Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Nierzadko ludzie, którzy ujawniają konkretne nazwiska osób działających nielegalnie lub nieetycznie na rynku nieruchomości w social mediach są hejtowani i zarzucane im jest, że „od tego są sądy, a nie social media”. Sąd wyda wyrok za 2, 4, a może 7 lat, a w tym czasie mnóstwo osób może zainwestować oszczędności swojego życia w coś, co z założenia ma być oszustwem? Wielu organizatorów eventów przy konferencjach jest proszonych o sponsorowane prelekcje. Stawki rzędu 20 tys. zł za 10 min wystąpienia nie są już niczym nadzwyczajnym. Wielu prelegentów staje na scenach i lobbuje pewne trendy, produkty, organizacje, inwestycje, czy fundusze inwestycyjne. Zabierają się za to coraz młodsi ludzie, którzy dziś zaczynają przygodę z nieruchomościami, a jutro (dosłownie) chcą być rentierami – ale czyim kosztem? Usłyszcie gorzki głos uczestników rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem, organizatorów eventów i prelegentów, którzy niejednokrotnie pisali i mówili publicznie o oszustwach na rynku nieruchomości. Którzy niejednokrotnie byli blokowani podczas webinarów, żeby nie móc zadawać pytań. Którzy byli nawet nagrywani podczas swoich wystąpień, a mimo to wstają z krzeseł, jako słuchacze podczas wystąpień publicznych innych prelegentów i mówią wprost „to jest nielegalne”. Posłuchajcie ludzi, którzy nie mówią jak to łatwo jest inwestować w nieruchomości i nie boją się jako goście na nagraniach w ogólnodostępnych kanałach czy w telewizji mówić o zagrożeniach, które czekają na inwestorów rynku nieruchomości. Jest to wywiad swobodnych wypowiedzi – bez zadawania pytań, bez sugerowania odpowiedzi. Zachęcamy również do przeczytania artykułu Pawła Preisnera, który w osobnym tekście „Deweloperka krok po kroku” porusza również te kwestie. Chcesz udzielić głosu w tym temacie i Ty? – napisz do redakcji IREE.
Naganiacze inwestycyjni
Problem jest zdecydowanie bardziej złożony niż opisujemy w tym wywiadzie. Środowisko inwestorskie jest bardzo zróżnicowane i rzecz jasna nie brakuje takich osób, które dopiero rozpoczynają przygodę z inwestowaniem. Niestety, mechanizmy manipulacji są bardzo zaawansowane i rozłożone w czasie. Jeśli dodać do tego, że aparat państwowy nie nadąża za zmieniającym się rynkiem, to okazuje się, że inwestorzy, również Ci doświadczeni i działający etycznie, stają się ofiarami nieuczciwych praktyk. Oferta szkoleniowa i inwestycyjna jest niezwykle rozbudowana. Niestety ilość nie przekłada się na jakość. Ekspertem promującym szkolenie czy inwestycję do komercjalizacji można zostać w kilka minut, wystarczy strona internetowa, konto w serwisie społecznościowym. Do tego publikacja krótkich wystąpień i tytuł eksperta zdobyty. Niestety wiedza i doświadczenie czasami odstają od tego tytułu. Mimo to „opakowanie” jest tak bardzo atrakcyjne, że może zachęcić do współpracy i przyjęcia proponowanego modelu inwestowania.
Inwestorzy niejednokrotnie przytłaczani są ogromną ilością informacji, spostrzeżeń, analiz, przepisów, orzecznictwa – wszystko po to, aby wykreować ekspercki charakter szkolenia. Chwytliwe slajdy pokazujące jedynie zyski, z jednoczesnym ominięciem aspektów pokazujących ryzyka to główny powód tego, że niedoświadczeni połykają haczyk.
Kiedyś na jednym ze szkoleń usłyszałam od organizatora, że bardzo chce abym wystąpiła, ale nie mogę straszyć. Pytając co ma na myśli zasugerował konieczność pominięcia zagadnień związanych z analizą ryzyka. Otrzymałam również kilka zapytań ofertowych na stworzenie opinii prawnych potwierdzających prawidłowość nie do końca przemyślanych działań modelu inwestowania, po to, aby potencjalni inwestorzy mieli dodatkowy gwarant w postaci rekomendacji radcy prawnego… Oczywiście nie dogadaliśmy się, ale pokazuje to sposób sprzedaży niektórych naciąganych modeli inwestycyjnych – komentuje Elżbieta Liberda, Radca prawny – specjalizacja: prawo nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego, Biura Nieruchomości i spółek inwestycyjnych.
Ze scen rynku nieruchomości słyszałem nie raz i nie dwa zachęty do inwestowania tu i tam z ROI na fenomenalnym poziomie i to ze zwrotem w ciągu jednego roku. Jeszcze ciekawsze zdania słyszę na wieczornych galach w kuluarach, gdzie młodzi ludzie po kilku głębszych wręcz chwalą się, że przyszli tu znaleźć naiwnych inwestorów z pieniędzmi, żeby nabijać koszty w spółce i bawić się na czyjś koszt, albo puścić ich z niczym. Słynne inwestowanie na Zanzibarze w nieruchomości hotelowe już znamy. Co teraz? Dominikana? Hiszpania? W październiku 2024 r., w telewizji huczy od kolejnej słynnej sprawy, a właściwie dziesiątek spraw i wielu tysięcy oszukanych ludzi przez znanego polityka na ponad 70 mln zł. Przecież do tych inwestycji ze scen wydarzeń branżowych byliśmy zachęcali i osobiście ich słuchałem. Co na to dzisiaj powiedzą organizatorzy? Kogo promowali? Przy tych rozmowach w kuluarach widzę błysk w oku młodych osób, które chcą zacząć inwestować i zarabiać teraz, już, natychmiast. Jeśli przy scenie stoi dobre auto, a ktoś jest podatny na epatowanie bogactwem i usłyszy „jutro możesz nim jeździć jako prezes, bo każdy prezes jeździ przecież autem klasy premium”, to przynęta została dobrze zarzucona. Teksty młodych ludzi typu „sprzedam mieszkanie ciotki i zainwestuję we flipa”, „choć zbierzemy trzech inwestorów i wybudujemy za ich kasę pierwszy dom na sprzedaż” słyszałem nie raz i nie dwa. Osoby z kilkunastoletnim doświadczeniem w branży szybko odchodzą od takich stolików i podczas rozmów w małych grupach słychać tylko „to przekręt”, „to piramida finansowa”, „z daleka od takich ludzi”. Są to jednak zawsze inwestorzy z doświadczeniem, którzy niejeden problem musieli rozwiązać osobiście i niejednokrotnie się przekonali, że inwestowanie w nieruchomości nie jest tak proste jak to słychać ze scen. Tylko biznesy budowane powoli i oddolnie dają stabilny dochód na lata! – komentuje Adrian Hołub, Doradca Inwestorów, Inwestor, Biegły Sądowy, Członek PKN, Wykładowca Akademicki.
