Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
Artykuł pod redakcją: Adriana Hołub, Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer
Komentują:
Piotr Lewandowski, architekt z uprawnieniami, właściciel A8Architektura
Grzegorz Chojnacki, urbanista, właściciel pracowni KANON, Rzeczoznawca Izby Urbanistów, Wykładowca
Justyna Węclewska, Land Project Manager, JLL.
Istotnym dla planowanej inwestycji parametrem jest wskaźnik miejsc postojowych. Stanowiska parkingowe mogą wpłynąć na ilość i powierzchnię lokali mieszkalnych lub usługowych. To z kolei decyduje o opłacalności inwestycji. Tylko jak policzyć opłacalność inwestycji na etapie projektowym skoro są różne możliwości liczenia wskaźników? Jak mamy sugerować się wskaźnikiem miejsc postojowych wyliczonym na podstawie powierzchni użytkowej, kiedy ta powierzchnia jest nieprawidłowo wyliczona? I od jakich powierzchni w ogóle liczyć wskaźnik miejsc postojowych – pojedynczych lokali, kondygnacji czy może całego budynku? W przypadku realizacji funkcji łączącej zabudowę mieszkaniową i usługową, miejsca do parkowania należy obliczać i sumować oddzielnie. Uznaniowość urzędów w tym aspekcie jest ogromna, ponieważ nie ma jednoznacznie sprecyzowanych przepisów. Problem potęguje fakt, że w nowym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych ma zniknąć obowiązek zapewniania miejsc postojowych. W zapowiedzi reformy planowania przestrzennego również wśród wymienionych trzech wskaźników nie znajduje się parametr stanowisk postojowych. Niektóre wyroki sądowe również uznają, że decyzja o WZ nie powinna określać tego wskaźnika. Podobne sprzeczności są w zakresie akceptowania miejsc zależnych i platform garażowych. Na przykładzie budynku mieszkaniowo-usługowego o powierzchni użytkowej 1390m2 pokażemy, że w zależności od zastosowanej metody liczenia wskaźnika, może on wyjść na poziomie 28 lub 34 miejsc postojowych wymaganych w projekcie. Jak w zrozumieniu tego wskaźnika ma się odnaleźć inwestor?
Miejsca postojowe a stanowiska postojowe
Przez wiele lat w przepisach był bałagan dotyczący już samego nazewnictwa. Określenia „miejsce postojowe” oraz „stanowiska postojowe” stosowane były w różnych znaczeniach lub zamiennie. Popularna była interpretacja, że miejsce postojowe może być zbiorem stanowisk. Nie było też pewności czy miejsce „postojowe” to to samo, co miejsce „parkingowe”. Po nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie te rozbieżności częściowo usunięto. Ujednolicono nazewnictwo i stosuje się określenie „stanowiska postojowe”. Ta fraza jest używana do określenia ilości wymaganych miejsc dla samochodów, ich wielkości, wymaganych odległości itd. W związku z tym, opierając się na projektowaniu na warunkach technicznych mamy tu jasną, jednoznaczną sytuację. Nowe plany miejscowe zazwyczaj również korzystają z tego aktualnego określenia. Niestety, w startych planach można nadal spotkać się z rozmaitymi nazwami i to jest już kwestią do interpretacji dla architekta lub urzędnika wydającego pozwolenie na budowę.” – komentuje Piotr Lewandowski, architekt z uprawnieniami, właściciel A8Architektura.
