadzenia roślinności wysokiej w odległości 5,5 m od rzutu poziomego skrajnego przewodu, (…)”. W niektórych planach miejscowych mogą pojawić się zapisy z następującymi ograniczeniami: „Do czasu skablowania napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia 110 kV w wyznaczonych na rysunku planu tymczasowych pasach technologicznych po 19 m od osi linii (…) obowiązuje zakaz lokalizowania budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, a lokalizację pozostałych obiektów dopuszcza się na zasadach określonych w przepisach odrębnych”. Powyższe przykłady dotyczą planów miejscowych sporządzonych dla Warszawy. W wielu innych planach mogą brzmieć inaczej. Pokazuje to jednak, jak bardzo ważne w procesie kupowania nieruchomości jest zweryfikowanie w ramach analizy chłonności (czy szerszej analizy due diligence nieruchomości) linii energetycznych, które będą miały przełożenie na planowaną inwestycję. – mówi Adrian Hołub.

Linie energetyczne w przepisach i normach

Przedstawimy najważniejsze dokumenty z punktu widzenia przysuwania nieruchomości do linii energetycznych. – mówi Adrian Hołub.

Ustawa Prawo Energetyczne z dnia 10.04.1997 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 348) porusza wiele aspektów, ale nie odnosi się bezpośrednio do odległości budynków od linii energetycznych. Ustawa w świetle niniejszego artykułu jest istotna w zakresie procedury składania dokumentów do uzyskania zgody na przyłączenie do sieci energetycznej, o czym dalej.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 6.02.2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz.U. Nr. 47, poz. 401)§55.1. „Nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie skrajnych przewodów, mniejszej niż:

  • 3m – dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV,
  • 5m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV,
  • 10m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15kV, lecz nieprzekraczającym 30 kV,
  • 15m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30kV, lecz nieprzekraczającym 110kV,
  • 30m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110kV.”

Rozporządzenie Ministrów Komunikacji oraz Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dn. 10.02.1977 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy przy wykonywaniu robót drogowych i mostowych (Dz.U. nr 7, poz.30) §10 ust. 3 mówi, że „Wysokość zawieszenia przewodów linii napowietrznych nad drogami nie może być mniejsza niż 6m”.

Odległość budynków od linii energetycznych od budynków czy dróg zależy od obowiązujących norm PN-EN-50341-1:2001, PN-EN-50423-1:2007 i PN-E-05100-1:1998 (wycofana norma), zastosowanych izolacji, konstrukcji budynku, temperatury przewodów, itd. Głównym kryterium jest napięcie przewodów. Zgodnie z normami od linii napowietrznej o napięciu znamionowym 1kV odległość powinna wynosić 3m. Przy napięciu 110kV będzie to 4,9m. Ważne jest również uzależnianie tych parametrów od łatwopalności zastosowanych w budynku materiałów, o czym w dalszej części artykułu.

Z punktu widzenia architekta istotne w tym zakresie będzie odniesienie się do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019.0.1065). §5 mówi „Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których: 1) łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku; 2) mają miejsce procesy technologiczne niepozwalające na zapewnienie warunków przebywania osób stanowiących ich obsługę, bez zastosowania indywidualnych urządzeń ochrony osobistej i zachowania specjalnego reżimu organizacji pracy; 3) jest prowadzona hodowla roślin lub zwierząt, niezależnie od czasu przebywania w nich osób zajmujących się obsługą.” Ma to znaczenie pod kątem projektowania pomieszczeń, w przypadku, gdy chce się przysunąć z budynkiem do linii energetycznej, o czym w dalszej części artykułu. – mówi Adrian Hołub.

