Podział nieruchomości podwójnie hipotekowanej.
Czy to w ogóle możliwe?
Księga wieczysta w założeniu powinna przestawiać aktualny stan prawny jednej nieruchomości, pokazujący prawa rzeczowe i obligacyjne konkretnych podmiotów. W przypadku nieruchomości podwójnie hipotekowanej nie mamy 100% pewności komu tak naprawę przysługują prawa. Czy możliwy jest podział nieruchomości podwójnie hipotekowanej? Czy do aktualizacji danych w KW i EGIB wystarczy sam wniosek strony zainteresowanej wyprostowaniem stanu prawnego nieruchomości? Co na to wyroki sądów?
Kiedy może wystąpić podwójne hipotekowanie?
Rozpatrując temat podziałów nieruchomości i problemów, z którymi się spotykam w ramach tego rodzaju prac, nie sposób nie wspomnieć o podwójnym hipotekowaniu. Kiedy może wystąpić podwójne hipotekowanie? Może być wynikiem nałożenia dwóch różnych ksiąg wieczystych na ten sam obszar. Taki stan często wynika z błędów w ewidencji gruntów i budynków, braku ujawnienia dokumentów dotyczących wywłaszczeń i postępowań sądowych lub administracyjnych na przestrzeni lat. Sytuacja może również zaistnieć na skutek błędnego sporządzenia dokumentacji geodezyjnej, map, szkiców itp. Często w dziale III księgi wieczystej możemy znaleźć informację o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Przyczyną podwójnego hipotekowania może być założenie przez właściwy sąd wieczystoksięgowy KW dla nieruchomości, która już ma KW. Wynikać to może z faktu, że jest to postępowanie na wniosek osoby uprawnionej lub przez uprawniony organ. Sąd bada tylko kwestie formalno-prawne wniosku, ale nie sprawdza czy dana nieruchomość ma już KW. Dla sądu wystarczające są oświadczenia złożone we wniosku, na podstawie których dokonuje pierwszego wpisu dla nowo założonej KW. W tym momencie mamy do czynienia z podwójnym hipotekowaniem, które nie powinno mieć miejsca. Takie sytuacje zdarzają się bardzo często. Jednym z przykładów może być własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego. W konsekwencji mamy KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz KW dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Innym przykładem może być założenie nowej księgi dla nieruchomości, dla której prowadzony był zbiór dokumentów lub stara księga hipoteczna. Kolejnym przykładem, z którym miałem do czynienia był brak ujawnienia decyzji wywłaszczeniowych w nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu.
Rozbieżności EGIB i KW
Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości, co szerzej opisałem w zagadnieniu 7„Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale. Czy przesunięcie granic o 15 m2 jest możliwe?” Musimy mieć pewność, że do podziału przyjmujemy poprawne granice, a nieruchomość którą dzielimy ma uregulowany stan prawny. W zagadnieniu 3 „Ujawnienie podziału nieruchomości w EGIB I KW. Aktualizacja KW dopiero po 11 miesiącach?” wskazywałem, że to EGIB jest nadrzędnym rejestrem i to on, jako pierwszy otrzymuje informacje o zmianach danych o nieruchomościach. Wskazywałem również, że zmiany w KW, które wprowadzono do EGIB mogą pojawić się dopiero po 11 miesiącach.Dlatego to dane z EGIB, a nie z KW powinny być priorytetem przy sprawdzaniu danych dotyczących nieruchomości. Jeśli aktualizacji danych EGIB dokonano na podstawie podziału nieruchomości, to po nadaniu klauzuli ostateczności mapa z projektem podziału z zatwierdzającą ją decyzją trafia do organu zajmującego się aktualizacją EGIB. Informacje podlegają aktualizacji w drodze czynności materialno-technicznej na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych. W zależności od urzędu dokonującego aktualizacji operatu EGIB czas wprowadzenia podziału nieruchomości do rejestrów urzędowych wynosi od kilku dni do miesiąca. Po wprowadzeniu zmian w EGIB powinna nastąpić aktualizacja działu I księgi wieczystej. Niezwykle ważnym elementem po podziale jest doprowadzenie do zgodności dwóch rejestrów jakimi są EGIB oraz KW. Można to zrobić na własną rękę składając odpowiedni wniosek do właściwego miejscowo sądu wieczysto-księgowego. Starosta aktualizując operat EGIB, powinien zawiadomić wydział KW właściwego miejscowo sądu rejonowego. Oczywiście, jeżeli zmiana dotyczy działu I księgi wieczystej, który obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Zdarzają się sytuacje, w których organy nie zawiadamiają sądów o wprowadzonych zmianach pomimo takiego obowiązku. Warto jednak dopilnować poprawności procedur, ponieważ pozwoli nam to zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy. Starosta po wprowadzeniu zmiany w EGIB, ma obowiązek poinformować o wprowadzonych zmianach nie tylko właściciela, ale również organy podatkowe, wydział ksiąg wieczystych, jednostki statystyki publicznej oraz właściwe podmioty ewidencyjne oraz osoby, jednostki organizacyjne i organy opisane w rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Błędy wynikające z rozbieżności EGIB i KW mogą blokować działania związane ze sprzedażą, podziałami nieruchomości itp.