Dziękując za zaproszenie do podzielenia się moimi opiniami, doceniam odwagę, aby podjąć ten trudny temat. Osobiście zajmuję się sprzedażą mieszkań w projektach Kamienica Piłkarza i bez reklamy sprzedałem ponad 250 naszych mieszkań inwestycyjnych w Łodzi. Oznacza to, że miałem przyjemność rozmawiać z wieloma inwestorami. Moje komunikatory pełne są takich konwersacji, gdzie Klient dopytuje o warunki zakupu u nas, zwrot itd., a potem następuje przerwa na rok czy dwa w wymianie zdań. Taka osoba wraca często po przerwie z pytaniem: „czy nie znam prawnika od nieruchomości”. Szybko okazuje się, że mój niedoszły Klient zainwestował w coś, co dawało „wyższy” zwrot, ale okazało się wydmuszką, albo w najlepszym wypadku „bublem”. Kto jest temu winny? W mojej opinii w dużej mierze to organizatorzy wydarzeń nieruchomościowych, gdzie za wstęp trzeba płacić spore pieniądze, a twórcy takiego wydarzenia w żaden sposób nie weryfikują prelegentów. Co więcej, niektórzy doskonale wiedzą, że ktoś oszukał ludzi, ale chęć zysku wygrywa. U widzów działa natomiast mechanizm, że skoro ktoś został wpuszczony na scenę, to znaczy, że jest ekspertem. Osobiście działam w nieruchomościach już prawie dwadzieścia lat, przeżyłem nieco kryzysów i przeszedłem długą drogę ciężkiej pracy u podstaw. Brzydzę się takimi sprawami, dlatego też występuję na scenie, jeśli ktoś mnie zaprosi, a nie dlatego, że za to zapłacę. Oczywiście, takie eventy to mniejsze lub większe integracje, ale trzeba pamiętać, że po drugiej stronie są setki oszukanych ludzi, którzy stracili pieniądze rzędu setek tysięcy PLN. Znam w branży tysiące osób, bo zorganizowałem przed pandemią kilkadziesiąt spotkań dla inwestorów w nieruchomości. Moi goście występowali za darmo, co też doceniali widzowie. Stąd pewnie tak wielu się do mnie odzywa.
I tu dochodzimy do kluczowego słowa w tej układance, które pozwala oszustom działać bezkarnie. To słowo to wstyd. Znam osobiście wiele osób, które straciły pieniądze. Kiedy widzę na scenie hochsztaplera, a na widowni jego ofiarę, zastanawiam się, dlaczego nie wstanie i nie powie: „kiedy oddasz mi moje kilkaset tysięcy złotych?”. Wiecie, co wtedy mówi ofiara oszustwa? Mówi, że nie chce go demaskować, bo obiecał, że jak się odkuje, to odda kasę. I tak się to kręci, a ja mam nadzieję, że ktoś kiedyś przerwie tę zmowę milczenia.
A osobom, które chcą zaufać komuś na scenie, radzę zrobić kilka rzeczy. Pierwsze to… odezwać się do organizatora i powiedzieć, że chciałbyś też wystąpić na scenie na kolejnej edycji (zawsze będzie). Dostaniesz ofertę, ile kosztuje występ, albo ktoś grzecznie odmówi i powie, że sam decyduje, kogo wpuszcza na scenę. Druga rada jest banalna, ale warto odpalić przeglądarkę i wpisać w nią daną osobę oraz firmę, którą reprezentuje. A trzecie, to za dość symboliczne kwoty można sprawdzić, czy dana spółka notuje zyski. Co innego powiedzieć ze sceny, że zrobiło się dwieście flipów, a co innego zobaczyć w rocznych zeznaniach podatkowych zysk odpowiadający temu – komentuje Adam Grzymski.
Inwestycje w „condohotele” i „aparthotele” i „akademiki”
Inwestowanie w „condohotele”, „aparthotele” i „akademiki” to „bezpieczny” zysk rzędu 6-10% rocznie – przynajmniej tak obiecują niektórzy deweloperzy, fundusze, czy inwestorzy. Pierwszą kontrolę UOKiK w zakresie conohoteli prowadził w 2016 r., a drugą w 2019 r. W 2023 r. UOKIK poinformował o kolejnej kontroli 10 obiektów, ale kontrole skupiają się głównie na weryfikacji prawidłowości danych w materiałach informacyjnych, na sposobie opisywania wizji zysku, na ryzykach związanych ze sposobem finansowania czy zabezpieczania. Mnie zawsze bawią obietnice stałego zysku w spółkach, bo generowanie kosztów jest przecież proste, a zmiany gospodarcze, polityczne czy pandemiczne pokazują jak łatwo steruje się, np. cenami nieruchomości czy ich wynajmem lub usługą hotelową. Koniunktura na przestrzeni lat nie będzie taka sama, a nieruchomości tego typu to raczej inwestycje długoterminowe, więc z tąpnięciami rynku poważny inwestor po prostu powinien się liczyć. Ostatnio ktoś mi zaproponował „niewyobrażalnie fenomenalny zysk w ciągu roku na poziomie 30%”. Odpowiedziałem „skoro to aż takie opłacalne to się zapożycz, zrób to sam, zarób krocie i zachowaj swoje know how, a nie wyjawiasz magiczne tajemnice rynkowi.” Otóż nie ma tu żadnych magicznych tajemnic – to zwykli naganiacze. Mało kto mówi, że część „aparthoteli”, „conohoteli” czy „akademików” działa nielegalnie ze względu na wydane pozwolenie na budowę i użytkowanie budynku niezgodnie z funkcją! Chociażby niedostosowanie obiektu do przepisów PPOŻ wynikające z tego, że budynek nie został przystosowany do zamieszkania zbiorowego! Ostatnio trafiła do mnie Klientka, która miała nabyć lokal mieszkalny – tak był promowany na stronach internetowych, na metryczce lokalu i tak był opisywany w akcie notarialnym. W przypadku condo, apart i akademików w pierwszej kolejności zaglądam do planu miejscowego (jeśli jest). W kilka minut ustaliłem, że działka podzielona jest na dwie funkcje: MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i U-zabudowa usługowa. Okazało się, że jej lokal, niby to mieszkalny, znajdował się w części U, więc mieszkalnym być nie może. Okazało się, że inwestor był tego świadomy, bo na rzucie pięter zastosował oznaczenia „lokal mieszkalny U” i lokal mieszkalny M”. Do jakich praktyk