-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 17 czerwca, 2024

Warunki gruntowo-wodne inwestycji. Sprawdź przed zakupem nieruchomości.

Strona głównaProcesy budowlaneWarunki gruntowo-wodne inwestycji. Sprawdź przed zakupem nieruchomości.

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Warunki gruntowo-wodne inwestycji.

Sprawdź przed zakupem nieruchomości.

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Jednym z pierwszych elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości jest ocena warunków gruntowo-wodnych. Niestety wielu inwestorów zapomina o tym elemencie, albo celowo go pomija, chcąc zaoszczędzić. Warunki
gruntowo-wodne często rzutują na etap projektowania i kosztorysowania inwestycji. Często pobieżne, wstępne analizy gruntowo-wodne na etapie realizacji ukazują duże i nieprzewidziane koszty na etapie realizacji inwestycji. Jakie są wyjścia z takich sytuacji? Kiedy geolog i konstruktor będą ostrożnie podchodzić do projektu? Kto określa kategorię geotechniczną dla danej nieruchomości? Co należy zweryfikować w przypadku inwestycji na skarpie? Jakiego rzędu rozbieżności można się spodziewać porównując wstępną i szczegółową analizę. I jakiego zakresu badań powinien wymagać inwestor?

Od czego zacząć?

Zabierając się za tematykę oceny warunków gruntowo-wodnych należy zacząć od tego, że najpierw warto dokonać wizji w terenie i sprawdzić otoczenie, przeprowadzić analizę materiałów archiwalnych i danych dostępnych w interencie. W zależności od potrzeb wykonuje się wstępne analizy warunków gruntowo-wodnych. Natomiast do samego pozwolenia na budowę wykonuje się szczegółowe analizy geotechniczne odpowiednio do kategorii geotechnicznej inwestycji. Analizy muszą być zgodne z wymogami określonymi w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z 27.04.2012r., poz. 463). Poniżej omówimy poszczególne etapy, które poparte zostaną przykładami z praktyki zawodowej.

Wstępne rozpoznanie

Wstępnie działkę można sprawdzić samodzielnie, wykorzystując dostępne w internecie dane geologiczne, gdzie można zweryfikować warunki gruntowe. Przydatne są też liczne opracowania ekofizjograficzne, na podstawie których gminy przygotowują Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Są one ogólnodostępne w internecie. Geolodzy podejmujący zlecenie oceny warunków gruntowo-wodnych w pierwszej kolejności analizują swoje własne badania z okolicy oraz dostępne materiały archiwalne. Dla terenów mniej zurbanizowanych mało korzystne. W kolejnym etapie wykonuje się wstępne rozpoznanie podłoża i przygotowuje opinię geotechniczną. Warto wiedzieć, że opinia geotechniczna może być opracowana tylko w formie opisowej w oparciu o analizę materiałów dostępne są mapy, które zawierają ogólne informacje czy warunki podłoża są korzystne czy archiwalnych. Nie ma obowiązku wykonywania na tym etapie badań terenowych. Jednak bardziej świadomi inwestorzy wymagają wierceń badawczych w ilości i głębokości dostosowanej do planowanej zabudowy. Przykładowo, dla obiektów magazynowych bez piwnic wystarczy głębokość 6m, dla budynków mieszkalnych z jedną kondygnacją podziemną 8-12m (w zależności od wysokości budynku), a dla budynków mieszkalnych z dwoma kondygnacjami podziemnymi 15-20m. Wynikiem przeprowadzonych analiz jest opinia geotechniczna, która określa kategorię geotechniczną obiektu i wstępnie warunki gruntowe. Wykonanie badań wstępnych pozwala na określenie stopnia skomplikowania warunków gruntowo-wodnych, poziomu wody gruntowej i daje podstawę do określenia wariantów realizacji inwestycji wraz z szacunkowym określeniem kosztów.

