Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Wielu inwestorów w procesie renowacji zabytków zaskakuje to, że w niektórych aspektach konserwator zgadza się zbyt pochopnie na pewne rozwiązania, a czasami upiera się nadgorliwie na opcje, które nie przynoszą znaczących korzyści samej substancji zabytkowej. O ile z pierwszej sytuacji inwestorzy się cieszą, to druga blokuje im procesy inwestycyjne. Prawo konserwatorskie i cała ustawa o ochronie zabytków to prawo autonomiczne i jednocześnie bardzo stare – niedostosowane do obecnych realiów inwestowania w zabytki. Ponadto, przepisy są zbyt mało szczegółowe, przez co w ramach uzgodnień urzędnicy kancelarii konserwatorów mogą wymagać właściwie dowolnych kwestii bez podparcia przepisami, bo wielu aspektów prawo po prostu nie uwzględnia. Zaprosiłam do wywiadu inwestora z Torunia, który oprócz budowy domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych i obiektów użyteczności publicznej, inwestuje również w zabytki. Jak przebiega współpraca na linii inwestor – konserwator zabytków w Toruniu? Czy występuje na tym rynku uznaniowość i upolitycznianie procedur budowlanych? Jak konserwatorzy zapatrują się na zmiany w zabytkowych obiektach i wprowadzanie nowoczesnych technologii sprzyjających środowisku. Zapraszam na rozmowę z Ryszardem Urbańskim – inwestorem, deweloperem i wykonawcą z 35-letnim doświadczeniem.
Współpraca inwestora z konserwatorami zabytków
Monika Hołub (MH): Hotel Bulwar**** to historyczny budynek Koszar Racławickich zlokalizowany w Toruniu w pierwszej linii zabudowy od Wisły. Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków jako indywidualny obiekt, ale znajduje się w obszarze Wiślanej Panoramy Torunia, która została wpisana do światowego dziedzictwa UNESCO. Panie Ryszardzie, jak zapadła decyzja o inwestycji w stare koszary? I jakie są Pana ogólne spostrzeżenia w zakresie inwestowania w zabytki w Polsce.
Ryszard Urbański (RU): Ten obiekt stał pusty, przez kogoś był wcześniej podpalony i rozgrabiony – na długo zanim staliśmy się jego właścicielami. Wiele materiałów budowlanych, szczególnie elementów drewnianych było rozkradzionych. Wielokrotnie spacerując z żoną koło tzw. „starych koszar racławickich”, ubolewaliśmy nad niszczejącym obiektem i pewnego dnia powiedziałem „może zróbmy tutaj hotel”. Można powiedzieć, że Hotel Bulwar „zrobiliśmy” przy okazji, bo na co dzień zajmujemy się szeroko rozumianym budownictwem budynków wielorodzinnych mieszkaniowych i budynków użyteczności publicznej – jesteśmy inwestorem i wykonawcą jednocześnie. Koszary Racławickie kupiliśmy, gdy był ostatni dzwonek na jego ratunek. Wiślaną Panoramę Torunia, w którą wpisuje się obecny hotel najlepiej jest podziwiać z lewego brzegu Wisły z miejsca, gdzie kiedyś znajdował się nieistniejący już dziś most. Łączył on oba brzegi, a przez Bramę Mostową umożliwiał dostęp do starego miasta. W przyszłości obiekt może zostać wpisany do rejestru, ale póki co nie jest. Inwestorzy wiedzą, że dostępnych jest wiele profitów finansowych wynikających z wpisu do rejestru zabytków, ale należy wiedzieć, że współpraca z konserwatorami nie należy jednak do najłatwiejszych. Jeden konserwator daje zgodę na pewne rozwiązania, a drugi nie. Takie działania nieustająco mnie zadziwiają.
Powinna być określona linia prawna, której się trzymamy i powinna ona dotyczyć wszystkich. Obecnie każdy konserwator i urzędnik może decydować sam według uznania. Dla mnie, z punktu widzenia inwestora zasady konserwatorskie są nieczytelne i nieprzewidywalne. Nie wiem co będzie wymagane na pewno, co może będzie wymagane, a co nie będzie w ogóle brane pod uwagę. Inwestor w procesie zakupu i inwestycji w zabytek nie wie na co się pisze, bo każdy konserwator ma swoje podejście. Dla funkcjonowania biznesu takie działanie jest nie do zaakceptowania.
Przetarg na hotel i awantura o Krzywą Wieżę
MH: Zakupił Pan obiekt od miasta. Znam liczne historie inwestorów, którzy przechodzili przez piekło proceduralne ze względu na zmiany urzędników, zmiany władzy w danym mieście czy gminie – na ogólnie rozumiane upolitycznienie. Co zaskakiwało Pana jako inwestora w zakresie uzgodnień konserwatorskich?
