-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 17 czerwca, 2024

Usunięcie drzewa przy zabytku. Czy wymagana jest zgoda konserwatora zabytków?

Strona głównaOchrona środowiskaUsunięcie drzewa przy zabytku. Czy wymagana jest zgoda konserwatora zabytków?

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor

Wycinka drzew przysparza kłopotów wielu inwestorom, a jeszcze trudniej jest w przypadku, gdy mamy do czynienia z formami ochrony zabytków. Zgodnie z art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody zezwolenie na wycinkę drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków wydaje wojewódzki konserwator zabytków. Zastanawia jednak czy drzewa stanowią część zabytku? Ponadto, przepisy w zakresie ochrony drzew i wycinki znajdują się zarówno w ustawie o ochronie przyrody, jak również w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Ta druga jest prawem autonomicznym, ale czy jest ważniejsza niż ustawa o ochronie przyrody? Wielu inwestorów ma również wątpliwości co do innych form ochrony zabytków takich jak gminna ewidencja zabytków, ochrona w planie miejscowym itd. Większość przepisów ustawowych odnosi się, bowiem tylko do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Czy to znaczy, że w przypadku innych form ochrony konserwatorskiej możemy wycinać drzewa bez zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków? Co w przypadku, gdy inwestor wystąpił z wnioskiem o usunięcie drzewa z nieruchomości, która jest w toku wpisywania do rejestru zabytków? Czy w związku z tym musi uzyskać opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków, czy może wystarczy mu zgoda organu gminy? Kiedy musimy dodatkowo zapytać o zgodę na wycinkę drzew urzędników Lasów Państwowych, a kiedy tych z wydziału ochrony środowiska? Co jeśli konserwator odmówi wydania decyzji na wycinkę drzewa i czy negatywna opinia konserwatora w zakresie wycinki drzew jest wiążąca? Czy wojewódzki konserwator zabytków może wytoczyć proces o nielegalną wycinkę drzewa z nieruchomości objętej forma ochrony zabytków? I co w sytuacji, gdy drzewo zagraża zabytkowi lub powoduje jego uszkodzenia?

Czy drzewo jest objęte wpisem do rejestru zabytków?

Ważne jest to, co jest lub będzie przedmiotem wpisu do rejestru zabytków. Wielokrotnie pisałem, że nie zawsze objęta jest wpisem cała nieruchomość. Faktycznie, czasami wpis do rejestru dotyczy całej działki z budynkiem, ale niekiedy tylko samego budynku, a częściej konkretnej ściany (np. frontowej), elementów wyposażenia (np. kominka, schodów, stolarki okiennej itp.), części budynku, czy nawet samego ogrodzenia. Każdorazowo, należy zasięgnąć informacji u właściwego konserwatora zabytków i ustalić co jest objęte ochroną. Wycinka drzew na nieruchomości objętej formą ochrony zabytku nie musi wiązać się z ochroną, a więc i odmową, ale w określonych przypadkach.

Art. 36 ust 1 ustawy o ochronie zabytków określa wymóg uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub ministraw następujących sytuacjach (wymieniono tylko te dotyczące zieleni):

„1) prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni;
(…)
11) podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru, z wyłączeniem działań polegających na usuwaniu drzew lub krzewów z terenu nieruchomości lub jej części niebędącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem albo inną formą zaprojektowanej zieleni”.

Z powyższego wynika, że zgoda konserwatora jest wymagana tylko wtedy, gdy dotyczy to wpisanego do rejestru parku, ogrodu lub innej formy zaprojektowanej zieleni. Z „Raportu o stanie zabytków nieruchomych w Polsce” z 2017 r. wynika, że co dziesiąty zabytek w Polsce to teren zieleni – w większości przypadków jest to park lub ogród. Z pominięciem cmentarzy, stan na I kwartał 2019 r. wyniósł ponad 7,6 tys. nieruchomości, z czego ponad 70% stanowią ogrody i parki przy rezydencjach. W związku z tym, istotne będzie co konserwator zawrze we wpisie do rejestru! Jeśli będziemy mieli przykładowo „zespół pałacowo – parkowy” to ochroną mamy również objętą zieleń i zgoda konserwatora na wycinkę drzewa będzie wymagana. Warto zwrócić uwagę na wyrażenie „inne formy zaprojektowanej zieleni”. Cokolwiek ustawodawca miał tu na myśli, doświadczenie pokazuje mi, że może kryć się w tym wiele elementów – może to być chroniony widok, albo aleja drzew objęta ochroną konserwatorską. Wyrok NSA II OW 6/19 poruszana jest z kolei trafność sformułowania art. 36 ust 1 pkt 1), gdzie w drugiej części zdania użyto wyrażenia „w tym”. Polemizowano z tym, czy ustawodawca miał na myśli inny katalog sytuacji niż prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane przy zabytku, czy też jest to uszczegółowienie właśnie tych działań (musi występować łącznie). W opinii sądu „zaznaczenie „w tym” zakłada, że usunięcie drzewa z obszaru ochrony konserwatorskiej może być połączone z  tego typu pracami czy robotami ale może też stanowić odrębny rodzaj prac, które (…) wymagać będą pozwolenia konserwatora”.