Inwestor powinien brać pod uwagę, że przywołany powyżej §55.1.rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 6.02.2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz.U. Nr. 47, poz. 401), nie reguluje wprost kwestii sytuowania zabudowy w zbliżeniu do napowietrznych linii elektroenergetycznych, lecz określa warunki wykonywania robót budowlanych i sytuowania stanowisk pracy. Odległości wskazane w rozporządzeniu nie maja charakteru bezwzględnego. §55 ust. 3 Rozporządzenia dopuszcza prowadzenie robót w sąsiedztwie linii napowietrznej, a nawet bezpośrednio pod przewodami linii. Prowadzenie prac w takiej sytuacji wymaga odpowiednie uzgodnienia z gestorem sieci. Przy wykonywaniu robót budowlanych przy użyciu maszyn lub innych urządzeń technicznych, bezpośrednio pod linią wysokiego napięcia, należy uzgodnić bezpieczne warunki pracy z jej użytkownikiem. Do sytuowania budynków w sąsiedztwie linii elektroenergetycznych znajdują zastosowanie ogólne przepisy, w tym Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym (§11 ust. 1) Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania, określonych w przepisach odrębnych. Warto rozpoznać możliwości zbliżenia zabudowań do linii już w ramach analizy due diligence i już na tym etapie występować do właścicieli linii elektroenergetycznych o uzgodnienie możliwości zbliżenia zabudowy do istniejących linii oraz określenie warunków budowy w sąsiedztwie czynnych urządzeń.– mówi Jakub Stefan Arczyński.

Obowiązek skablowania linii naziemnych

W ostatnich latach miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nakładają na operatora systemu przesyłowego obowiązek skablowania linii naziemnych w podziemne. Czym ono jest i jak wygląda w praktyce? Zmiana toru linii energetycznych jest kosztowna, czasochłonna i zazwyczaj niemożliwa ze względu na: kwestie formalno-prawne, trudności z prawem drogi, brak zgody właścicieli nieruchomości na przebieg linii (służebności przesyłu), protesty ekologicznych organizacji. Wtedy czasami zmienia się przebieg linii energetycznych z naziemnych na podziemne (tzw. skablowanie napowietrznych linii energetycznych). Jest to łatwiejsze, ale pociąga koszty, w których często partycypują inwestorzy realizujący w pobliżu linii energetycznych inwestycje. Wizura na linie energetyczne czy słupy nie jest pożądanym elementem przez kupujących lub wynajmujących lokale. Jeśli operator nie wypełnia swojego obowiązku skablowania linii, właściciel nieruchomości zgodnie z §2 art. 222 Kodeksu Cywilnego może wystosować roszczenie o zaniechanie naruszeń prawa własności nieruchomości. Warto jednak mieć na uwadze przepisy art. 35 Ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z późniejszymi zmianami (Dz.U.2020/293) mówi, że „Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.” Pole do działania prawnikom pozostawia ostatnia część mówiąca o tymczasowym zagospodarowaniu. Czym może być tymczasowe zagospodarowanie? To już trzeba rozpatrywać indywidualnie, ponieważ każdy plan miejscowy może to określać na swój sposób. Wyroki sądów wskazują jednak na konieczność określenia konkretnego terminu i sposobu takiego wykorzystania terenów. Przykładem jest wyrok WSA II SA/Wr 116/14 z dnia 7.05.2014 r. z Wrocławia, gdzie sędzia powołuje się na wcześniejszy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 787/11, CBOSA) „Przy ocenie wskazanych postanowień uchwały należy także uwzględnić brzmienie art. 35 u.p.z.p., zgodnie z którym tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba, że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. Powyższe oznacza, że jeżeli w planie miejscowym nie zawarto postanowień określających wykorzystanie danych terenów do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, to wówczas z mocy ustawy (art. 35 u.p.z.p.) tereny te mogą być wykorzystywane w dotychczasowy sposób. Tym samym brak zapisów planu w tej kwestii oznacza potwierdzenie – z mocy art. 35 u.p.z.p. – dotychczasowego użytkowania terenu. Natomiast w sytuacji, w której, w planie ustalony zostanie inny tymczasowy sposób wykorzystywania terenów niż dotychczasowy, konieczne jest również określenie terminu i sposobów takiego tymczasowego wykorzystania terenów.”mówi Filip Ryczywolski.

