Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
Artykuł pod redakcją Moniki Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE
Komentują:
Michał Fic, Biegły Wojewody w zakresie OOŚ i postępowań wodno-prawnych. Uprawnienia z zakresu hydrogeologii (V kat.) oraz geologii inżynierskiej (VII kat.), opiniotwórca Studium Uwarunkowań dla M.St. Warszawy
Adam Tryzna, Land Transactions Manager, JLL
Adrian Hołub, Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer
Justyna Węclewska, Land Project Manager, Industrial Agency, JLL
Radosław Nawara, Niezależny konserwator zabytków, architekt, doradca, inwestor
Maciej Górski, Adwokat, partner w kancelarii GPLF
Obecnie obowiązujące w gminach studium mają zachować moc do dnia wejścia w życie planów, ale nie dłużej niż do końca 2025 r. Z kolei projektowane studia uwarunkowań w gminach mają służyć za wyjściowe dane analityczne do opracowywania planów ogólnych. Tylko jak, skoro nowe plany ogólne gmin mają być prostsze od Studium? Projekt nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma uchylić studium. Taka zmiana już spowolniła uchwalanie nowych planów i wstrzymała prace nad rozpoczętymi już pracami nad opracowywaniem studium gmin. Zamysł reformy planowania przestrzennego jest generalnie bardzo dobry, bo jest to obecnie prawo zbyt skomplikowane i uznaniowe w wielu przypadkach. Jeżdżąc po naszym kraju nie widać w ogóle trudno się doszukać ładu przestrzennego, który jest jednym z celów planowania przestrzennego. Wielu praktykom rynku nieruchomości, którzy analizują dziesiątki planów miejscowych rocznie z różnych regionów polski patrząc na wstępne założenia reformy planowania „ciśnie się na usta” jednak wiele zastrzeżeń. Poznajmy zdanie praktyków uczestniczących każdego dnia w procesach budowlanych.
Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy czy nie?
Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niesie za sobą szereg zmian, które na pierwszy rzut oka mają za zadanie „uleczyć” system planowania przestrzennego w Polsce. Po raz kolejny proponowane są zapisy, które zatrzymają niekontrolowane rozlewanie się miast na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Niestety likwidacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i zastąpienie go planem ogólnym spowoduje przestój w uchwalaniu nowych planów miejscowych, a co za tym idzie, w realizacji nowych inwestycji. Są propozycje zapisów, które niewątpliwie zasługują na pochwałę – jak chociażby uproszczenie procedury w przypadku niewielkich zmian parametrów, czy zintegrowany plan inwestycyjny, który pozwoli na kompleksowe i łatwiejsze przygotowanie dużych inwestycji komercyjnych. Jednakże projekt ustawy zawiera wiele kontrowersyjnych zapisów, które mogą wywrzeć bardzo negatywny wpływ na politykę przestrzenną gmin. – komentujeJustyna Węclewska, Land Project Manager, Industrial Agency, JLL.
Obecnie nieco ponad 30% obszaru Polski ma uchwalone plany miejscowe. Dla reszty obszarów wydaje się uznaniowe decyzje o warunkach zabudowy. Niestety, nawet w takich miastach jak Warszawa celowo zostawiane są miejsca obejmujące niekiedy nawet pojedyncze działki po to, żeby blokować inwestycje przedstawicieli przeciwnych bloków politycznych. Generalnie, zamysł likwidacji procedury warunków zabudowy byłby bardzo dobry, bo mamy zbyt dużą uznaniowość urzędnika i ogromną niepewność inwestora. Jednak, jak czytamy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii ta forma będzie dopuszczalna. Propozycja mówi, że wydawanie decyzji WZ może być w przypadku położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz, że decyzja musi być zgodna ze wskazaną tam funkcją zabudowy oraz parametrami urbanistycznymi. Po co zostawiamy możliwość wydawania decyzji o WZ w jakiś wyjątkach, skoro plany ogólne gmin mają być doskonałe? Dalej, na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii widnieje uzasadnienie, że „Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które powodują niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Mają przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy „w szczerym polu”. Czy osoba to pisząca zna obecnie obowiązujące przepisy? Zgodnie z art. 61. Ustawy o planowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia 5 warunków:
- „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które
utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”
Z przepisów jasno wynika, że zbudowanie czegoś w „szczerym polu” jest niemożliwe. – komentuje Monika Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE.
