Jak liczyć powierzchnię lokalu na sprzedaż?
Fragmenty artykułu ukazały się jako komentarz w Gazecie „Rzeczpospolita” 10.01.2020 r. – tutaj link do artykułu, gdzie w polemikę wchodzą prawnicy oraz przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Na prośbę jednego z największych deweloperów wyliczyłem, że powierzchnia lokalu na sprzedaż uwzględniajaca powierzchnię pod ścianami działowymi w przypadku jego inwestycji to dodatkowe 34 mln zł. Logiczne jest, że deweloperom zależy na zaliczaniu tych powierzchni do sprzedaży. Jednak czy do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych (nowe lokale budowane przez deweloperów) można wliczyć powierzchnię pod istniejącymi w dniu pomiaru ścianami działowymi (ściany murowane z cegły, bloczka, silki, ściany z karton-gips), tj. elementami nie stanowiącymi konstrukcji budynku w rozumieniu architektonicznym (konstrukcyjnym)? Spojrzenie deweloperów jest dwojakie. Jak legalnie wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi? Jak informować o tym kupujących lokale mieszkalne, handlowe i usługowe? Czytaj artykuł tutaj >>
Ekspertyza deweloperska (45 stron A4)
I. WSTĘP
II. PODZIAŁ OGÓLNY NORM POMIARU POWIERZCHNI
II.1. Podział norm polskich i zagranicznych.
II.2. Akty prawne do celów projektowych przy pozwoleniach na budowę.
II.3. Akty prawne do celów sprzedaży lokali na rynku pierwotnym.
II.4. Akty prawne do celów pomiaru powierzchni do celów podatkowych.
II.5. Dualizm powierzchni użytkowej w przepisach.
II.6. Normy pomiaru powierzchni rekomendowane do celów najmu.
III. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIOWYCH NA RYNKU PIERWOTNYM.
III.1. Liczenie powierzchni lokali jako „powierzchnia użytkowa” zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.
III.2. Czym jest powierzchnia konstrukcji według PN-ISO 9836:1997?
III.3. Wliczanie powierzchni ścianek działowych, szachtów, wnęk okiennych i przejść drzwiowych do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w PN-ISO 9836:1997.
III.4. Które podejście jest zgodne z prawem?
III.5. Jakie akty prawne mówią o powierzchni lokalu?.
III.6. Ustawa deweloperska.
III.7. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 z późn. zm.
III.8. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
III.9. Mieszkanie „bez ścian” versus zaświadczenie o samodzielności lokalu z wydziału architektury.
III.10. Podatek od nieruchomości w kontekście dobudowanych ścian działowych.
III.11. Kilka istotnych pojęć w zakresie powierzchni.
1) PN-ISO 9836:1997 – właściwości użytkowe w budownictwie, określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
2) PN-ISO 9836:1997 – powierzchnia kondygnacji netto.
3) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa podstawowa a pomocnicza.
4) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia ze względu na stopień przykrycia i zamknięcia.
5) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia konstrukcji.
6) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia wewnętrzna lokalu.
7) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia całkowita.
8) „Powierzchnia użytkowa” w domu jednorodzinnym / bliźniaku / segmencie.
III.12. Jak mierzyć schody?
III.13. Antresola gratis – przepisy czy chwyt marketingowy?
III.14. Balkony i tarasy – jak je sprzedawać?
III.15. Powierzchnia użytkowa do wyceny pod kredyt bankowy.
III.16. Ustawa prawo geodezyjne odwołuje się do rozporządzenia w sprawie EGIB (ewidencja gruntów i budynków).
III.17. Ustawa o ochronie praw lokatorów (mieszkania gminne)
III.18. Metryczka lokalu – co powinna zawierać?
III.19. Norma PN-ISO 9836:2015-12, jako podstawa sprzedaży lokalu.
III.20. Podsumowanie działu.
IV. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI BIUROWYCH LUB USŁUGOWYCH LUB HANDLOWYCH
IV.1. Czy deweloper ma obowiązek stosowania powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokali komercyjnych?.
IV.2. Jak zdefiniować powierzchnię sprzedaży lokalu biurowego/usługowego?.
IV.3. Redukcje powierzchni ze względu na wysokość lokali handlowych i usługowych.
IV.4. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991r z późn. zm.
IV.5. Rozporządzenie w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków z dnia 29 marca 2001r
IV.6. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmiennie Kodeksu cywilnego.
IV.7. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego z dnia 13 września 2018r
IV.8. Rozporządzanie w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 17 lipca 2015r
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor Trainer, Author, Lecturer, Surveyor
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