posuną się jeszcze niektórzy deweloperzy czy doradcy ich reprezentujący, żeby sprzedać lokal bez oglądania się na konsekwencje? Co wykazano w pozwoleniu na budowę, że urzędnik puścił taką inwestycję? Pominę fakt, że w tej sytuacji sprzedaż lokali usługowych byłaby lepsza finansowo chociażby ze względu na inne zasady liczenia powierzchni, ale taki deweloper naraża na pozwy siebie i naraża nabywcę na liczne konsekwencje. O tym co jest samowolą budowlaną również w zakresie sposobu użytkowania lokalu i o odpowiedzialności karnej i cywilnej, pisaliśmy w artykule „Lokale użytkowe, apartamenty inwestycyjne, kwatery pracownicze. Minimalna powierzchnia lokali i samowole budowlane” [Rocznik INVESTOR REE 7/2023]”. Wracając do gwarantowanego, niebotycznego zysku należy zaznaczyć, że ceny tego typu lokali są nierzadko wyższe niż ceny mieszkań – po to, żeby mieć nadwyżki na wypłacanie gwarantowanego zysku – przynajmniej na początku. Dalej, takie obiekty nie są chronione jak mieszkania czy domy z rynku pierwotnego z tytułu zapisów ustawy deweloperskiej. Co jeśli inwestor zebrał zbyt małą pulę pieniędzy, żeby uruchomić inwestycję i spółka ma kłopoty? Co jeśli wpłaciłeś 90% kwoty przed rozpoczęciem budowy? Co jeśli nie kupiłeś lokalu tylko udziały w spółce? Co jeśli nie zabezpieczyłeś się w umowie, że to inwestor ma wykończyć lokal i musisz dorzucić 100 tys. zł na hotelowy standard narzucony przez dewelopera? Co jeśli umowa nie przewiduje waloryzacji czynszu i Twoje zyski za 10 lat zeżre inflacja? O ryzykach związanych z inwestowaniem w ten model więcej w artykule „Inwestycje w condo i aparthotele. Jak nie wpaść na minę?” [Rocznik INVESTOR REE 8/2024].
Lokowanie kapitału… to kolejna ciekawa kwestia. Jeśli zapożyczasz się, albo oddajesz swoje jedyne oszczędności, żeby „zainwestować” w „aparthotel” czy „akademik” i liczysz na zwrot jutro, to jest to ryzykowne, żeby nie powiedzieć głupie. Inwestuj w co chcesz, nawet na wysokim ryzyku, ale stawiaj pieniądze, które jak stracisz to nie pogorszysz swojego standardu życia, albo co gorsze nie zadłużysz siebie i bliskich na kolejne pokolenia. Bolączką tego kraju jest to, że brakuje podstawowej chociażby edukacji finansowej!
Oczywiście są na rynku deweloperzy, którzy robią to uczciwie – stańmy w ich obronie, bo czarne owce wpływają również na ich biznesy przez to, że opinia publiczna wpływa na postrzeganie danego modelu inwestowania w nieruchomości, jako ogółu. Uczciwie działające osoby czy firmy mogą pochwalić się zazwyczaj kilkudziesięcioletnim doświadczeniem i tysiącami wybudowanych i sprzedanych lokali. Takie inwestycje czy firmy reprezentują osoby z kręgosłupem moralnym, udzielające się publicznie w sposób merytoryczny – u takich warto inwestować swój majątek, jeśli już nas interesuje taka forma lokowania kapitału. Co więcej, na polskim rynku są tego typu firmy rodzinne z polskim kapitałem i nie trzeba szukać ryzyka za granicą – komentuje Adrian Hołub.
To temat rzeka, który w moich rozmowach z Klientami pojawia się bardzo często. Jako osoba, która zakłada, że polecenie jest najlepszą reklamą, często spotykam się z ogromnymi machinami marketingowymi właśnie aparthoteli. Zadaję szybko kilka pytań i wiem, co Klient wie, albo czego nie wie. Zaczynamy od klasycznych zagadnień, czyli prądu oraz podatku od nieruchomości, który jest droższy niż w mieszkaniach. Potem, oczywiście, na tapetę wchodzi VAT, który „przecież można odliczyć”. Wyjaśniam, że VAT 23% jest najpierw doliczany do ceny zamiast 2% podatku PCC. Kolejny temat to brak możliwości porównania ceny pokoju w aparthotelu na rynku wtórnym, bo jeśli taki istnieje, to tylko na papierze. Mam też swoje butikowe biuro nieruchomości „Domy w Podkowie” i wiem od wielu znajomych agentów, że sprzedanie lokalu usługowego w aparthotelu graniczy z cudem. Z mieszkaniami mamy inaczej, bo możemy porównać z rynkiem i sprawdzić, za jakie kwoty podobne nieruchomości są sprzedawane. I to jest właśnie klucz tego biznesu – Klient porównuje cenę nie z rynkiem, ale ze zwrotem, który jest ustawiony na poziomie sugerującym, że cena jest okazyjna. Moja wiedza to oczywiście suma doświadczeń moich Klientów, znajomych z branży, ale i moja własna, bo w okolicach roku 2008 miałem „przyjemność” zainwestować w jednym z aparthoteli nad polskim morzem. Szybko uciekłem z tego biznesu (nie mojego, a właściciela tego przybytku). Z ciekawości dwa lata temu odwiedziłem ten aparthotel, a to, co zobaczyłem, to był obraz nędzy i rozpaczy – odpadający tynk z elewacji, brak najemców od frontu, zamknięta restauracja i nieczynny basen. Tu dochodzimy do najważniejszej kwestii tej „inwestycji”. Jeśli operator tego budynku stwierdzi, że już swoje zarobił i idzie budować kolejny, to z kosztem np. remontu basenu zostaną sami właściciele. I co ciekawe, nie ma siły, która zmusi kogoś, kto nie chce partycypować w tym wydatku, aby sięgnął do kieszeni… Oczywiście, na rynku są profesjonaliści, którzy tworzą dobre produkty, ale jak każdy obszar rynku, który nie jest dostatecznie kontrolowany przez Państwo, zaprasza do działania także osoby o szemranych zamiarach albo, co równie złe, bez zaplecza finansowego – czyli budujące takie obiekty w 100% za pożyczony kapitał na bardzo wysoki procent. Wówczas jedno wahnięcie na rynku nieruchomości powoduje zatopienie tego inwestora wraz z osobami, które mu zaufały – komentuje Adam Grzymski.
