Sprzeczne dokumenty określające przebieg granic do podziału nieruchomości.
Który dokument jest najważniejszy?
Podziały nieruchomości wykonywane w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami wymagają sporządzenia protokołu przyjęcia przebiegu granic. Czy protokół przyjęcia przebiegu granic zawsze jest obligatoryjnym elementem dokumentacji? Na podstawie jakich dokumentów przyjmuje się granice do takiego protokołu? Czy wystarczy wejść w elektroniczną księgę wieczystą w internecie? Kiedy konieczne jest fizyczne przejrzenie akt księgi wieczystej w sądzie? Czy okazanie granic nieruchomości w terenie bez zawiadamiania i udziału stron jest legalne? Czym jest przyjęcie przebiegu granic do podziału nieruchomości? Kiedy może wystąpić sytuacja, że nieruchomość będzie miała sprzeczne dokumenty?
Czym jest przyjęcie przebiegu granic do podziału nieruchomości?
Podziały nieruchomości wykonywane w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami wymagają sporządzenia protokołu przyjęcia przebiegu granic, który jest obligatoryjnym elementem dokumentacji. Protokół przyjęcia przebiegu granic to nic innego jak dokument określający zewnętrzne granice nieruchomości, którą chcemy podzielić. Należy w nim również opisać na podstawie jakich dokumentów te granice zostały przyjęte. Przyjęcie przebiegu granic następuje w wyniku badania księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi i innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości oraz w wyniku danych wykazanych w katastrze nieruchomości, czyli ewidencji gruntów i budynków. W ramach przyjęcia przebiegu granic mogą zmienić się wymiary działki oraz powierzchnie, o czym szczegółowo pisałem w zagadnieniu 7 „Zmiana wymiarów działki i znikające metry 2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe?”. Niezależnie od tego czy nieruchomość chcemy podzielić czy nie, granice powinny być sprawdzone już na etapie analizy zakupowej due diligence. Biorąc pod uwagę fakt ile inwestycji było wstrzymanych przez administracyjne czynności związane z granicami nieruchomości nie wyobrażam sobie innej drogi postępowania.
Zgodność dokumentów w KW i EGIB
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece definiuje nam zasady zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych.
„Art. 25. 1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.”
Dalej art. 26. 1. Ustawy stanowi: „Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.” Przez użyte w Ustawie pojęcie „kataster nieruchomości” rozumie się ewidencję gruntów i budynków.
Warto jeszcze zestawić w/w Ustawę z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Zgodnie z paragrafem 6. 1. w/w rozporządzenia „przyjęcie przebiegu granic następuje w wyniku badania:
1) księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
2) danych wykazanych w katastrze nieruchomości.”
Kolejność jest tu nieprzypadkowa. § 6. stanowi: „2. W przypadku stwierdzenia niezgodności danych, o których mowa w ust. 1 pkt 2, z danymi wykazanymi w dokumentach, o których mowa w ust. 1 pkt 1, granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się na podstawie danych wykazanych w dokumentach, o których mowa w ust. 1 pkt 1.
3. W przypadku braku dokumentów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się na podstawie danych, o których mowa w ust. 1 pkt 2.”
Analizując w/w ustawę i rozporządzenie widzimy pewnego rodzaju niespójność. Do przyjęcia przebiegu granic dane w KW są nadrzędne nad danymi EGIB, jednak do KW dokonujemy wpisów na podstawie danych w EGIB. Dlatego warto zawsze przejrzeć fizycznie akta księgi wieczystej i sprawdzić jakie dokumenty tam się znajdują. Zwyczajowo większość ksiąg jest i była zakładana na dane z EGIB, jednak zdarzają się przypadki, że w księdze wieczystej znajdujemy mapy, które nie zostały wykorzystane do założenia lub odnowienia EGIB. W takim przypadku mapa zdeponowana w księdze wieczystej określa stan prawny nieruchomości i musi być respektowana przy pracach związanych z granicami. Dlatego niezwykle ważne jest aby przed rozpoczęciem inwestycji sprawdzić te dwa rejestry publiczne i potwierdzić zgodność tych dokumentów. Jeżeli tej zgodności nie ma, musimy się liczyć z wykonaniem dodatkowych opracowań, które ujednolicą nam powierzchnie i oznaczenia działek. Szerzej na ten temat w artykule „Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem działki?”
