Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Dla ukraińskich firm inwestujących w Polsce, stabilność i przewidywalność polskiego systemu prawnego stanowią kluczowe atuty, szczególnie w obliczu dynamicznych zmian przepisów w Ukrainie. Choć polskie procedury administracyjne, takie jak uzyskiwanie pozwoleń na budowę (PnB) czy użytkowanie, mogą być czasochłonne, przedsiębiorcy doceniają ich przejrzystość oraz jednolitość, co pozwala na lepsze planowanie działań i minimalizowanie ryzyka nieprzewidywalności. Zmiany w polskim prawodawstwie, takie jak te dotyczące podatków czy regulacji pracowniczych, nie wpływają znacząco na decyzje inwestycyjne, ponieważ Polska zapewnia przewidywalność i czas na przygotowanie się do zmian. Polska staje się coraz bardziej atrakcyjna dla ukraińskich firm szukających stabilności i możliwości rozwoju w Europie. Mimo sprzyjających warunków, przedsiębiorcy z Ukrainy stają przed wyzwaniami m.in. związanymi z różnicami w przepisach prawnych, kulturze biznesowej oraz oczekiwaniach lokalnych konsumentów. Kluczowe staje się wsparcie doradcze, które umożliwia płynne pokonanie tych barier i sprawne wejście na polski rynek.
Co przyciąga ukraińskich przedsiębiorców?
Ukraińskie firmy decydują się na inwestycje na polskim rynku z kilku kluczowych powodów, takich jak stabilność gospodarcza, bliskość kulturowa oraz możliwość łatwej ekspansji na inne rynki europejskie. Polska, będąc członkiem Unii Europejskiej i strefy Schengen, oferuje przewidywalne regulacje, solidne podstawy prawne oraz skuteczny system ochrony inwestorów. Dodatkowym atutem jest bliskość geograficzna, która wspiera logistykę i optymalizuje koszty operacyjne, a także kulturowe podobieństwo ułatwiające adaptację i budowanie relacji biznesowych. Polska, z dobrze rozwiniętą infrastrukturą transportową, umożliwia przedsiębiorstwom szybki dostęp do kluczowych rynków europejskich, co sprzyja rozwojowi i zwiększa konkurencyjność ukraińskich firm na arenie międzynarodowej. Ponadto dynamicznie rozwijające się sektory polskiej gospodarki – takie jak IT, usługi dla biznesu czy logistyka – stanowią dla ukraińskich przedsiębiorców zarówno inspirację, jak i okazję do wymiany know-how, dzięki czemu obie gospodarki mogą wzajemnie się wzmacniać.
Sektory i branże ukraińskich firm najchętniej inwestujących w Polsce
Ukraińskie przedsiębiorstwa chętnie lokują swoje biznesy w Polsce, zwłaszcza w branżach takich jak IT, e-commerce, produkcja, logistyka oraz usługi finansowe. Na czoło wysuwa się sektor technologiczny – Polska przyciąga ukraińskie firmy IT dzięki dostępowi do wysoko wykwalifikowanych specjalistów oraz stale rosnącemu popytowi na usługi cyfrowe i technologiczne. Ukraińskie przedsiębiorstwa z międzynarodową bazą klientów przenoszą swoje struktury do Polski, kontynuując współpracę z odbiorcami globalnymi. Obecnie w Polsce działa ponad 20 ukraińskich firm technologicznych, które zatrudniają tu około 1000 osób i mają w sumie 15 tysięcy pracowników na całym świecie1. Już przed wybuchem wojny ukraiński sektor technologiczny odznaczał się dynamicznym rozwojem, a obecna sytuacja tylko przyspieszyła relokację firm, które wybrały Polskę jako stabilne środowisko do prowadzenia działalności. Polska zapewnia nie tylko infrastrukturę, ale i klimat sprzyjający innowacjom, co dla ukraińskich przedsiębiorców jest kluczowe. Z badań Polish-Ukrainian Startup Bridge wynika, że aż 59% młodych, innowacyjnych firm z Ukrainy wybierających relokację decyduje się na Polskę2 – kraj, który staje się kluczowym hubem dla ukraińskiego sektora technologicznego, umożliwiając dalszy rozwój oraz ekspansję na rynki zachodnie.