Jeśli chodzi o ekonomiczne i prawne aspekty inwestowania, w dalszym ciągu można spotkać inwestorów, którzy nie biorą pod uwagę ryzyka ogólnego i tego konkretnego dla danego przedsięwzięcia. Inwestorom proponowane są różne modele uczestnictwa w projekcie, niejednokrotnie takie, które nie pozwalają na odzyskanie chociażby minimum środków. Zdarza się, że sposób konstruowania zabezpieczenia środków, od samego początku równoznaczny jest z brakiem takiego zabezpieczenia. Refleksja pojawia się z reguły za późno, kiedy środki należy uznać za utracone. Można poszukiwać ochrony na drodze sądowej, ale proces ten trwać może wiele lat i nie daje żadnej gwarancji powodzenia. Sprzedawcy marzeń bez skrupułów przedstawiają jedynie sielskie scenariusze. Nie informują o tym, co będzie kiedy inwestycja okaże się niewypałem – komentuje Elżbieta Liberda.
Pożyczki hipoteczne prywatne
„Adrian, pożyczyłem swoje 100 tys. zł na 20% do oddania za rok, z zabezpieczeniem na hipotekę – dobry biznes zrobię, nie? Nie chcesz robić tak jak ja?” Ja akurat inwestuję we własne nieruchomości na wynajem (z różnych powodów na działalność gospodarczą), więc tego typu modele mnie nie interesują, ale czy to faktycznie bezpieczne? Wizja zarabiania na pożyczaniu pieniędzy w ramach pożyczek hipotecznych bez analiz BIK, bez weryfikacji dochodów pożyczkobiorcy może i jest ekspresowa, ale czy jest bezpieczna dla pożyczkodawcy? Umowy zawierane przez internet, opłaty manipulacyjne, stosowanie piramid z systemu Ponziego. Czy faktycznie wpis do hipoteki gwarantuje nam zarobek, zwrot? Na ten temat najlepiej wypowie się Ela, ale ja mogę dodać, że już niejeden taki pożyczkodawca stracił swoje oszczędności życia i został z problemami z zakresu wychodzenia ze współwłasności. Dobrze przygotowane prezentacje inwestycji, epatowanie wizją bogactwa, wizją szybkiego czerpania dużych zysków, zachęcanie do wciągania znajomych do biznesu, opcja przynależności do jakiegoś klubu, zgrupowania (zapewne najbardziej ekskluzywnego na rynku) – to są techniki, które powinny zaświecić Ci czerwoną lampkę. Statystyki Biura maklerskiego Pekao pokazują, że średnia marża brutto giełdowych deweloperów po 3Q 2023 r., wynosi ~31,4% i jest najwyższa od ponad dekady! Jak zatem można liczyć na szybki zysk na poziomie 20% w ciągu roku na prywatnej pożyczce hipotecznej udzielanej młodym osobom bez doświadczenia na tak trudne i nieprzewidywalne przedsięwzięcia, jakimi są procesy budowlane? Jak to wygląda w porównaniu z faktem, że deweloperzy giełdowi mają dopracowane procesy inwestycyjne, wieloletnie doświadczenie i sztaby ludzi w firmach czy w ramach umów B2B? I druga strona procesu – ile w takim razie zarabia osoba, która buduje inwestycję za nieswoje pieniądze i musi oddać 20% zysku pożyczkodawcy, skoro wytrawni deweloperzy zarabiają na podobnym poziomie? Rozumiem, że początkujący „inwestor” w tym modelu musi dokładać do interesu. Logiczne myślenie przyćmiewa chyba wizja bycia rentierem w wieku 27 lat. Znam i takich, którym się to udało i szczerze im gratuluję, ale są to wyjątki! Ludzi irytuje, że deweloper zarabia aż tyle – odpowiadam wtedy „postaw sobie dom sam, tylko będziesz musiał ubrudzić rączki”. Dzisiaj każdy jest po studiach (często nie pracuje w wyuczonym zawodzie), każdy chce chodzić w krawacie, pracować za biurkiem – a mało kto umie obsłużyć wiertarkę, położyć płytki, czy panele podłogowe – zachęcam, to proste. Białe kołnierzyki stały się ważniejsze niż ciężka praca! Narzekanie na system niczego nie zmieni, jeśli nie zmienimy czegoś sami – komentuje Adrian Hołub.
Wywołana do odpowiedzi mogłabym przywołać dziesiątki postępowań, które finalnie zwiększyły jedynie stopień pokrzywdzenia inwestora. Nie mogę powiedzieć, że hipoteka nigdy nie okazała się skutecznym zabezpieczeniem. Natomiast zaspokojenie roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia zajmowało wiele lat. Nie należą do wyjątków sprawy, gdzie od złożenia pozwu do sądu do uzyskania środków od komornika albo syndyka upływa 6-7 lat. I to niejednokrotnie przy założeniu, że dłużnik „nie przeszkadza” w całym procesie. Czasem jednak zdarza się, że dłużnik korzysta z każdej możliwej sposobności do spowolnienia postępowania. Cóż, umiejętne stosowanie przepisów prawa pozwala na uzyskanie takiego efektu. Hipoteka to jednak tylko jedna kwestia. Mnóstwo niedoświadczonych osób decyduje się na pożyczenie pieniędzy i zabezpieczenie się jedynie poprzez rygor egzekucji ze słynnego art. 777 KPC. To jednak żadne zabezpieczenie. Najczęściej, bowiem rygorowi egzekucji poddają się osoby, które niewiele mają do stracenia. Kiedy przychodzi do odzyskiwania środków okazuje się że poza korzystnym co do zasady wyrokiem, mamy tzw. bezskuteczność egzekucji i brak realnej opcji na odzyskanie pieniędzy – komentuje Elżbieta Liberda.
Z racji, że na rynku nieruchomości jestem prawie dwadzieścia lat, to mam wiele historii. Pamiętam, jak w środowisku krążyły takie delikatne żarty o tym, że u nas w Kamienicy Piłkarza możemy pożyczyć kapitał na 6%, mimo że rynek dawał kwoty dwucyfrowe. Odpowiadałem żartem, że my przynajmniej oddajemy. Kiedyś w szerszym gronie powiedziałem też coś, czego po latach się nieco wstydzę. Otóż powiedziałem, że z pożyczkami jest jak z obligacjami danego kraju. Można kupić na mniejszy procent obligację Niemiec, a można na przykład kupić obligacje Ukrainy na większy… Niestety potem w Ukrainie wybuchła wojna i było mi nieco głupio. To jednak pokazuje, że im wyższy procent, tym wyższe niebezpieczeństwo utraty środków. W moim telefonie jest wiele historii, tragicznych w sumie, gdzie ktoś wolał jednak inwestycję w pożyczkę na poziomie 25% czy nawet 30%. Jak można liczyć, że uda się odzyskać kapitał i tak gigantyczne odsetki? Przecież marża w tej branży jest czasem na podobnym poziomie, co powoduje, że ktoś musi pracować za darmo, a w razie jakiegokolwiek ochłodzenia na rynku, dołożyć do interesu. Natomiast najczęściej owe osoby, które oferują takie odsetki, nie dysponują żadnym swoim majątkiem. Do szału mnie doprowadzają ogłoszenia, że jest okazja, można kupić budynek wraz z „niezbędnym” remontem za 3,6 mln. I ta osoba pisze, że… pożyczy 3,6 mln. I co ciekawe, mówi, że np. zwrot jest za sześć miesięcy, bo tyle… będzie trwał remont kamienicy. Wspólnikom w Kamienicy Piłkarza mówię, że my jesteśmy chyba wariatami, skoro robimy remonty naszych kamienic w 24 lub 36 miesięcy. Reasumując, uważam, że pożyczanie powyżej 10% brutto jest wysoce ryzykowne. I o ile 12% można uznać za granicę rozsądku, to już 20% na pewno nie. Lepiej dać te pieniądze na biedne dzieci, bo przynajmniej będzie to coś dobrego dla społeczeństwa – komentuje Adam Grzymski.