RU: Gdy miasto zdecydowało się sprzedać obiekt Koszar Racławickich jednocześnie zgodziło się na formę zabudowy i sposób wykorzystania obiektu, który w przetargu był określony jako hotel. Istniejąca bryła obiektu pozwalała na urządzenie w nim pokoi hotelowych. Niezbędna natomiast była rozbudowa obiektu o części funkcjonalne takie jak restauracja, sale konferencyjne, recepcja itp. W innym przypadku trudno byłoby zaadaptować ten obiekt na hotel, ponieważ wcześniej był przystosowany pod inne funkcje. Aby przeorganizować koszary wojskowe na przeznaczenie hotelowe, w grę wchodziła jego rozbudowa. I nagle obudzili się konserwatorzy, a między innymi profesor, który na uniwersytecie zajmował się stolarką okienną. Oczywiście, od razu oprotestował dobudowywanie czegokolwiek do historycznego obiektu od strony zachodniej, powołując się na to, że był on w gronie osób, które wpisywały Panoramę Torunia na listę światowego dziedzictwa UNESCO. Przynieśliśmy archiwalne dokumenty potwierdzające, że w tym samym miejscu, gdzie chcemy zrobić rozbudowę, historycznie kiedyś stały budynki i to znacznie wyższe niż ten parterowy, który zamierzaliśmy dobudować. Awantura rozgrywała się o Krzywą Wieżę, która stoi zaraz obok naszej nieruchomości i widok na nią, który w owym czasie zasłaniały stare, zniszczone drzewa. Zapytałem, z którego miejsca pan chciałby widzieć tę Krzywą Wieżę? Czy jest jakieś dokładne miejsce?” Odparł, że jak ludzie przyjeżdżają samochodami i wysiadają na parkingu pod mostem, to mają od razu widzieć Krzywą Wieżę. Polemizowałem, że jak przejdzie się na drugą stronę ulicy pod mur 3-metrowej wysokości to i tak nie zobaczy się tej wieży. W mojej opinii, to przykład na brak konsekwencji i uznaniowość jednej osoby. Odnoszę wrażenie, że zawód konserwatora w takim wydaniu to nadużywanie stanowiska.
Bojkotowanie pomysłów
MH: Decyzja w sprawie Pana hotelu zapewne nie zależała tylko od tego jednego człowieka. Czy rozmawiał Pan tylko z konserwatorami zabytków z Torunia i konserwatorem wojewódzkim, czy może wymagane były rozmowy z ekspertami wyższych szczebli ze względu na ochronę UNESCO? Jak przebiegały konsultacje i na co były zgody, a na co definitywnie nie?
RU: Ówczesny konserwator miejski w dużej mierze akceptował zgłaszane przez nas pomysły, a w sytuacjach kontrowersyjnych przynajmniej dopuszczał dyskusję – można było z nim rozmawiać na argumenty. Czego dotyczyły cięcia naszych pomysłów? Walczyliśmy praktycznie o wszystko. Przykładem był zamysł połączenia koszar z nowo dobudowaną częścią budynku. Konieczne było wykonanie otworów drzwiowych w dwóch miejscach na poziomie garażu w murze kamiennym – to był problem. Ingerencja w oryginalne konstrukcje nawet, jeśli chodziło o ich wzmacnianie – także była problem. Kwestią sporną była likwidacja poduszki bombowej, zlokalizowanej pomiędzy 3 i 4 piętrem i wykorzystanie tej przestrzeni na dodatkową kondygnację hotelową. Poduszka bombowa, to obszar o wysokości 2,60m, nad drewnianym stropem grubości 60 cm, wypełniona piachem, gliną, cegłą i popiołem, której nikt nigdy dotąd ani w przyszłości nie oglądał ani zwiedzał. Czemu miała pozostać jako atrakcja dla gości? Po dyskusjach doszliśmy do konsensusu i dzisiaj są tam pokoje hotelowe. Dawne miejsce poduszki bombowej podkreślone jest na elewacji – widać ją jako kondygnację z innym typem okien – prostych, bez szprosów o rzadszym rozstawie. Likwidacja tzw. „poduszki bombowej” nie była jednak bez konsekwencji dla kolejnych naszych działań. Chodziło o zachowanie w całości zabytkowej klatki schodowej w stanie sprzed lat. Zanim rozpoczęliśmy remont wyglądało to przerażająco – pozostałości tynków, pomalowane na biało ściany z mnóstwem porozrywanych kabli i olejną lamperią na zabytkowych ścianach. W tym przypadku konserwator polecił nam wszystko otynkować na nowo tynkiem konserwatorskim. Nie bardzo jednak mogliśmy sobie wyobrazić te olejne lamperie, więc się uparłem i na naszą odpowiedzialność wszystkie stropy klatki oczyściliśmy do czerwonej cegły, zakonserwowaliśmy ją i dzisiaj klatka wygląda pięknie. Czy mieliśmy podczas kontroli? Konserwator skomentował „miałem rację, tak to miało wyglądać”. Uważam, że czasami trzeba znaleźć sposób na działanie, czasem zaryzykować, a innym razem schować inwestorskie przekonanie do kieszeni. Chyba żaden inwestor nie ma na celu niszczenia zabytków. Owszem, czasem słyszy się historie o podpaleniach zabytków, żeby uzyskać odszkodowanie, albo wymigać się od jego konserwacji, ale czy na pewno są to inwestorzy? Dzisiaj uważamy, że wiele rzeczy zrobiliśmy właściwie, a dla wielu naszych gości cenny jest widok dobrze zachowanych murów z kamienia lub cegły. Do łatwych wyzwań nie należała też współpraca z archeologami, którzy musieli być obecni podczas wykopu pod garaż podziemny. Wstrzymali nam prace na długie 8 czy 9 miesięcy, bo znaleźli kości ludzkie. Prace ciągle stały, nic się nie działo – patrząc, więc na tego nieboszczyka z góry zapytałem „a wiecie, chociaż kto to jest?” „No nie wiemy, a pan wie? Pół żartem pół serio odparłem „oczywiście, że wiem – to jest poprzednia ekipa archeologów”. Abstrahując, każdemu należy się godny pochówek, a rodzinie wiedza. Jednak w takich miastach jak Toruń, który liczy sobie ponad 700lat, trudno nie znaleźć szczątek ludzkich w obrębie starówki, pozostałości broni czy innych artefaktów z wojen i bitew. Gdzie byśmy nie kopali, to wiadomo, że coś znajdziemy. Ale wstrzymywanie inwestycji na miesiące, czy lata z powodu badań, to jest absurd. Trzeba te badania odpowiednio zaplanować i zorganizować tak, aby nie wstrzymywać procesu inwestycyjnego na długi okres czasu i narażać na nieznane, dodatkowe koszty dla inwestora.