Tymczasowa ochrona konserwatorska, a wycinka drzew

A co w przypadku, gdy nieruchomość jest dopiero wpisywana do rejestru zabytku? Zdarza się, bowiem że inwestor występuje z wnioskiem o wycinkę drzewa do organu w momencie, gdy konserwator dopiero zaczyna procedować wpis do rejestru zabytków. W Internecie dostępne są treści, które mówią, że nie ma podstaw prawnych do występowania przez organ gminy o opinię czy zgodę do wojewódzkiego konserwatora zabytków w toku postępowania o usunięcie drzewa. Niektórzy powołują się na przepisy ustawy o ochronie zabytków i ustawy o ochronie przyrody i wskazują, że dokumenty te nie formułują takiego obowiązku i inwestor może wycinać drzewa bez pytania o zgodę konserwatora.  W mojej ocenie to zbyt pochopne i ryzykowane porady dla inwestorów. Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie zabytków od dnia wszczęcia postępowania o wpis do rejestru nie można prowadzić prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych oraz działań określonych w innej decyzji zezwalającej na ich prowadzenie. Jeśli inwestor nie prowadził żadnych działań tego typu, a zajął się tylko wycinką drzewa to sprawa jest niejednoznaczna. Musi on w każdym razie wystąpić o zgodę do urzędu gminy/miasta (poza pewnymi wyjątkami opisanymi w ustawie o ochronie przyrody. Z mojego doświadczenia wynika, że urzędnicy organów administracyjnych kontaktują się z konserwatorami zabytków w takich sytuacjach i nawet telefonicznie omawiają pewne kwestie. Nie sądzę, żeby organ administracji wydał zgodę na wycinkę drzewa, jeśli wie o ochronie tymczasowej nieruchomości, albo o jakiejkolwiek uchwalonej już formie ochrony zabytków. Ponadto, niejednokrotnie opisywałem, że inwestor nie jest zawiadamiany o rozpoczęciu procedury wpisu – a skoro nie wie o objęciu nieruchomości ochroną tymczasową to istnieje ryzyko, że będzie kontynuował działania. Ile trwa ochrona tymczasowa przed wpisem do rejestru zabytków? Czy można skrócić okres ochrony tymczasowej? Jak wygląda uzyskiwanie pozwoleń na działania w okresie ochrony tymczasowej? Szczegóły w artykule „Tymczasowa ochrona konserwatorska. Blokada inwestycji przed wpisem do rejestru.” Wiele osób zastanawia się jednak, czy wspomniane wyżej działania z art. 10a ustawy o ochronie zabytków dotyczą drzew – bo czy drzewo to element zabytku? Przeanalizujmy.  

Czy drzewo to składowa nieruchomości?

