Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym
Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?
Jakie prawa na nieruchomości ma użytkownik wieczysty? Czy może wystąpić o podział nieruchomości? Czy może się wypisać jako użytkownik wieczysty z Księgi Wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości? Kiedy użytkownik wieczysty może wystąpić z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Czy właściciel nieruchomości zawsze musi się zgodzić? Czy jednorazowe opłaty w wysokości 12,5% w Warszawie lub 25% w Krakowie od wartości nieruchomości, za zmianę celu umowy użytkowania wieczystego są aktualnie pobierane zgodnie z obowiązującymi przepisami?
Użytkowanie wieczyste i przysługujące prawa
Użytkowanie wieczyste szczegółowo zdefiniowane jest w Ustawie Kodeks Cywilny. Jest to prawo, w którym właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (lub ich związek), a użytkownikiem wieczystym osoba fizyczna lub osoba prawna. W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością. Widzimy, więc bardzo zbliżone uprawnienia użytkownika wieczystego do właściciela nieruchomości. Czy zatem użytkownik może wystąpić o podział nieruchomości i zbyć jej fragment?
Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym
Po aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego i ich dużego wzrostu wielu użytkowników wieczystych chciało się pozbyć niepotrzebnych fragmentów terenu, np. obszarów zieleni. Oczywiście głównym celem było zmniejszenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz zdjęcie z siebie konieczności administrowania terenami wspólnymi (odśnieżanie, koszenie trawy, itp.). Sprawa dotyczyła głównie spółdzielni mieszkaniowych, które zaczęły wydzielać budynki (po ich obrysie lub z opaską kliku metrów), a pozostałych gruntów chciały się zwyczajnie pozbyć. Jedna ze spółdzielni w drodze jednostronnej czynności prawnej wydzieliła fragment niepotrzebnego gruntu, założyła nową księgę wieczystą i ujawniła w niej jedynie właściciela nieruchomości pomijając siebie jako użytkownika wieczystego. Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego, a następnie do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy w dniu 13 marca 2015 r. podjął uchwałę nr III CZP 116/14, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy może on zrzec się tego prawa do części gruntu.
Zgoda właścicielska jedynym rozwiązaniem dla użytkowników wieczystych
Użytkownik wieczysty nie ma prawa do decydowania samoistnie o podziale nieruchomości, jednak może o taki podział wystąpić. Niezbędna w tym przypadku jest zgoda właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W celu uzyskania zgody użytkownik wieczysty musi wskazać projekt podziału, cel podziału oraz jakie są zamierzenia inwestycyjne. Jeżeli była wydana decyzja o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę, to takie dokumenty musi załączyć do wniosku. Właściciel terenu wydaje zgodę, która jest niezbędna do wydania postanowienia opiniującego podziału, a dalej do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Dodatkowo sprawdzana jest również zgodność celu podziału i zamierzenia inwestycyjnego z umową użytkowania wieczystego.
Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
Po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste może nastąpić trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego. Wtedy z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej użytkownik wieczysty może wystąpić również w przypadku, gdy proponowana zmiana jest zgodna: (1) z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, (2) z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, (3) ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, (4) z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, (5) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami zmianę opłaty rocznej przewiduje się jedynie w wyżej wymienionym przypadku. Wszelkie jednorazowe opłaty w wysokości 12,5% w Warszawie lub 25% w Krakowie od wartości nieruchomości, za zmianę celu umowy użytkowania wieczystego są aktualnie pobierane bezpodstawnie.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