Fot: Wnętrze Hotelu Bulwar****
Dobry architekt na wagę złota
MH: Mam wrażenie, że odwaga inwestorska to chleb powszedni w procedurach urzędowych. Jednak oprócz samego pomysłu, trzeba mieć też zaplecze ekspertów, którzy dadzą aprobatę na dane rozwiązania pod kątem bezpieczeństwa przeciwpożarowego, wytrzymałości konstrukcji itd. Kto w przypadku uzgodnień z ramienia inwestora grał u Pana pierwsze skrzypce?
RU: Myślę, że w tym przypadku był to architekt. Pierwszego etapu tego trudnego zadania podjęli się projektanci z Torunia i w dużej mierze projekt części hotelowej (pokoje hotelowe) jest ich dziełem. Natomiast pomysł architektów na dobudowę nowej części recepcyjno-konferencyjnej nie uzyskał aprobaty konserwatora. W związku z tym zrobiliśmy mały konkurs wśród kilku biur architektonicznych. Jedno z nich miało doświadczenie w projektach zabytkowych. Między innymi ich projektem był nowy bank nad rzeką Brdą na starówce w Bydgoszczy, kształtem przypominający stare spichrze, ale w nowoczesnej formie. Otrzymali nawet za to nagrodę na poziomie europejskim. Pomyślałem, że może oni podpowiedzą nam coś ciekawego. Architekt przyjechał, szybko coś naszkicował i poszedł do konserwatora miejskiego. Nie ukrywam, że nazwisko architekta znane było i konserwatorowi. Przygotowaliśmy, więc nowy projekt w zakresie elewacji południowo-zachodniej nowo dobudowanej części. Udało się! Z naszego punktu widzenia uzyskaliśmy więcej powierzchni i bardziej rozwiniętą infrastrukturę. Jednak w myślach mieliśmy obawy, czy projekt zaakceptuje powołany zespół konserwatorów, z którym od pół roku spotykałem się na konsultacjach przynajmniej raz w miesiącu. Architekt przyjeżdżał omawiać wszystkie mocno kontrowersyjne tematy w naszym imieniu. Obserwowałem jak pod wpływem jego argumentów zmieniało się stanowisko konserwatorów na coraz bardziej pozytywne – tylko jeden profesor ciągle był nieprzejednany. Dyskusje, zatem trwały dalej. Przed jednym z ostatnich spotkań podszedł do mnie pewien konserwator zabytków i zasugerował abym zapytał, kto zezwolił na zbudowanie tak brzydkiego obiektu na murach dawnego zamku krzyżackiego jakieś 300 metrów dalej od naszej budowy. Zadałem to pytanie oficjalnie na spotkaniu i dorzuciłem, że ktoś ważny musiał dać na to zgodę, ponieważ budynek bardzo odbiega od zabytkowego charakteru zamku i starówki. Zakończyłem, że przecież to, co my proponujemy jest o wiele, wiele lepsze. Okazało się, że ów przeciwny profesor szybko zmienił zdanie, bo zgoda na omawiane „dzieło” na murach wyszła w części spod jego pióra. I w tym właśnie dniu zamknęliśmy wszystkie uzgodnienia!
Stara zasada znajdź haka na oponenta zadziałała, ale czy tak mają wyglądać merytoryczne uzgodnienia? Można szukać porozumienia, jeśli po drugiej stronie jest partner. Uważam, że architekt z ogromną wiedzą i umiejętnością rozmowy z konserwatorami zabytków jest istotnym elementem dla każdego inwestora.