Warsztat on-line

16-17.03.2021 r.
„Aktualne problemy i praktyczne rozwiązania w zakresie inwestycji, modernizacji sieci energetycznych oraz służebności przesyłu”

W praktyce sądowej roszczenia kierowane przez właścicieli nieruchomości przeciwko gestorom sieci przesyłowych o usuniecie urządzeń lub ich przeniesienie w inne miejsce i skablowanie, są mało atrakcyjnym rozwiązaniem dla Inwestorów. Procesy sądowe tego rodzaju mogę trwać nawet kilka lat, a przez ten czas inwestor nie będzie miał pewności czy i jaką inwestycje na danym terenie może realizować. Jeżeli stan prawny linii na danej nieruchomości nie został uregulowany, właściciel linii może przeciwdziałać roszczeniom z art. 222 §2 Kodeksu Cywilnego, występując o ustanowienie służebności przesyłu dla istniejącej linii lub o stwierdzenie zasiedzenia takiej służebności (w przypadku urządzeń, które istnieją na danym terenie od kilkudziesięciu lat).  Pojawiające się w miejscowych planach zagospodarowania przestępnego obowiązki skablowania linii napowietrznych budzą wątpliwości w orzecznictwie sądów administracyjnych. Chociaż Rada Gminy uchwalając plan może wprowadzić taki obowiązek, to jednak określenie konkretnego terminu zobowiązującego przedsiębiorstwa energetyczne do skablowania linii bywa uznawane przez sady za bezwzględnie nieważne postanowienia mpzp. Przykładem takiego stanowiska jest m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 maja 2018 r., IV SA/Po 283/18, w którym Sąd stwierdzając nieważność obowiązku skablowania istniejących linii elektroenergetycznych podkreślił, że określenie zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej należy rozumieć jako ustanowienie pewnych reguł czy też norm postępowania. Mogą one być ujęte w formie nakazów lub zakazów, jednak z uwagi na planistyczny charakter postanowień planu miejscowego winny dotyczyć wyłącznie zagospodarowania danego terenu w przyszłości. Nie mogą więc nakazywać właścicielom nieruchomości na której została zrealizowana inwestycja, dostosowania tej inwestycji do sposobu zagospodarowania terenu ustalonego w przyjętym później miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W praktyce zapisy mpzp przewidują docelowe skablowanie  linii niższych napięć 0,4kV i 15kV. Zdecydowanie rzadziej spotykane są zapis regulujące skablowanie linii najwyższych napięć, tj. 110kV i wyższych. – mówi Jakub Stefan Arczyński.