Zmiana numerów działek, a podwójne hipotekowanie
Jeden z właścicieli nieruchomości wniósł podanie do starostwa o anulowanie błędnie naniesionego na powierzchnię ich działki kawałka gruntu. Organ ewidencyjny ustalił, że widnieje rozbieżność w numeracji i powierzchni między zapisami w EGIB i KW. W EGIB widniały informacje o tym, że przedmiotowa powierzchnia składa się z dwóch działek, natomiast w KW nieruchomość oznaczona jest jako jedna działka. Rozbieżność dotyczyła zatem powierzchni i numeracji działek. Błąd został zauważony przez starostę w 2002 r. podczas modernizacji EGIB. W trakcie wyłożenia do wglądu projektu modernizacji EGIB, właściciel zakwestionował zmiany do działki, do której wykazani zostali właściciele osoby ujawnione w KW, zaś jako władający właściciel nieruchomości objętej KW (według stanu na 2002 r.). Wpis ten był powieleniem zapisu jaki figurował w poprzednim rejestrze z 1996 r. Na tej podstawie dopisana została również informacja o podwójnym hipotekowaniu. Faktyczne stwierdzenie komu należy się grunt należy do kompetencji sądu i wpis o podwójnym hipotekowaniu będzie widniał do czasu rozstrzygnięcia sprawy. Jeżeli w dziale III KW znajdzie się zapis o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawym, problematyczna staje się sprzedaż takiej nieruchomości. Nie działa wtedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a transakcja wyłącza dobrą wiarę nabywców. Wyrokiem Sądu Rejonowego z 2004 r. uzgodniono treść KW z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd uznał, że podwójnie hipotekowana działka nie stanowi części nieruchomości i uznał, że prawo do niej przysługuje właścicielowi objętej inną KW. Z KW wykreślono błędnie zanumerowane działki i wpis o podwójnym hipotekowaniu. W późniejszych latach odwoływano się od tych decyzji do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego oraz do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący kwestionował decyzje podkreślając, że przedmiotem własności zawsze była jedna niepodzielna działka ujawniona w KW. Podważał również zmianę sposobu liczenia powierzchni z lat 1949, 1978 i 2002 r. Oczywistym jest, że geodezyjne techniki pomiaru w dzisiejszych czasach są dokładniejsze niż niegdyś, i mogą dać inne powierzchnie. Zgodnie z § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (znowelizowane w 2019 r. – szczegóły dalej) – sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób wykazuje się w ewidencji gruntów, jako odrębne działki ewidencyjne jeżeli były wyszczególnione m.in. w prawomocnych orzeczeniach sądowych. Z uwagi jednak na jednorodny stan prawny działek o dwóch różnych numerach, możliwe było połączenie tych działek. Zgodnie z § 9 ust. 6 rozporządzenia (znowelizowane w 2019 r. – szczegóły dalej) nowa działka musi otrzymać nowy numer, dla odróżnienia, że nie jest to żadna z dotychczas wyodrębnionych działek. W związku z tym skarga została oddalona przez WSA (IV SA/Wa 1172/11).
Zaznaczę, że obwieszczeniem Ministra inwestycji i Rozwoju z dnia 3.01.2019 r. zmieniono rozporządzenie, w którym mowa wyżej, dlatego przywołany wyżej § 9 ust. 1 Rozporządzenia zmienił numer i brzmi obecnie następująco:
„§ 9. 2. Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:
1) wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
2) są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
3) obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe.”
Dalej § 9 ust. 6 Rozporządzenia brzmi obecnie tak: „W przypadku połączenia działek ewidencyjnych lub podziału nieruchomości, składającej się z co najmniej dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych, w którym nie uwzględniono dotychczasowych granic działek ewidencyjnych przebiegających wewnątrz tej nieruchomości, nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się kolejnymi, niewykorzystanymi w danym obrębie, liczbami naturalnymi.”