W artykule 10a ustawy, na pierwszy rzut oka mowa jest raczej o działaniach przy samym obiekcie zabytkowym. Warto sięgnąć, zatem do przepisów, które mówią o tym co jest zabytkiem nieruchomym. Przy nieruchomościach gruntowych zabudowanych obiektami wpisanymi do rejestru zabytków istotne jest rozróżnienie nieruchomości, jako całości oraz jej części składowych. Zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 ustawy o ochronie zabytków zabytek nieruchomy to „nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości (…)”. Art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który traktuje akurat o przyznaniu bonifikaty 50% do prac przy nieruchomości objętej formami ochrony zabytków uwzględnia wyrażenie „nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków”. Zgodnie z wyrokiem SN IV CSK 685/15 „wykładni pojęcia części nieruchomości można dokonać z uwzględnieniem definicji z art. 46 ust. 1 KC, tj. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” Art.  47 ust. 1 stanowi, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.” Art. 48 KC stanowi, że „(…) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.” Pojęcie części nieruchomości nie może być utożsamiane z jej częścią składową. Wyrok uściśla, że część nieruchomości zgodnie z art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami należy utożsamić ze stanowiącym część nieruchomości gruntem wraz ze znajdującym się na nim, jako jego część składowa budynkiem (art. 48 KC). Podobne stanowisko przyjmuje wyrok SN IV CKN 660/00. Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, że budynek i działka to „całość” (więc i drzewa) jest to, co może być przedmiotem stosunku cywilnoprawnego (obrotu nieruchomością). Budowla zabytkowa, jako część składowa gruntu (art. 48 KC), a nie rzecz samoistna nie może być przedmiotem sprzedaży, więc nie może być wyceniona. Cenę ustala się dla przedmiotu sprzedaży całej nieruchomości. Wywód zasadności takiego punktu widzenia zamyka powszechna zasada „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, co potwierdza również wyrok SN III CZP/8/13. Szerzej na ten temat w artykule „Zabytki na sprzedaż. Co musi wiedzieć inwestor przed zakupem nieruchomości zabytkowej? Z powyższego wynika, że drzewo zawsze stanowi część składową nieruchomości, ale istotne jest ustalenie czy stanowi ono część objęta formą ochrony zabytków! Jeśli we wpisie do rejestru zbytków ochroną objęty zostanie teren zieleni ( np. założenie ogrodowe, czy parkowe), to drzewa w tym obszarze będą stanowić część zabytku.

Inne obostrzenia w zakresie wycinki drzew

Zadziwiają mnie liczne artykuły w Internecie, w których lekkim piórem napisano, że można wycinać drzewa bez konsekwencji. W tychże artykułach często jest ograniczenie studium przypadku do działki budowlanej, która nie jest objęta formą ochrony zabytku; nie znajduje się na terenie chronionym przyrodniczo lub w jego otulinie; nie znajduje się na terenie parku kulturowego czy założenia urbanistycznego chronionego konserwatorsko; albo nie jest objęta formą ochrony w planie miejscowym itd. Owszem, nieruchomości nieobjętych żadnymi obostrzeniami jest mnóstwo, ale niewspominanie w artykułach, że istnieją również inne sytuacje, w których inwestor ma dodatkowe obowiązki jest moim zdaniem dużym niedopowiedzeniem. Ponadto, na „zwykłych” działkach budowlanych w wielu przypadkach należy zgodę uzyskać! Czasami dostaniemy odmowę, czasami będziemy musieli wnieść opłaty, a czasami wykonać nasadzenia zastępcze. Nawet na gruntach rolnych, gdzie teoretycznie możemy wycinać drzewa w celu przywrócenia gruntów do stanu rolnego nie zawsze jest to darmowe! Jeśli przykładowo na takim gruncie rolnym w okresie do 5 lat rozpoczniemy działalność gospodarczą (np. budowa farmy fotowoltaicznej) to zapłacimy za wycinkę drzew, mimo że pierwotnie dostaliśmy zgodę na wycinkę bez opłat! W nieruchomościach związanych z formami ochrony zabytków czy przyrody zasady wycinki są bardziej rygorystyczne. Przykładowo, jeśli drzewa znajdują się na terenach objętych obszarowymi formami ochrony zabytków to, mimo że nasza nieruchomość nie jest wpisana do rejestru to nie znaczy, że możemy rozporządzać nią dowolnie. Jeśli nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków ani gminnej ewidencji zabytków, ale znajduje się np. w obszarze ujętym w UNESCO jako panorama miasta, to i tak należy uzyskać zgodę konserwatora zabytków na wycinkę drzew. Dużym zagrożeniem dla inwestorów są również coraz chętniej wykorzystywane parki kulturowe na terenie, w których mamy znacznie mniej dowolności w działaniu, o czym pisałem w artykule „Utworzenie parku kulturowego. Ochrona kultury czy blokowanie inwestorów?”

Kolejny aspekt to formy ochrony przyrody, a jest ich wiele. Inwestorzy nabywają czasami działki przy cennych przyrodniczo terenach, a potem dziwią się, że wycinka drzew jest niemożliwa, albo opłaty za wycinkę są w kwotach rzędu setek tysięcy złotych. Sytuacja nie jest również taka prosta w przypadku, gdy działka ma np. przeznaczenie MN/Ls (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna niska / tereny leśne). Przecież nie można na takiej działce ot tak wycinać sobie drzew! Wymagana jest tu zgoda Lasów Państwowych, czy uwzględnienie okresów lęgowych ptaków, co może opóźnić wycinkę o wiele miesięcy. Lasy Państwowe rygorystycznie podchodzą do obszarów wyłączenia z produkcji leśnej – inwestor musi wykazać odpowiednie kształty wyłączenia i objąć konkretne elementy (dom, obwódka wokół domu, media podziemne, ogrodzenie, powierzchnie utwardzone prowadzone do każdego najmniejszego obiektu na działce itp.) Po przekroczeniu minimalnych obszarów konieczne jest wnoszenie niemałych opłat (jednorazowa i roczne) za wyłączenie z produkcji leśnej. W związku z tym, wycinka drzewa na działce oznaczonej jako MN/L i jedocześnie objętej formą ochrony zabytków nie będzie, zatem tak prosta jak opisuje się w niektórych artykułach.