Bezsprzecznie należy pochwalić zamiar ograniczania ilości parametrów zabudowy. Pomysłodawca wskazuje, że wymagana będzie powierzchnia biologicznie czynna, wskaźnik intensywności zabudowy i wysokość zabudowań. Wielu ekspertów uznaje to za wystarczające. Wątpliwości dalej jednak budzi zasada pozyskiwania danych do określania tych parametrów w planach miejscowych. Przeanalizujmy przykładowo wysokość zabudowań w terenie objętym planem. Na mapach zasadniczych nie ma podanych wysokości budynku – geodeta wykonując inwentaryzację powykonawczą budynku nie mierzy, jego maksymalnej wysokości, bo nie ma takiego obowiązku, ani teraz, ani przez poprzednie dziesiątki lat. Nie mierzy się żadnej wysokości budynku, nie praktykowany jest też kataster 3D. W ministerstwie prowadzone są prace nad wdrożeniem BIM, ale to dopiero zalążek przyszłości budowlanej. W pomiarze, jeśli chodzi o wysokość do arkusza danych budynkowych podaje się tylko ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych. Obecnie przy wydawaniu warunków zabudowy przynajmniej była możliwość przedłożenia urzędnikowi zaktualizowanych danych z pomiaru w terenie i wykazanie rzeczywistych wysokości budynków. Dlaczego jest to ważne? Ponad 95% mierzonych przez nasz zespół budynków w Warszawie miało wysokości wyższe w rzeczywistości niż pokazują to informacje zawarte na mapach w urzędzie architektury. Wyniki w jednym ze zleceń pokazały, że budynek może być wyższy o 1m a w drugiej o 2m. Czyli, patrząc przez pryzmat kilku warszawskich rejonów mamy sobie przyjąć, że średnio nasze przyszłe inwestycje będą o jedną kondygnację niższe? – komentuje Adrian Hołub, Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer.
Uchwalanie planów bez decyzji środowiskowych w dwa miesiące
Uchwalanie planów miejscowych w dwa miesiące w przypadkach, gdy zbędne będzie przeprowadzenie decyzji środowiskowej uważam za pomyłkę. Po pierwsze, wątpliwości budzi uchwalanie planów w dwa miesiące. Wygeneruje to jeszcze większy chaos niż mamy teraz. MRiT podaje, że 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Zgodnie z danymi Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Warszawie uchwalanie planu miejscowego trwa średnio 7 lat, a rekordowy plan uchwalano blisko 20 lat. Obecnie każde większe przedsięwzięcie inwestycyjne analizowane jest pod kątem konieczności uzyskiwania tzw. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji. Dotyczy to nie tylko zamierzeń inwestycyjnych związanych z realizacją nowych inwestycji, ale także zamiarów istotnej przebudowy czy też nawet zamierzeń likwidacji przedsięwzięć inwestycyjnych już istniejących. Kwalifikacja prawna wynika z różnorakich faktów, które decydują o istotnych zagrożeniach środowiskowych. Każdy plan miejscowy jest poparty dwoma istotnymi dokumentami środowiskowymi tj. opracowaniem ekofizjograficznym i środowiskową prognozą skutków uchwalenia planu. Zawsze zatem istnieją już wstępne przesłanki co do określenia zgodności planowanej inwestycji z lokalnymi uwarunkowaniami środowiskowymi. Dopiero decyzja środowiskowa (pełna nazwa: „decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji”) jest dedykowana poszczególnym rozwiązaniom technicznym istotnym dla danej inwestycji. Potrzeba jej uzyskiwania ma miejsce zarówno na etapie uzyskiwania decyzji o WZ, jak i na etapie pozwolenia na budowę każdej inwestycji wymienionej w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Decyzja środowiskowa potrzebna jest również do innych działań, np. uzyskania koncesji czy pozwolenia wodnoprawnego. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest procedurą czasochłonną i drogą. Zdarzają się sytuacje, że inwestorzy odpuszczają nieruchomości, na których realizacja inwestycji wymaga uzyskania takiej decyzji. Jeżeli nie mamy mpzp i przed uzyskaniem decyzji o WZ musimy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, już w tym momencie wiemy, że do pozwolenia na budowę będziemy na ogół potrzebować minimum 2 lata. Szansą stają się podziały nieruchomości oraz etapowanie inwestycji. Kwestie konieczności wydania decyzji środowiskowej dla interesujących nas przedsięwzięć zasadniczo warunkuje nam cel realizacyjny (tj. środowiskowa szkodliwość danego przedsięwzięcia) a w odniesieniu do planowania przestrzennego niezwykle istotne są takie parametry jak powierzchnia inwestycji, powierzchnia parkingów, obecność form ochrony przyrody, fakt istniejących planów miejscowych i to one są kluczowymi obszarowymi parametrami do rozpatrywania, czy należy wystąpić o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Warto również wiedzieć, co oznaczają poszczególne formy ochrony przyrody, o których pisze ustawodawca. Zgodnie z ustawą o ochronie przyrody oraz w powiązaniu z formami ochrony wykazanymi w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla wymienionych w przepisach przedsięwzięć formami ochrony przyrody są: parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe. Warto, zatem w analizie terenu sprawdzić, czy przypadkiem obszar, na którym chcemy realizować inwestycję nie jest objęty jedną z form ochrony przyrody. W odniesieniu do takich form ochrony przyrody jak parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary Natura 2000 są one wszystkim doskonale znane to już obszary chronionego krajobrazu niekoniecznie. Najlepszym źródłem wiedzy w tym względzie będzie Wydział Ochrony Środowiska w urzędzie gminy lub portalach kartograficznych GDOŚ tj. Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. – komentuje Monika Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE.