Tryby postępowania przy podziale nieruchomości podwójnie hipotekowanej
Organ prowadzący postępowanie administracyjne musi mieć poprawnie określone strony postępowania. W przypadku nieruchomości podwójnie hipotekowanej nie mamy 100 % pewności komu, tak naprawę przysługują prawa do nieruchomości. Niezbędne jest zbadanie sprawy i wprowadzenie zmian w rejestrach ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej. Czasami wystarczy ujawnienie dokumentu, a niekiedy niezbędne jest sporządzenie dodatkowej dokumentacji geodezyjnej, takiej jak protokół graniczny, wykaz zmian danych ewidencyjnych lub wykaz synchronizacyjny. Wszystko zależy od tego, z czego wynikało podwójne hipotekowanie. Niemniej, podział nieruchomości, której obszar jest podwójnie hipotekowany nie jest możliwy do zrealizowania. W pierwszej kolejności należy rozwiązać problem i ustalić, co było jego przyczyną. Dlatego niezwykle ważne jest sprawdzenie nieruchomości przed zakupem i rozpoczęciem inwestycji. W zagadnieniu 10 „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?” opisałem czas i poszczególne etapy w ramach postępowania dotyczącego podziału nieruchomości. Jeżeli dodamy do tego konieczność dokonania zmian zapisów w KW i uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawym, to czas może nam się wydłużyć o kilka miesięcy, a nawet i lat.
Sam wniosek nie stanowi podstawy do zmiany wpisu
W przypadku sporu o prawo własności do nieruchomości podwójnie hipotekowanej, sam wniosek o zamknięcie KW nie stanowi wystarczającego narzędzia prawnego dla ochrony interesów właściciela. Konieczne jest zbadanie przez sąd rozbieżności i wydanie rozstrzygnięcia, któremu podmiotowi przysługuje prawo i którą KW trzeba zlikwidować. Można to zrobić zgodnie z art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który brzmi:
„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.”
Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego (III CZP 16/96), która mówi, że jeśli ta sama działka ewidencyjna, posiada dwie KW z ujawnionymi różnymi właścicielami dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych KW z rzeczywistym stanem prawnym. Podam jeszcze jeden wyrok sądu w tej kwestii, który bliższy jest naszym czasom, niż uchwała z 1996 r. Wnioskodawczyni w 2016 r. wniosła o sprostowanie działu I-O KW poprzez odłączenie działek (o łącznej powierzchni 0,9275 ha) objętych innymi KW, o sprostowanie powierzchni dla jednego z obszarów z 1,3936 ha na 0,4661 ha oraz wykreślenie wzmianki o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd Rejonowy oddalił wniosek, bo wskazanie przez wnioskodawcę informacji nie może stanowić uzasadnienia dokonania żądanego wpisu przez sąd wieczystoksięgowy. W przedmiotowej sprawie nie chodziło bowiem tylko o niezgodność danych faktycznych, które znalazły się w KW, ale o faktyczną niezgodność stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Taka niezgodność może być usunięta tylko w trybie procesu cywilnego, zgodnie z art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wnioskodawca wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego, ale postanowieniem Sądu Najwyższego (III CSK 2019/17) oddalono skargę argumentując, że wnioskodawca powinien przedstawić dokument na podstawie, którego byłoby możliwe dokonanie zmiany we wpisie KW. Dopiero wyrok w sprawie uzgodnienia treści KW ze stanem faktycznym stanowi podstawę do dokonania żądanego wpisu w KW.
Reasumując, poprawność wpisów w KW leży w interesie właściciela nieruchomości. Podkreślę ponownie, że po wprowadzeniu zmian w ewidencji gruntów i budynków powinna nastąpić aktualizacja działu I księgi wieczystej. Niezwykle ważnym elementem po podziale jest doprowadzenie do zgodności dwóch rejestrów, jakimi są EGIB oraz KW i powinien tego dopilnować właściciel nieruchomości! Obecność dwóch ksiąg wieczystych dla jednej działki ewidencyjnej jest do rozwiązania, ale jest to sytuacja niepożądana, często czasochłonna i kosztowna. Sytuację mogą utrudniać jeszcze inne elementy: nieuregulowane spadki, obecność wielu współwłaścicieli czy roszczenia dawnych właścicieli.