Wskaźnik na etapie kształtowania dokumentów planistycznych
Określanie ilości miejsc postojowych na etapie planu miejscowego jest procesem trudnym, a jednocześnie traktowanym dość drugorzędnie przez urbanistów. Błędy w ich określaniu powstają już na etapie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, co wynika z faktu, że trzeba przewidzieć wszystkie możliwe formy zagospodarowania nieruchomości na obszarze całej gminy, co wydaje się być wręcz niemożliwe. Często spotykane jest określanie tego parametru w oderwaniu od rzeczywistości, co może skutkować brakiem możliwości realizacji inwestycji na danym terenie. Projektanci planów miejscowych mogą nie być świadomi skali projektowanych inwestycji na danym terenie, co może powodować zawyżoną projektowaną liczbę miejsc postojowych, szczególnie w przypadku zabudowy innej niż mieszkaniowa. Przykładem może być plan miejscowy na działce przemysłowo-magazynowej, który ustalał konieczność wyznaczenia 3 miejsc postojowych na każde 100 mkw. powierzchni użytkowej budynku. Na działce o powierzchni 30 000 mkw. zgodnie z parametrem powierzchni zabudowy można było zaprojektować budynek o powierzchni 15 000 mkw., jednak przy tak określonym parametrze minimalnej liczby miejsc postojowych było to nierealne. W ostateczności, udało się zaprojektować budynek o powierzchni 9 600 mkw., dla którego należało przewidzieć około 288 miejsc dla samochodów osobowych, co wraz z drogami manewrowymi zagospodarowało około 8 500 mkw. terenu inwestycji. Warto zauważyć, że w budynku o tej powierzchni prognozowane zatrudnienie wynosiłoby około 150 – 200 osób, a zatem 1/3 miejsc postojowych byłaby niepotrzebna. To wszystko sprawiło, że realizacja inwestycji na danej nieruchomości była nieopłacalna. W przypadku zabudowy magazynowej oraz produkcyjnej na zapotrzebowanie liczby miejsc postojowych ma wpływ wiele czynników, których nie da się przewidzieć na etapie planu miejscowego, np. czy budynek będzie zautomatyzowany, jaki rodzaj produkcji będzie w nim prowadzony itp. Dużo lepszym odniesieniem byłoby uzależnienie parametru od ilości osób, jakie mogą równocześnie przebywać w budynku lub od ilości zatrudnionych na jednej zmianie. Należy sobie zadać pytanie czy zawsze możliwe jest właściwe określenie liczby miejsc postojowych? A może dla niektórych typów zabudowy warto określić ten parametr „w zależności od potrzeb”, przy czym plan powinien nakazywać realizację miejsc postojowych w granicach własnej nieruchomości. – komentuje Justyna Węclewska, Land Project Manager, JLL.
Czy decyzja o WZ musi określać wskaźnik miejsc postojowych?
Zazwyczaj decyzja o WZ zawiera parametr wskaźnika postojowego, jednak nie jest to obligatoryjne. Linia orzecznicza w tym zakresie jest dwojaka. Brak konieczności uwzględniania w decyzji o WZ wskaźnika miejsc postojowych popiera m.in. wyrok NSA IV SA/Po 410/16 oraz NSA II OSK 1542/11. W tej linii orzeczniczej sądy powołują się na Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wymaga, aby decyzja o WZ określała jedynie warunki zasady kształtowania zagospodarowania terenu i jego zabudowy. Podtrzymują, że określanie miejsc postojowych powinno być na etapie projektu budowlanego. Według NSA II OSK 2435/13 określenie liczby miejsc postojowych to zakres sprawdzeń organów z wydziałów architektury. Inne wyroki NSA II OSK 128/13, NSA II OSK 2399/13, NSA OSK 2151/12, NSA OSK 95/13, NSA II OSK 2640/12 stoją na stanowisku, że nie ma podstaw prawnych ani przepisów, które narzucałyby określanie wskaźnika miejsc postojowych w warunkach zabudowy. Przeciwną linię orzeczniczą stanowi m.in. wyrok NSA II OSK 812/11. Która linia orzecznicza jest właściwa? Pewnie jak zawsze zależy to od sytuacji i twórczości prawnej osób interpretujących przepisy i daną inwestycję. Polemizujemy ze stwierdzeniem, że brakuje przepisów, które mówiłyby o tym aspekcie. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych stanowi, że „Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w mpzp albo w decyzji o WZ, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.” Pokazuje to, że prawodawca przewidział możliwość określania tego wskaźnika w decyzji o WZ. Warto mieć jednak na uwadze, że nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych (miało wejść jesienią 2022r., ale ze względu na wiele protestów, uwag i skarg przedłużono termin do 2024 r.) nie zawiera już tego zapisu! Czy to jest krok legislacyjny w kierunku szerszego otwarcia na linię orzeczniczą stwierdzającą, że wskaźnik ten powinien być na etapie PnB, czy może w ogóle nie powinien być wymagany? W nowym rozporządzeniu wykreślono również §18.1 „Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.” Wykreślenie tego przepisu może wpływać na interpretacje, że nie ma obowiązku zapewniania miejsc postojowych w ramach inwestycji. Możliwe, że ustawodawca podąża za zachodnim trendem, który zmierza do ograniczania ruchu samochodowego w miastach i tym sposobem chce unikać narzucania tego parametru. Potwierdzać to może fakt, że reforma planowania przewiduje tylko trzy parametry zabudowy, w których wskaźnika miejsc postojowych nie ma. – komentuje Adrian Hołub, Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer.