Jak ogólnym planem gminy przygotowywanym w dwa miesiące można w pełni wiarygodnie stwierdzić czy nie będzie wymagana decyzja środowiskowa na danym terenie? W procedurach OOŚ nagminne błędne lub niedostateczne jest określanie kwalifikacji przedsięwzięcia i określanie powierzchni inwestycji. Brak jest właściwego rozpoznania zapotrzebowania na surowce oraz błędny jest szacunek emisji z inwestycji. Dalej, często niezgodne z późniejszym projektem są wyliczane ilości oraz rodzaje zainstalowanych urządzeń. Informacje zawarte w KIP często są niewystarczające dla organu wydającego decyzję środowiskową (nigdy nie mamy pewności czy informacje w KIP zadowolą organ). Brak jest wariantowania inwestycji. Brak jest też analiz na etapach realizacji, eksploatacji i likwidacji inwestycji. Dalej, wykorzystywane są nieaktualne materiały kartograficzne i pomiarowe. Brakuje nierzadko właściwej kwalifikacji mas ziemnych i brak faktycznej analizy przewidywania konfliktów społecznych. Problemem często jest też chociażby zbyt „specjalistyczne” streszczenie w języku nietechnicznym i szereg innych zagadnień. Skupiając się tylko na nieruchomościach, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie budowy i zmian w obiektach mogących znacząco oddziaływać na środowisko, eliminujemy takie przedsięwzięcia, jak np.: zabudowę przemysłową lub magazynową (0,5 ha na obszarach chronionych, 1 ha poza obszarami chronionymi, centra handlowe odpowiednio 0,5 i 2 ha); zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą infrastrukturą w przypadku, gdy jest uchwalony mpzp (2 ha na obszarach chronionych, 4 ha na pozostałych obszarach), a gdy nie ma mpzp (0,5 ha na obszarach chronionych, 2 ha na pozostałych obszarach), garaże i parkingi (0,2 ha na obszarach chronionych i 0,5 ha na pozostałych), ośrodki wypoczynkowe (o określonych parametrach), parki rozrywki, stadiony, studnie, stawy i inne. Czego zatem będą dotyczyć te plany miejscowe bez wymaganej decyzji środowiskowej? W pełni „rozparcelowanych” gruntów rolnych czy też tylko „malutkich” i niewiele znaczących inwestycji. Trzeba tu wyraźnie podkreślić, że zupełnie czymś innym jest ogólny plan miejscowy z z bardzo ogólnymi założeniami a czymś innym dana inwestycja ze specyfiką określonych rozwiązań projektowych i to we wszystkich dziedzinach zagadnień środowiskowych: czyli poczynając od geologii i sozologii, poprzez przyrodę powietrze, hałas odpady, gospodarkę wodno-ściekową po „okazjonalnie” rozpatrywane zagadnienia jak np. wibracje czy promieniowanie. Zdaje się, że jednym z założeń reformy planowania przestrzennego jest ściąganie inwestorów na tereny gmin, jednak często się zdarza, że uzyskanie pozytywnej decyzji środowiskowej staje się nie tylko „drogą przez mękę” ale i niekiedy „drogą nie do przebycia”. Nie można ponadto zapominać o stronach postępowania (tj. o sąsiadach), które często nie życzą sobie w swoim terenie takiej inwestycji. Są to niejednokrotnie sięgające bardzo głęboko tzw. konflikty interesów. Nową powszechnie stosowaną „taktyką” w postępowaniach środowiskowych jest oprotestowywanie inwestycji przez organizacje przyrodnicze czy społeczne. Jest oczywiste, że jeżeli za takimi działaniami stoją faktyczne cele środowiskowe, to jest to jak najbardziej zasadne. Jest to o tyle istotne, że często są to zarzuty nieistotne i za wycofaniem protestów stoją gratyfikacje finansowe dla tzw. ekoterorystów. Praktyka ta została zainicjowana (a przynajmniej nagłośniona) już przed laty przez jedną z organizacji przy budowie warszawskiej Arkadii – komentuje Michał Fic, Biegły Wojewody w zakresie ocen oddziaływania na środowisko i postępowania wodno-prawnego. Uprawnienia Ministra Środowiska z zakresu hydrogeologii (V-kategoria) oraz geologii inżynierskiej (VII kategoria).
Zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym w mojej ocenie wprowadza rewolucyjne, ale i dość oczekiwane zmiany. Zastąpienie studium przez plan ogólny sprawi, że będzie zachowana spójność pomiędzy wydawanymi decyzjami o warunkach zabudowy oraz opracowywanymi planami szczegółowymi. Aktualnie studium nie jest podstawą do sporządzania decyzji o warunkach zabudowy, które wydaje się w oparciu o sąsiednią zabudowę. Warto również wspomnieć o uproszczonej procedurze zmiany planu w nowej ustawie. Aktualnie każda zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wymaga przeprowadzenia całej procedury takiej, jak przy uchwaleniu nowego planu. W projekcie ustawy znajdziemy zapis dotyczący uproszczonego postępowania w odniesieniu do zmiany MPZP. Oczywiście, dotyczy to kilku wymienionych przypadków m.in. zmiany przeznaczenia terenu, zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy, czy zmiany przebiegu linii rozgraniczających. Analizując nieruchomości pod zabudowę zdarzają nam się sytuacje, w których błędy lub niedociągnięcia MPZP sprawiają, że zabudowa jest niemożliwa lub nieopłacalna. W/w regulacje sprawą, że inwestor w pewnych warunkach i w określonym ustawą zakresie będzie mógł złożyć wniosek o zmianę MPZP i trybem uproszczonym zmiany będą wprowadzane. Oczywiście wszystko bardzo ładnie i przekonująco wygląda na papierze, ale jak będzie w rzeczywistości, czas pokaże. W mojej jednak ocenie kierunek zmian jest jak najbardziej słuszny.
Nową powszechnie stosowaną „taktyką” w postępowaniach środowiskowych jest oprotestowywanie inwestycji przez organizacje przyrodnicze czy społeczne. Jest oczywiste, że jeżeli za takimi działaniami stoją faktyczne cele środowiskowe, to jest to jak najbardziej zasadne. Jest to o tyle istotne, że często są to zarzuty nieistotne i za wycofaniem protestów stoją gratyfikacje finansowe dla tzw. ekoterorystów. Praktyka ta została zainicjowana (a przynajmniej nagłośniona) już przed laty przez jedną z organizacji przy budowie warszawskiej Arkadii – dodaje Michał Fic.
Zintegrowany plan inwestorski (ZPI)
Zintegrowany plan inwestorski to zgodnie z danymi Ministerstwa nowy akt planowania przestrzennego. Będzie on inną formą planu miejscowego. Po co? Likwidujemy warunki zabudowy, żeby upraszczać i wprowadzamy kolejny twór? ZPI zgodnie z danymi Ministerstwa „zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych”. Ilość absurdów w tych dwóch zdaniach zapowiada, co nadchodzi. To „zastępuje” czy „znacznie zmodyfikuje”, dotyczy mieszkaniówki, czy inwestycji „nie tylko mieszkaniowych”? W tym projekcie ma działać wspólnie gmina i inwestor. Dzisiaj teoretycznie plany na swój koszt i według własnych pomysłów uchwala gmina. W praktyce, gminy zmuszały inwestorów do budowy skrzyżowania w gminie lub zorganizowania skweru „w ramach gratisu” do uchwalonego pod inwestora planu. Oczywiście jestem za tym, żeby inwestorzy mieli więcej do powiedzenia, ale obawiam się, że doprowadzi to do jeszcze bardziej wyżyłowanego podejścia do betonowania przestrzeni kosztem zieleni. To gminy i ministerstwo w swoich szeregach powinny mieć na stałe praktyków z rynku procesów inwestycyjnych. Kadencje powinny być ograniczone i powinien następować ciągły przepływ nowych ludzi i świeżych pomysłów, tak, żeby nie wytwarzały się grupy lobbystyczne. Póki co, ciągle prawo uchwalają teoretycy. Reforma ma ułatwiać przygotowanie dużych inwestycji, jednak budzi to wiele kontrowersji w zakresie polityki przestrzennej gmin. – komentuje Monika Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE.