Myląca zabudowa sąsiednia

Jeden z inwestorów planował zbudować dom jednorodzinny na działce koło warszawskiego Nadarzyna. Teren obok był już zabudowany przez liczne budynki jednorodzinne, przez co mylnie na pierwszy rzut oka stwierdzono, że da się tu bezproblemowo wybudować kolejny dom. Po wierceniach okazało się, że podłoże stanowi torf, gytia – grunty organiczne słabonośne zalegające do głębokości 6m. Oczywiście da się budować na takich gruntach, ale zwiększa to koszty. Żeby uzmysłowić skalę, przy jednorodzinnym budynku może stanowić to dodatkowe 60 tyś zł, a zleceniu kilku odwiertów kosztuje do tysiąca złotych. Jest to niewielka kwota, w porównaniu z ryzykiem jakie niesie niesprawdzenie tych elementów. Kupując działkę, która jako jedyna jest niezabudowana warto się zastanowić dlaczego tak jest. Możliwe, że jest to właśnie efekt występowania trudnych warunków gruntowo-wodnych.

3 kategorie geotechniczne

W dalszym etapie realizacji inwestycji, przystępując do sporządzania projektu budowlanego, badania geotechniczne należy rozszerzyć. Jaki zakres badań i opracowań będzie dla nas konieczny? Mówi o tym Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z 27.04.2012r., poz. 463).Definiuje ono 3 kategorie geotechniczne w zależności od rodzaju obiektu budowlanego oraz stopnia skomplikowania warunków gruntowo-wodnych. Określa również zakres niezbędnych opracowań. W przypadku pierwszej kategorii geotechnicznej obejmującej niepodpiwniczone budynki jednorodzinne i budynki gospodarcze o wysokości do 2 kondygnacji, sieci uzbrojenia do głębokości 1,2m, drogi dla potrzeb projektu budowlanego – wystarczy opinia geotechniczna. Dla inwestycji zaliczonych do drugiej kategorii geotechnicznej obejmującej m.in. budynki magazynowe, biurowe, mieszkalne wielorodzinnych z garażami podziemnymi, sieci uzbrojenia na głębokości >1.2m zakres niezbędnych badań i opracowań uzależniony jest od stopnia skomplikowania warunków gruntowo-wodnych. W przypadku prostych warunków gruntowych (woda gruntowa poniżej poziomu posadowienia, brak gruntów słabonośnych w podłożu), należy poza opinią geotechniczną wykonać dokumentację badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny. Nie podlegają one żadnej procedurze administracyjnej i najczęściej zlecają je inwestorzy lub architekci. W przypadku złożonych warunków gruntowych (poziom wody gruntowej powyżej przyjętego poziomu posadowienia, grunty słabonośne w podłożu) zakres opracowań należy uzupełnić o dokumentację geologiczno-inżynierską opracowaną zgodnie z wymogami ustawy Prawo geologiczne i górnicze i podlegającą procedurze administracyjnej. Trzecia kategoria geotechniczna obejmuje m.in. budynki wysokościowe, obiekty zabytkowe, inwestycje zlokalizowane na skarpie, obiekty zaliczone do mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Dla tego typu inwestycji niezależnie od stopnia skomplikowania warunków gruntowych opracowuje się opinię geotechniczną, dokumentację badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny oraz dokumentację geologiczno-inżynierską. Jak wcześniej wspomniano, opracowanie to podlega przepisom Ustawy Prawo geologiczne i górnicze i podlega procedurze administracyjnej trwającej od ok. 2,5-3 miesięcy do nawet 6 miesięcy. W pierwszej kolejności opracowuje się projekt robót geologicznych, który należy zatwierdzić w starostwie lub urzędzie miasta. Po uzyskaniu decyzji należy dokonać zgłoszenia zamiaru wykonanie robót, a następnie wykonać zaprojektowane prace, opracować dokumentację geologiczno-inżynierską i złożyć ją do zatwierdzenia w urzędzie. Przy opracowaniu harmonogramu prac projektowych należy pamiętać o ok. 3 miesięcznym terminie procedowania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej w urzędzie. Często inwestor lub architekt o tym zapomina i pojawia się problem przy kompletowaniu dokumentów do wniosku o pozwolenie na budowę. W praktyce, procedurę związaną z zatwierdzeniem projektu robót geologicznych należy uruchomiać w pierwszej kolejności prac projektowych. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że do opracowania i zatwierdzenia dokumentacji geologiczno-inżynierskiej inwestor nie musi być właścicielem nieruchomości, na której będą wykonywane projektowane wiercenia. Będzie on jednak stroną w postępowaniu administracyjnym, co wydłuża termin uzyskania decyzji.

