Rynek nieruchomości w 2021 roku.
Czy to już powrót do „normalności”?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Wraz z ustawaniem kolejnych obostrzeń oraz wzrostem liczby zaszczepionych osób, kolejne segmenty gospodarki stopniowo w 2021 roku powracały do stanu sprzed pandemii. Tak samo niemal wszystkie rodzaje nieruchomości notowały kolejne wzrosty. Czy można mówić, że rynek już powrócił do stanu sprzed pandemii? Jakie segmenty rynku rozwijały się najprężniej oraz jaka powinna być odpowiedź inwestorów? Między innymi na te pytania odpowiedzieli Partnerzy Zarządzający w Griffin Real Estate, firmie inwestycyjnej typu private equity oraz zarządzającej aktywami, która w dobie pandemii nie zwolniła tempa, poszukując kolejnych możliwości inwestycyjnych.
Magazyny biją kolejne rekordy
Kolejne fale zachorowań i lokdowny nie wpłynęły negatywnie na rynek magazynów, a wręcz odwrotnie – pandemia pozytywnie zadziałała na pobudzenie sektora logistyki. Jak wskazuje Maciej Dyjas, Partner Zarządzający w firmie Griffin Real Estate, głównym czynnikiem napędzającym rozwój tego rynku stał się e-commerce. Jego dynamiczny wzrost, w połączeniu ze zmianami organizacji łańcuchów dostaw i rosnącym znaczeniem nearshoringu wygenerował dodatkowy popyt na powierzchnie produkcyjne. Po zeszłorocznych historycznych wynikach, lokalny rynek magazynowy bije kolejne rekordy. Według JLL średni wzrost nowego popytu w pierwszym półroczu w kraju w porównaniu z 5-letnią średnią wyniósł aż 77%. Zdaniem Macieja Dyjasa, to dobra prognoza na najbliższych kilka lat, gdyż popyt powinien co najmniej równoważyć podaż powierzchni, która na rynku polskim osiągnęła już pułap 3 milionów mkw. Pod względem aktywności deweloperów wyżej w Europie plasują się tylko Niemcy. Właśnie na ten rynek zwrócił uwagę Griffin Real Estate, poszukując nowych możliwości inwestycyjnych. W joint venture z Madison International Realty, Griffin zrealizował w tym roku pierwsze wspólne inwestycje w Niemczech – dwa projekty logistyczne typu build-to-suit o powierzchni odpowiednio ponad 7000 mkw. i 9100 mkw. Firma planuje także dalsze inwestycje, których celem jest zbudowanie niemieckiego portfela o wartości ponad 200 mln euro w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Podobnie jak w Niemczech, również lokalny rynek polski przeżywa obecnie boom na magazyny. Wśród regionów, które osiągnęły najwyższe wyniki podaży są Górny Śląsk i Warszawa. W pierwszym z nich – dynamicznie rozwijającym się zagłębiu magazynowym, który obfituje w sprawdzone lokalizacje pod względem popytu i atrakcyjności dla inwestorów oraz najemców, swoje działania koncentruje European Logistics Investment (ELI). Firma w 2021 roku zrealizowała nowe inwestycje magazynowe w Bielsku-Białej (GLA 71 000 mkw.), Rudzie Śląskiej (57 000 mkw.) i Tychach (100,000 mkw.).
Sektor nieruchomości logistycznych w Polsce dynamicznie się rozwija, co pozwala na lepszy niż zakładaliśmy rozwój naszej platformy ELI. Nasze projekty świetnie sobie radzą – całe portfolio ma poziom wynajęcia ponad 90%, a obejmuje ono nie tylko obiekty dłużej obecne na rynku, ale dopiero co rozpoczęte.
Najemcy, wśród których są duże firmy o stabilnej sytuacji zarówno z Polski, jak i zza granicy, doceniają świetne lokalizacje i wysoką jakość naszych obiektów, które powstają w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju i posiadają certyfikaty BREEAM – podsumowuje Nebil Senman, Partner Zarządzający w Griffin Real Estate.