Opłata planistyczna
Jedną z najbardziej wzbudzających negatywne emocje wśród inwestorów zmian jest wprowadzenie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej zaraz po wejściu w życie planu, a nie jak dotychczas – w przypadku sprzedaży nieruchomości. Ze względu na obawy przed negatywnym nastawieniem właścicieli nieruchomości do ponoszenia tych opłat gminy mogą zaniechać podejmowania nowych uchwał o planach miejscowych. – komentuje Justyna Węclewska, Land Project Manager, Industrial Agency, JLL.
Obecnie w planach miejscowych opłata jest ustalana do 30% i naliczana dopiero po sprzedaży działki w przypadku, gdy znajduje się ona na terenie, dla którego uchwalony został plan miejscowy (płatna do 5 lat). Według planowanych zmian, to plan będzie narzucał wartość terenu w gminach. Co w przypadku, gdy nie planujemy nic budować albo, gdy nie mamy jeszcze gwarancji, co możemy wybudować (prawomocne pozwolenie na budowę). W ciemno mamy ponieść koszty wynikające z uchwalenia planu? Absurd. Czemu duży inwestor ma płacić za zrobienie miejsc publicznych (skwery, place zabaw) w ramach planu inwestycyjnego i jeszcze w dodatku wyłożyć pieniądze z góry na opłatę adiacencką? Logiczne jest, że sprzedający teren pod inwestycję przerzuci tę opłatę na kupującego. Z czego ma zapłacić emeryt, który przykładowo ma działkę, na której uchwalono plan miejscowy, który jemu nie jest do niczego potrzebny? Moim zdaniem opłata planistyczna to nie tylko pomysł na finansowanie braków budżetowych w gminach. Drugim dnem jest doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości przez tych, których nie będzie stać na pokrycie opłaty planistycznej. Kto te nieruchomości wykupi – rząd, czy korporacje zagraniczne? Dążenie do monopolu gigantów po to, żeby zacząć wynajmować nieruchomości i kolejny raz na tacy mamy założenia globalistów. Czeka nas życie na abonament. – komentuje Adrian Hołub, Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer.
Planowana zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powoduje sporo niepokoju na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych. I wypowiedzi takie nie padają jedynie z ust inwestorów czy deweloperów, ale bardzo często również od przedstawicieli władz lokalnych. Ich główna obawa dotyczy punktu, który w założeniach ma być najbardziej korzystny właśnie dla gmin, czyli opłaty planistycznej. W zmienionej ustawie opłata wynosić będzie równo 30% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego i naliczana będzie od razu po zmianie planu, a nie, jak do tej pory, przy sprzedaży nieruchomości. Żeby uświadomić sobie problem, załóżmy, że ktoś posiada hektar ziemi rolnej w niewielkiej odległości od miasta. Po zmianie przeznaczenia tego terenu z rolnego na np. przemysłowo-usługowy, wartość nieruchomości łatwo może zwiększyć się kilkukrotnie, np. z 25 do 100 zł/m.kw. Opłata planistyczna dla tej osoby wyniesie około 225 tysięcy złotych. Nawet, jeśli przyjmiemy, że właściciel planuje sprzedaż nieruchomości, to opłatę planistyczną musi zapłacić zanim otrzyma jakiekolwiek pieniądze ze sprzedaży. Przedstawiciele gmin wprost mówią, że w takiej sytuacji uchwalanie planu miejscowego będzie wiązało się z dużym ryzykiem niezadowolenia społecznego, co ostatecznie opóźni lub nawet zablokuje uchwalanie planów miejscowych. Inwestorzy będą z kolei postawieni przed sytuacją, w której chcąc przygotować grunt pod swoją inwestycję, muszą na początkowym etapie procesu pokryć koszty opłaty planistycznej, nie wiedząc nawet czy uda im się uzyskać decyzję środowiskową czy pozwolenie na budowę. To oznaczać będzie większą ostrożność inwestorów i mniejszą opłacalność inwestycji z powodu wyższej ceny za grunt. Jak zwykle w takiej sytuacji, najbardziej odczują to mniejsi inwestorzy. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że władze gminy uzyskują w nowej ustawie ogromne uprawnienia. Z jednej strony za pomocą opłaty planistycznej mogą zmuszać właścicieli gruntu do sprzedaży nieruchomości, ingerując w prawo własności. Z drugiej strony, korzystając z planu inwestycyjnego, mogą blokować inwestorów kształtując dowolnie wymagania przy podpisywaniu umowy. Ocena projektu nowego kształtu ustawy przez uczestników rynku jest zdecydowanie negatywna. Zmiana została przygotowana w oderwaniu od realiów rynku i zamiast planowanego uproszenia procedur i przyspieszenia procesu inwestycyjnego spowoduje zablokowanie wielu potencjalnych lokalizacji pod inwestycje oraz podwyższenie progu wejścia na rynek dla małych inwestorów. – komentuje Adam Tryzna, Land Transactions Manager, JLL.
Mikroplany
Innym zagrożeniem, będzie powszechność tzw. mikroplanów, obejmujących jedną lub kilka działek ewidencyjnych, ponieważ na większych obszarach zawsze znajdą się właściciele, których nie będzie stać na poniesienie takiego kosztu i będą się domagać wyłączenia ich nieruchomości z granic planu miejscowego. Kolejnym zagrożeniem płynącym z tej zmiany jest zwiększone ryzyko realizacji inwestycji komercyjnych. Duże parki logistyczne bardzo często powstają na terenach rolnych, których wartość po zmianie przeznaczenia rośnie wielokrotnie. Niestety, proces przygotowania takiej inwestycji jest długi i złożony, i nie zawsze, pomimo odpowiedniego planu miejscowego, jest możliwa realizacja obiektu na danym terenie. W takim przypadku potencjalny inwestor lub właściciele nieruchomości, byliby zmuszeni dokonać do budżetu gminy ogromnych wpłat (sięgających nawet kilku milionów złotych) bez gwarancji możliwości realizacji inwestycji. „Złotym środkiem” pomiędzy obecną sytuacją, która niejako „zamraża” inwestycje na 5 lat, a propozycją z projektu ustawy, byłoby naliczanie opłaty planistycznej po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, jak zostało to określone przy wzroście wartości nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Świadomość nadchodzących zmian może mobilizować do szybkiego podejmowania uchwał o przystąpieniu do sporządzania planów miejscowych, które pozwolą na ich procedowanie na dotychczasowych zasadach. – komentuje Justyna Węclewska, Land Project Manager, Industrial Agency, JLL
W zakresie konserwacji zabytków ryzyko niosą mikroplany, które będą mogły być uchwalane dla jednej lub więcej działek inwestycyjnych. Załóżmy, że uchwala się mikroplan dla działki, która zlokalizowana jest w sąsiedztwie zabytkowego założenia parkowo – pałacowego. Czy w takim mikroplanie będą uwzględnione obostrzenia związane z zachowaniem stref buforowych i konkretnych parametrów zabudowy czy nawet funkcji działki, dla której opracowywany jest mikroplan? Oczywiście jest czas i miejsce na wnoszenie uwag czy wniosków do projektów planów miejscowych i jest miejsce na dyskusję publiczną oraz możliwość składania protestów i zaskarżanie planów. Wiemy jednak, jak w praktyce to wygląda. Na końcu każdego planu możemy przeczytać „uwagi nie uwzględniono”, „wniosek rozpatrzony negatywnie” – komentuje Radosław Nawara, niezależny konserwator zabytków, architekt, doradca, inwestor.