Ekologiczne rozwiązania
MH: Przechadzając się po hotelu nietrudno zauważyć, że jako właściciel hotelu na sercu ma Pan ekologię, bo w obiekcie i jego otoczeniu jest wiele przyjaznych środowisku rozwiązań: bezbiletowy system parkingowy, punkty ładowania samochodów elektrycznych, brak czajników w pokojach (ogólnodostępna darmowa herbata i kawa), ledowe źródła światła i wiele innych. Skupmy się na rozwiązaniach dotyczących budynku tj. ogrzewaniu pompami ciepła, instalacji fotowoltaicznej, centralnej stacji uzdatniania wody itp. Jak wyglądały uzgodnienia konserwatorskie w tym zakresie? Czy toruńscy konserwatorzy są przychylni nowinkom technologicznym? Wielu inwestorów celowo ubiega się o wpis do rejestru zabytków, żeby móc sięgnąć po dofinansowania na ekologiczne rozwiązania? Jakie jest Pana podejście w tym zakresie?
RU: W działalności przyświecają mi dwie myśli przewodnie. Jedna to ciągłe udoskonalenia technologiczne wpływające na poprawę bezpieczeństwa obiektów budowlanych i komfortu. Druga, to ochrona środowiska związana z minimalizacją emisji spalin i obniżaniem kosztów eksploatacji. Kilkanaście lat temu, w trosce o środowisko w jednym z luksusowych kompleksów budynków wielorodzinnych, po raz pierwszy w Polsce zastosowaliśmy pompy ciepła oraz zestawy paneli solarnych do produkcji ciepłej wody. Takie rozwiązania były początkiem naszego działania w kierunku zmniejszania emisji CO2 do atmosfery. Stosujemy najnowsze rozwiązania mające na celu zmniejszanie ilości potrzebnego ciepła i wody. Tym samym dbamy o komfort i wpływamy na codzienne obniżanie wydatków przyszłych użytkowników. Aby uzyskać założone i oczekiwane efekty niezbędne jest zastosowanie odpowiednich, ekologicznych materiałów budowlanych, a także wdrażanie innowacyjnych rozwiązań. O ile w nowym budownictwie nie jest trudno uzgodnić z urzędami właściwe ekologiczne rozwiązania, to już przy obiektach zabytkowych trzeba wykazać się sprytem w rozmowach z konserwatorami. Dwa lata temu w hotelu zrobiliśmy remont techniczny węzła cieplnego. Wymieniliśmy między innymi kilkunastoletnie pompy ciepła na pompy nowej generacji oraz stare agregaty na nowe z odzyskiem ciepła (dzięki temu odpad ciepła z pracy agregatów zamiast trafiać bezużytecznie do otoczenia podgrzewa nam cwu do ponad 40st.C). Postanowiliśmy również, zrobić elektrownię fotowoltaiczną. Przygotowaliśmy projekt i przedstawiliśmy konserwatorowi. W Hotelu Bulwar****od początku na dachu nowej części był zastosowany układ solarny zrealizowany w ramach infrastruktury technicznej. Elektrownia fotowoltaiczna miała powstać zamiennie w tym samym miejscu i być elementem właśnie tej infrastruktury Zaznaczyliśmy, że chcemy także zadaszyć przy nowej części hotelu tarasy wraz z panelami fotowoltaicznymi. Od konserwatora dostaliśmy ultimatum, że jak zrezygnujemy z zadaszeń, to on wyrazi zgodę na resztę. Ustąpiliśmy i zamiast 150 kW energii uzyskaliśmy tylko 90 kW OZE, a zbudowana elektrownia fotowoltaiczna uzyskała już wszelkie wymagane prawem zgody, jak również aprobatę konserwatora. W ten sposób ograniczyliśmy emisję 62 tysięcy kilogramów CO2 w tym roku – w zeszłym było to 50 tys. kilogramów. To są konkretne wyniki. Czas pokazuje, że konserwatorzy z trudem akceptują nowoczesne i proekologiczne rozwiązania. Po dwóch latach od uruchomienia fotowoltaiki ponowiliśmy swój wniosek o rozbudowę układu fotowoltaiki na tarasach. Na naszą ukochaną starówkę nie spadło aż 112 ton CO2, a to kilka wielkich tirów, czy to konserwatora nie przekonuje? Żadne pomiary, wyniki ani statystyki nie zmieniają jednak ich punktu widzenia? Uważam, że tam, gdzie możemy korzystać z odnawialnych źródeł energii, to powinniśmy to robić – nie mamy przecież alternatywy. Wydaje się jednak, że konserwatorzy zabytków mają inne spojrzenie na ten temat. W ostatnich latach fotowoltaikę zastosowaliśmy przy innych naszych inwestycjach, ale to dotyczy obiektów, które nie podlegają uzgodnieniu z konserwatorami – dlatego były możliwe. Nasz biurowiec, który już ma 24 lata też 3 lata temu wyposażony został w fotowoltaikę. Obecnie pompy ciepła, fotowoltaika to rozwiązania, o które zabiegają i hotelarze i właściciele biur i deweloperzy, ponieważ wszyscy idziemy w tym samym kierunku, w kierunkach proekologicznych projektów.
