Technologie przyszłości na rynku nieruchomości
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4] 2020
W ciągu ostatnich 5 lat znacznie wzrosło zainteresowanie najnowocześniejszymi technologiami dla rynku nieruchomości. Proptech już sam w sobie stał się rynkiem, przekraczając globalnie wartość 20 mld dolarów. International Data Corporation przewiduje, że do 2025 roku wygenerujemy na całym świecie 175 zetabajtów danych. 90% z nich będzie wytworzone przez urządzenia bez udziału człowieka! Pandemia dodatkowo przyśpiesza tempo wdrażania technologii w nieruchomościach. Jakie więc zmiany czekają nas na rynku proptech?
Nowości w budynkach komercyjnych
Na technologię składają się trzy elementy: urządzenie, oprogramowanie oraz system łączności. W ich ramach pojawia się coraz więcej nowości, które wkraczają zarówno do budynków komercyjnych (biurowców, centrów handlowych, magazynów, hoteli), jak i mieszkań. Nie tylko dodają one nowe funkcjonalności, pomagając w integracji użytkownika z przestrzenią. Dostarczają także wymiernych danych, dzięki którym właściciele oraz architekci mogą podejmować mądrzejsze decyzje. Dzisiejsza, nowa rzeczywistość stawia przed nami dodatkowe wymagania związane z bezpieczeństwem i elastycznością powierzchni. Dlatego, coraz więcej firm dostrzega pilną potrzebę wdrażania najnowszych rozwiązań monitorujących zajętość, umożliwiających rezerwacje i – przede wszystkim – zbierających dane.
Urządzenia
W budynkach pojawia się coraz więcej czujników (np. zajętości przestrzeni czy jakości powietrza), które weryfikują w czasie rzeczywistym stan danego miejsca i dostarczają użytkownikom informacji. Jednym z najciekawszych przykładów są czujniki obecności – w zależności od wykorzystywanej technologii, mogą one już nie tylko stwierdzić obecność samochodu i człowieka, ale również określić dokładnie liczbę osób w pomieszczeniu. Dzięki tej technologii możemy m.in. zweryfikować liczbę dostępnych miejsc parkingowych, znaleźć wolne miejsce do pracy, a także zwiększyć nasze bezpieczeństwo (wyobraźmy sobie, że w wyniku pożaru biurowca pracownicy są ewakuowani – sensory mogą w czasie rzeczywistym zweryfikować, czy na pewno nikt nie został w budynku, wskażą nawet lokalizację takich osób). Zbiorcze dane płynące z czytników pokażą nam także, jak przestrzeń jest użytkowana. Dowiemy się, która sala jest najczęściej zajęta, ile osób w niej średnio przebywa i jak często biurka stoją puste, gdy pracownicy przebywają na spotkaniach. Głównym narzędziem wykorzystywanym w rozwiązaniach proptechowych jest urządzenie, które każdy z nas nosi przy sobie.. Jest również najbezpieczniejsze w obliczu pandemii, bo swoim telefonem, zazwyczaj nie dzielimy się z innymi, w przeciwieństwie do ogólnodostępnych ekranów dotykowych w salach czy holach windowych.
Oprogramowanie
Praktycznie wszystkie urządzenia, które posiadamy, pracują w oparciu o software. Nawet wagi osobiste sprzedawane są z aplikacją, która analizuje naszą masę ciała. W 2019 r., w porównaniu do roku 2016, liczba pobrań aplikacji mobilnych na świecie wzrosła o 64 miliardy, przekraczając tym samym poziom 200 mld rocznie. To tak, jakby każdy człowiek na planecie pobrał w ciągu roku średnio 26 aplikacji. Nic więc dziwnego, że podbijają one również świat nieruchomości.
Aplikacje na rynku biurowym mają za zadanie zbliżyć pracowników do przestrzeni i uprościć im życie. Obrazują one dane z czujników, pokazują zajętość miejsc parkingowych, pozwalają zarezerwować salę konferencyjną, czy znaleźć wolne biurko. Jednocześnie pilnują maksymalnej liczby osób przebywających razem w jednej przestrzeni i blokują biurka wyłączone z użytku, by utrzymać restrykcje dystansu społecznego. Integrując się z systemem budynkowym, aplikacje mobilne zastępują kartę dostępu do biura i pozwalają sterować oświetleniem czy temperaturą. Wartością dodaną jest tu również budowanie społeczności i wprowadzenie usług dodatkowych, tj. zamawianie jedzenia czy zarządzanie przesyłkami. Ze względu na liczbę systemów i aplikacji, jednym z najważniejszych czynników wyboru powinna być możliwość ich integracji między sobą. Wymiana danych pomiędzy systemami pozwoli nam nie tylko dostarczać holistyczne rozwiązania użytkownikom budynków, lecz także zachować elastyczność przy pojawiających się kolejnych, nowych systemach.
Łączność
Urządzenie i oprogramowanie komunikują się ze sobą dzięki różnym protokołom łączności. Informacje mogą być przekazywane między innymi za pomocą: RFID, Bluetooth, NFC, LoRA, WiFi, LTE czy 4G. Od kilku lat mówi się również o wejściu sieci 5G, która zrewolucjonizuje szybkość przesyłu danych. Kiedyś potrafiliśmy czekać kilka godzin na pobranie dużego pliku na komputerze, obecnie coraz częściej korzystamy ze streamingu. W przyszłości wieloformatowe dane będą dostępne w ciągu nanosekund.