Czasami działka nie jest objęta formą ochrony zabytków, ale znajduje się w sąsiedztwie takiego terenu  (rezerwatu, parku krajobrazowego, parku narodowego, obszaru chronionego krajobrazu, obszaru Natura 2000) lub przylega bezpośrednio do jego granicy. Zgodnie z art. 7 ust 2. ustawy o ochronie przyrody nie można powiększyć rezerwatu przyrody, jeśli nieruchomość nie jest własnością Skarbu Państwa bez zgody właściciela, a w przypadku braku jego zgody w trybie jego wywłaszczenia. We wrześniu 2023 r. zmieniono art. 13 usta 3a ustawy ochronie przyrody „Projekty planów ogólnych gmin, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, planów zagospodarowania przestrzennego województw oraz planów zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, w części dotyczącej rezerwatu przyrody i jego otuliny, wymagają uzgodnienia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w zakresie ustaleń tych planów, mogących mieć negatywny wpływ na cele ochrony rezerwatu przyrody.” Jeśli nasza działka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwem terenu chronionego przyrodniczo, należy zachować czujność w trakcie obecnie opracowywanych planów ogólnych gmin i strategii gmin. W nowelizacji ustawy wprowadzono analogiczny zapis jak w przypadku rezerwatów przyrody w zakresie ingerowania w obszary chronionego krajobrazu w przypadku uchwalania nowych dokumentów planistycznych (ar. 23 ust. 5). Należy śledzić zamiany dokumentów planistycznych w tym zakresie, bo niestety właściciel nieruchomości nie jest zawiadamiany o przystąpieniu do uchwalania nowych dokumentów planistycznych, co w mojej ocenie jest karygodne.

Która ustawa jest nadrzędna w zakresie wycinki drzew przy zabytkach?

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest prawem autonomicznym, co oznacza, że działa obok pozostałych przepisów – nazwijmy potocznie ogólnobudowlanych. Jednak, na poziomie projektu budowlanego, remontu czy rozbiórki urzędników organu architektoniczno-budowlanego obowiązują przepisy innych ustaw. W wyroku NSA II OW 6/19 skład sędziowski porusza, że od 18 stycznia 2018 r. po nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ustawy o ochronie przyrody wskazuje, że „intencją ustawodawcy było połączenie obu systemów, w ten sposób aby usuwanie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków podlegało przepisom ustawy o ochronie przyrody, która w przeciwieństwie do ustawy o ochronie zabytków jest regulacją kompleksową zawierająca postanowienia dotyczące opłat i kar administracyjnych za wycinkę, dokonywania nasadzeń zastępczych oraz katalog odstępstw określający przypadki, w ramach których usunięcie drzewa lub krzewu nie wymaga zgody organu administracji publicznej. (…) W wyniku wprowadzonych zmian wycinka drzew lub krzewów z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków odbywać się będzie na podstawie przepisów ustawy o ochronie przyrody”. W opinii wielu ekspertów rynku nieruchomości, nowelizacja nie była zrobiona poprawnie i ma luki prawne.