Procedura przysunięcia inwestycji do linii energetycznych

Warto rozróżnić podmioty zaangażowane w proces „dostarczenia” prądu do budynku. Są podmioty, które w danym regionie są wyłącznym właścicielem linii energetycznej. Mogą one być jednocześnie dostawcą usług, ale muszą udostępnić swoje przewody obecnym w regionie innym dostawcom usług. W związku z tym dostawcą na danym terenie może być wiele firm. Innym podmiotem może być zakład energetyczny a jeszcze innym elektrownia. O przybliżenie zabudowy do linii energetycznej występuje się do właściciela sieci energetycznej, a o warunki przyłączeniowe z kolei występuje się do dostawców usług. Przyłącza do budynków (bezpośrednie podpięcie przewodu do budynku, założenie skrzynki elektrycznej, dostawę prądu budowlanego, itp.) również obsługuje dostawca sieci. Co zatem należy zrobić, żeby przysunąć planowaną inwestycje do linii energetycznych? Jaką procedurę zastosować? Inwestor ubiegający się o przyłączenie budynku do sieci energetycznej musi zastosować się do Ustawy Prawo Energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 (Dz.U. Nr 54, poz. 348)., które określa te zasady. Standardowa procedura przybliżania planowanej inwestycji, np. do linii energetycznej WN 110kV przykładowo z 12,7m do 10m dodatkowo wymaga opinii właściciela sieci energetycznej na temat odległości budynku od osi wiązki przewodów lub zewnętrznej linii. Taką opinię również (tak jak wspomniane wcześniej promesy o dostawców sieci) warto uzyskać na etapie kupna nieruchomości i wykonywania analiz chłonności czy due diligence przed zakupem nieruchomości. Istotne jest też to, że taką opinię można negocjować. Przyczynić się mogą do tego drobne zmiany w projekcie, które zaspokoją wymogi właściciela sieci energetycznej (np. wycofanie ostatniego piętra budynku, likwidacja ogrodzenia, itp.). Jest wiele rodzajów inwestycji np., data center, które przeżywają rozkwit w Polsce, a które wymagają kilku dostawców sieci. Ważne wtedy jest spełnienie wymagań tych wszystkich dostawców, a więc inwestycję będzie ograniczać najsłabsza promesa. Uzależnione to również będzie od operatorów, którzy prowadza obsługę w danym regionie. Może się również zdarzyć tak, że dany właściciel instalacji może odmówić określonych przez projektanta instalacji elektrycznych w projekcie mocy przyłączeniowych wymaganych do obsługi budynku. Wtedy inwestor musi szukać innego dostawcy, który możliwość wpięcia do sieci może wskazać w znaczącej odległości od budynku, co zwiększy koszty planowanej inwestycji. W swojej inwestycji na warszawskim Ursusie za wybudowanie przyłącza 40m zapłaciłem ok 3,5 tyś. zł. Warto rozeznać się w tym zakresie na etapie analiz chłonności przed zakupem nieruchomości. – mówi Adrian Hołub.

Przygotuj się na etapie projektu

Procedura przysunięcia budynku do linii energetycznej to jedno, a przygotowanie się na etapie projektu to drugi, znacznie ważniejszy aspekt. Normy określają dopuszczalne odległości pionowe w warunkach normalnych, lub przy największym zwisie linii energetycznych napowierzchnych. Poszczególne przedziały zależą od tego, czy przewód linii jest uziemiony, czy nieuziemiony, albo czy jest to przewód telekomunikacyjny. Innym kryterium jest łatwa lub trudna dostępność części budynku lub łatwopalność danej części budynku. Nie będę analizować poszczególnych parametrów, bo nie to jest przedmiotem niniejszego artykułu. Zwracam jedynie uwagę na to, że materiałoznawstwo i odpowiednie umieszczanie funkcji pomieszczeń w tej części budynku, która będzie najbliżej linii energetycznej ma duże znaczenie. Znaczenie będzie miało również usytuowanie okien – czasami zaprojektowanie wgłębienia z balkonem, na którym wejście lub okno będzie prostopadłe do linii budynku będzie pozwalało na zaakceptowanie projektu, a usytuowanie  okna w linii ściany spowoduje jego odrzucenie. W sytuacji, gdy ściana budynku od strony linii nie posiada okien można wnioskować o zbliżenie się do linii. Istotne jest również czy okna wychodzące na stronę linii energetycznych są pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi czy nie. Przykładem pomieszczeń nie przeznaczonych na pobyt ludzi mogą być np. pomieszczenia magazynowe, parkingi, hydrofornie, przepompownie, BMS, kotłownie, klatki schodowe, itp.). Usytuowanie ich od strony linii energetycznej zwiększa szanse na przysunięcie się do linii energetycznej. Zakres ten szczegółowo jest opisany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (przytoczone wyżej). – mówi Adrian Hołub.

Ile może zyskać inwestor?

