Polska atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych – eksperci JLL przedstawiają główne wnioski dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych po targach MIPIM 2025
Odchodzenie od strategii „wait & see”, pojawienie się nowych źródeł kapitału, a także rosnące zainteresowanie centrami handlowymi i rynkiem logistycznym. Tegoroczna edycja targów MiPiM pokazała, że polski rynek nieruchomości komercyjnych wciąż przyciąga inwestorów. Eksperci JLL przedstawiają kluczowe wnioski i prognozowane trendy po targach w Cannes.
Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL Polska
Po pandemicznych perturbacjach sektor handlowy w większości przypadków, funkcjonuje dobrze. Dlatego też handel zyskał na atrakcyjności w oczach inwestorów i jest obecnie postrzegany jako stabilny obszar dla inwestycji, w szczególności w odniesieniu do prostych nieruchomości z silnymi markami spożywczymi, dedykowanych codziennym zakupom.
Zauważalne jest też zwiększone zainteresowanie centrami handlowymi, które przyciągają przede wszystkim kapitał z regionu CEE, ale również z południowej Afryki. Rosnąca grupa inwestorów dla segmentu parków handlowych obejmuje kapitał regionalny, z Europy Zachodniej (w tym z Wielkiej Brytanii oraz nowy kapitał z Francji), kraje nadbałtyckie oraz inwestorów z Izraela. Gotowość banków do finansowania aktywów handlowych stanowi dodatkowe, istotne wsparcie dla tego trendu. Polska umacnia się jako kierunek inwestycyjny oferujący atrakcyjne zwroty dla inwestorów. Prognozowany wzrost sprzedaży detalicznej (+11,8% skumulowany trzyletni wzrost wolumenu) wyprzedza wyniki dla gospodarek Zachodniej Europy i pozostaje kluczowym czynnikiem napędzającym rozwój sektora handlu detalicznego.
Dobre wyniki sprzedaży detalistów przekładają się na wzrost czynszów, a to z kolei zwiększa opłacalność inwestycji. Rosnąca konkurencja wśród najemców o powierzchnie w najlepszych obiektach generuje dodatkowy popyt i wzmacnia rynek.
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki oraz dalsze spodziewane cięcia stóp procentowych, JLL przewiduje kompresję stóp kapitalizacji dla parków handlowych w 2025 roku. Na kompresję stóp kapitalizacji dla segmentu centrów handlowych będziemy musieli jeszcze chwilę zaczekać.
Iwona Chojnowska, Business Location Consulting Director, JLL Polska
Jednym z aspektów, który pozwala firmom nieruchomościowym z optymizmem patrzeć w przyszłość są bez wątpienia informacje o wolumenie przepływów inwestycji odnotowanym w ubiegłym roku, który osiągnął 1.3bn USD, co jest trzecim najlepszym wynikiem odnotowanym w historii. Ponad polowa z 25 tys. projektów to inwestycje typu greenfield, uznawane za najcenniejsze dla gospodarki przyjmującej, bo niosące najnowsze rozwiązania technologiczne, ostatnie innowacje i cenne miejsca pracy. Najatrakcyjniejszą dla inwestorów była gospodarka Stanów Zjednoczonych, gdzie inwestycje wzrosły o 13%. Niestety, Europa odnotowała znaczny spadek inwestycji, na co złożyło się wiele czynników, branych pod uwagę przez firmy przy wyborze miejsca inwestycji. Firmy szukają lokalizacji odpornych na zawirowania geopolityczne, oferujące przyjazny ekosystem gospodarczy. Nadrzędnym elementem jest również konkurencyjność, czyli zdolność generowania przychodów i zysków.
Z punktu widzenia inwestorów produkcyjnych i logistycznych idealna lokalizacja musi spełniać ponadto zasadę trzech ‚P’ z angielska – Proximity to client / People / Power, czyli Ludzie / Bliskość do klienta / Energia. I o ile obecność w Europie gwarantuje dostęp do dużego rynku zbytu, to demografia sprawia, że coraz trudniej znaleźć jest firmom pracowników, w tym kadry posiadające umiejętności niezbędne do pracy w inteligentnych fabrykach i magazynach. Automatyzacja, digitalizacja i zaawansowane procesy wymagają często niebagatelnej podaży energii, najlepiej pochodzącej w 100% z odnawialnych źródeł, której koszt w Europie nie jest konkurencyjny.
Do tego miksu należy dorzucić jeszcze brak ofert nieruchomości wielkopowierzchniowych i gotowych budynków produkcyjno-magazynowych spełniających powyższe 3 ‚P’. Pomimo tych wyzwań, wydaje się, że inwestorzy nie rezygnują z inwestycji w Europie, gdzie po prostu trzeba być, żeby nie przegapić potencjału jaki gwarantuje rzesza blisko 500 milionów konsumentów.