„Szkoleniowcy” rynku nieruchomości
Przeglądając ceny szkoleń na poziomie kilku tysięcy złotych można pomyśleć, że to dochodowy biznes. Przyszło 20 osób, każdy zapłacił po 5 tys. zł – gość zarobił 100 tys. zł w jeden dzień! To i ja tak zrobię! Jeśli masz kilkunastoletnie doświadczenie w temacie, który chcesz wyłożyć to rób! A jeśli jesteś po trzeciej konsultacji z człowiekiem od PR i dopiero zaczynasz budować markę to odpuść, bo bierzesz odpowiedzialność za ruchy finansowe osób, które Cię słuchają. Jak wspomniałem, ze scen rynku nieruchomości słyszałem nie raz i nie dwa zachęty do inwestowania z ROI na fenomenalnym poziomie w ciągu roku. Nie ukrywam, że zdarzało mi się wstawać z pozycji słuchacza podczas wystąpień promujących nielegalne praktyki i mówić stanowczo „to nielegalne”. Oczywiście u takich organizatorów jestem spalony, jako prelegent i nawet jako gość jestem na czarnej liście. Przeżyję… Ludzie przychodzą na szkolenia czy konferencje z nadzieją nauczenia się czegoś, płacą niemałe pieniądze i jeszcze świadomie przekazuje się im nielegalne praktyki? Nie byłoby może nic złego w propagowaniu takiej wiedzy, gdyby prelegent wprost powiedział ze sceny „słuchajcie, to jest patologiczny przepis, ale jest luka prawna i w tej konkretnej sytuacji można spróbować tę lukę wykorzystać. Jeśli zdecydujesz się na taki krok to grozi ci za to taka kara finansowa, czy pozew z tego paragrafu, albo taka kara więzienia – wybór należy do ciebie.” Sam jestem inwestorem nieruchomości i każdego dnia doradzam czy opiniuję inwestorom czy sędziom przy problemach, o jakim osobom początkującym, a nawet i wytrawnym inwestorom się nie śni. W jednej z podwarszawskich gmin przez ponad 10 lat wydawano pozwolenia na budowę na podstawie planu miejscowego, który został anulowany dla połowy obszaru przez uchwałę zmieniającą ten plan. Jak przez ponad 10 lat urzędnicy, architekci i inwestorzy tego nie zauważyli? Co z pozwoleniami na budowę wydanymi niezgodnie z planem? Ostatnim zjawiskiem, które mnie niepokoi jest cofanie prawomocnych pozwoleń na budowę przez urzędników – urzędników, którzy nie mają żadnej odpowiedzialności. Jeśli zna się biegle prawo i umie się analizować dokumenty planistyczne i przepisy prawne, to wiedzę można wykorzystywać na swoją korzyść, ale jednocześnie należy być świadomym konsekwencji wynikających z podejmowania konkretnych kroków. Jednak skoro na sceny rynku nieruchomości coraz częściej wchodzą showmani i celebryci, a nie praktycy rynku to cóż na to poradzić. Odpowiedzialność za stosowanie danej wiedzy finalnie poniesie inwestor, więc to on musi na potęgę się edukować w zakresie procesów budowlanych. Fenomenem są dostępne na rynku szkolenia z zakresu inwestowania w kwatery pracownicze. Rekordzista, który zastosował się do porad szkoleniowca przyszedł z płaczem o pomoc, bo okazuje się, że 90 łóżek w domu jednorodzinnym dla osób z różnych gospodarstw domowych nie jest jednak legalne. Padają konkretne nazwiska szkoleniowców, ale dowiaduje się o tym tylko wąskie grono osób. Kto ujawni takie informacje na social mediach zaraz jest szykanowany, że są od tego sądy, a nie tablica w internecie. Z drugiej strony po takich postach dzwonią poszkodowani, ujawniając kolejne przekręty i proszą o zeznawanie w ich prywatnych sprawach. Nie mam aż tyle czasu, żeby bawić się w naprawianie świata, ale uważam, że niniejszy artykuł musiał się wreszcie ukazać, by przestrzec ludzi, którzy naiwnie słuchają doradców rynku nieruchomości, którzy powierzają im oszczędności swojego życia. Mam radę – czytaj na dany temat różne źródła, sprawdzaj kilka razy i pytaj różnych ekspertów o sposób na rozwiązanie danego problemu, jeśli masz wątpliwość, że dany krok może pociągnąć Cię finansowo na dno! Proponuję, żeby na rynku nieruchomości pojawiła się formuła eventu, gdzie prelegent odpowiada tylko na pytania od słuchaczy – bez wypieszczonych prezentacji, bez wyuczonych tekstów, bez czytania ze slajdów, bez ustawionych pytań na panelach dyskusyjnych czy webinarach – ilu jest odważnych? Taki „roast nieruchomościowy” wszyscy na jednego bardzo oczyściłby rynek z pseudoekspertów. Na moich najtrudniejszych tematycznie szkoleniach dopuszczam max 20 osób, bo tylko taka formuła pozwala na zadawanie pytań, omawianie casów – a na tych uczymy się najszybciej i na dłużej je zapamiętujemy i zawsze na biurku mam tabletki przeciwbólowe dla słuchaczy, bo po godz. 17-tej się przydają. Fakt, że ludzie wolą, aby poprowadzić im szkolenie zamknięte dla kilku osób, bo nie chcą omawiać swoich poważnych błędów inwestorskich na otwartych szkoleniach również daje do myślenia. I nie chodzi tu o to, że robią błędy, bo każdy z nas je robi – chodzi o to skąd zaczerpnęli wiedzę i co lub kto był przyczyną tych błędów – komentuje Adrian Hołub.