Z praktyki wiem, że brak wpisania wskaźnika ilości stanowisk postojowych w decyzji o WZ bywa bardzo korzystny dla Inwestora. Pozwala na maksymalne wykorzystanie działki. Podobnie jest w sytuacji, gdy zapomni o tym wskaźniku projektant planu miejscowego. Brak narzuconej z góry ilości stanowisk postojowych pozwala zazwyczaj przeznaczyć więcej miejsca na budynki i intensywniej zabudować działkę. Taka sytuacja jednak zdarza się niezwykle rzadko. W rzeczywistości prawie zawsze wymagana ilość miejsc postojowych wynika wprost z zapisów MPZP lub WZ. – komentuje Piotr Lewandowski.
Inwestor musi jednak wiedzieć, że jeśli w toku negocjacji z urzędnikiem nie upomni się o wpisanie wskaźnika miejsc postojowych w decyzji o WZ, to może go nie poznać przed rozpoczęciem projektu do PnB. Z jednej strony można się cieszyć, że wskaźnik nie będzie ograniczał innych parametrów i projektowanej inwestycji. Z drugiej jednak strony, urzędnik na etapie wydawania decyzji może stwierdzić, że inwestor ma zrealizować więcej miejsc postojowych. Wtedy do wyboru mamy uruchamianie procesu projektowego od początku, albo odwoływanie się od odmownej decyzji. Trzeba, zatem rozważyć czy warto, aby inwestor o taki wpis w WZ zabiegał, bo wie, co ma projektować już na samym początku. Brnięcie w koszty przygotowania projektu do PnB po to, żeby dostać odmowną decyzję PnB jest kosztowe i czasochłonne. Już lepiej wystąpić o różne WZ uwzględniając różne rodzaje inwestycji i ich parametrów – procedura jest tańsza, szybsza i można składać wnioski równolegle. – komentuje Adrian Hołub.
Wskaźniki postojowe dla różnych funkcji
Limity dla mieszkań to na chwilę obecną średnio 1, 1,5 lub 2 miejsca na lokal, lub na każde 60 mkw. powierzchni mieszkania (użytkowej). W przypadku lokali usługowych jest to zdecydowanie więcej i wygląda, to różnie w zależności od miasta, wprowadzonej strefy i innych aspektów. Warto zaznaczyć, że powierzchnie na lokale usługowe (handlowe) do wskaźnika należy liczyć oddzielnie. Skonsumowanie tych wskaźników będzie zależało od zaprojektowanego układu, wielkości i ilości lokali, co leży nie tylko w gestii architekta, ale przede wszystkim inwestora. Dlatego powinien on wiedzieć, jak wylicza się ten wskaźnik. Przykładowo, jeśli w mpzp lub WZ mamy zapis, że musimy zapewnić min. 1 miejsce postojowe na 1 mieszkanie o powierzchni do 60 mkw., to przy mieszkaniu o powierzchni 75 mkw. ile więcej miejsc będzie nam automatycznie konsumował wskaźnik? Czy rozpoczynając kolejne 60 mkw. powierzchni (konsumując tylko dodatkowe 15 mkw.) powinniśmy uwzględnić jedno kolejne miejsce postojowe, czy liczyć to proporcjonalnie? Te kwestie mogą wyglądać różnie, co przedstawimy w wyliczeniach. Czasami w mpzp lub WZ będziemy mieli dodatkowy zapis, że na 1 mieszkanie powyżej 60 m.kw., musimy zapewnić 1,5 miejsca postojowego. Wiele planów czy WZ doprecyzowuje również, że w przypadku takich mieszkań powyżej 60 mkw. konieczne będzie zapewnienie np. 0,2 miejsca gościnnego postojowego na mieszkanie, albo dodatkowe miejsca dla osób niepełnosprawnych. W innych sytuacjach nie będzie takich zapisów, więc przy uzyskiwaniu WZ możemy negocjować korzystniejsze sposoby liczenia. Plany miejscowe z kolei mogą narzucać definicję wskaźnika i sposób jego liczenia. Plan planowi nierówny i definicja definicji nierówna. Każdorazowo należy podchodzić do tego tematu indywidualnie. Należy też uwzględniać wyroki sądów, które w polskiej rzeczywistości są skrajne. – komentuje Adrian Hołub.