Lepsza łączność oznacza coraz lepszy przesył danych, których ilość również zawrotnie rośnie. 5G niesie jednak pewne wyzwania dla nieruchomości. Mimo niesamowitej prędkości sygnał sieci bardzo słabo radzi sobie z przenikaniem przez ściany. To z kolei oznacza, że budynki będą musiały odnowić swoją infrastrukturę, by dopasować się do wymagań świata zewnętrznego.
Optymalizacja na podstawie danych
Większość z nas jeszcze dobrze pamięta dyskietki, które mogły pomieścić jedynie 1,44 MB. Od tamtej pory nasze spojrzenie na dane znacznie się zmieniło. Oczekujemy coraz większej pojemności i przepustowości. International Data Corporation przewiduje, że do 2025 r. wygenerujemy na całym świecie 175 zetabajtów danych. Co ciekawe, 90% z nich będzie dziełem urządzeń, bez udziału człowieka (np. opisywane wcześniej sensory same je zbierają i przekazują do systemu). Doskonale obrazuje to, jak bardzo będzie rosła liczba smart urządzeń, które wypełnią nasze budynki.
Dla zrozumienia skali – 1 zetabajt osiągnęliśmy globalnie dopiero w roku 2016. W sumie w ciągu ostatnich czterech lat wytworzyliśmy już prawie 20 razy więcej danych niż od początku istnienia Internetu.
Analiza tej zawrotnej ilości danych pozwoli lepiej rozumieć, jak funkcjonuje świat, w jaki sposób użytkownicy poruszają się po przestrzeni, i pomoże dostosowywać ją do naszych potrzeb. W ten sposób będziemy mogli, m.in. zaoszczędzić energię i lepiej projektować przestrzeń. Budynki wyposażone w technologie potrafią generować tzw. heat mapy obrazujące zajętość, czy schematy poruszania się użytkowników po nieruchomości. Dzięki temu możemy zrozumieć, jak klienci przemieszczają się po centrum handlowym, które działy w biurze najbardziej ze sobą współpracują, czy jak bardzo efektywnie wykorzystywany jest parking. Najciekawsze jednak jest spojrzenie na dane z teoretycznie różnych segmentów i znalezienie pomiędzy nimi schematów, np. weryfikacja zajętości parkingu w kontekście pogody.
Kolejnym naturalnym krokiem do dalszego rozwoju technologicznego będzie machine learning. W ramach tej dziedziny zaczną powstawać budynki samouczące się zachowań użytkowników, które na podstawie gromadzonych danych będą w stanie zmieniać i dostosowywać swoje ustawienia do bieżącej sytuacji (np. gasić światło, gdy przestrzeń jest niewykorzystywana, czy dostosowywać temperaturę, a co za tym idzie – zmniejszać zapotrzebowanie na energię w nieruchomości).
Niezbędne wsparcie doradcy
Liczba rozwiązań i ich kompleksowość może przyprawić o zawrót głowy. Szczególnie, że coraz częściej oczekujemy integracji systemów, wymiany danych i ułatwienia obsługi. Chcielibyśmy jednym guzikiem zaprosić gościa do budynku, nadać mu dostęp na określony czas, zarezerwować mu miejsce parkingowe, salę na spotkanie i ustawić tryb oświetlenia odpowiedni do charakteru spotkania. To właśnie dlatego, w odpowiedzi na zmieniający się świat i potrzebę odnalezienia się w gąszczu rozwiązań, Colliers wprowadził usługę doradztwa w zakresie proptech, w tym aplikację Office App. Naszym klientom pomagamy lepiej zrozumieć trendy i kierunki rozwoju technologii dla nieruchomości. Prowadzimy jednocześnie projekty wdrożeniowe. W ich ramach wyszukujemy i uruchamiamy odpowiednie rozwiązania, pod zweryfikowane przez nas potrzeby użytkowników.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu:
Renata Hartle
Manager ds. strategii flex office i rozwiązań technologicznych w Colliers
Renata posiada ponad 8-letnie doświadczenie w branży nieruchomości. Do Colliers International dołączyła w listopadzie 2019 roku. Jako manager w Dziale Powierzchni Biurowych Renata doradza najemcom oraz właścicielom budynków w zakresie innowacyjnych technologii dla użytkowników biur oraz w strategicznym planowaniu rozwiązań typu „flex office”. Przed dołączeniem do Colliers Renata, jako HR Partner, budowała innowacyjną kulturę pracy w spółce biurowej Skanska, a następnie pełniła funkcję Managera Innowacji na Europę Centralną. Od 2016 roku wdrażała do budynków biurowych rozwiązania typu SMART, wyszukując i integrując najnowocześniejsze technologie, takie jak mobilny dostęp, wirtualna recepcja, smart parking czy analiza zajętości powierzchni. Ostatni rok Renata spędziła w Waszyngtonie, wspierając nowe metody projektowania doświadczeń użytkowników powierzchni komercyjnych oraz analizując rynek elastycznych powierzchni w Stanach Zjednoczonych.