Wyzwania przy poszukiwaniu powierzchni biurowej w Polsce
Mimo atrakcyjności polskiego rynku, ukraińskie przedsiębiorstwa napotykają na szereg wyzwań związanych z wynajmem powierzchni biurowych, w tym różnice prawne, kulturowe i specyfikę lokalnych procedur biznesowych. Płynne rozpoczęcie działalności w Polsce komplikuje nieznajomość przepisów, obejmujących m.in. wybór odpowiedniej formy prawnej działalności oraz formalności najmu. W praktyce może to oznaczać wydłużony czas wdrożenia na rynku i konieczność skorzystania z profesjonalnego doradztwa. Język stanowi kolejną barierę, a także konieczność dostosowania się do polskich regulacji w zakresie zatrudnienia, podatków i legalizacji pobytu. Aspekty te wymagają specjalistycznej pomocy prawnej i podatkowej, szczególnie że większość ukraińskich przedsiębiorstw poszukuje elastycznych, krótkoterminowych rozwiązań biurowych, takich jak przestrzenie coworkingowe, które pozwalają na szybkie rozpoczęcie działalności przy jednoczesnym obniżeniu kosztów. Wyzwania te nie ograniczają się jedynie do kwestii formalnych. W przypadku wielu ukraińskich firm konieczne jest dostosowanie strategii biznesowych do realiów polskiego rynku oraz oczekiwań lokalnych klientów, co bywa trudne, zwłaszcza gdy ich dotychczasowy model biznesowy różni się od preferencji konsumenckich w Polsce. W związku z tym ukraińskie firmy często korzystają ze wsparcia doradców, zwłaszcza przy wyborze lokalizacji, negocjacjach umów najmu, a także dostosowaniu do lokalnych regulacji prawnych i podatkowych. Dobrze poprowadzona współpraca z lokalnymi doradcami może znacznie przyspieszyć proces adaptacji, umożliwiając firmom szybsze i bardziej efektywne wejście na polski rynek.
Preferencje ukraińskich firm w wyborze powierzchni biurowej
Z uwagi na niepewną sytuację w ojczystym kraju, ukraińskie firmy poszukujące biur w Polsce koncentrują się na elastycznych rozwiązaniach, takich jak przestrzenie coworkingowe oraz biura dostępne w krótszych okresach najmu. Inwestorzy preferują umowy z okresem najmu od jednego do maksymalnie trzech lat, unikając długoterminowych zobowiązań, co pozwala im na większą swobodę i adaptację do dynamicznych warunków gospodarczych. Tego typu podejście umożliwia szybkie reagowanie na zmiany, co jest kluczowe przy nieprzewidywalnym planowaniu działalności. Krótkoterminowe umowy i coworking to również możliwość minimalizowania kosztów operacyjnych oraz ułatwienie integracji z lokalnym rynkiem, zwłaszcza w początkowych etapach działalności w Polsce. Biura elastyczne i coworkingowe często oferują także dostęp do infrastruktury oraz społeczności biznesowej, co stanowi dodatkową korzyść dla firm wchodzących na nowy rynek. Ponadto coworking zapewnia większą dostępność w kluczowych lokalizacjach miejskich, co sprzyja łatwiejszemu nawiązywaniu relacji biznesowych oraz szybszemu rozwojowi działalności.
Na jakie lokalizacje stawiają ukraińskie firmy?
Najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami dla ukraińskich inwestorów w Polsce są największe ośrodki miejskie, w szczególności Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk. Warszawa oferuje rozwinięty rynek pracy oraz łatwy dostęp do wielu uczelni wyższych, co przyciąga inwestorów poszukujących dobrze wykwalifikowanych pracowników. Ponadto, jest głównym centrum biznesowym kraju, co znacząco ułatwia nawiązywanie kontaktów oraz współpracę z międzynarodowymi partnerami. Dzięki tym atutom, Warszawa pozostaje jednym z najważniejszych hubów gospodarczych w regionie.
Wrocław i Gdańsk to miasta o dynamicznie rozwijających się rynkach technologicznych i IT. Charakteryzują się one również młodą, wysoko wykwalifikowaną kadrą, a dodatkowo oferują niższe koszty operacyjne niż stolica, co jest istotnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji firmy. Wrocław wyróżnia się bliskością granicy z Niemcami i Czechami, co czyni go atrakcyjnym wyborem dla firm logistycznych planujących ekspansję na rynek zachodnioeuropejski. Z kolei Gdańsk, z rozwiniętą infrastrukturą portową, przyciąga inwestorów związanych z sektorem transportu i handlu międzynarodowego. Kraków, z kolei, posiada silny sektor usług dla biznesu, w tym centra outsourcingowe i firmy zajmujące się badaniami i rozwojem. Miasto przyciąga inwestorów szukających lokalizacji biznesowych o niższych kosztach w porównaniu do Warszawy, ale o równie rozwiniętej infrastrukturze. Kraków to również centrum akademickie, co daje dostęp do wysoko wykształconej kadry.