To jest prawdziwa zmora rynku nieruchomości. Kiedyś w jednym wywiadzie powiedziałem, że 80% szkoleniowców nie powinno tego robić. Potem, jak spotykałem się z takimi osobami na konferencji, każdy z nich myślał, że jest w tych 20%, co są OK. Rozumiem chęć zarabiania pieniędzy, natomiast bycie szkoleniowcem to ogromna odpowiedzialność, wszak ktoś podejmuje ważne życiowe decyzje na podstawie Twoich osądów. Jeśli szkoleniowcem jest osoba, która na rynku nieruchomości działa dwa czy trzy lata, to nie ma takiej możliwości, aby miała wystarczającą wiedzę, by uczyć innych. Koniec i kropka. Dziś marketing, reklama oraz wspomniani organizatorzy, którzy za kasę zrobią dla Ciebie niemal wszystko, powodują, że ów „ekspert” może bezkarnie uczyć innych. To dla mnie największy skandal, bo jestem z pokolenia, które ekspertem nazywało profesora na uczelni.
Zastanawiałem się nie raz, dlaczego w Polsce nikt nie uregulował tego środowiska, bo szkodliwość takich „szkoleń” i decyzji jest przeogromna. Natomiast pamiętajcie, że tonie się w ciszy. O tym, że ktoś przez niesprawdzoną wiedzę stracił kilkaset tysięcy PLN, nie dowiecie się pewnie nigdy. Czasem ktoś mnie zagaduje, jak tam Wasza konkurencja – pan X. Odpowiadam, że to nie jest konkurencja, bo ja jestem kamienicznikiem, a on jest youtuberem. Mamy, jako społeczeństwo syndrom grzania się w czyimś blasku, stąd takie osoby, które są z reguły znane z tego, że są znane, przyciągają nowych widzów. Najczęściej są oni jedynie dawcą kapitału, bo dziwnym trafem taki szkoleniowiec celebryta ma tylko „super okazje”, na które pożycza kapitał. Jestem też po drugiej stronie, czyli jeśli Klient chce u mnie kupić mieszkanie, ale musi poczekać, aż ów pan X odda pożyczkę na 25%. Niestety, nagle się okazuje, że jest problem, i te pieniądze trzeba wyszarpać. A już prawdziwą wisienką na torcie jest to, gdy ja dostaję maila od pana X, że jest okazja, tylko dziś pożyczę od Ciebie 200 tysięcy na 25% w skali roku. Dziwnym trafem za kilka dni mój Klient informuje mnie, że jednak oddał kasę i może zapłacić za mieszkanie. Chciałbym, aby na rynku powstało coś na kształt BIK, gdzie ktoś zbierałby i weryfikował takie historie, a inwestor mógłby sprawdzić, czy były jakieś problemy z daną osobą. Skoro oceniamy przejazd taxi lub dostawę jedzenia do domu, to czemu nie oceniać osób, którym powierzane są setki tysięcy PLN oszczędności? – pyta Adam Grzymski.
Dziś ekspertem tytułować się może każdy – dobre zdjęcia, strona internetowa, kilka opinii napisanych przez znajomych lub „fake” profile na social mediach i … łatwo się naciąć. Osoby spoza środowiska nieruchomościowego wielokrotnie nie mają możliwości lub nawet nie przypuszczają, że taka osoba biznes prowadzi tylko na facebooku. Zdarza się, że szkolenia z zakresu obrotu nieruchomościami, z zakresu skomplikowanych zagadnień prawnych, gruntów prowadzą ludzie, którzy w praktyce nie przeprowadzili żadnej transakcji, nigdy nie byli w sądzie itd. Nie wspominając o rynku szkoleń deweloperskich – tu jest totalna bonanza. Czasami, jako znawcy tematu występują Ci, którzy nawet dla siebie domu nie wybudowali, ale chętnie przyjmą od inwestorów pieniądze na wspólne przedsięwzięcie. Kiedyś do mojej kancelarii zgłosił się klient, który takiemu znawcy zaufał i wspólnie dokonali zakupu działki pod budowę bliźniaków. Ten jednak znawca zapomniał dodać, że przekształcić działkę rolną nie zawsze się da.
Poza światem wirtualnej rzeczywistości i samozwańczych ekspertów, na rynku jest wiele osób, które posiadają merytoryczną wiedzę, bo wykorzystują ją w swoich bieżących działalnościach: prowadzą firmy doradcze, architektoniczne, inżynieryjne, kancelarie, są deweloperami, czy robią flipy. Jeśli dodatkowo mają czas i ochotę by dzielić się swoim doświadczeniem ze scen, to warto korzystać. Nie należy, zatem wnioskować, że każdy kto szkoli z pewnością nie jest praktykiem, ale warto to zweryfikować, zanim zaczniemy słuchać rad takich osób i zanim zainwestujemy z nimi pieniądze.
Dodatkowo, takich pseudo ekspertów podbijają płatne wystąpienia na scenach, o czym w innej części wywiadu. Kolejny aspekt to publikacje w uznanej prasie czy fotografie na okładkach – nikt tego nie weryfikuje. Codzienne na moją skrzynkę mailową wpływają propozycje, jak za 20 czy 30 tys. złotych mogę znaleźć się na pierwszych stronach. Nikt z tych osób nie pyta o wartość merytoryczną, jaką mogłabym dostarczyć. Liczy się ile mogę zapłacić. Kiedyś nawet kusił mnie taki eksperyment, żeby wykupić udział w evencie czy artykuł jako np. lekarz medycyny estetycznej i specjalistka w tym zakresie … może jeszcze przyjdzie moment na ten żart – komentuje Elżbieta Liberda.