Kilka sposobów liczenia wskaźnika miejsc postojowych
Wskaźniki postojowe często liczy się od powierzchni użytkowej. Wyliczenie tej powierzchni to nierzadko gwóźdź do trumny wielu inwestycji. Ilość rozpraw sądowych, w jakich uczestniczymy, jako biegli sądowi oraz ilość telefonów pokazuje, że niewiele osób w Polsce umie poprawnie liczyć powierzchnie użytkowe. Już przy założeniu, że powierzchnia użytkowa jest policzona poprawnie, licząc ilość miejsc w budynku mieszkaniowo-usługowym, 6-kondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 1390m2 urzędnik może wymagać od 28 do 34 miejsc postojowych. Dokładając do tego uznaniowość urzędnika przy wydawaniu decyzji o WZ, czy błędy planów w definiowaniu wskaźników – mamy chaos. Przeanalizujmy ten przypadek. Wymagane wskaźniki miejsc postojowych do spełnienia w tym przypadku to: dla lokali mieszkaniowych – 1 miejsce postojowe na każde rozpoczęte 60 m.kw. powierzchni użytkowej; dla lokali usługowych – 1,5 miejsca postojowego na każde rozpoczęte 60 m.kw. powierzchni użytkowej. Przedstawimy 3 sposoby liczenia powierzchni, a każdy z nich obejmuje dwie metody liczenia: metodę proporcjonalną, gdzie najpierw dodajemy liczby, a potem je zaokrąglamy; oraz metodę całkowitą, gdzie najpierw zaokrąglamy, a potem dodajemy. Pierwszym ze sposobów jest liczenie miejsc do każdego lokalu oddzielnie. W analizowanym przypadku wykazaliśmy następująco: funkcja usługowa: metoda całkowita – 10 miejsc, metoda proporcjonalna – 8 miejsc; funkcja mieszkaniowa: metoda całkowita – 24 miejsca, metoda proporcjonalna – 20 miejsc. Łącznie na budynku różnica wynosi aż 6 miejsc postojowych, co stanowi 17%! Drugim ze sposobów liczenia wskaźnika miejsc postojowychodnoszących się do powierzchniowych parametrów budynku, na który może powołać się urzędnik, jest wykorzystanie zapisu z normy PN-ISO 9836, która mówi, że dla każdej kondygnacji powierzchnia użytkowa jest obliczana oddzielnie! Czy w związku z tym, wskaźnik miejsc postojowych też mamy liczyć oddzielnie dla każdej kondygnacji? W analizowanym przypadku wykazaliśmy następująco: funkcja usługowa: metoda całkowita – 8 miejsc, metoda proporcjonalna – 6,5 miejsca, a funkcja mieszkaniowa: metoda całkowita – 22 miejsca, metoda proporcjonalna – 18,83 miejsca.Trzecim ze sposobów liczenia wskaźnika, jest liczenie powierzchni użytkowej, jako sumy całego budynku z rozbiciem na funkcje. W analizowanym przypadku wykazaliśmy następująco: funkcja usługowa: metoda całkowita – 8 miejsc, metoda proporcjonalna – 6,5 miejsca, afunkcja mieszkaniowa: metoda całkowita – 19 miejsca, metoda proporcjonalna – 18,83 miejsca.Tylko ten jeden wskaźnik pokazuje duże rozbieżności, a przecież plany i decyzje o WZ określają również inne wskaźniki w zależności od rodzaju budynku (szkoła, hotel itd.), strefy miejskiej itd. Dodatkowo narzuca miejsca gościnne, albo miejsca dla niepełnosprawnych. Wszystkie te wskaźniki wpływają na siebie. Źle policzony wskaźnik miejsc postojowych wpłynie na błędnie policzony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej i odwrotnie. Po raz kolejny udowadniamy, że tylko kompleksowe i rzetelne analizy chłonności mogą dać prawdziwy obraz zysków z planowanej inwestycji. – komentuje Adrian Hołub.