MPZP narzuca 3. kategorię geotechniczną

Co jeśli projektujemy dom jednorodzinny, a plan miejscowy obligatoryjnie przyjął, że na całym obszarze warunki gruntowe są złożone? W takich przypadkach pod każdą inwestycję (nawet jednokondygnacyjny niepodpiwniczony dom jednorodzinny) konieczne będzie złożenie dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. Jest to niezależne od tego, czy faktycznie na naszej działce są jakieś utrudnienia w tym zakresie, a woda gruntowa jest poniżej poziomu posadowienia. Zapis o tym, że teren jest objęty złożonymi warunkami gruntowo-wodnymi pojawia się również w opracowywanych przez gminy pracach studialnych, które stanowią podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Zakres badań do projektu budowlanego

Gdy inwestorzy proszą o ofertę na badania geotechniczne, zawsze pytamy czy są jakieś wytyczne konstruktora. Geolog może przyjąć rozstaw i głębokość punktów badawczych na podstawie swojego doświadczenia, ale jeśli budynek jest skomplikowany to może się to okazać niewystarczające. Warto, aby geolog mógł kontaktować się z konstruktorem w celu ustalenia zakresu badań. Nie ma bowiem wytycznych, jaka powinna być głębokość czy rozstaw wierceń. Są podpowiedzi w PN-EN 1997-2 Eurokod 7 Projektowanie geotechniczne. Część 2: Rozpoznanie i badanie podłoża gruntowego, np.: dla budowli wysokich i przemysłowych – siatka punktów w rozstawie 15-40m, dla budowli o dużej powierzchni – siatka punktów w rozstawie nie większej niż 60m, a dla budowli liniowych – rozstawa punktów 20-200m. Wiemy jednak, że normy nie są obligatoryjne do stosowania. Zatem to konstruktor powinien określić rodzaj badań geotechnicznych, wiercenia, sondowania, wytrzymałościowe badania laboratoryjne. Może też określić parametry gruntowe wymagane do przyjętego modelu obliczeniowego. Geolog/geotechnik dostosuje wtedy zakres badań do wymagań konstruktora.

Kto chroni własne interesy?

W praktyce inwestorzy minimalizują koszty wstępnych analiz do pobieżnych badań w rzadkiej siatce punktów. Jeśli chodzi o rozstaw punktów dla budynków kubaturowych, wielkopowierzchniowych czy deweloperskich, to przyjmuje się siatkę punktów nie rzadziej niż 30-40 m obejmującą wiercenia, sądowania i inne badania. Wstępne badania polegają na wykonaniu otworów badawczych świdrem spiralnym i makroskopowej ocenie gruntu oraz określeniu poziomu wody gruntowej. Warto wiedzieć, że na podstawie takich pobieżnych badań geolog zawsze przyjmie bezpieczniejsze wartości parametrów gruntowych, co niekoniecznie może być korzystne dla inwestycji. Dlatego oprócz wierceń należy również robić sondowanie. Są to badania polegające na wbijaniu lub wciskaniu końcówki pomiarowej i określaniu parametrów gruntu in situ. W oparciu o wyniki badań określa się parametry gruntowe, które potem konstruktor stosuje do obliczania fundamentów budynku.

Bez odpowiednich badań i bezpośredniego wyznaczenia parametrów gruntów, fundamenty często są przeprojektowane. Konstruktor mając do dyspozycji pobieżne badania warunków
gruntowo-wodnych będzie przyjmował model obliczeniowy inwestycji bezpieczny dla siebie. Bez wiarygodnych i szczegółowych badań inwestor nie uzyska optymalnego projektu konstrukcji. 