Płatni eksperci na scenach rynku nieruchomości
„Płatni eksperci” – brzmi jak płatni agenci – i niestety tak to trochę wygląda w praktyce. Budowanie marki na starcie działalności bez większego doświadczenia staje się nową „normą” w branży nieruchomości. Profesjonalne zdjęcia od fotografa, kilka postów ze zdjęć na ściankach szlagierowych wydarzeń, jakiś webinar opublikowany na stronie, kilka tekstów (często napisanych niesamodzielnie) – wygląda to profesjonalnie i można się nabrać. Nabierają się nawet ludzie, którzy w branży nieruchomości są od lat, są świadomi tego jak się buduje marki, są świadomi, że za wiele tych działań się płaci niemałe pieniądze. Są świadomi… a jednak się nabierają?! Płacenie za wystąpienia w sektorze korporacji jest bardziej normalnym zjawiskiem niż w eventach wśród mniejszych deweloperów, inwestorów czy ekspertów rynku nieruchomości mieszkaniowych. Osobiście nie widzę w tym nic złego, bo organizowaliśmy duże konferencje i nigdy się na nich nie zarabiało – nie po to się zazwyczaj robi eventy. Jednak pokrywanie kosztów ze współorganizatorem to co innego niż płacenie za sponsorowane treści. Mimo szacunku, jaki mam dla organizatorów i innych prelegentów, od tego roku z niektórych konferencji po prostu zacząłem wychodzić, bo nie da się słuchać czwartego sponsorowanego wystąpienia o AI, czy o ESG. Lobby w tym zakresie jest ogromne. Ostatnio na jednej z konferencji przedstawiciel jednej z ogromnych firm lobbował… sadzenie poziomek przy blokach w celu uspołeczniania mieszkańców – i to wszystko w ramach działań ESG, mających przyczyniać się do ochrony środowiska. Powiem tak – przestańcie się tym zajmować w takim wymiarze, a ograniczenie spalin na jeżdżenie do biur w tym celu, wyeliminowanie korzystania z komputerów i przechowywania danych elektronicznych (e-maili, dokumentacji itd.) w sprawie robienia raportów z działań ESG przyniesie środowisku więcej pożytku niż poziomki w ogródku czy pszczoły na dachu bloku czy biurowca. Spłaszczam ten temat celowo, bo z ochrony środowiska w nieruchomościach zrobiono religię i jest to kolejne oszustwo rynku nieruchomości zasługujące na osobny artykuł. Lobbowanie tematu w takim ujęciu przez korporacje jest chore. Ironią jest to, że te same osoby, nie widzą nic złego w tym, że po 10 latach wyburza się prawie nowe biurowce, czy galerie, albo co kilka lat zmienia się fit outy (bo rzekomo pracownicy, to wymuszają)… i nie widzą nic złego w tym, że tony materiałów idą na śmietniki… To wszystko w kółko jest wałkowane na scenach wydarzeń rynku nieruchomości, czego słuchacze mają dosyć. Pogaduszki panelistów promujące swoje własne firmy, lobbujące interesy światowych organizacji zaczęły wyprowadzać mnie z równowagi – i nie tylko mnie. Znam wielu deweloperów z ogromnym doświadczeniem i portfelem sprzedanych lokali, którzy zaczęli chodzić po wydarzeniach i przestali już po trzecim evencie, bo to była dla nich strata czasu. Niejedna osoba z takiej firmy deweloperskiej zajęłaby czas konferencyjny na cały dzień i \każdy uczestnik wyszedłby z ogromem wiedzy. Jednak na scenach nie merytoryka się liczy, chociaż prawie każde wydarzenie promowane jest jako najbardziej merytoryczne na rynku, aż nie wiadomo co wybrać. Płatne prelekcje nie są oznaczane jako sponsorowane, a osoby wychodzące na scenę myślą, że skoro zapłaciły, to mogą sprzedawać, sprzedawać, sprzedawać… Cierpi na tym organizator, cierpi na tym publika, cierpi rynek eventów i cierpi sam prelegent – komentuje Adrian Hołub.
Powiem mocniej: to „płatni mordercy Twoich marzeń o szybkim zarobku”. To prawdziwa zakała środowiska nieruchomości, która działa niczym kółko wzajemnej adoracji. Otóż ja pochwalę kogoś, że jest ekspertem, to on pochwali mnie. Ludzie potrafią pół roku analizować zakup telewizora za kilka tysięcy, ale już swoje ciężko zarobione kilkaset tysięcy oddają na podstawie płatnego występu na scenie oraz na podstawie emocji i bez sprawdzenia podstaw finansowych tegoż „eksperta”. Natomiast jest to dość proste, bo można sprawdzić, jakie zyski osiągnęły jego spółki. I to nie w tym roku (bo może to być efekt szkoleń, jakie robił), ale w latach ubiegłych. Oczywiście, jeśli coś jest dobrze oznaczone jako płatna reklama czy współpraca, to nie ma w tym nic złego. Wiadomo, że ktoś zapłacił i wyszedł na scenę jako partner wydarzenia, ale nie ekspert. Zawsze, gdy ktoś prosi mnie o zabranie głosu, to pierwsze, o czym myślę, to kto będzie mnie słuchał i co mogę im dać, aby coś wynieśli z tego. Poza sprawdzeniem, czy organizator bierze pieniądze za wejście na scenę, warto pytać kogo popadnie w kuluarach o daną osobę. Oczywiście, zawsze możemy mieć pecha i trafić na jego konkurenta, który powie coś złego, ale tu liczy się efekt ogólny. Jeśli co druga osoba mówi coś złego, to jest red flag. Zachęcam do sprawdzenia kogoś, zanim mu zaufamy. Warto wydać na analizę jego firm, nim zaufamy na 100%. Aha, i nie działa metoda małych kroczków. Czyli pożycz mniej i zobacz, czy odda. Pierwszy raz odda zawsze. Drugi też. Natomiast trzeci już czasem nie… – komentuje Adam Grzymski.
Nie da się bez emocji obserwować poczynań niektórych dzisiejszych “ekspertów”. Ja wspomniałam, pseudo ekspertów podbijają płatne wystąpienia na scenach. I nic w tym złego, jeśli rzeczywiście osoba występująca ma wiedzę, a chce uzyskać rozpoznawalność i pokazać się szerszemu gremium. Niestety jest też tak, że za zapłatę kilkudziesięciu tysięcy złotych na niektóre sceny wpuszczane są osoby bez wiedzy i doświadczenia. Sami nadają sobie tytuły – ekspert z zakresu (….). Promują niejednokrotnie informacje, które nie tylko powodują, że ludzie mogą stracić pieniądze, ale także narazić się na odpowiedzialność, zarówno cywilną jak i karną. Zapominają, prezentując teorie i systemy na szybkie zarabianie, o obowiązujących przepisach prawa. Pokazują jak to sprytnie wykorzystali luki prawne i „udało się” bez ujawniania konsekwencji, jakie za tym idą. Kolejna atrakcja to statuetki. Dziś za drobną zapłatą można stać się orłem, lwem, rekinem – pięknie brzmiące tytuły, nieadekwatne do osiągnięć. Szkolenia prowadzę od wielu lat i wiem, że bez zdobytego doświadczenia i wiedzy nie da się ich rzetelnie przeprowadzić. Rzecz w tym, że czuję się odpowiedzialna za wskazówki i porady, których udzielam w trakcie prowadzonych zajęć. Swoją pozycję na rynku budowałam od podstaw, było to dla mnie naturalne i nie szukałam skrótów. Zdarzały się zagadnienia, które wymagały wiele pracy i wysiłku, a wszystko to razem wymagało cierpliwości i staranności. Wiem, że było warto – komentuje Elżbieta Liberda.
Czy to na pewno dobry doradca dla inwestora?