Fot. Fotowoltaika na dachu lobby Hotelu Bulwar***
Od dwóch lat jest prowadzony remont bulwaru wiślanego w Toruniu – wszystko jest rozkopane, a prace ciągną się nieudolnie. Jako inwestor chciałem wykorzystać okazję prowadzonych przy murach hotelu prac i powiększyć ilość odwiertów do pomp ciepła, o 4 sztuki, o głębokości ok.200m. Skierowałem zapytanie do Urzędu, czy podczas ich prac ziemnych mógłbym szybko, dosłownie w 5 dni zrobić te kilka odwiertów? Oczywiście zostałem zbyty. Jednak z punktu widzenia inwestycyjnego byłoby to zasadne, a szybka decyzja zmniejsza koszty, bo teren był i tak „rozgrzebany”. Miasto mogłoby przecież udostępnić niewielki fragment „martwego” terenu wzdłuż murów, na odwierty zlokalizowane pod ziemią. Nikomu by to nie przeszkadzało. Nasz prywatny parking przed hotelem udostępniamy mieszkańcom i dziesiątkom tysięcy turystów, nie zamykamy bramy i nie robimy problemów władzom miasta i turystom. Rozsądne jest korzystanie z okazji, aby optymalizować koszty i nakłady prac przy dwóch przedsięwzięciach jednocześnie. W ramach OZE uruchomiliśmy też 4 punkty ładowania elektryków, o których również mieliśmy liczne rozmowy z urzędnikami.
Sąsiadowi przeszkadza żuraw budowlany
MH: Panie Ryszardzie, o problemach z władzami miasta już wiemy i chyba większość inwestorów się tym boryka – a jak wyglądały stosunki z sąsiadami przy realizacji projektu Hotelu Bulwar?
Zasadniczo naszym sąsiadem wokół hotelu jest miasto, a te relacje już znamy (śmiech). Oprócz tego szczęśliwie mieliśmy jeszcze tylko jednego sąsiada. W historycznym budynku tzw. „domku gazownika” oddalonym ok. 6 m od budynku hotelowego mieszkał pewien pan, który miał firmę projektowo-budowlaną. Nie podobało mu się, że podczas wykonywania prac, nad jego domem krąży ramię żurawia budowlanego. Ów pan podnosił, iż naruszamy przestrzeń jego prywatnego nieba i w związku z tym złożył protest na przebudowę sąsiadującej stacji energetycznej. Istniejąca obok jego budynku stacja obsługująca obszar starówki pamiętała jeszcze czasy powojenne i w żaden sposób nie można było podłączyć do niej kolejnego obiektu (naszego hotelu). Tu trzeba podkreślić, że świetnie układała się współpraca z Zakładem Energetyki i tak zrodził się pomysł przebudowy stacji. Uzgodniliśmy, że nowa trafostacja, jak dotychczas, będzie obsługiwała starówkę, a także nowy hotel. Wobec tego my wykonaliśmy wszelkie prace budowlane i wyposażyliśmy stację pod niskie napięcie, a oni pod wysokie. W efekcie energetyka pozyskała nowoczesną stację transformatorową dla starówki, a my nowoczesną rozdzielnię dla hotelu. Tak wygląda właściwe łączenie interesów na poziomie publiczno-biznesowym. Nie udałoby się to, gdyby po drugiej stronie z ramienia energetyki nie stał fachowiec, ówczesny jej prezes. Dotychczasowy, stary budynek trafostacji i tak musiałby być rozebrany na koszt ZE. Prezes energetyki rozumiał, że ta współpraca będzie również korzystna dla spółki miejskiej.
Ponieważ nasz sąsiad złożył wspomniany protest, w oczekiwaniu na wyrok NSA nie mogliśmy dalej budować hotelu. Przerwa trwała prawie 3 lata. Kontynuowanie prac bez zapewnienia jednocześnie zasilania obiektu było zbyt dużym ryzykiem, zwłaszcza finansowym. Po oddaniu hotelu do użytkowania, w „prezencie” od miasta otrzymaliśmy żądanie miliona złotych kary za opóźnienie terminu zakończenia budowy. Na szczęście dla nas sąd orzekł inaczej. Teraz urząd miasta prowadzi już wspomnianą inwestycję remontu bulwaru wiślanego i ma ponad roczne opóźnienie. Czy poprzedni prezydent zapłaci jakąś karę? Czy jego nieudolność prowadzenia inwestycji jak zwykle obciąży podatników, obywateli miasta? A nam właścicielom hotelu, czy nie należy się odszkodowanie z tytułu permanentnego utrudniania dojazdu naszym gościom do obiektu przez trwające prace na bulwarze? Czasami myślę, że urzędnicy pracują zupełnie bez wyobraźni. Nie mają pomysłów na swoją pracę, po prostu przychodzą do pracy, podpisują papierki i nie zastanawiają się, jakie to może powodować skutki terminowe czy finansowe dla inwestorów, mieszkańców i dla nich samych. O procedowaniu niemal każdej wydawanej decyzji przed upływem ostatniego dnia terminu ustawowego nie ma co marzyć. Zawsze 30-dniowe postępowanie kończy się wydaniem postanowienia wydłużającego całą procedurę. Podanie przez urzędnika wskazówki, przyspieszenie terminu, czy podsunięcie rozwiązania petentowi nie wchodzi w grę.