Mieszkaniowy boom trwa
NBP oszacowało wartość mieszkań w Polsce na koniec 2020 roku na blisko 5 bln zł. Deweloperzy starają się utrzymać wysoki potencjał sprzedażowy, aby odpowiadać na nadal wysokie zapotrzebowanie rynkowe. Murapol – deweloper mieszkaniowy z najszerszą w Polsce ofertą pod względem dywersyfikacji geograficznej, jak i dostępnych zasobów – w pierwszym półroczu 2021 r. wprowadził do sprzedaży pulę ponad 2 tys. lokali mieszkalnych. „Podaż mieszkań w Polsce nadal jest niewystarczająca, ale też nie wszyscy konsumenci są zainteresowani kupnem. Osoby młode, na początku swojej drogi zawodowej, wolą wynajmować mieszkania, a te oferowane przez podmioty na rynku PRS oferują produkt w lepszym standardzie i z większym komfortem obsługi wynajmu”. – opisuje Maciej Dyjas.
Rynek najmu instytucjonalnego radził sobie bardzo dobrze w pandemii, wzbudzając zainteresowanie inwestorów. Według wyliczeń Pulsu Biznesu fundusze z zagranicznym kapitałem zakupiły od początku 2021 r. już 4 tys. mieszkań na wynajem.
Lider rynku najmu PRS w Polsce – platforma Resi4Rent – pomimo pandemii, odnotowała dynamiczny wzrost zainteresowania ofertą mieszkań w abonamencie w największych miastach Polski, która powiększyła się niemal o 300% w ciągu roku. Na koniec pierwszego kwartału 2021 r. z 2100 lokalami w ofercie Resi4Rent posiadało 40% udziałów w rynku.
Powrót popytu na retail
O ile wolumen transakcji dla tego sektora od początku 2021 r. kształtował się na jednym z niższych od kilku lat poziomów (420 mln euro), to odnotowano tu bardzo dużą liczbę transakcji. Dotyczyły one głównie takich rodzajów nieruchomości jak parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY. Największą pod względem wolumenu transakcją pierwszego półrocza 2021 r. była sprzedaż czterech parków handlowych o GLA 110 000 mkw. za 106 mln euro przez zarządzaną przez Griffin Real Estate firmę Chariot. Była to finalna z trzech transz sprzedaży „portfela M1” do EPP. Według JLL w trzecim kwartale br. największą pod względem wolumenu transakcją, w którą również zaangażowane były spółki zarządzane przez Griffin Real Estate – była sprzedaż sześciu hipermarketów o łącznej powierzchni 107 600 mkw. za 87 mln EUR przez Pruim.
Recepta na czwartą falę? Dywersyfikacja
“Kolejne fale koronawirusa nie powinny zachwiać najbardziej aktywnymi sektorami nieruchomości. Najlepszym zabezpieczeniem na niepewne czasy jest jednak dywersyfikacja portfolio, dlatego w Griffin Real Estate kontynuujemy rozbudowę portfolio o różne klasy aktywów. Poszukując możliwości inwestycyjnych ostatnio wyszliśmy również poza obszar nieruchomości – kupiliśmy udziały w firmie deweloperskiej specjalizującej się w rozwoju projektów z zakresu energetyki odnawialnej i planujemy dalszy rozwój jej portfolio” – podsumowuje Nebil Senman.
***
Griffin Real Estate to największy prywatny, najbardziej dynamiczny oraz innowacyjny inwestor typu private equity oraz firma zarządzająca aktywami specjalizująca się w nieruchomościach w Europie Środkowo-Wschodniej. Griffin Real Estate inwestuje oraz zarządza swoimi platformami inwestycyjnymi zarówno w imieniu właścicieli, jak i renomowanych inwestorów międzynarodowych oraz partnerów strategicznych. Wartość aktywów brutto zarządzanych przez Griffin Real Estate w ramach jedenastu platform inwestycyjnych przekracza 5 miliardów euro, a łączny zainwestowany kapitał wynosi ponad 2 miliardy euro.