Badania wstępne vs badania szczegółowe

Czym zatem różnią się badania wstępne od szczegółowych? Porównajmy wyniki badań obu etapów. Wykonywaliśmy odwierty w prawobrzeżnej Warszawie – pierwszy wstępny przed zakupem nieruchomości i drugi w trakcie procesu projektowego. Inwestor do zrealizowania miał dwie kondygnacje podziemne, więc w jakiś sposób należało odwodnić wykop. W przekroju były nasypy, potem warstwa piasków i najniżej iły, grunty nieprzepuszczalne. Badania wstępne wykazały występowanie warstwy iłów na głębokości 13 m od powierzchni terenu. W oparciu o to, na etapie koncepcji inwestor podjął decyzję czy robi odwodnienie wykopu otwartego czy wykona ścianę szczelinową na głębokość 13 m. Tym samym chciał ująć to w kalkulacji kosztów inwestycji. Następnie, na etapie projektowania wykonaliśmy rozpoznanie szczegółowe z zagęszczoną siatką wierceń. Okazało się, że warstwa iłów nie jest pozioma, tylko są wyerodowane wcięcia do głębokości nawet 19 m. Koszt inwestycji w tym momencie wzrósł. Trzeba mieć świadomość, że badania wstępne dają tylko ogląd na sytuację, a warunki mogą być zmienne. Warto na etapie koncepcji przyjąć na te cele bufor w kosztorysie, szczególnie jeśli inwestycja zakłada realizację kondygnacji podziemnych. Podam jeszcze drugi przykład, ale tym razem dotyczył źle wykonanych badań wstępnych. Jedna firma dostała zlecenie na wykonanie badań wstępnych do głębokości  6m. Okazało się, że do tej głębokości występowały grunty organiczne – słabonośne. Firma ta nie pogłębiła otworów w celu zbadania dokąd sięga ta warstwa. Dla inwestora wynik był nieprzydatny, bo nie wiedział czy ta warstwa sięga 6,5 m czy 17 m. Świadomy geotechnik nie zawiesza takiego odwiertu w takim miejscu.

Tereny poprzemysłowe

Ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów to nie tylko wykonanie wierceń, sondowań czy określenie poziomu wód gruntowych. Zgodnie z Rozporządzeniem ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania polega to m.in. na: zaliczeniu obiektu do odpowiedniej kategorii geotechnicznej; zaprojektowaniu odwodnienia budowlanego; określeniu oddziaływania obiektu budowlanego i podłoża w różnych fazach budowy i eksploatacji; określeniu oddziaływania obiektu budowlanego na obiekty sąsiednie i odwrotnie; wyborze metody wzmocnienia podłoża gruntowego; ocenie wzajemnego oddziaływania wód gruntowych (podziemnych) i obiektu budowlanego i ocenie stopnia zanieczyszczenia podłoża gruntowego wraz z doborem metody oczyszczania. Ostatni element jest bardzo modny w dzisiejszych inwestycjach, bo wielu deweloperów wchodzi na tereny poprzemysłowe. Należy mieć świadomość, że tereny te stanowią potencjalne tereny zanieczyszczone. W zakładach przemysłowych funkcjonujących od lat 50-tych XX. wieku nie stosowano standardów ochrony środowiska obowiązujących dzisiaj. Przez dziesięciolecia mogły one zanieczyszczać środowisko gruntowo-wodne substancjami ropopochodnymi, metalami ciężkimi, lub innymi związkami w zależności od kierunku produkcji. Starostwa tworzą i prowadzą rejestr takich terenów potencjalnie, historycznie zanieczyszczonych i przekazują do regionalnych dyrekcji ochrony środowiska. To jest podstawa do wymagania ocen stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowych, czy potem procedowania pozwolenia na budowę. Ten rejestr nie jest ogólnodostępny, ale każdy inwestor w oparciu o dostęp do informacji o środowisku może wystąpić do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Uzyska informację czy działka jest wpisana do rejestru, albo czy były prowadzone prace remediacyjne na danym terenie. Taką wiedzę warto posiąść na etapie analizowania zakupu nieruchomości. Obecnie inwestorzy świadomi kosztów prac remediacyjnych już na etapie wstępnej oceny warunków gruntowo-wodnych zlecają ocenę zanieczyszczenia powierzchni ziemi, aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że zanieczyszczona działka to oprócz dodatkowych kosztów, również dodatkowe procedury administracyjne w RDOŚ.

Inwestycje na wyrobiskach

Inny problem mogą stanowić tereny zrekultywowanych wyrobisk. Podam jeden przykład, który dotyczy zrekultywowanego wyrobiska po starych gliniankach. Teren został zasypany, a następnie przez gminę podzielony ulicami i przygotowany pod budownictwo jednorodzinne. Pod powierzchnią terenu jest 10 m nasypów, w których jest wszystko: ziemia, śmieci, żużel, itd. Wyrobisko było zasypywane sukcesywnie przez kilkadziesiąt lat. Jedynie wierzchnia warstwa 1 m to dowieziony czysty grunt. Owszem, stoją tam już budynki, ale są one wyniesione ponad teren i posadowione na zagęszczonym gruncie. Jeden z klientów będący właścicielem działki w tej okolicy koniecznie chciał mieć piwnicę i zlecił badania warunków wodno-gruntowych. Niestety po wykonaniu analiz okazało się, że nie było możliwe wybudowanie piwnicy. Gdyby wiedział o tym fakcie, nie zakupiłby tej działki.