Wskaźnik miejsc liczony od ilości użytkowników, czy zatrudnionych
Można też się spotkać z dokumentami planistycznymi, w których ilość miejsc postojowych jest uzależniona od innych parametrów zabudowy niż powierzchnia. Dotyczy to najczęściej różnego rodzaju obiektów usługowych lub generujących miejsca pracy. Na przykład, częstą praktyką jest uzależnianie ilości parkingów w przypadku lokali gastronomicznych od ilości „gości”, których dany lokal może obsługiwać; w przypadku obiektów turystycznych od ilości „łóżek” dla klientów; w przypadku obiektów oświatowych od ilości uczniów czy personelu, jaki może równocześnie znajdować się w budynku; w przypadku obiektów kultury (kina, teatry) od ilości miejsc dla widzów itd. Częstym problemem jest to, że w niektórych dokumentach planistycznych wskaźnik parkingowy jest uzależniony od ilości osób zatrudnianych w danym obiekcie. Jest to oczywiście zapis nieprawidłowy, ale można się z takimi spotkać. Dlaczego nieprawidłowy? Dlaczego wymagane ilości miejsc parkingowych nie powinny być określane w stosunku do ilości osób zatrudnionych? Organ wydający pozwolenie lub przyjmujący zgłoszenie budowy nie ma narzędzi do sprawdzenia takich danych przedsiębiorcy. Ponadto liczba zatrudnionych może zmieniać się niezależnie od procedur związanych z procesami budowlanymi, pracownicy mogą być zatrudnieni również zdalnie czy w systemie zmianowym. W efekcie ich liczba może być zupełnie nieadekwatna do ilości samochodów, jakie będą musiały równocześnie parkować w pobliżu realizowanego obiektu. Natomiast, każdy projekt budowlany musi zawierać informacje o ilości stanowisk pracy czy ilości osób, które mogą równocześnie znajdować się w danym budynku. Liczbę miejsc parkingowych powinno, zatem odnosić się do liczby stanowisk pracy w danym obiekcie albo ilości osób, jakie mogą równocześnie przebywać w danym budynku lub na danym terenie. Niestety nieprawidłowe określenie zależności pomiędzy wskaźnikiem parkingowym a danymi, które mogą się zmieniać niezależnie od realizacji budynku lub niemających nic wspólnego z jego fizycznymi właściwościami, tak jak ilość osób zatrudnionych przez przedsiębiorcę, prowadzi do dodatkowych komplikacji przy uzyskiwaniu zgód na realizację przedsięwzięcia. – komentuje Grzegorz Chojnacki, architekt, uprawniony urbanista, właściciel pracowni KANON.
Błędnie liczona powierzchnia użytkowa przekłamuje wskaźniki
Już metoda wyliczania wskaźnika miejsc postojowych pokazuje skalę możliwych rozbieżności, ale wspomniałem, że różnice możemy spotęgować błędnie wyliczoną powierzchnią użytkowa, która stanowi podstawę tych wyliczeń. Od lipca 2022 r. obowiązuje nas norma PN-ISO 9836:2022-07 (czytaj tutaj >>). Zaznaczamy również, że powierzchnia użytkowa do celów projektu, to inna niż ta podana w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Rozbieżności w zależności od budynku mogą sięgać nawet do 30%! Co najbardziej wpływa na przekłamywanie powierzchni użytkowej? Po pierwsze, w projektach budowlanych nie uwzględnia się zazwyczaj tynków. Błąd! To powoduje, że zawyża się powierzchnię użytkową, a więc zawyża się również wskaźniki miejsc postojowych! W analizowanym przykładzie powierzchniatynków to ok. 16,7 mkw.! Kolejny element, który przekłamuje powierzchnię użytkową to wliczanie do „powierzchni użytkowej” powierzchni pod ściankami działowymi, powierzchni wnęk okiennych, przejść drzwiowych a nawet szachtów. Celowo ująłem termin „powierzchni użytkowej” w cudzysłowie, bo jest to nielegalna praktyka. Z jednej strony deweloperzy zwiększają sprzedawaną powierzchnię, a z drugiej strony zawyżają wskaźnik miejsc postojowych i tym sposobem muszą zaprojektować ich więcej. Warto również pamiętać, o redukcjach wysokości, które zmniejszają powierzchnię użytkową. Większość architektów robi to dobrze, ale widujemy projekty, gdzie tej redukcji nie ma, co bezwzględnie przekłada się na zawyżanie wskaźnika. Powierzchnie redukuje się na poziomie poniżej 1,4 m; 2,20 m i powyżej 2,20m. Zwracam uwagę, że banki, które kredytują inwestycje przyjmują wysokość 1,9 m. Powierzchnie poniżej tej wysokości nie są kredytowane. – komentuje Adrian Hołub.