Drzewo na terenie planowanej drogi w obszarze wpisanym do rejestru

Granice nieruchomości to jeden z bardziej problematycznych elementów w procesie inwestowania w nieruchomości. Zdarza się, że ogrodzenia nie przebiegają w granicy, ale są wsunięte w głąb działki. Kiedyś na granicach działek właściciele nieruchomości sadzili drzewa czy krzewy zamiast stawiania ogrodzeń, a z wiekiem roślinność zajęła tereny poza granicą działki, np. tereny dróg, albo tereny działek sąsiednich. W jednej z audytowanych koncepcji projektowych wykazałem, że pominięto drzewa, które w rzeczywistości kolidowały zarówno z projektowanym budynkiem, jak i ze zjazdem, który zaprojektowano przez drzewa, znajdujące się w pasie drogowym należącym do miasta (droga powiatowa w dużym mieście). Pas drogowy i drzewa były ujęte już w innym planie miejscowym, w którym widniał zapis „ustala się konieczność ochrony istniejących drzew i grup drzew o cennych walorach. Ustala się bezwzględne zachowanie drzew i grup drzew o cennych walorach.” Czy w tym konkretnym przypadku inwestora będzie obowiązywał sąsiedni plan miejscowy obejmujący pas drogowy? Urzędnik przy pierwszych rozmowach zakomunikował inwestorowi, że nie ma po co tam zaglądać, ale ja uważam, że chociażby projektant ruchu drogowego będzie uwzględniał oba plany. Nawet, jeśli technicznie możliwe będzie wykonanie zjazdu, to pozostaje wątpliwość czy inwestor w ogóle będzie mógł wyciąć drzewa z pasa drogowego objęte ochroną w sąsiednim planie miejscowym. Zgodnie z art. 83 ust. 2a ustawy o ochronie przyrody „Zezwolenie na usunięcie drzewa w pasie drogowym drogi publicznej, z wyłączeniem obcych gatunków topoli, wydaje się po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska.” W przypadku drzew kolidujących z projektowanym budynkiem należy zastosować art. 83 d ust. 5 ustawy o ochronie przyrody „Jeżeli przyczyną usunięcia drzewa lub krzewu jest realizacja inwestycji wymagającej uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub pozwolenia na budowę, zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu może zostać wykonane pod warunkiem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub pozwolenia na budowę, które kolidują z drzewami lub krzewami, będącymi przedmiotem zezwolenia. Przepisu nie stosuje się do inwestycji liniowych celu publicznego.” Do pozostałych drzew zastosować należy art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody „Usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego na wniosek: 1) posiadacza nieruchomości – za zgodą właściciela tej nieruchomości” oraz art. 83a „1. Zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków – wojewódzki konserwator zabytków.”

Co w przypadku wycinki drzew, jeśli znajdują się one na planowanych inwestycjach drogowych publicznych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków? Tutaj należy sięgnąć do przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowana i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jeśli inwestycja jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko to wszelkie opinie muszą być uzyskane przed wystąpieniem o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Art. 11d usta, 1 pkt 8 ustawy określa jakie opinie należy uzyskać. Z art. 21 ust 2 ustawy wynika, że nie ma zastosowania ustawa o ochronie przyrody, ale nie dotyczy to drzew na terenach wpisanych do rejestru zabytków. W związku z tym, w zakresie wycinki drzew na terenie wpisanym do rejestru zabytków wracamy do art. 36 ust. 1 ust. 11 ustawy o ochronie zabytków. Inwestor musi wystąpić o pozwolenie na wycinkę drzew do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto wspomnieć, że pozwolenie konserwatora jak i inne wydawane decyzje muszą być zgodne z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach (OOŚ), jeśli jest ona wymagana na danej inwestycji, co potwierdza wyrok NSA II OSK 2520/12.

Dalsza część artykułu pod grafiką.

Zabytkowe drzewa wpływają na wskaźniki urbanistyczne

Inwestor musi mieć na uwadze, że drzewa objęte formami ochrony zabytków mogą również wpływać na nasze nieruchomości zlokalizowane w ich sąsiedztwie. W jednej z audytowanych analiz chłonności nieruchomości okazało się, że przedmiotowa działka nie jest objęta formą ochrony zabytków, ale oddziałuje na nią sąsiednia nieruchomość. Przy granicy sprawdzanej działki była aleja starych drzew prowadząca do zabytkowego założenia parkowo-pałacowego. Aleja ta była objęta formą ochrony zabytków, co powodowało konieczność odsunięcia się z nieprzekraczalną linią zabudowy o 15m, a nie jak przy pozostałych granicach działki o 6m. Taki zapis spowodował, że przedmiotowa działka nie mogła być podzielona i zabudowana w taki sposób, jaki zaplanował pierwotnie inwestor. Strata w powierzchni dla 12 wydzielanych działek wzdłuż zabytkowej alei drzew sięgała 500 mkw. przestrzeni niemożliwej do zabudowy. Przy powierzchni 4 tys. mkw. całego terenu inwestycyjnego to ponad 12%. Niestety, na rysunku planu miejscowego nie były odnotowane linie zabudowy w sposób graficzny, a zapis widniał tylko w tekście planu, czego nie doczytał inwestor przed zakupem nieruchomości. Wielu inwestorów czyta plany miejscowe wyrywkowo, analizując tylko ustalenia szczegółowe dla jednostki urbanistycznej (np. MN, MW, MN/U). Niestety, wiele aspektów jest opisywanych w ustaleniach ogólnych dotyczących ochrony środowiska, czy ochrony konserwatorskiej. W tym przypadku, wyjątek dotyczący linii zabudowy był wpisany nie w ustaleniach szczegółowych dla danej działki, a w ustaleniach dotyczących aspektów konserwatorskich. Architekt wiedząc, że analizowana działka nie jest objęta formami ochrony zabytków nawet nie zajrzeli do tej sekcji w tekście planu. Ponadto, to inwestor powinien dopilnować tego typu sprawdzeń jeszcze przed nabyciem nieruchomości w ramach analizy due diligence. Plan miejscowy trzeba czytać w całości i kontrolować część rysunkową z częścią tekstową. Nierzadko, rysunek i tekst są niekompatybilne i zdarza się również, że są sprzeczne z ustawami.