O ile zatem można przysunąć inwestycje do linii energetycznych? Jak to się przekłada na pieniądze dla inwestorów? Jak wykazałem w artykule, do sprawy należy podchodzić każdorazowo indywidualnie. Procedurą przysuwania zabudowy bliźniaczej dla jednego z inwestorów na Białołęce już w 2010 r. spowodowałem, że przysunął się do linii energetycznej z 19m na 14m. Tego typu działania mogą być bardzo korzystne dla budynków mieszkaniowych wielorodzinnych, gdzie linia zabudowy równoległa do linii energetycznych może mieć długość liczoną w setkach metrów. Oczywiście warto pamiętać o liniach zabudowy czy powierzchniach zabudowy. Wskaźników uzyskanych w warunkach zabudowy nie można przekraczać, ale przysunięcie się do linii energetycznej może dać możliwość wykorzystania ich po maksymalnych wartościach, lub umożliwi zorganizowanie większego terenu zieleni, czy placu po drugiej stronie budynku. Znam wiele inwestycji, które były przybliżane do linii wysokiego napięcia. Znam nawet takie, które stoją pod liniami energetycznymi, za czym poszły duże odszkodowania finansowe. W takich przypadkach linie o napięciu 110 kV muszą być w odległości 6,5 m, dla linii o średnim napięciu (1-45 kV) będzie to minimum 5,2m, a dla linii o niskim napięciu (do 1kV) – 2,5 m dla dachu płaskiego i 1m dla dachu ze spadkami. – mówi Adrian Hołub.

Co mierzyć w celu przysunięcia inwestycji do linii?

W przypadku zleceń pomiarów do celów projektowania inwestycji mieszkaniowych czy komercyjnych jest to jednokrotny pomiar, mający na celu ustalenie faktycznej lokalizacji (poziomo i pionowo) poszczególnych przewodów i odniesienie wyników do projektu planowanej inwestycji. Zwykle jest to wykonywane razem z inwentaryzacją rzeczywistego zagospodarowania terenu dla inwestycji i jej bezpośredniego otoczenia. Inwestor ma wtedy pewność, że pracuje na aktualnych danych mapy zasadniczej. Szerzej na ten temat w artykule „Analiza chłonności działki. Czy pokazuje wiarygodne parametry?” Jaki odcinek linii od budynku należy wziąć pod uwagę? Czy należy liczyć elewacje budynku, czy może wystającą linię dachu, a może cofnięty w przyziemiu cokół budynku? Do której linii energetycznej należy nawiązać pomiar – do osi linii czy najbliższego przewodu elektrycznego? Mierzymy najmniejszą odległość najbliższego przewodu od elementu budynku, tak więc raz może to być balkon czy taras, innym razem ściana czy krawędź dachu. Mówimy tu o najmniejszej odległości czyli mierzymy odcinek od skrajnego przewodu do najbardziej zbliżonej do niego części budynku. – mówi Filip Ryczywolski.

Pomiar linii energetycznych a gospodarka drzewostanem

Pomiar linii energetycznych jest też przydatny przy inwentaryzacji drzewostanu, jeśli takie istnieje na działce. Wskazanie kolizji drzewostanu z linią energetyczną umożliwia usunięcie drzew bez wnoszenia opłat, które w zależności od gatunku drzewa wynoszą od kilkunastu do kilkuset złotych za każdy centymetr obwodu drzewa. W małych inwestycjach można oszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych. Tam, gdzie jest kilkanaście drzew opłaty mogą sięgać kilkuset tysięcy złotych. Koszt wycinki często jest zatajany przez sprzedających – szczególnie wtedy, gdy nabywcą jest zagraniczny inwestor nieznający przepisów. Wykazanie kolizji, m.in. z liniami energetycznymi może obniżyć inwestorowi koszty związane z wycinką drzewostanu. Podczas kontroli urzędnika może okazać się, że nie trzeba wnosić żadnych opłat za wycinkę drzewostanu. Czasami urzędy zgadzają się na usunięcie drzew w zamian za wykonanie znacznie tańszych nasadzeń zastępczych, np. w pobliskim parku. – mówi Filip Ryczywolski.

