Podział nieruchomości w celu realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
Podstawowym warunkiem zastosowania tego trybu podziału nieruchomości jest chęć przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jakie fizyczne możliwości wykonania podziału muszą zaistnieć, aby skorzystać z tego szczególnego trybu podziału? Czy linia podziału może przebiegać przez garaż podziemny? Kto może wystąpić z wnioskiem o podział? Czy brak zgody jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej może zablokować podział? Czy podział nieruchomości jest czynnością w ramach zwykłego zarządu czy przekracza ten zakres? Jakie korzyści daje nam ten przepis i czy w każdym przypadku da się przeprowadzić taki podział nieruchomości?
Podstawa prawna podziału
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów rozpoczęła proces wygaszania prawa użytkowania wieczystego i sukcesywnego przekształcania w prawo własności. Ustawa dotyczy jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli zabudowanych wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne
3) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. W związku z licznymi problemami dotyczącymi przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, którego ustawodawca nie przewidział w początkowej fazie procesu, do ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono zapis o możliwości wykonania podziału szczególnym i uproszczonym trybem.
Czy można zastosować szczególny tryb z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ?
W jednym z zagadnień opisywałem, że ta kwestia wielokrotnie była poruszana w wyrokach sądów administracyjnych. NSA w wyroku I OSK 1872/07 z dnia 07.01.2009 r. wskazuje „że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w u.g.n. zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.” Niemniej biorąc pod uwagę ten szczególny rodzaj podziału, nieistotne są zapisy mpzp lub decyzji o warunkach zabudowy i analizę tych dokumentów możemy zwyczajnie pominąć.
Jakie warunki muszą być spełnione?
Podstawowym warunkiem zastosowania tego trybu podziału nieruchomości jest chęć przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Oprócz chęci muszą zaistnieć fizyczne możliwości wykonania podziału. Nie może być sytuacji, w której podział nieruchomości uniemożliwi racjonalne korzystanie z nieruchomości lub linia podziału będzie przebiegała przez garaż podziemny (o czym będę szczegółowo pisał w jednym z kolejnych zagadnień). W tym konkretnym przypadku wykonywania podziałów niezbędne jest wykonanie szczegółowej analizy, z której może wynikać np. konieczność realizacji dodatkowych prac budowlanych, wstawienia przegród przeciwpożarowych. Z wykonanej analizy również może wynikać, że podziału wykonać się nie da. Niestety nie da się przekrojowo opisać wszystkich przypadków. Każda nieruchomość jest inna, wykonywana w ramach odrębnego projektu i każdą nieruchomość należy potraktować indywidualnie.
Kto może wystąpić z wnioskiem o podział?
Użytkownik wieczysty nie ma prawa do decydowania samoistnie o podziale nieruchomości, jednak może o taki podział wystąpić. Niezbędna w tym przypadku jest zgoda właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Więcej na ten temat w zagadnieniu „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?” Wniosek o podział muszą podpisać wszyscy użytkownicy wieczyści.
Czy brak zgody jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej blokuje nam podział?
W celu odpowiedzi na pytanie czy musimy mieć zgodę wszystkich czy większości współwłaścicieli, musimy zagłębić w zapisy ustawy Kodek Cywilny, które znajdziemy w dziale „Współwłasność”. Art. 199 mówi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.” Art. 200 stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.” Art. 201 stanowi: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”
Czy zatem podział nieruchomości jest czynnością w ramach zwykłego zarządu czy przekracza ten zakres?
Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Art. 22. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Jakie korzyści daje nam ten przepis?
Jedną z głównych korzyści jest brak konieczności uzyskania postanowienia opiniującego podział. Tryb ten umożliwia od razu wykonanie mapy z projektem podziału po przyjęciu zlecenia i złożenie wniosku o podział. O czasie podziału pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości” Analizując całościowo czas wykonania podziału i jego poszczególne etapy widzimy, że możemy zaoszczędzić kilka miesięcy przy całej procedurze.
Szerokość dojazdu do działki budowlanej określa rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak na przestrzeni lat przepisy te ulegały zmianom, a podziały nieruchomości mogły być realizowane w oparciu o już nieaktualne lub inne przepisy prawa. W związku z powyższym zdarzają się sytuacje, w których wydzielone działki budowlane mają zapewniony dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną o szerokości 3 lub 4 metrów. Warto przeanalizować te kwestie przy zakupie, ponieważ niewystarczająca szerokość dojazdu może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Działkę bez problemy nabędziemy, ale bez ustanowienia stosownych służebności poszerzających wjazd nic na niej nie wybudujemy. Budowa w takiej sytuacji będzie uzależniona od dobrej woli sąsiadów.
