-5.1 C
Warszawa
wtorek, 18 maja, 2021

Po co inwestorowi nieaktualny BIM?

Strona główna Technologie w nieruchomościach Po co inwestorowi nieaktualny BIM?

5 problemów ograniczających rozwój BIM w Polsce

BIM to technologia, wobec której ciężko jest przejść obojętnie myśląc długofalowo. Bardzo dobre w założeniach narzędzie musi jednak jeszcze zaczekać na wiele zmian by dawało efektywne czasowo i finansowo korzyści w całym cyklu życia budynku. Jakie dane BIM niesie w praktyce? Jak może być wykorzystywany do (nie)transparentnych transakcji sprzedaży nieruchomości? Jakie problemy niesie outsourcing BIM? Jakie to koszty i dlaczego promotorzy rozwiązania zawężają się do korzystania z BIM na etapie projektowania i budowy a zapominają o zarządzaniu nieruchomościami w tym modelu.

BIM nowy wymiar rozumienia inwestycji

W Roczniku INVESTOR [2] 2018 Aleksander Szerner (Prezes Stowarzyszenia BIM dla Polskiego Budownictwa), pisze: „Oczywiście BIM to informacja, która w transparenty sposób ma pokazać przebieg całego procesu budowlanego, od pierwszego szkicu projektu poprzez etap budowy i zarządzania projektem aż do fazy rozbiórki. Przygotowując harmonogram w BIM i łącząc z technologiami jak maszyny budowlane, drony, VR/AR czy Internet Rzeczy możemy w znaczący sposób usprawnić przebieg procesu budowlanego oraz zminimalizować potencjalne ryzyka.  (…).” Zgadzamy się w pełni, że taka jest idea BIM-u, który od kilku lat  jest topowym tematem w zakresie zamówień publicznych na inwestycje drogowe oraz staje się istotny w projektowaniu budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Jednak i my i autor powyższego cytatu mówimy jednogłośnie.

„Polskie inwestycje muszą jeszcze zapracować na taki poziom BIM-u, jaki jest w założeniach. To co aktualnie daje rynek to kropla w morzu możliwości BIM. Przeanalizujmy 5 najistotniejszych, naszym zdaniem problemów, które ograniczają rozwój BIM.”

Podział 20% do 80%

Po co inwestorowi nieaktualny BIM?

Dokładny model inwestycji zawierający szczegółowe informacje o każdym z użytych elementów jest niezwykle wartościowy przy kosztorysowaniu, a co za tym idzie przy odpowiednim wyliczeniu potrzebnych materiałów do budowy budynku. Pozwala na wydajniejszą koordynację procesu budowy minimalizując potencjalne kolizje oraz przestoje. Szacuje się, że odpowiednie wykorzystanie tej technologii pozawala inwestorom na oszczędności związane z realizacją i przyszłą eksploatacją rzędu nawet 30%. Cytowany wcześniej Aleksander Szerner wprowadzając digitalizację i strategie BIM dąży do prowadzenia inwestycji w proporcji 80% do 20%. Pierwsza z wartości ma obrazować proces przygotowywania na etapie projektów i organizacji pracy i ma być wykonywana jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tylko 20% prac powinno odbywać się w terenie na budowie.

BIM tylko na etapie projektu i budowy

Ale co po zakończeniu budowy? Podczas wielu konferencji czy rozmów biznesowych słyszy się, że „wszyscy dzisiaj wdrażają BIM w inwestycjach”. Wchodząc w szczegóły rozmów okazuje się, że BIM w dzisiejszym wydaniu dotyczy tylko projektowania budynków i to również tych wybranych, a nie wszystkich. Dla architektów i firm wdrażających BIM, jakby nieobecny jest w zamyśle etap zarządzania budynkiem w BIM po wybudowaniu. Zadajemy im często pytania z naszego „podwórka”, np.: z zakresu danych z rent-rolla, które są elementem kluczowym w BIM-ie i bardzo często ulegają zmianie. Pytamy o to, kto i jak aktualizuje w BIM-ie aranżacje pięter czy poszczególnych pomieszczeń? Kto aktualizuje dane o  zmieniających się powierzchniach przy zmianie funkcji pomieszczeń wspólnych piętrowych czy budynkowych? Kto wprowadza zmiany instalacji czy wyniki audytów technicznych w okresie funkcjonowania budynku? Kto prowadza dane po wymianach instalacji czy po naprawach usterek w budynku? W odpowiedzi poza śmiechem słyszymy, że to jest wprowadzane na etapie projektowania budynku i nie ma potrzeby tego aktualizować w trakcie życia budynku. Słyszymy „to tam już jest od samego początku”. Jako firma, która współpracuje z międzynarodowymi inwestorami i zarządcami budynków komercyjnych i mieszkaniowych stanowczo nie zgadzamy się z takim rozumowaniem BIM-u. Jednak istotniejsze jest pytanie po co w takim razie inwestorom BIM, który nie jest na bieżąco aktualizowany? Jaki jest interes w wydaniu tak dużych pieniędzy? Czemu w dalszym procesie nie jest wykorzystywany model, za którego wdrożenie tak dużo należało zapłacić?