Innym przykładem różnic w rejestrach może być opóźnienie w aktualizacji danych w KW, po faktycznych zmianach w terenie. Pisałem o tym w zagadnieniu „Ujawnienie podziału w EGIB oraz KW. Aktualizacja KW dopiero po 11 miesiącach?” W związku z tym, nie wystarczy wejść w elektroniczną księgę wieczystą w internecie. Trzeba fizycznie przejrzeć akta księgi wieczystej uzyskując wcześniej zgodę przewodniczącego sądu oraz zbadać dokumenty zdeponowane w archiwum geodezji w starostwie powiatowym. Dopiero po szczegółowej analizie tych dokumentów da się określić ich przydatność, wiarygodność, dokładność i aktualność.
Kiedy nieruchomość może mieć sprzeczne dokumenty?
Najczęściej spotykaną przyczyną niejednolitych danych w KW i EGIB jest niewysłanie do sądu wieczysto-księgowego, przez starostę prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, informacji o wprowadzonej zmianie w stosunku do nieruchomości. Niestety pomimo ustawowego obowiązku informowania sąd o zmianach, często jest to pomijane. Może to także być założenie księgi wieczystej na mapę, której nie wykorzystano przy zakładaniu EGIB lub opóźnienie w aktualizacji danych w KW. W tym ostatnim przypadku w księdze wieczystej powinna znaleźć się wzmianka z datą i informacją czego dotyczy wniosek.
Przyjęcie przebiegu granic a zawiadamianie stron
W przypadku zgodności dokumentów ujawnionych w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków, protokół przyjęcia przebiegu granic wykonujemy bez zawiadamiania stron. Nie oznaczamy w terenie punktów granicznych, a jedynie pokazujemy je na szkicu będącym załącznikiem do protokołu. Nie oznacza to jednak, że nie mogą być potrzebne inne protokoły tj. protokół wznowienia znaków granicznych, wyznaczenia punktów granicznych lub ustalenia przebiegu granic. Należy jednak pamiętać, że wszystkie czynności związane z granicami, w szczególności ich wytyczenie na gruncie muszą być poprzedzone jednym z w/w protokołów. Okazanie granic w terenie bez zawiadamiania i udziału stron jest bezprawne. Zawiadamianie stron to również temat rzeka. Niepoprawne dostarczanie dokumentów do stron postępowania może wpływać na procesy inwestycyjne. Zdaniem prawników podwójnie awizowana przesyłka nie zawsze jest prawidłowo doręczona. Jest to element podważany w licznych procesach. Zgodnie z nowelizacją przepisów w stanach epidemicznych listonosz może wrzucić nam list do skrzynki bez naszego podpisu, ale przesyłka nieodebrana przez adresata z poczty w terminie wskazanym na awizo nie jest uznawana za odebraną. W 2021 roku wchodzą przepisy związane z elektronicznym procedowaniem spraw i wysyłaniem pism urzędowych. Od kiedy będziemy elektronicznie procesować pewne procesy budowlane? Kogo obowiązuje dokonanie wpisu do elektronicznej bazy danych? Kiedy pismo będzie uważane za dostarczone, a kiedy wydłuży nam procesy inwestycyjne? Szczegółowo piszemy o tym w artykule „Eliminowanie stron postępowania w procesach inwestycyjnych. Awizowane listy a elektroniczna wymiana pism.”
Czy można przyjąć dokumenty świadczące o przebiegu granic od uczestnika protokołu?
Rozporządzenie Ministra spraw wewnętrznych i administracji oraz rolnictwa i gospodarki żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości (Dz. U. 1999 nr 45 poz.453) opisuje nam szereg dokumentów, które mogą być przyjęte do ustalenia granic nieruchomości. Oczywiście można przyjąć dokumenty od uczestnika postępowania jednak, żeby je wykorzystać muszą być spełnione warunki opisane w rozporządzeniu.
„§ 3. Podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości stanowią dokumenty:
1) stwierdzające stan prawny nieruchomości,
2) określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości.