Co z innymi formami ochrony?

Ustawa o ochronie jest tak stara, że sama mogłaby być zabytkiem. Mimo że są w niej wymienione różne formy ochrony zabytków, to większość ustaw odwołuje się głównie do wpisu do rejestru zabytków. A co z innymi formami ochrony? Czy wycinka drzew na nieruchomości wpisanej do gminnej ewidencji zabytków wymaga zgody konserwatora? Czy objęcie nieruchomości formą ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego już takiej zgody nie wymaga? Na przykładach wyżej wykazałem, że ochrona w planie miejscowym może nam przysporzyć niemiłych niespodzianek. Jak opisywałem w innych artykułach formy ochrony zabytków niższe rangą niż wpis do rejestru powodują, że dana nieruchomość jest pretendentem do dokonania wpisu do rejestru zabytków. Warto również zaznaczyć, że niektóre wojewódzkie urzędy ochrony zabytków mają własne wytyczne i przykładowo wymagają zgłaszania zamiaru wycinki drzewa z cennych układów urbanistycznych, układów ruralistycznych na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W innych urzędach wymaga się uzyskiwania zezwolenia na wycinkę ze wszystkich rodzajów nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków na podstawie ustawy o ochronie przyrody. Inwestor musi być świadomy, że urzędy powołując się na art. 83f ust. 1 pkt 14b ustawy o ochronie przyrody wymagają nawet zgłaszania zamiaru usunięcia wiatrołomu lub wykrotu z zastrzeżeniem, że wywiezienie takich drzew lub krzewów możliwe jest dopiero po oględzinach. Co w przypadku działek należących do gminy? Czy wójt, burmistrz albo prezydent miasta sam sobie może wydać rozstrzygnięcie w zakresie usuwania drzew lub krzewów na działkach należących do gminy/miasta? Nie – musi je przekierować na starostę (art. 90 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody). Jeśli, natomiast prezydent miasta jest jednocześnie starostą, to decyzje te przekierowuje się na marszałka województwa (art. 90 ust. 2 ustawy o ochronie przyrody). Miasta czy gminy nie mogą same sobie wydawać decyzji, tylko muszą wystąpić o zgodę do urzędu na szczeblu wyższym.