Analizy w ujęciu rocznym

Ważnym aspektem badania warunków gruntowo-wodnych jest świadomość o ich sezonowych zmianach, w szczególności o różnicach poziomu wody gruntowej. Wymaga to oczywiście okresowych badań nieruchomości, na której się buduje inwestycję i jest to opcja dla zaawansowanych. Okres analiz powinien obejmować minimum rok i dotyczyć inwestycji, dla których wykonuje się głębokie wykopy. Przy planowanych inwestycjach często etap negocjacji, projektowania i uzyskiwania pozwoleń na budowę wynosi rok lub dłużej. Można, więc ten okres wykorzystać na tego typu analizy, które zaoszczędzą potem czasu i nieprzewidzianych wydatków. Bardzo pomocne są piezometry zakładane w odwierconych otworach badawczych. Zainstalowanie ich już na etapie badań wstępnych pozwala niewielkim kosztem prowadzić obserwacje zmian poziomu wody gruntowej w dłuższym okresie.

Warunki niekorzystne dla inwestora

W ramach swojej inwestycji mieszkaniowo-usługowej przygotowałem się do kwestii gruntowo-wodnych i zleciłem 3-krotnie badania geologiczne w różnych okresach w roku. Budynek został zaprojektowany z 30-cmentrymetrowym zapasem do poziomu wód gruntowych i uwzględniał wyniki z poszczególnych badań. Czas rozpoczęcia inwestycji wypadał w okresie, który wyjątkowo był obfity w opady. Podczas wykopów pod garaż podziemny okazało się, że poziom wód gruntowych poniósł się o 50-cm w porównaniu do poprzednich badań. Do dyspozycji miałem trzy rozwiązania. Można było przeprojektować budynek tak, żeby podnieść fundamenty, jednak to zaważyłoby na opłacalności inwestycji ze względu na zmianę wskaźników zabudowy (niższy budynek, zmniejszenie ilości miejsc postojowych, rezygnacja z jednej kondygnacji). Ponadto taki zabieg byłby czasochłonny ze względu na konieczność wykonania projektu i pozwolenia zamiennego. Drugim rozwiązaniem było czekanie z dalszymi pracami, aż wody opadną, ale to narażałoby inwestycję na podtopienia i podsiąki w kolejnych latach. Trzecim sposobem było założenie igłofiltrów, odsączenie wody w kilka tygodni, wykonanie tzw. białej wanny (mocniejszy rodzaj betonu) izolującej budynek od wód gruntowych i zasypanie jej ziemią. Dopiero wyżej w planowanym miejscu budowane byłyby fundamenty i cały budynek. Mimo przygotowania, nie dało się tego przewidzieć

Wybrałem trzeci sposób, który był najszybszy ale jednocześnie najbardziej kosztowny. Zabieg wygenerował nieprzewidziany koszt 90 tyś. zł, co dla budynku o powierzchni 550 m2 jest znaczącą wartością. Warto zatem przyjąć bufor finansowy w projektowaniu inwestycji, bo toczymy nierówną walkę z czynnikami atmosferycznymi.

Warunki korzystne dla inwestora

Podam też drugi przykład pokazujący, że sytuacja wodno-gruntowa może się na przestrzeni czasu zmienić na korzyść inwestora.  Mowa o inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym z planowaną głębokością wykopu 4 m. Na etapie wstępnego rozpoznania warunków gruntowo-wodnych wodę gruntową określono na głębokości 1,2 m. Następnie podczas badań do projektu budowlanego po 6 miesiącach, woda gruntowa występowała na głębokości 2,5m. W momencie dokonywania wykopu, woda znajdowała się na głębokości 3,5 m. Ten przykład pokazuje jak duże mogą być wahania zwierciadła wody gruntowej. W tym przypadku udało się określić maksymalny poziom wód, który przyjęto do projektu konstrukcji oraz kosztorysu inwestorskiego, a sprzyjające warunki pozwoliły na oszczędności na etapie realizacji inwestycji.