MiPiM był jak zawsze doskonałą okazją do szerszego spojrzenia na bieżącą sytuację sektora w różnych częściach świata, a jej zrozumienie pozwala sprawniej i w sposób bardziej elastyczny reagować firmom z szeroko rozumianego sektora nieruchomości na szybko zmieniające się trendy.
Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL Polska
Tematyka rozmów podczas targów koncentrowała się wokół kilku kluczowych zagadnień. Jednym z nich była sytuacja geopolityczna, w tym potencjalne zakończenie konfliktu na Ukrainie. Choć trudno przewidzieć dokładny termin, panuje zgoda co do tego, że rozwiązanie tego konfliktu będzie miało pozytywny wpływ na sytuację Polski, zarówno w kontekście ogólnogospodarczym, jak i na rynku nieruchomości.
Innym często poruszanym tematem były decyzje nowej administracji USA dotyczące handlu międzynarodowego i ceł, w tym ich potencjalny wpływ na inflację i koszty finansowania. Te czynniki są uważnie obserwowane przez inwestorów ze względu na ich znaczenie dla rynku nieruchomości.
Z pozytywnych rzeczy pojawiają się nowe źródła kapitału na polskiej scenie inwestycyjnej. Obserwujemy zwiększone zainteresowanie ze strony inwestorów, którzy do tej pory nie byli obecni w Polsce, a także tych, którzy rozważają powrót na nasz rynek. To dobry sygnał dla sektora.
Preferencje inwestorów co do wolumenów transakcji nadal koncentrują się głównie w przedziale 30-50 milionów euro. Jednakże, widzimy też grupy inwestorów zainteresowanych mniejszymi transakcjami w przedziale 10-20 milionów euro, szczególnie wśród tych, którzy dopiero wchodzą na polski rynek – nowy kapitał z Francji lub krajów Bałtyckich. Z drugiej strony, są też kupujący gotowi rozważyć zakupy w przedziale 50-100 milionów euro.
W kontekście rynku biurowego, obserwujemy większe zainteresowanie i optymizm wśród inwestorów, zarówno na poziomie europejskim, jak i w odniesieniu do Polski. Warszawa, ze swoimi mocnymi fundamentami rynku biurowego, przyciąga szczególną uwagę. Niska podaż nowych projektów w kolejnych latach, nieprzekraczająca 100 000 m2 rocznie (w porównaniu do około 300 000 m2 przed pandemią COVID-19), stabilny popyt ze strony najemców oraz perspektywy wzrostu czynszów dla najlepszych projektów to kluczowe czynniki przyciągające inwestorów.
Biorąc pod uwagę trwające transakcje i zainteresowanie wśród inwestorów, jesteśmy pozytywnie nastawieni co do wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach oraz sektorze biurowym w 2025 roku. Przy braku nieprzewidzianych zawirowań, spodziewamy się, że mogą one przewyższyć wyniki z ubiegłego roku.
Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment, JLL Polska
Konferencja MiPiM potwierdziła utrzymujące się zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości, zwłaszcza w sektorach logistycznym i mieszkaniowym. Na znaczeniu zyskują także centra danych oraz transakcje typu sale & leaseback, co świadczy o dywersyfikacji preferencji inwestorów.
Niemniej, polski rynek pozostaje wysoce selektywny dla kapitału „core”. Inwestorzy z tej grupy wykazują dużą ostrożność, skupiając się na najbardziej stabilnych i bezpiecznych aktywach. Z drugiej strony, kapitał „core+”, „value-add” oraz „opportunistic” wciąż ma potencjał wysokich zwrotów z inwestycji w Polsce a co za tym idzie cechuje się dużą aktywnością na rynku logistycznych nieruchomości komercyjnych. Mimo, że inwestorzy nadal dostrzegają różnice cenowe między Polską, a rynkami Europy Zachodniej, co stanowi istotny czynnik przyciągający kapitał, rosnąca presja na koszty wynajmu powierzchni magazynowych, w tym koszty wyposażenia, rabaty czynszowe i koszty relokacji, budzą ich obawy.
Spodziewamy się, że w drugiej połowie roku na polskim rynku nieruchomości pojawi się nowy kapitał, co powinno zwiększyć aktywność inwestorów, którzy coraz częściej poszukują obiektów wyróżniających się dłuższymi okresami najmu (powyżej 7-8 lat) oraz spełniających kryteria ESG związane z unijną polityką zrównoważonego rozwoju.
W kontekście obecnej sytuacji geopolitycznej, w której Europa zwiększa wydatki na zbrojenia, w średnim horyzoncie czasowym istnieje realne ryzyko wzrostu cen materiałów budowlanych, kosztów pracy oraz obciążenia mocy przerobowych generalnych wykonawców. Te czynniki mogą wpłynąć na rentowność i terminy realizacji projektów.
Podsumowując, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, ale wymaga uwzględnienia specyficznych wyzwań i dostosowania strategii do zmieniających się warunków rynkowych.