Opłaty i kary za wycinkę drzew przy zabytkach

Ustawa o ochronie przyrody w rozdziale 4 opisuje szczegółowo, jakich drzew dotyczy obowiązek uzyskania zgody, a także w jakich przypadkach są zwolnienia z tego tytułu. Określa również zasady naliczania opłat i kary za niezastosowanie się do obowiązku. Przy wycince drzew pod przyszłą inwestycję należy wziąć pod uwagę obowiązek uzyskania zezwolenia wynikający z art. 83 ustawy o ochronie przyrody. Koszty wycinki drzew. Art. 83f określa wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia. Zgodnie z art. 86 ust 1 pkt 1a) ustawy o ochronie przyrody nie nalicza się opłat za usunięcie 1a) drzew lub krzewów, jeżeli usunięcie jest związane z odnową i pielęgnacją drzew rosnących na terenie nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków”. Jeśli usunięcie drzewa jest zwolnione z opłaty, ale zostało wycięte bez zezwolenia, to urząd ustali karę pieniężną w wysokości analogicznej, jaka byłaby uiszczona, gdyby takiego zwolnienia nie było. Stawki opłat za wycinkę określa minister właściwy do spraw środowiska w drodze rozporządzenia (art. 85 ust. 2 pkt 4b ustawy o ochronie przyrody. W wyroku NSA II OW 6/19 poruszano aspekt kto nakłada karę za wycinkę drzewa bez zezwolenia na działce wpisanej do rejestru zabytków. Rozprawa dotyczyła wycięcia tui, a bardzo ważne jest to, że w tym przypadku proces o nielegalną wycinkę wytoczył wojewódzki konserwator zabytków. Sąd powołał się na art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody i wskazał, że nałożenie kary leży po stronie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto, powołał się też na art. 36. ust 1 ustawy o ochronie zabytków, gdzie to wojewódzki konserwator zabytków ma szczególną kompetencję w zakresie usuwania drzew i krzewów z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zieleni. Tożsame spostrzeżenia przyjął skład sędziowski w wyroku NSA III OW 87/21, tj.: „Mając na uwadze wskazany sposób wykładni przepisów prawa wskazać należy, że w toku sporu kompetencyjnego podnoszono, że drzewa usunięto z parku wpisanego do rejestru zabytków decyzją z 3 sierpnia 1981 r., wchodzącego w skład założenia pałacowo-parkowego wpisanego do rejestru zabytków. Oznacza to, że organem właściwym w sprawie wymierzenia administracyjnej kary pieniężnej jest wojewódzki konserwator zabytków.”Co z pozostałymi formami ochrony zabytków? Ustawa tego nie doprecyzowuje, a decyzje organów w takich przypadkach mogą być różnie interpretowane. Ja zawsze doradzam inwestorom, żeby jednak wystąpić z zapytaniem do właściwego konserwatora czy taka zgoda jest przez niego wymagana nawet, jeśli jest to tylko wpis do gminnej ewidencji zabytków. Co w sytuacji, gdy właściciel wyciął drzewo w trakcie procedury wpisu do rejestru zabytków i trwania tymczasowej ochrony nieruchomości, a nie zapytał o zgodę konserwatora zabytków? Może otrzymać karę? Wykazaliśmy, że drzewa na terenie zabytków przy wycince nie podlegają opłatom, ale jeśli oficjalnego zezwolenia na wycinkę nie było, to nie można mówić o zwolnieniu z opłat (art. 89 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody). Nakaz przywrócenia do stanu poprzedniego nie wchodzi w grę, bo tego samego drzewa nie da się zasadzić ponownie. Taki inwestor może dostać nakaz wykonania nasadzeń zastępczych, albo zapłacić karę (albo jedno i drugie). Art. 88 ustawy o ochronie przyrody określa przypadki naliczania kar za uszkodzenie, zniszczenie drzewa lub krzewu oraz usunięcie drzewa lub krzewu bez zezwolenia. W jednym z kościołów w województwie lubelskim dwa drzewa złamały zabytkowe ogrodzenie. Po fakcie, konserwatorzy wydali zgodę na wycinkę pozostałych 10 lip rosnących przy ogrodzeniu, ponieważ 20 lat temu zostały ogłowione. Niewłaściwe cięcia koron doprowadziły do osłabienia drzew, ubytków i próchnienia pni. W zamian za to parafia miała dokonać nowych nasadzeń – 22 drzew tego samego gatunku. (Źródło: TVN24.pl).

Co, gdy drzewo zagraża zabytkowi?