 (Nie)transparentność transakcji

I tu przechodzimy do drugiego, głównego naszym zdaniem problemu, który ma miejsce przy sprzedaży inwestycji i porównywaniu ich z innymi nieruchomościami. Mówi się, że BIM ma się przyczyniać do transparentności transakcji i jakości wybudowanego budynku. Ale czy inwestorzy, którzy budują nieruchomości by je zaraz sprzedać z marżą mają w tym interes? Do BIM-u dane wprowadzane są przez ludzi – często spoza firmy budującej budynek, o czym w dalszej części artykułu. Tak jak przy umowach, negocjacjach, projektach i innych procesach biznesowych strony chcą pewne kwestie pokazać a inne ukryć. Świetnym przełożeniem problemu są dokumentacje dotyczące pomiaru powierzchni sprzedawanego budynku (biurowca, galerii handlowej, magazynu). Tego pomiaru powierzchni, na podstawie którego naliczane są ceny za sprzedaż budynku. W zakres naszych pomiarów przy takich zleceniach wchodzą również często powykonawcze inwentaryzacje architektoniczne. Są to kluczowe dane dla kupującego.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Filip Ryczywolski

Geodetic Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head, Surveyor, Author, Trainer

Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych. Geodeta, wieloletni praktyk w opracowywaniu dokumentacji geodezyjnej w różnym zakresie oraz bardzo dobry specjalista w zakresie pomiarów powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Zna wszystkie 14 norm pomiaru powierzchni. Odpowiada za kontakty z klientami indywidualnymi, korporacyjnymi oraz instytucjonalnymi. www.geodetic.co

© Wszelkie prawa zastrzeżone

proptech

Autorski sposób na dziesięciokrotne zwiększenie powierzchni magazynowej w dwa lata. Case study Ekol Logistics

Autorski sposób na dziesięciokrotne zwiększenie powierzchni magazynowej w dwa lata. Case study Ekol Logistics Praca konsultantów to nie tylko...

Technologiczne drugie życie. Jak proptech sprawia, że starsze budynki są wciąż nowoczesne i funkcjonalne? 5 przykładów

Technologiczne drugie życie. Jak proptech sprawia, że starsze budynki są wciąż nowoczesne i funkcjonalne? 5 przykładów W całej Polsce...

Dziś łatwiej znaleźć pracę niż rok temu. IT rekrutuje pełną parą i szuka nowych biur

Dziś łatwiej znaleźć pracę niż rok temu. IT rekrutuje pełną parą i szuka nowych biur Na początku pandemii co...

Zdalne sterowanie przejawem postępującej cyfryzacji budynków mieszkalnych

Bouygues Immobilier Zajezdnia Wrocław Blue Bolt Zdalne sterowanie przejawem postępującej cyfryzacji budynków mieszkalnych Budynki mieszkalne coraz...
SPONSOROWANE

bim

OPEN BIM – ARCHICAD kreuje nowe możliwości

Idea zastosowania wirtualnego modelu budynku (BIM) w projektowaniu pozwoliła na powstanie wielu skutecznych metod wspomagających procesy planowania i zarządzania przedsięwzięciami budowlanymi. Dotyczyły...

Po co inwestorowi nieaktualny BIM?

5 problemów ograniczających rozwój BIM w Polsce BIM to technologia, wobec której ciężko jest przejść obojętnie myśląc długofalowo. Bardzo...

przemysł 4.0

Biznesowa strategia cyfryzacji w budownictwie

Era Construction 4.0  Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2019

Transformacja cyfrowa – Wpływ Przemysłu 4.0 na projekty dewelopersko-budowlane

Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2019 Czwarta rewolucja przemysłowa niesie ze sobą...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.