Stojak energetyczny na dachu budynku

Czasami na budynkach znajdują się stojaki przyłącza napowietrznego (potocznie nazywane masztami). Kto odpowiada za stan techniczny takiego stojaka – właściciel nieruchomości czy zakład energetyczny? Kwestię należy zweryfikować w umowie o dostawę energii elektrycznej, ale zazwyczaj jest to właściciel nieruchomości. Tak samo jest w przypadku, gdy właściciel planuje zmienić nieizolowane przyłącze napowietrzne na izolowane przyłącze ziemne, pełne nakłady finansowe ponosi właściciel nieruchomości. – mówi Filip Ryczywolski.

Czy to jest bezpieczne dla zdrowia?

Dopuszczalne odległości budynków mieszkalnych od stacji i linii zostały określone zarządzeniem Ministra górnictwa i energetyki z 28.01.1985 r. Zawiera ono szczegółowe wytyczne, mające na celu ochronę ludzi i środowiska przed działaniem pola elektromagnetycznego. Zgodnie z polskimi normami budowa obiektów mieszkalnych dopuszczona jest w miejscach, w których natężenie pola elektromagnetycznego jest mniejsze od 1 kV/m. Badania nad wpływem pola elektromagnetycznego na człowieka trwają od dawna. Wiadomo jednak, że jego nadmiar szkodzi i przy dużym natężeniu może powodować zaburzenia snu, bóle głowy, spadek odporności organizmu, spadek koncentracji, czy powodować choroby nowotworowe. Każde urządzenie elektryczne wytwarza pole elektromagnetyczne. Naukowcy dowiedli,
że praca z laptopem na kolanach powoduje bezpłodność. Promieniowanie wytwarzane przez telefony ma istotny wpływ na mózg. Czy przysuwanie się do linii energetycznych jest zatem zdrowe? Znam wiele osób, które mówią, że powyższe badania to bzdura i że są nowsze mówiące, że nie ma przeciwskazań zdrowotnych, ale wiele osób by z tym polemizowało. Podobnie jak w zakresie stawiania osiedli wielorodzinnych na terenach poprzemysłowych, gdzie przez 40 lat nie powinien nikt przebywać ze względu na ilość metali ciężkich. Obsługiwaliśmy pomiary takich terenów na etapie wyburzeń poprzemysłowych budynków.
Bóle głowy, wymioty osób pracujących w terenie
– dzisiaj po 6 latach, stoją tam zamieszkałe od kilku lat osiedla. Wyniki badań będą takie, jakie instytut czy zlecające je środowisko chce lobbować. Inwestorom zależy na maksymalizacji zysków z inwestycji, dlatego przybliżanie budynków do linii energetycznych, to jeden z legalnych póki co zabiegów. Oczywiście nie wszędzie da się zastosować procedurę, ale warto każdorazowo rozpatrzyć zasadność jej zastosowania na życzenie inwestora. Warto również rozważyć aspekty zdrowotne, gdy deweloperowi zależy
na wizerunku eko. – mówi Adrian Hołub.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu

Filip Ryczywolski, Geodetic Board Member, Team Head, Measurement Technology Manager
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author
Jakub Stefan Arczyński, adwokat z kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp. k.

Patron artykułu

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2023

spot_img

ROCZNIK INVESTOR REE 2023

spot_img
[td_block_11 category_id="99" custom_title="DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI"]

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

spot_img
spot_img
[td_block_5 category_id="3394" limit="1"]
AKADEMIA INWESTORAspot_img
spot_img
[td_block_5 category_id="2625" limit="1"][td_block_5 category_id="1120" limit="1"][td_block_5 category_id="2513" limit="1"][td_block_5 category_id="2149" limit="1"]
AKADEMIA INWESTORAspot_img
[td_block_5 category_id="1830" limit="1"][td_block_5 category_id="1623" limit="1"]

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

SPONSOROWANEspot_img

PROCESY BUDOWLANE

SPONSOROWANEspot_img

ROCZNIK 2020

SPONSOROWANEspot_img

Nie można kopiować treści tej strony.