Miejsca dla niepełnosprawnych
W każdym sposobie liczenia należałoby uwzględnić miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych, które są wymagane w przypadku lokali usługowych oraz w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych. Czasami plan narzuca konkretną ilość takich miejsc, a czasami nie. Należy też zwrócić uwagę, że w planach po 1 lipca 2014 r. miejsca dla osób niepełnosprawnych są określane jako miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Czym jest karta parkingowa określają przepisy art.8 ustawy Prawo o ruchu drogowym. Aby zorientować się, jaka jest wymagana ilość miejsc przeznaczonych na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową trzeba zapoznać się z przepisami art.12a Ustawy o drogach publicznych. Czasami plany miejscowe powtarzają te przepisy, ale z punktu widzenia prawidłowości formy planu powinno to być tylko odniesienie do tych przepisów. Miejsca takie są wymagane nie we wszystkich rodzajach zabudowy, ale najczęściej przy większej zabudowie wielorodzinnej czy usługowej będziemy musieli o nich pamiętać. Ponieważ są to przepisy powszechnie obowiązujące wynikające z Ustawy czyli aktu prawnego wyższego rzędu niż plan miejscowy czy decyzja o WZ, to przepisy te zawsze nas obligują, nawet jeśli mamy do czynienia ze starszymi planami lub decyzjami, gdzie nic o tym nie jest napisane. – komentuje Grzegorz Chojnacki.
Załóżmy, że plan narzuca 30 miejsc postojowych i nie mówi nic o miejscach dla niepełnosprawnych. Czy musimy uwzględnić dodatkowe miejsca, czy może powinniśmy uwzględnić je w ramach tych 30-tu miejsc? Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych „zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.” Sformułowanie „w tym również” wskazuje, że miejsca dla osób niepełnosprawnych powinny się zawrzeć w ramach całej puli miejsc. Jednak kolejny punkt rozporządzenia wskazuje, że należy to robić zgodnie z wymaganiami mpzp lub WZ. Jeśli jednak te dokumenty nie narzucają dodatkowych miejsc postojowych, to w projekcie należy powoływać się na te przepisy? Niestety, w nowym rozporządzeniu te dwa punkty zostały usunięte. Ponadto, przy decyzji o WZ zawsze dochodzi czynnik uznaniowości urzędnika. Mimo, że powołamy się na ten przepis, to może on wymuszać dodatkowe miejsca dla niepełnosprawnych. Warto zauważyć, że w nowym rozporządzeniu widnieje zapis, że „minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym posiadającym więcej niż 4 lokale mieszkalne wynosi co najmniej 6%, przy czym liczba tych lokali nie może być mniejsza niż 1.” Uwzględnianie lokali dostępnych dla osób niepełnosprawnych będzie, więc przekładało się na zapewnienie im miejsc postojowych. W związku z tym, przy bloku z kilkudziesięcioma mieszkaniami nie wystarczy już kilka miejsc o większych wymiarach. Sytuowanie takich miejsc w garażach podziemnych będzie również stwarzało konieczność wykonania dźwigu windowego, o czym również mówi nowe rozporządzenie. – komentuje Adrian Hołub.
W jednej inwestycji mieszkaniowo-usługowej zabrakło terenu, aby zaspokoić wymagane w WZ miejsca postojowe. Doradziliśmy inwestorowi, żeby połowę ostatniego piętra przeznaczył na części wspólne budynku. Taka powierzchnia nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu, a więc pomniejsza nam wskaźnik. Oczywiście nie sugerujemy, żeby 50% każdego piętra stanowiło powierzchnię wspólną. Pokazujemy tylko sposób, który może uratować inwestycję przed koniecznością zapewnienia kilku brakujących miejsc postojowych.
Co jeszcze warto wiedzieć o miejscach postojowych?