Dewaluacja słowa ekspert z roku na rok się pogłębia, co szczególnie w branży nieruchomości miewa opłakane skutki dla tych, którzy dali się nabrać.
Rozmawiamy z wieloma przedstawicielami branży o tym, co my, jego aktywni uczestnicy, możemy zrobić, aby go oczyścić z takich pseudoekspertów. Osobiście uważam, że musi zostać przełamane pewnego rodzaju tabu oraz wstyd. To nie jest nic złego w tym, że ktoś Ciebie oszukał i to nie świadczy źle o Tobie, ale o oszuście.
Natomiast może to przerwać ten łańcuch zmowy, który pozwala im działać w świetle jupiterów. Ważnym tematem jest też odpowiedzialność za swoje czyny. Ja czuję na sobie odpowiedzialność, że ktoś zawierza nam majątek życia, aby zainwestować go właśnie w murach naszych kamienic. Tłumaczenie, że remont kamienicy powinien trwać około 24 miesiące, jak u nas, a nie sześć miesięcy, jest nieco męczące. Marzy mi się sytuacja, w której na rynku zostaną tylko osoby robiące dobrą robotę. Czy to jest nierealne? Mam nadzieję, że nie – komentuje Adam Grzymski.
Tytułów zawodowych można sobie przypisać wiele, bo papier wszystko przyjmie. Afera z tego roku ze słynną uczelnią pokazuje czym warte są niektóre z nich. Mogę sypać z rękawa sytuacjami, w których firma krzak bierze zlecenie po kosztach, a potem oszukuje na realizacji. Podam dwa przykłady ze swojego podwórka zawodowego – jeden przykład z nieruchomości mieszkaniowych, a drugi z komercyjnych. Dostajemy często analizy chłonności zrobione przez architektów do kontroli, albo dostajemy je dopiero jak oddamy swoją wersję (dla porównania). Są to analizy na podstawie, których inwestorzy decydują się na zakup nieruchomości i liczą swoje ukochane ROI, którego ja w ogóle nie uznaję z wielu powodów. W jednej z ostatnich takich analiz architekt zaproponował blok 6 kondygnacyjny z jedną kondygnacją podziemną na garaże. Nie doczytał jednak planu miejscowego, gdzie było napisane, że budynek może mieć 3 kondygnacje. PUM wyliczony na 6 tys. mkw. przekłamany został o 50%, więc jeśli inwestor na podstawie takich danych liczy swoje ROI to gratuluję. Czy ów architekt się dowiedział o tym, że zrobił taki błąd? Nie, bo inwestor nie chciał robić afery i po prostu dla kontroli zlecił zrobienie analizy innej firmie. Drugi przykład to firma, która startuje w licznych przetargach na pomiary powierzchni budynków komercyjnych i wygrywa je ceną poniżej wszelkich kosztów i jakiejkolwiek opłacalności. Korporacja, czy fundusz się cieszy, bo będzie mieć pomierzone powierzchnie za 40 groszy za mkw., a pracownik się wykaże dobrymi negocjacjami. Szkoda tylko, że zamawiający nie jest świadomy, że pomierzone zostaje jedno piętro biura, a reszta jest kopiowana. Potem okazuje się, że najemcy w umowach zamiast 150 mkw. mają wpisane 50 mkw. – rzecz jasna siedzą cicho i się cieszą, a pracownik firmy zarządzającej nie jest świadomy błędu. A nawet jak już się zorientuje, że zrobił błąd, to zmienia firmę – taka karuzela od lat spowodowała, że wycofałem się z pomiarów budynków komercyjnych. Czy przedstawicieli funduszy i inwestorów międzynarodowych to interesuje? Słyszałem nie raz od dyrektorów tego kalibru firm „a co to za różnica 300 tys. zł w tą czy w tą”. Rozpraw sądowych przybywa i przybywa, a roszczenia są nierzadko wielomilionowe. Konkurowanie z tego typu „firmami” na rynku nieruchomości jest nie do zniesienia. Nie jest nie do zniesienia dla mnie, bo uważam, że każdy przedsiębiorca powinien umieć przystosowywać się do zmian, do nowych działań, zrezygnować z nieopłacalnych działów w firmie. Jest to nie do zniesienia dla inwestorów, deweloperów, którzy zaczynają swoją przygodę w nieruchomościach, inwestują w nie swój kapitał, czas i nierzadko są oszukiwani. Ostatnio mam ubaw z faktu, że niektóre firmy się dziwią, że nie zamierzam złożyć oferty w przetargu. Zdarza się, że niektórzy wręcz stanowczo próbują wymuszać złożenie oferty, a nawet proponują podwójne, czy potrójne stawki, np. za pomiar budynku. Odpowiadam wtedy, że dział w firmie został zlikwidowany i nie opłaca mi się nawet potrójna stawka, bo nie zamierzam konkurować z podmiotami, które nie wykazują legalnych przychodów, nie zatrudniają legalnie pracowników, nie wykonują rzetelnie pomiarów itd. „Konkurowanie” z tego typu firmami do tego stopnia przeważyło szalę, że zmieniłem totalnie sposób działania biznesowego, przeorganizowałem modele biznesowe i zasady współpracy z inwestorami, czy deweloperami. Konkurowanie z niemoralnymi, czy nielegalnymi praktykami na rynku jest syzyfową pracą. Efekty zaskoczyły mnie już po miesiącu od zmian, a to pokazuje, że przedsiębiorca czasami musi odwołać się do swojej moralności, musi wykazać się odwagą i zaprzestać działań, które nie przynoszą zakładanych efektów. Grunt, żeby umieć się przystosować, a także przyznać się przed samym sobą i przed rynkiem – „nie świadczę już tych usług:, „nie organizuję już tych konferencji”, „nie uczestniczę w panelach dyskusyjnych”, „nie płacę za wystąpienia” itd. Z perspektywy czasu, uważam, że każdy przedsiębiorca powinien co około pięć lat zrobić biznesowy rachunek sumienia i przeorganizować firmę pod zmiany, które serwuje nam wymiar prawno – podatkowy – komentuje Adrian Hołub.
Tego typu przypadki nie należą do wyjątków. Wiemy, że podobny problem występuje na każdym etapie prowadzenia przedsięwzięcia. Umiejętność dobierania zespołu jest niezwykle istotna. Cena nie zawsze jest najlepszym kryterium. Ale rzeczywiście nie brakuje takich, dla których jest to kluczowa kwestia, bowiem zysk z inwestycji powinien być maksymalny. Gdzie przy tym wszystkim odpowiedzialność? I nie chodzi mi o odpowiedzialność na gruncie prawa, ale o tę związaną z moralnością i etyką – podsumowuje Elżbieta Liberda.