W efekcie, największym zainteresowaniem cieszy się tak zwana „Wielka Piątka” rynku nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań), gdzie przedsiębiorcy mogą znaleźć nie tylko dobrze wykształconą kadrę, ale także rozbudowaną infrastrukturę transportową i usługową, co sprzyja rozwojowi działalności biznesowej.
Rola agentów nieruchomości w ekspansji ukraińskich firm w Polsce
Ukraińskie firmy podchodzą różnie do współpracy z lokalnymi agentami nieruchomości komercyjnych w Polsce, w zależności od ich wielkości, doświadczenia na rynkach zagranicznych oraz specyfiki potrzeb. Duże korporacje, w tym międzynarodowe firmy IT, zazwyczaj korzystają z usług renomowanych, międzynarodowych agencji, z którymi mają długoterminowe umowy na wyłączność. Tego typu agencje oferują kompleksowe usługi, od wyszukiwania powierzchni biurowych po zarządzanie umowami najmu i doradztwo strategiczne, co daje firmom pewność, że proces będzie przebiegał sprawnie i zgodnie z najlepszymi praktykami rynkowymi. Średniej wielkości przedsiębiorstwa, z kolei, często poszukują agencji, które łączą doświadczenie dużych graczy z elastycznością i bardziej indywidualnym podejściem. Takie firmy mogą korzystać zarówno z usług dużych agencji, jak i mniejszych firm doradczych, które oferują bardziej spersonalizowaną obsługę oraz lepsze dopasowanie do ich specyficznych potrzeb. Mniejsze firmy, szczególnie te, które dobrze znają rynek polski lub posiadają doświadczenie międzynarodowe, mogą decydować się na samodzielne poszukiwanie powierzchni biurowych. Niemniej jednak, nawet w takich przypadkach współpraca z agentem może okazać się cennym wsparciem – zwłaszcza w zakresie negocjacji warunków najmu, uzyskania dostępu do elastycznych opcji wynajmu lub rozwiązań coworkingowych, które są idealnym rozwiązaniem w obecnych warunkach rynkowych. Dla większości ukraińskich firm, szczególnie tych, które nie mają jeszcze dużego doświadczenia na polskim rynku, współpraca z lokalnymi agencjami nieruchomości komercyjnych jest kluczowa. Agenci nieruchomości nie tylko pomagają w szybkim znalezieniu odpowiednich powierzchni, ale także oferują nieocenione wsparcie doradcze, które pozwala na lepsze zrozumienie polskich regulacji prawnych, procedur wynajmu oraz dostosowanie oferty do lokalnych realiów. Dzięki temu ukraińscy przedsiębiorcy mogą skrócić czas adaptacji i skupić się na rozwoju swojego biznesu w Polsce.
Anna Shpatakova, Associate Director, Corees Polska (Corees)
Anna posiada 8-letnie doświadczenie w obszarze nieruchomości komercyjnych. Jej kariera zawodowa obejmuje różnorodne praktyki z nimi związane, w tym aspekty dotyczące zrównoważonego rozwoju. Przed dołączeniem do Corees zdobywała doświadczenie w międzynarodowej firmie PwC, świadczącej usługi doradcze, audytorskie, podatkowe i prawne. Doradzała tam klientom w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych i organizowała przetargi na wynajem powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Anna jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, gdzie ukończyła kierunek Analiza Komercyjnych Nieruchomości Inwestycyjnych.
W Corees Anna jest odpowiedzialna za kompleksowe doradztwo dla najemców biurowych i przemysłowych. Do jej zadań należy budowa strategii najmu lokali komercyjnych, pozyskiwanie partnerów do inwestycji biurowych i przemysłowych, a także opracowywanie szerokiego wachlarza dedykowanych usług. W ramach swojej roli Anna odpowiada również za relacje z kluczowymi firmami na rynkach polskim i wschodnim, w tym z deweloperami i najemcami.