Zapisy planu miejscowego czy decyzji o WZ to jedno, a zgodność projektu z wymogami szerokości miejsc postojowych, szerokości dróg dojazdowych, placów manewrowych, wymiarów wjazdów do garażu czy na posesję, odległości tych wjazdów od skrzyżowań i wiele innych aspektów technicznych – to drugie. Każdorazowo należy to uzgadniać z projektantem ruchu drogowego. Może się okazać, że zaproponowana ilość i układ miejsc postojowych nie będą mogły być zrealizowane, bo w garażu podziemnym mamy słupy konstrukcyjne czy po prostu zbyt wąskie drogi. Dlatego oprócz projektanta ruchu drogowego będzie istotna konstrukcja budynku, rozlokowanie ścian nośnych, czy słupów konstrukcyjnych. Wszystkie te etapy projektowe wpływają na siebie wzajemnie. Czasami decyzja inwestorska o zmianie położenia ścian będzie miała wpływ na układ słupów i miejsc garażowych w podziemiach. Ogromne znaczenie pod kątem wskaźnika miejsc postojowych będzie miało również nazewnictwo w projekcie. Często na jednej działce, dla której plan dopuszcza różne przeznaczenie, można wykonać różne rodzaje budynków pod kątem funkcji, wysokości, powierzchni użytkowej i ilości miejsc postojowych. Analizując jedną koncepcję projektową można wprowadzić inwestora w błąd, że może on wybudować np. tylko bliźniaka. Nazwanie w projekcie budynku 2-lokalowym, powoduje, że każdy z lokali musi mieć przykładowo po 2 miejsca postojowe. Budynek jednorodzinny bez wyodrębnionych lokali, który może mieć podobną powierzchnię będzie wymagał tylko 2 miejsc, albo żadnego, bo plany miejscowe często nie określają miejsc postojowych dla domów jednorodzinnych. W budynku biurowym będziemy musieli zaspokoić kilkukrotnie więcej miejsc niż w domku jednorodzinnym. Zawsze są to decyzje biznesowe, które musi podjąć inwestor. Kolejny aspekt to miejsca zależne, czyli tzw. miejsca rodzinne, gdzie na poziomie płyty, chodnika zapewnia się dwa miejsca jedno za drugim. Są to także miejsca na platformach. Praktyki miast, urzędów i sądów w tym zakresie się skrajnie różne. W projekcie rozporządzenia widnieje informacja, że „Wszystkim stanowiskom postojowym w garażu zapewnia się bezpośredni dostęp do drogi manewrowej (dojazdu)”. Wyeliminuje to możliwość projektowania miejsc zależnych (rodzinnych) oraz platform. W związku z tym, dwa miejsca na platformie albo dwa miejsca zależne nie będą już liczone, jako 2. Wskaźnik miejsc postojowych jest bardzo często tym, który najbardziej ogranicza planowaną inwestycję. Co jeszcze warto wiedzieć o miejscach postojowych? Czy można realizować miejsca postojowe na drogach publicznych? Kiedy urzędnik uzależni ilość miejsc postojowych od konieczności wykonania nasadzeń drzew lub krzewów? Co jeśli na działce nie ma miejsca na nasadzenia, albo kolidują one przykładowo z wjazdami, wejściami czy witrynami lokali handlowych? Czy inwestor będzie musiał zmniejszyć budynek, bo nie ma gdzie posadzić drzew? Czy parking ma być zapewniony wyłącznie na terenie inwestycji, czy jednak można wykonać go na cudzym gruncie, np. przez umowę najmu? Rekordzista zaproponował miejsca postojowe „w dogodnym dojściu” 2,5 km od inwestycji deweloperskiej. Czy można cofnąć pozwolenie na użytkowanie lokali, jeśli okazałoby się, że po pozytywnym odbiorze inwestor wypowiedział umowę najmu miejsc postojowych na sąsiedniej działce i tym samym lokale nie mają przypisanych miejsc postojowych? Jaką gwarancję korzystania z miejsc postojowych na umowę najmu mają właściciele po zakupie nieruchomości? W orzecznictwie sądowym występują dwie linie obrony. Warto również pamiętać, że miejsca postojowe to także miejsca dla rowerów. Niniejszy artykuł stanowi 30% treści na temat stanowisk postojowych. Szczegółowych odpowiedzi na wszystkie pytania udzielono w E-booku Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. – podsumowuje Adrian Hołub.