W niniejszym artykule skupiam się na przedstawieniu przepisów chroniących drzewa na terenach objętych formami ochrony przyrody, ale co w sytuacji, gdy to drzewo zagraża zabytkowi? W 2021 r. drzewo zniszczyło kolumnę, część portyku, balustradę i rynnę w Domu Gotyckim przy Pałacu Czartoryskich – pierwszym polskim muzeum (Źródło: TVN24.pl). W tym przypadku stwierdzono, że analizy stanu drzewostanu były robione cyklicznie. Jednak, jak pokazuje przypadek ich prowadzenie nie dało 100% ochrony właściciela przed zdarzeniami związanymi z siłami natury. Mam jednak wrażenie, że nie wszyscy takie analizy prowadzą systematycznie. Jeśli drzewo przewróci się na zabytek, to zgodnie z art. 28 ust 1 ustawy o ochronie zabytków właściciel lub posiadacz zabytku zobowiązany jest do zawiadomienia konserwatora zbytków o zniszczeniu zabytku w terminie 14 dni. Warto wykonać dokumentację fotograficzną z dnia zdarzenia, a usuwanie fragmentów przewróconych drzew dopuszczone jest w sytuacjach, gdy uniemożliwione jest korzystanie z nieruchomości lub zachodzi konieczność naprawienia szkody. Należy to jednak robić tak, aby w trakcie oględzin można jednoznacznie stwierdzić czy faktycznie drzewo uległo wykrotowi. Podam przykład jednej z posesji, gdzie opiniowałem koszty związane z naprawą zabytkowego ogrodzenia zniszczonego przez stare drzewo, które przewróciło się podczas burzy. Ów ogrodzenie było reliktem historii po dawnej fabryce nici. Stare drzewa znajdowały się poza działką na polnej ścieżce należącej do miasta. W związku z tym, odpowiedzialne za straty było miasto. Losowa sytuacja doprowadziła do wysokich strat po stronie właściciela zabytkowej działki, a szacowane koszty naprawy były rzędu 1,3 mln zł. Nie samo odbudowanie ogrodzenia było tak kosztowne, co inne czynniki. Pierwszym z nich był fakt, że do tej części ogrodzenia nie było dojazdu, a dodatkowo przy ogrodzeniu przebiegał ciepłociąg. To uniemożliwiało dostawy, funkcjonowanie placu budowy i samą naprawę tego grodzenia. Konserwator zabytków nakazał odtworzyć całe ogrodzenie. Próbowałem wykreślić inwestorowi ogrodzenie z rejestru zabytków, ponieważ poza samym ogrodzeniem po fabryce nie ostało się nic, jednak konserwator się nie zgodził. Ponadto, prace odtworzeniowe przy ogrodzeniu wymagały zastosowania nowych normatywów chociażby w zakresie odpowiednich fundamentów. Łączenie takich technik pod okiem konserwatora jest czasochłonne i bardzo precyzyjne. Inwestor wystąpił o odszkodowanie do miasta, ale jak to wygląda w takich sytuacjach sprawa zapewne będzie ciągnęła się latami. Zarówno właściciele zabytkowych obiektów, jak i sąsiedzi powinni mieć na uwadze, że takie sytuacje się zdarzają, a koszty prac konserwatorskich do najtańszych nie należą. Warto pomyśleć, zatem o ubezpieczeniu się na wypadek wykrotu drzewa, które może przewrócić się na budynek. Koszty takiego ubezpieczenia to kilkadziesiąt-kilkaset złotych na rok przy wartości ewentualnego odszkodowania rzędu kilkudziesięciu tys. zł. Warto również przeprowadzać pielęgnacje drzew i prowadzić analizy stanu drzewostanu.

Świadomy inwestor sprawdza przed zakupem

Przepisy w zakresie ochrony drzew zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat. W mojej ocenie słusznie, bo „pielęgnacje” starodrzewu polegające na obcięciu całej korony są karygodnym działaniem. Obecnie, zredukowanie drzewa w stopniu przekraczającym 30% nosi znamiona zniszczenia drzewa i jest zabronione prawem. Powtarzam zawsze, że to inwestor odpowiada za to co dzieje się na jego działce, więc to on mu mieć świadomość swoich obowiązków, ograniczeń i konsekwencji. W mojej opinii, pochopne porady zbyt wiele kosztują inwestorów, więc to oni muszą być czujni. Przy wycince drzew należy mieć wzgląd na przepisy stanowiące o okresach lęgowych ptaków i opiniach ornitologicznych, co może wydłużyć rozpoczęcie inwestycji o wiele miesięcy. Termin między 1 marca, a 15 października funkcjonuje jako okres lęgowy ptaków i wynika z rozporządzenia w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt (art. 9 pkt 2). Zaleca się przeprowadzanie wycinki drzew i krzewów w okresie jesienno-zimowym. Niektóre gatunki mają krótsze okresy lęgowe. Doświadczeni inwestorzy poprzedzają działania konsultacją z leśniczym (jeśli działka jest na terenie leśnym), albo z ornitologiem uzyskując stosowną opinię, jeśli chcą jednak wykonać wycinkę w okresie lęgowym wskazanym w rozporządzeniu. Jeśli na zdjęciach lotniczych widnieją drzewa, a na działce faktycznie ich nie ma, to nabywając taką nieruchomość w akcie notarialnym zakupu działki warto odnotować, że sprzedający miał zgody na ewentualne wycinki drzew i zrobił je legalnie. Przed zakupem działki warto też zasięgnąć informacji w urzędzie dzielnicy, jaka jest polityka w zakresie wycinki drzew w tym obszarze szczególnie, jeśli jest on przyległy do obszaru chronionego przyrodniczo, czy objętego formą ochrony zabytków.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE ZABYTKÓW

CZYTAJ W SWOIM JĘZYKU

INWESTOWANIE W ZABYTKI

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

Technologie w nieruchomościach

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.