Wiedza budowalna, a renowacja starych budynków
MH: Dzisiaj, wiele osób zaczyna inwestować w nieruchomości z niewielką wiedzą. Obracają mieszkaniami, budują budynki jedno- lub wielorodzinne, a część z nich później nachodzi refleksja o inwestowaniu w zabytki, które wiążą się z kompletnie inną skalą wyzwań. Zanim zaczęła się Pana przygoda z obiektami cennymi historycznie zajmował się Pan budowaniem przyszłej historii poprzez budownictwo na rynku mieszkaniowym pierwotnym. Jak prowadzenie firmy wykonawczej i zatrudnianie w najlepszym okresie świetności firmy ponad 200 osób przełożyło się na inwestowanie w starsze budynki?
RU: Przez 35 lat działania zdobyliśmy bardzo duże doświadczenie i mamy szerokie spektrum zrealizowanych inwestycji. Od kilku ładnych lat planujemy budowę nowego budynku biurowego. Nie bez echa odbija się wcześniejsza ułomna współpraca z urzędem przy realizacji Hotelu Bulwar i innych naszych projektach w mieście. Odbija się to wszystko „czkawką”, mimo że wiedza budowlana przy inwestycji w zabytek przydaje się bardzo. Mimo to, (może teraz z zazdrości) utrudnia nam się w dalszym ciągu działalność budowlaną. Od lat budujemy głównie na rynku lokalnym, w Toruniu, ale również na terenie Niemiec. Dużo doświadczenia zdobyłem właśnie od niemieckich partnerów. Z moim obserwacji wynika, że tam jednak jest łatwiej w zakresie procedur budowlanych. Proces inwestycyjny wygląda inaczej niż w Polsce. Tam podczas budowy najważniejszy jest architekt. On prowadzi proces budowy od początku do końca i odpowiada za wszystko. Oczywiście jest inżynier budowy, jest inwestor, wykonawca, itd., ale to architekt gra tam pierwsze skrzypce. W Niemczech można zobaczyć inwestycje, na które w Toruniu i pewnie w wielu innych miastach w Polsce nigdy nikt by się nie zgodził. Potrafią pięknie współczesną technologię zaimplementować do starych obiektów. Oczywiście, że doświadczenie w wykonawstwie bardzo przekłada się na aspekty związane z remontami obiektów zabytkowych. Jednak w Polsce specyfika materiałów wymaganych przez konserwatorów zabytków jest nieco inna. Uważam, że zbyt mało otwartości jest z ich strony na nowe technologie, nowe materiały. Odtwarzanie lamperii w zabytkowym obiekcie, czy zachowywanie poduszki bombowej nijak się ma do oczekiwań współczesnych rozwiązań – niezależnie od tego czy urządzilibyśmy w naszym przypadku zamiast hotelu pokoje, czy szpital.
Fot. Hotel Bulwar***
Inwestycje w kolejne zabytki
MH: Droga, którą Pan przeszedł wymagała cierpliwości i sprytu zarazem. Gratuluję wytrwałości i tak pięknego obiektu. Jeden z Waszych pokoi hotelowych, w którym miałam okazję gościć, jest jednym z najbardziej czarujących, w jakim byłam. Mam nadzieję jednak, że tacy ludzie jak Pan – z wiedzą procesową, budowlaną i konserwatorską, będą podejmować kolejne wyzwania w celu ratowania dziedzictwa narodowego. Mam nadzieję, że się Pan nie zniechęcił. Krzątający się obok nas goście hotelowi i dobrze prosperujący obiekt upewnia mnie, że zna się Pan na rzeczy. Muszę, zatem zapytać czy są nowe obiekty do renowacji na Pana horyzoncie?