§ 4. Dokumenty stwierdzające stan prawny nieruchomości
Dokumentami, o których mowa w § 3 pkt 1, są:
1) odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów,
2) wypisy aktów notarialnych,
3) prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe,
4) ostateczne decyzje administracyjne.
§ 5. Dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości
1. Dokumentami, o których mowa w § 3 pkt 2, są:
1) dokumenty geodezyjne zawierające dane liczbowe do ustalenia przebiegu granic:
a) szkice graniczne, protokoły graniczne, akty ugody,
b) zarysy pomiarowe z pomiaru granic,
c) szkice wyznaczenia granic działek wydzielonych w wyniku scalenia, wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości,
d) inne dokumenty pomiarowe, obliczeniowe i opisowe pozwalające na ustalenie przebiegu granic,
2) w razie braku dokumentów, o których mowa w pkt 1, mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic, w szczególności:
a) mapy jednostkowe nieruchomości,
b) mapy katastralne,
c) mapy scalenia i wymiany gruntów,
d) plany parcelacyjne,
e) mapa ewidencji gruntów,
f) mapa zasadnicza.
2. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, stanowią podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości, jeżeli zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, z uwzględnieniem § 6 ust. 1.
3. Za podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości mogą służyć uwierzytelnione przez ośrodek dokumentacji kopie, wyrysy, odrysy, wypisy lub odpisy dokumentów przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, jeżeli zawierają dane o ich rodzaju, dacie powstania i wykonawcy.
§ 6. 1. Dokumenty nie znajdujące się w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym mogą stanowić podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości, jeżeli:
1) stanowią całość lub część operatu pomiarowego lub katastralnego,
2) zawierają podpis wykonawcy i datę sporządzenia dokumentu lub istnieje możliwość ustalenia wykonawcy i takiej daty,
3) można stwierdzić, że zostały one sporządzone w wyniku dokonania pomiarów na gruncie i użyte do opracowania mapy nieruchomości, której przebieg granic jest ustalany, lub nieruchomości bezpośrednio z nią sąsiadującej,
4) zostały sporządzone przez osoby i organy, których wykaz stanowi załącznik 1 do rozporządzenia.
2. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, lub ich kopie, potwierdzone przez geodetę, podlegają włączeniu do operatu rozgraniczeniowego.
§ 7. Jeżeli brak jest dokumentów, o których mowa w § 5 i 6, za podstawę ustalenia przebiegu granic nieruchomości można przyjąć dokumenty określone w § 4, jeżeli zawierają dane o przebiegu granicy.”
Kiedy i w jakim celu uczestnik protokołu najczęściej pokazuje dokumenty?
Podczas ustalenia granic geodeta przedstawia stronom dokumenty, które udało się odnaleźć w zasobie geodezyjnym oraz w księgach wieczystych. Na tej podstawie ustala granice między stronami. Zdarza się, że strony zawiadomione na grunt okazują własne dokumenty dotyczące przebiegu granic. Najczęściej są to wypisy i wyrysy z rejestru gruntów oraz inne dokumenty, którymi już dysponujemy. Jednak zdarzają się sytuacje, w których od strony postępowania otrzymujemy mapy, których nie ma w zasobach geodezyjnych. Jeżeli przedłożony dokument spełnia w/w warunki rozporządzenia powinien zostać włączony i uwzględniony w dokumentacji i procesie ustalenia granic.
Inwestor musi przewidywać jeszcze przed zakupem nieruchomości
Dzięki rzetelnej analizie możliwości podziałowych jeszcze przed zakupem nieruchomości, możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka dla inwestora. Dotyczy to zarówno pustej działki, jak i tej zabudowanej. Dysponowanie wiedzą może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach ze sprzedającym, jeśli zweryfikujemy to przed zakupem. Inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych, nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami podziałowymi. Pozna najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki i cały projekt, a jak się okazuje przy różnych typach inwestycji ten parametr może być inny. Finalnie, albo świadomie się decyduje na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo podejmuje próby negocjacji ze sprzedającym. Ewentualnie może zrezygnować z zakupu problematycznej nieruchomości.
Inne artykuły na temat granic nieruchomości:
„Stabilizacja granic po podziale. Kiedy tyczymy punkty graniczne i w jaki sposób je stabilizujemy?”
„Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji.”