Bilans mieszkaniowy
Zgodnie z planowaną reformą gmina przed wyznaczeniem w planie ogólnym strefy zabudowy przewidującej funkcję mieszkaniową będzie musiała sprawdzić, czy istnieje na takie grunty zapotrzebowanie. Dokonywać będzie tego przy pomocy wzoru, gdzie kluczowe znaczenie ma prognoza demograficzna (20 letnia) i trend zmiany powierzchni mieszkania na jedną osobę. Następnie, konieczne będzie sprawdzenie czy chłonność terenów mieszkaniowych w obowiązujących planach miejscowych oraz na obszarach uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej jest wystarczająca na pokrycie obliczonego wcześniej zapotrzebowania. Strefy planistyczne umożliwiające zabudowę mieszkaniową (i tym samym wielofunkcyjną) będzie można wyznaczyć jedynie w przypadku dodatniego zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, tzn. wtedy, gdy nie będzie mogło być pokryte przez aktualną chłonność zapewnioną przez (i) tereny przeznaczone w obowiązujących planach miejscowych pod zabudowę mieszkaniową oraz (ii) obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Zarówno zapotrzebowanie jak i chłonność mają być obliczane wedle wzorów określonych rozporządzeniem. Problem jest jednak taki, że nie wszystkie grunty uwzględnione w chłonności są możliwe do aktywizacji inwestycyjnej w danym momencie. Przeszkodą mogą być problemy własnościowe, brak wystarczającej infrastruktury, dostęp do drogi publicznej i wiele innych, których rozwiązanie może trwać latami. Może to być także zwykła niechęć właściciela do sprzedaży gruntu czy podjęcia działań inwestycyjnych. Co więcej przeprowadzona przez naszą kancelarię analiza wykazała, że jeżeli proponowana nowelizacja wejdzie w życie, to w Warszawie nie będzie możliwe wyznaczanie stref planistycznych umożliwiających zabudowę mieszkaniową, a tym samym przeznaczanie na tę funkcję nowych nieruchomości. Chłonność (w liczbie mieszkańców – 525.273) przekroczy zapotrzebowanie (w liczbie mieszkańców – 432.000). Do analizy posłużyliśmy się powszechnie dostępnymi danymi oraz wzorem określonym przez §5 ust. 2 projektu rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Oczywiście, nasze obliczenie stanowi jedynie symulację przy użyciu pewnych uproszczeń i ogólnodostępnych danych, a tym samym nie powinno być traktowane jako pewne. Jednak pokazuje ono, że uzależnienie możliwości wyznaczania stref planistycznych umożliwiających zabudowę mieszkaniową od dodatniego zapotrzebowania na nową zabudowę może w sposób istotny wpłynąć na podaż (a tym samym i cenę) gruntów inwestycyjnych – komentuje adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF.
KPO decyduje o reformie planowania w Polsce?
Upraszczamy czy komplikujemy planowanie przestrzenne w Polsce? Likwidujemy warunki zabudowy, czy je w niektórych wyjątkach zostawiamy? Likwidujemy studium, czy będzie ono podstawą opracowania planów ogólnych gmin i dochodzi nam kolejny rodzaj dokumentu, który trzeba tworzyć, analizować i stosować? Wystarczyłoby, żeby każde studium było aktem prawa miejscowego i miało szczegółowość na poziomie, prezentowanym przez studium Warszawy. Ograniczenie ilości wskaźników urbanistycznych jest bardzo dobrym kierunkiem. Priorytetem w planowaniu przestrzennym jednak, powinna być praca na wiarygodnych danych, a to w Polsce pozostawia wiele do życzenia!
I na koniec to co najbardziej kontrowersyjne. Wielka reforma planowania przestrzennego ma być zrealizowana z budżetu KPO, który nie jest nam wypłacany od wielu miesięcy ze względu na rzekomą niepraworządność Polski. Departament Planowania Przestrzennego wskazuje, że zabezpieczono 900 mln zł na całą Polskę, czyli wychodzi po ok. 360 tyś. na gminę. Za te pieniądze często realizowany jest jeden większy plan miejscowy w dużym mieście, a my chcemy się zmieścić, w realizacji planów ogólnych dla całej Polski, czy wybranych planów miejscowych i mikroplanów? Ile jeszcze Unia będzie nam narzucać zasady korzystnie dla Unii, a nie dla Polski? Tak samo jak niemiecki węgiel nie kopci i jest praworządny (bo nasz nie jest i nakładane są na nas kary), tak samo potrzebne są nam fundusze z KPO. Poradzimy sobie bez tych funduszy! Jestem za POLEXITem, a przykład Wielkiej Brytanii pokazuje, że można. – komentuje Monika Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE.