RU: Odpowiem może trochę przewrotnie. Kiedyś konserwator miejski zaprosił mnie na spotkanie z generalnym konserwatorem zabytków z Warszawy. Zasugerował, że może byśmy pokazali Hotel Bulwar****. Zaprezentowałem obiekt i usłyszałem od pani konserwator „panie Ryszardzie, nie powiem żadnego komplementu, ale niech pan kupi następny zabytek”. Przyznam szczerze, że byłem bardzo zaskoczony takim komentarzem. Co do dalszego inwestowania w zabytki zdarzył się taki moment, że chcieliśmy kupić następny obiekt do renowacji. Był to stary, bardzo ładny, forteczny budynek. Zaprosiliśmy do współpracy projektantów, kilkukrotnie wzięliśmy udział w wizjach lokalnych. Zrobiliśmy koncepcję i poczyniliśmy pewne ustalenia z konserwatorem. Zmienił się jednak konserwator w urzędzie i musieliśmy zaczynać od nowa. To jest niepojęte, że nie ma kontynuacji procesu uzgodnień konserwatorskich. W tym przypadku chodziło o możliwość wykonania nadbudowy obiektu. Z uzgodnioną przez konserwatora koncepcją udaliśmy się na spotkanie z ówczesnym prezydentem miasta. Prezydent wykazał pewne zainteresowanie projektem – tak przynajmniej wyglądało to na spotkaniu. Wspomnę tylko, że w przedmiotowym budynku zamieszkiwało wówczas kilkanaście rodzin w urągających warunkach. W ramach ceny zakupu nieruchomości zaproponowaliśmy w części rozliczenia mieszkania dla tych osób i sprawa ucichła. Nie mieliśmy żadnej odpowiedzi z urzędu i nie było kontynuacji rozmów. Po roku, a może nawet dłużej z poczty pantoflowej dowiedzieliśmy się, że władze miasta w przedmiotowym obiekcie zorganizują muzeum. Od tego czasu minęło kilka ładnych lat. Budynek niszczeje, jest już niezamieszkały, ponieważ miasto na swój koszt wyprowadziło lokatorów. Kiedy coś tu powstanie? Nie wiem, ale na szczęście zmienił się prezydent.
Fot: Apartament w Hotelu Bulwar****
W kwestii inwestowania w zabytki mogę jeszcze dodać jeden przykład z naszej kolekcji. Z tyłu Hotelu Bulwar**** mamy przyległy teren, a na nim znajdują się dwa niewielkie obiekty zabytkowe: „domek gazownika” (o którym już wcześniej wspomniałem), fundamenty po zbiorniku gazu dla dawnego obszaru starówki i parterowy domek z poddaszem. Poniżej terenu, do naszych posesji przylega niewielka, wąska miejska działka (~700 mkw.) bez dostępu do drogi publicznej przeznaczona w mpzp na tereny zielone. Całość otacza stare, cenne historycznie ogrodzenie. Na cały ten obszar przygotowaliśmy koncepcję zagospodarowania. Przedstawiliśmy ją wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków i koncepcja bardzo się spodobała: „wprowadza Pan nową jakość w obrębie starówki” usłyszałem. Od trzech lat mpzp jest już uchwalony, ale nie został zatwierdzony w Warszawie. Wspomnianą wąską działkę próbuję bezskutecznie od 12 lat nabyć od miasta w ramach uzupełnienia nieruchomości. Prezydent wpadł jednak na pomysł, że nie sprzeda tej działki i rozbierze część historycznego ogrodzenia, tak, aby mieć do niej dostęp. To są takie właśnie ludzkie historie.
Upolitycznienie urzędu konserwatora
MH: Wspomniał Pan, że proces inwestorski w stare koszary i współpraca z konserwatorami odbija się na Panu w drugą stronę – że po zainwestowaniu w zabytek utrudnia się Panu życie na polu budownictwa pierwotnego. Co to dokładnie znaczy? Czy Pan również ma takie spostrzeżenie, że w wielu miastach urząd konserwatora jest uzależniony od aparatu władzy? Ja znam wiele takich przypadków. Jakie są Pana obserwacje w tym zakresie? Czy problemy z konserwatorami przy renowacji hotelu bulwar kładą się cieniem na innych Pana inwestycjach na rynku pierwotnym?
RU: Konserwator, z którym dokonywaliśmy uzgodnień w trakcie budowy hotelu był człowiekiem o ogromnej wiedzy, rozumiejącym kompromisy podczas renowacji zabytków tak, aby ratować zabytek i aby były one ekonomicznie uzasadnione dla inwestora. Warto jednak zauważyć, że konserwator miejski bezpośrednio podlega pod prezydenta i nie zawsze może stać twardo na swoim stanowisku, bo często niewiele ma do powiedzenia. Mamy ogromne upolitycznienie, a to kładzie się cieniem na inwestycjach. Mamy też działkę inwestycyjną w Toruniu, na której planujemy budowę wspomnianego biurowca. Teren ten obejmuje stary plan miejscowy, który przewiduje budowę budynku o charakterze biurowo-handlowym. Od lat spieramy się o wysokość biurowca. Po latach udało nam się uzyskać zgodę urzędu dozoru lotnictwa na budowę wieżowca – działka jest na linii nalotu samolotów. W końcu uzyskaliśmy zgodę na budynek do 55 m wysokości. Koncepcję biurowca przedstawiliśmy konserwatorowi wojewódzkiemu, bo to on zatwierdza plan. Usłyszałem, że, nie ma zgody na taki wysoki budynek, bo panorama toruńska wpisana