Osiadanie budynku na skarpie

Co jeśli działka znajduje się przy lub na skarpie? Na zlecenie Miasta Stołecznego Warszawy został opracowany rejestr terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi (dostępny w biurze Ochrony Środowiska). W przypadku inwestycji planowanych na tych terenach są one klasyfikowane do 3 kategorii geotechnicznej, co wymaga szerokiego zakresu opracowań, o czym mówiliśmy wcześniej. W przypadku inwestycji na krawędzi skarpy, dla której stwierdzono niestabilność, obserwujemy szczeliny w murze budynku (jeśli istnieje) oraz analizujemy osiadanie skarpy i dróg. Ważne jest sprawdzenie czy nie występują ruchy, ale trzeba analizować to pomiarami cyklicznymi przez specjalistyczną aparaturę w ujęciu co najmniej roku. Wynika to z cyklu hydrologicznego, przepływu wód gruntowych, które są głównym czynnikiem powodującym osuwanie mas ziemnych. Warto to realizować przed zakupem inwestycji w przypadkach, gdzie mamy podejrzenie osuwania skarp. Zakłada się wtedy rury inklinometryczne i mierzy się ich odkształcenia i każdy kolejny pomiar jest odnoszony do pierwszego. W ten sposób mierzymy przemieszczenia podłoża. Jest to pomiar względny, odniesiony do pierwotnego położenia (kształtu) kolumny rur. Drugim elementem jest badanie poziomu wody. Często jest on konieczny, żeby skorelować przemieszczanie z wysokością wody. Żeby to uzupełnić warto zamierzyć geodezyjnie GPS-em wierzch rury, bo cały element może się przemieszczać. Badania w samej rurze mogą być wtedy przekłamane, bo będą niewielkie przesunięcia, które nie uwzględnią przesunięcia dużej masy ziemnej. Jeśli mamy spękania w budynku to stosuje się mierniki rozwarcia rys, które monitorują ten element. W skrajnych sytuacjach można analizować odchylenia ścian od pionu. Więcej na ten temat w artykule „Badanie pionowości i osiadania budynków i budowli”. Na warszawskiej Pradze mierzyliśmy budynek przez dwa tygodnie w trybie 24 h na dobę. Finalnie przyjechała ekipa i spięła budynek metalowymi klamrami, bo zagrażał zawaleniu. Natychmiast eksmitowano lokatorów budynku. Pomiar pionowości może być jednorazowy i może wykazać, że ściana odchyla się o 40 cm a pomiar cykliczny pokaże czy ściana pracuje. Kolejna technika weryfikacji ruchu gruntów i budynków to nawiązanie poligonowe reperów i badanie wysokości tych punktów z dokładnością ułamków mm. Ewentualnie, jeśli na skarpie występują jakieś elementy (drzewa, słupy, itp.) to można makroskopowo wstępnie stwierdzić czy są one w pionie czy się wychylają. Wychylenie to pierwszy sygnał, że budynek może osiadać.

Korzyści dla inwestorów

Przeprowadzenie badań opisanych wyżej, w dostosowaniu do projektowanej inwestycji, daje liczne korzyści inwestorom. Dotyczy to zarówno małych inwestycji w postaci domków jednorodzinnych, wysokich biurowców jak i całych kompleksów budynków. Na postawie takich badań możemy wykluczyć zagrożenia, które potencjalnie mogą zwiększyć nakłady finansowe inwestycji. Możliwe jest określenie zagrożeń w postaci np. gruntów słabonośnych w podłożu (torfy, namuły, nasypy antropogeniczne), występowania gruntów nienośnych, organicznych i nasypów. Analiza może także wykazać obecność zanieczyszczeń ziemi i wymóg przeprowadzenia remediacji. Pomaga to także określić poziom wód gruntowych i możliwości realizacyjne części podziemnych inwestycji. Mając realne i szczegółowe dane geolog nie będzie przyjmował bezpiecznych dla siebie buforów bezpieczeństwa przekazywanych danych a to przełoży się na  lepsze parametry podawane przez konstruktora budynku. Dzięki temu inwestycja przyniesie bardziej wymierne korzyści.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu:

Adrian Hołub
Geodetic Board Member,
CRE Advisor, Investor,
Lecturer, Author
Michał Stępień
Geotechnik, Geolog  

Adrian Hołub – 14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE PRAWA NIERUCHOMOŚCI

E-BOOK

PRAWO NIERUCHOMOŚCI

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

POZWOLENIA NA BUDOWĘ

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.