Podział nieruchomości rolnej.
Kiedy stosujemy uproszczony tryb podziału?
Zakup nieruchomości rolnej lub leśnej wiążę się z licznymi konsekwencjami. Ograniczona możliwość zabudowy, kwestie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej lub leśnej oraz ograniczenia w możliwości zakupu tego rodzaju gruntu. To tylko niektóre z problemów, które dotyczą tego rodzaju nieruchomości. Jednak ze względu na cenę, nieruchomości rolne lub leśne są łakomym kąskiem dla inwestorów. Kiedy możemy podzielić nieruchomość rolną lub leśną? Kiedy nie da się podzielić nieruchomości? Jak wygląda uproszczony tryb podziału? Kiedy nie można zakwestionować kształtu wydzielanych działek?
Kilka słów o nieruchomościach rolnych i leśnych
Możliwość zmiany przeznaczenia na grunt budowlany znacząco zwiększa wartość nieruchomości. Aby sprawdzić czy dana nieruchomość jest rolna lub leśna musimy w pierwszej kolejności sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub jej wykorzystanie w przypadku braku planu. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Najprostszą metodą sprawdzenia tych danych jest zakupienie w gminie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypisu z rejestru gruntów. Na podstawie tych dokumentów ustalimy przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jej wykorzystanie w przypadku braku planu.
Kiedy możemy podzielić nieruchomość rolną lub leśną?
W odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych bardzo ważna jest powierzchnia działek wynikających z podziału. W zależności od tego jesteśmy zobowiązani stosować odmienne przepisy i restrykcje. Zgodnie z art. 92.1. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami przepisów „nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha”. Jeżeli działki po podziale będą miały powierzchnię większą niż 0,3000 ha stosujemy uproszczony tryb podziału, który jest ujawniany jedynie na podstawie operatu geodezyjnego i wniosku właściciela. W przypadku działek rolnych lub leśnych, które po podziale miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha podział może być zrealizowany, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Warunku, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne oraz dla kilku szczególnych przypadków opisanych w art. 95 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, które będę szczegółowo opisywał w kolejnych publikacjach. W pozostałych przypadkach przed wystąpieniem o podział niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla obszarów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Musimy się liczyć z tym, że nie dla każdego obszaru takie warunki zabudowy otrzymamy i może się okazać, że nieruchomości nie da się podzielić zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Niezwykle ważne są w tym przypadku położenie nieruchomości, klasa i rodzaj użytku oraz rodzaj sąsiedniej zabudowy. Analiza tych parametrów pozwoli ustalić możliwości inwestycyjne nieruchomości rolnej lub leśnej. Wartą ją wykonać przed zakupem takiej nieruchomości.
Jak wygląda uproszczony tryb podziału?
W przypadku podziałów nieruchomości rolnych lub leśnych, które nie podlegają pod Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami nie jest prowadzone postępowanie administracyjne zakończone wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. W tym przypadku wystarczy, że uprawniony geodeta wykona mapę z projektem podziału takiej nieruchomości, która zostanie przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, a właściciel nieruchomości złoży wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. Nie jest potrzebny wstępny projekt podziału, ani inne zgody urzędowe. Co ciekawe, nikt nie może zakwestionować kształtu wydzielanych działek, jeżeli są one większe od 0,3000 ha. Wydzielane działki również nie muszą posiadać dostępu do drogi publicznej.
Nieruchomości rolne w MPZP
Przeznaczenie nieruchomości określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musimy zdawać sobie sprawę, że nie każdą nieruchomość da się zagospodarować inwestycyjnie. Jeżeli w tekście planu nieruchomość będzie opisana jako grunt rolny lub leśny bez możliwości prawa do zabudowy, nie uda nam się rozpocząć inwestycji na takim terenie. W grę wchodzi jedynie uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego i aktywne uczestnictwo w jego tworzeniu.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