jest na listę UNESCO. Konserwator określił tzw. punkt widokowy z drugiej strony Wisły, z którego nie może być widać obiektu w panoramie Torunia. Razem z architektem zaangażowaliśmy geodetów oraz zleciliśmy pomiary wysokości za pomocą dronów. Dowiedliśmy z bardzo dużym marginesem bezpieczeństwa, że można postawić budynek nawet do wysokości 80m i nie będzie widoczny z wyznaczonego punktu. Konserwator zażądał jednak, aby pokazać projektowany obiekt z wieży ratuszowej. Zatem inwestor dostaje wytyczne, spełnia je i dostaje nowe, kolejne, które dokłada się z każdą rozmową. Finalnie, konserwator wojewódzki pokłócił się z prezydentem miasta i to, co już było uzgodnione i miało wejść do planu, zostało zablokowane. To nie są śmieszne rzeczy z punktu widzenia inwestora czekającego 15 lat na wydanie decyzji. Panowie pogniewali się na siebie, a my dostaliśmy rykoszetem. Po latach przepychanki udało się uzgodnić z konserwatorem wojewódzkim, że zorganizuje spotkanie konserwatorów na ten temat. Na spotkaniu czekało na nas kilku archeologów, profesorów, konserwator miejski z Gdańska i kilka innych osób. W mojej ocenie, Gdańsk rozwija się fantastycznie. Usłyszeliśmy jednak, że nie można postawić budynku, który ma 55 m (16 kondygnacji), bo tam była kiedyś stara dzielnica, z której wprawdzie niewiele zostało, ale jednak tam były raczej niskie budynki. Słucham i nie wierzę, bo argument nie trzyma się logiki. Obok działki pod biurowiec stoją cztery komunistyczne budynki biurowe po ~38-42 m wysokości. W Gdańsku przy starówce znajduje się kilka budynków po ok. 20 kondygnacji i jest to zgodne ze sztuką konserwatorską, a w Toruniu już nie?! Finalnie, zgody na nasz biurowiec nie było. Ze spotkania nie otrzymaliśmy żadnego protokołu, więc nie ma się nawet od czego odwołać. Czy moją rolą – człowieka, który prowadzi firmę od 35 lat, zatrudnia pracowników, coś w Toruniu zrobił w zakresie budownictwa – jest nieustanne szamotanie się z urzędnikami, szukanie dróg wyjścia i oczekiwanie latami na decyzje? Powiedziałem konserwatorowi wojewódzkiemu „ już nie zdążę tego pobudować, tak mi pan utrudniał, że nie mam szansy już tego dokonać. Zróbmy jednak ten plan i niech następne pokolenia to wykorzystają.” Niestety duża część konserwatorów zabytków nie rozumie procesów inwestycyjnych i założeń biznesowych funkcjonujących na rynku nieruchomości, a wpływających także na rozwój miasta.
Zmiana urzędników, a interesy inwestorów
MH: Organizujecie się jakoś, żeby wspólnie coś zmienić, coś wytłumaczyć urzędnikom? Korzystacie ze wsparcia mediów w docieraniu ze świadomością do mieszkańców, turystów i samych urzędników? Jak inwestorzy mają sobie radzić w przypadku nieprzychylnych władz miasta, nieprzychylnych konserwatorów?
RU: Ostatnie, co najmniej 15 lat to zmarnowany czas dla toruńskich inwestorów, ponieważ wszystko kończyło się na uzgodnieniach z ówczesnym prezydentem, które nigdy nie były wiążące. Jako inwestorzy zawarliśmy wspólną inicjatywę uświadamiania społeczności lokalnej, że w nadchodzących wyborach należy zmienić prezydenta po ponad 22 latach jego władzy. Musimy rozmawiać, wspierać się, bo to jest w interesie nas wszystkich. W ramach jednej z izb mieliśmy bardzo dużo spotkań, zarówno przed wyborami parlamentarnymi jak i przed wyborami samorządowymi. Okres zastoju w zakresie inwestycji (również w zabytki) w Toruniu był dla nas nie do zniesienia. Podejmowano próby, ale to wszystko szło bardzo, bardzo wolno. Pomysły, aby prywatni przedsiębiorcy współpracowali z miastem stwarzają od razu jakieś podejrzenia, ale to wynika tylko i wyłącznie z braku przejrzystych procedur. Blokowanie inwestycji często dlatego, że jest to osoba prywatna powoduje, że miasto ponosi straty z tytułu braku podatków i mniejszej ilości nowych miejsc pracy. Teraz Toruń na szczęście ma nowego prezydenta. Odnośnie współpracy z mediami rozmawiałem przed wyborami z redaktorem jednej z redakcji, który zaprosił mnie do udzielenia wywiadu o budownictwie. Zgodziłem się pod warunkiem, że będziemy rozmawiać o budownictwie w Toruniu i w rozmowie nie pominiemy negatywnych działań ówczesnego prezydenta – usłyszałem „ ja nie mogę ”.
MH: Cieszę się, zatem że zgodził się Pan na udzielenie redakcji INVESTOR REE, która również lobbuje – ale lobbuje merytoryką na rzecz inwestorów, wychodzi naprzeciw aparatowi urzędniczemu i patologicznym nierzadko przepisom prawa. W mojej ocenie i ocenie wielu ekspertów rynku nieruchomości, z którymi rozmawiam bardziej niż z patodeweloperką czy patoinwestorami mamy do czynienia z patologicznymi przepisami i procedurami urzędniczymi. Dziękuję za inspirującą i poruszającą rozmowę!
